工业园物业管理方案

XXX工业园物业管理方案

目 录

第一章 工业园物业服务的整体设想

一、园区基本情况介绍

二、园区物业服务定位

三、园区物业管理服务措施

四、园区物业服务组织架构

第二章 工业园安全管理

第三章 工业园清洁管理

第四章 工业园绿化管理

第五章 工业园工程管理

第六章 工业园租赁管理

第七章 工业园宿舍管理

第八章 工业园食堂管理

第一章 工业园物业服务的整体设想

一、园区基本情况介绍

XXX工业园是集设计、生产、销售于一体的综合现代化企业——XXX有限公司于2008年投资建成的，位于XXX工业园区内，处于主干道XX大道和支干道XX、XX之间。工业园规划占地27亩，占地面积37400平方米，设计分两期建设，一期建筑面积27866平方米，总建筑面积61500平方米。

XXX工业园现有两栋四层生产车间楼，面积15838.15平方米；一栋三层综合办公楼，面积5978.50平方米；一栋三层后勤服务楼，面积3936.60平方米；一栋二层临街房屋楼，面积2088.68平方米。园区内有停车位总计49个，其中大型停车位13个，绿化覆盖率达到了30.87%。

园区配套有路灯、水泵房、配电房、锅炉房、发电机和天然气站，围墙（周界）红外智能防护系统，电梯四部（三部货梯），园区设有出入口三个，主要由大门出入。园区布局合理，设施完善，设备高档，是一座现代化花园式工业园。

二、园区物业服务定位

XXX作为一个大型现代化工业园区，整体形象应着眼于全区、全市、全省乃至于全国，园区整体形象定位为：开放、高效、规范。

开放：体现XXX改革创新的思想和现代化的办公、生产方式；

高效：展现XXX进取、创新的精神状态和高效的运转机制；

规范：体现XXX作风严谨，运作规范高效，管理精细的风貌。

XXX的物业管理模式是一手抓物业管理服务，一手抓精神文明建设和形象建设的经营型物业管理模式，切实做到：岗不离守，守不离纲，威武文明，诚挚服务。

三、园区物业管理服务措施

1、根据XXX园区特点，在治安管理上强调人的因素，所有安管人员由物业部统一指挥调度，强调多重结合，即防护设施与人员防护相结合，流动岗与固定岗相结合，安管人员与其他人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合，在物防上加强对物品出入的管理，提高防范能力等，结合物业部统一管理，快速调度，确保治安工作万无一失。

2、精心养护园林绿化，实施垃圾分类处理，加强环境建设和环保建设。根据XXX园区的现状，清洁、绿化的工作重点是养护好园区内园林绿化和管理号区域卫生，以保障工业园区环境优美，干净整洁。第一维护好园区绿化，使其保持长青、常新，始终焕发勃勃生机；第二加强和引导环保意识教育，使所有人员自觉维护园区内环境；第三垃圾分类处理，建立回收系统；第四开展环境文化建设和环境形象建设。

3、保证车辆有序停放。为防止园区内车辆乱停乱放，物业部对使用人进行引导配需和现场温馨提示、管理相结合，若讲理无效后，将给予处理，最终达到整齐、规范停车和秩序井然的目的。

4、实行大围合整体管理和小围合局部管理相结合的管理方法，此种方法体

现在人员安排、治安、消防、卫生设施、设备管理等各方面。物业部统一集中管理，同时各区域设立班、组长负责各自具体业务，各单项业务又设管理人员检查跟踪，做到有条不紊，规范严密。

5、物业部推行24小时值班巡逻的服务机制，以确保园区生产所需。

四、XXX园区物业服务组织架构

第二章 工业园安全管理

一、保安部门质量和岗位职责

1、保安部门智能

（1）分工管辖与责任

保安工作主要有日常工作和专项工作两方面.根据XXX工业园特点，保安应将治安、内保和防火三项工作作为重点：

1、治安：维护XXX园区公共场所的秩序及顾客的安全；

2、内保：保护XXX园区租户的财产及人员的安全，保护管理公司的财产及人员安全；

3、防火：保障XXX园区的消防安全.

