阁楼不能作为房屋单独买卖

二手房买卖中的房屋用途限制规定在二手房市场中，房屋用途限制规定对于买卖双方都非常重要。

买家希望购买的房屋符合自己的实际需求，而卖家则需要了解并遵守相关规定。

本文将就二手房买卖中的房屋用途限制规定进行探讨。

一、住宅性质限制在二手房买卖中，住宅性质是最常见的房屋用途。

根据相关规定，一些住宅区域严格限制非居住性质的经营活动。

这意味着在此类住宅区域，购买房屋的买家无法将其用于商业用途，如开设餐厅、办公室或其他商铺。

二、商业用途限制与住宅性质相对应的是商业用途的限制规定。

一些特定区域规定只能将房屋用于商业目的，禁止将其用作居住或其他非商业用途。

这涉及到商铺、写字楼等房屋类型。

三、办公用途限制办公用途的限制规定主要针对一些综合性商业办公区。

这些区域划定了特定的商务办公用途，一般禁止向个人或非商务单位售卖。

这样的规定旨在维护商业办公区的整体形象和秩序。

四、改建用途限制在二手房交易中，改建用途也是一个需要关注的问题。

购买房屋后，买家可能有意将其改造为适合自己需求的房屋类型，如将办公楼改建为住宅。

然而，根据相关规定，一些房屋有特定的改建限制，需要事先获得政府或建筑相关部门的批准。

五、农村用地规定农村地区的二手房买卖也需要注意农村用地规定。

根据政策，农村集体经济组织拥有土地使用权，买卖双方需要遵守相关规定。

一般来说，买家无法将农村房屋用于非农业经营或其他非法定用途。

六、学区房用途限制学区房在二手房市场中，因其优越的教育资源而备受关注。

然而，购买学区房并不意味着可以随意改变其用途。

根据相关规定，学区房只能用于居住，不得将其改为商业用途或办公用途。

总结起来，二手房买卖中的房屋用途限制是保障房屋市场秩序的一项重要规定。

买卖双方在交易前要认真了解相关规定，确保自己的权益不受侵害。

此外，政府和相关部门也需要加强监管，确保规定的执行，以维护市场的公平和健康发展。

以上就是二手房买卖中的房屋用途限制规定的相关内容。

无论是买家还是卖家，在进行二手房交易时务必了解并遵守这些规定，以确保交易的顺利进行。

法院案例：房屋附带的阁楼归属于谁所有？一、案号山东省德州市中级人民法院（2019）鲁14民终1435号民事判决书二、案情（一）法院判决债务人偿还债务，拍卖债务人名下房产一套履行判决郑某因朱某、魏某等人欠款不还诉至法院，经法院审理，判决朱某、魏某等人还款。

判决生效后，郑某向法院申请强制执行，法院执行庭即将朱、魏二人位于某市某小区的某单元6层的602室房屋一套，进行司法拍卖。

该套房产总建筑面积为161.97平方米。

（二）竞买人竞拍后办理了房屋产权证书2017年12月某日，李女士在人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上参加拍卖，通过公开竞价以67.61万元竞得该套房产。

后法院下达执行裁定书，裁定该套房产的所有权归买受人李女士所有。

该房屋的所有权自本裁定送达买受人李女士时起转移。

李女士即依据人民法院出具的执行裁定，于2018年3月某日，在当地国土资源局办理了该套房产的不动产登记证。

不动产登记证载明“权利人李女士，坐落X城X号楼X单元6层602室，附记法院判决X号楼X号储藏间19.48平方米”。

（三）竞买人发现竞买房产另有阁楼一套，将房主诉至法院腾退阁楼后李女士收房时，发现602室上另有阁楼702室一套，李女士认为阁楼702室是602室的一部分，但是房主朱、魏二人并不认同。

李女士因此将朱、魏二人诉至法院，请求法院判