（2）例会

1、例会是物业部进行工作协调与实施监督的主要手段.参加人员：全体保安人员；

2、内容： 物业部经保安工程保安班长 监控管理 保洁保洁员 绿化工

保安员 食堂管理杂工 厨师 配电值班 设施维修 文公司领导

物业助理（租

①通报工业园安全防范情况，总结评估上周安全工作得失；

②布置本周防范保卫工作；

③意见与建议：保安员可就XXX园区内部及周边治安状况存在的隐患问题或安全中的疏漏等问题提出改进意见和建仪.

④岗位培训：岗位培训可采取由资深保安员讲课或聘用保安专业人士两种形式，保安员可就自己成功的工作经验或工作不足之处进行发言或进行案例分析，必要时，可邀请专家对治安、消防、内保等方面知识予以指导.

⑤案例：治安案例（另定） 消防案例（另定）

2、保安队长岗位职责

（1）对物业经理负责，负责对本部保安人员和所管责任区的安全管理工作，带领保安人员，根据制定的各岗位责任制，严格认真地做好安全保卫工作。

（2）根据责任制中所规定的项目和要求，严格进行检查，督促保安落实岗位责任制，负责检查各岗值班记录，鉴阅查看监控录像，确保工作秩序正常开展.

（3）以身作则，做出榜样，做到思想好、业务精、作风正、纪律严，对保安关心爱护，掌握保安员思想状况，及时做好疏导教育，搞好部门团结，起到模范带头作用.

（4）做好物业部门领导与基层保安人员的协调工作，及时将保安人员反映的各种信息向上级汇报，为上级部门领导提供建设性的工作建议，同时及时传达，落实上级的工作安排。

（5）加强法律、法规知识学习，熟悉保安业务，了解公司的规章制度，掌握管区内治安保卫工作的规律、特点.严格管理，并负责落实保安综合素质培训，塑造良好形象。

（6）负责查岗、考勤、考核工作.按《保安手册》和奖惩办法，认真考勤并提出奖惩意见，对工作失职和违法乱纪保安，如实向物业部提出处理建议。

（7）经常巡视园区各处要害部位，每天至少巡查1次落薄，检查保安巡逻情况，每周负责中、夜班查岗1次，就检查结果落 薄记录向上级汇报。

（8）认真做好当值保安管理工作，遇有重大和突发性事件，及时向上级汇报，并采取必要应急措施，维持秩序，保护好现场，配合有关方面做好调查工作，负责事故报告，每天向物业经理汇报1次。

（9）完成上级领导交办的其它工作任

3、保安班长岗位职责

（1）跟班带领保安队员上岗执勤，守夜护卫，巡逻检查，并负责填写值班、交接班记录。

（2）认真学习公司各种规章制度，熟练掌握本岗位工作技能技巧，树立强烈事业心和良妤的责任感。

（3）协助保安主任落实岗位责任制，保证本班保安员按时到岗工作，督促保安员做好安全保卫工作。

（4）认真记载当班记录，做好巡逻登记，早班1次，中夜班2次巡更登记落薄.

（5）做好本班保安身体素质训练，端正保安仪容，坚持文明礼貌用语，带领本班保持良好精神风貌。

（6）对岗位上发生的重大和突发性事件，要果断采取应急措施，及时向上级汇报，维持好秩序。

（7）完成部门和领导交给的其它工作任务。

4、保安员岗位职责

（1）保安员上岗必须穿着制服，配戴装备，端正仪容；纠正违章时先敬礼，必须做到以礼待人。

（2）值班员要认真做好防火、防盗、防抢劫工作，认真检查设备设施，发现不安全因素应即查明情况，排除险情，并及时报告主管部门领导，确保管区的安全。

（3）坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要坚决设法抓获。

（4）执勤过程中要勤巡查，要有敏锐的目光，注意发现可疑的人、事物，预防案件，事故的发生，力争做到万无一失。

（5）爱护设施设备、公共财物，对岗位内的一切设施、财物不得随便移动及乱用，熟悉消防器件的位置及使用方法，遇到突发事件时能正确进行处理。

（6）值班期间，对岗位发生的各种情况要认真处理，并且作好详细的书面记载。

（7）遇有紧事、突发性重大事件，要及时向主管领导请示报告。

（8）严格执行交接班制度，按时按规定交接班，不得迟到、早退，更不能误班、漏班。

（9）认真完成领导交办的其他任务。

（10）对园区内的人员做好公司的规章制度及治安保卫的宣传工作。

二、保安管理规定

1、保安员工作纪律

（1）模范遵守国家的法律法规及公司内部各项规章制度；

（2）服从管理、听从安排、廉洁奉公；

（3）坚守岗位，忠于职守，严格执行岗位责任制；

（4）注意仪容整洁，讲究文明礼貌；

（5）值班时禁止喝酒、吸烟、吃零食；不准嬉笑打闹；不准会客、看报，不准做其他与值班执勤职责无关的事；

（6）不准包庇坏人，不准贪污受贿，不准徇私舞弊；

（7）爱护各种警械器具装备，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出；

（8）不准利用娱乐之便作变相赌博；

（9）严格执行请、销假制度，有事外出时必须请假。

2、保安值班管理制度

（1）保安实行24小时值班制，早班、中班、夜班.每班提前15分钟进行交接班。

（2）严格按《交接班制度》执行交接班，不得迟到、早退，更不能误班、漏班。

（3）保安实行四班三运转，每周轮休一天。

（4）排班时间：早班7：45——15：00 中班15：00－22：00 夜班22：00－7：45

（5）按时上下班、参加军训，无特殊情况，不得无故缺席。

3、保安员交接班制度

（1）接班保安员要按规定着装，提前10分钟列队班长讲评工作要点；然后上岗接班，在登记簿上记录接班时间。

（2）交接班时，交班的保安员要把需要在值班中注意或处理的问题以及设备设施装备器材向接班保安员交待、移交清楚

（3）交班保安员要待接班保安员对管区巡逻一遍进行验收后才能下班，接班保安员的验收时间无特殊情况不得超过接班时间15分钟。

（4）接班保安员验收时发现的问题，由交班保安员承担责任，验收完毕，交班保安员离开岗位后发生的问题由当班保安员承担责任。

（5）所有事项交接清楚后，交班保安员在离开岗位前，在登记簿上记录下班时间并签名。

（6）接班人员未来，交班人员不得下班，若接班人员未来，交班人员下班，这期间发生问题，两人共同负责，没有发生问题，则分别扣发两人的工资。

（7）交班后，交班队员必须列队，班长进行工作讲评后，方可下班。

（8）接班班长接班后，必须对各岗巡查一遍，并且认真填写交接班班长巡查记录表。

4、夜间值班值勤制度

（1）夜间值班，严禁睡觉、扎堆、窜岗。

（2）夜间值班，物品严禁外出。

（3）夜间值班，大门岗队员必须对进入园区每一个人进行登记并且做好记录，如有可疑人员进出，须通知班长或巡逻队员跟进。

（4）夜间值班，各岗队员必须每隔60分钟对辖区巡查一遍。

（5）关闭车间通道，关闭员工通道以及伸缩门，如有车辆进出，必须跟进巡查、登记。非公司/租户的车辆，夜间一律拒绝停放。

（6）中控室队员，晚上20：30必须开启城防布控系统，对进出园区所有人员都应布控跟踪，并且作好记录。

（7）当值班长，夜间必须对各岗工作进行检查，并且作好记录。

（8）班长夜间对各岗位的巡查，不得少于五次。

（9）如遇疑难问题，急需处理时，须通知直属领导或物业部领导.

5、车辆出入管理制度

（1）所有外来车辆不经管理人员许可，不得进入园区范围内。

（2）所有车辆进出园区，必须按道行驶，不得逆向行驶。

（3）禁止车辆在园区区域内乱停乱放，须按管理人员指定的地点停放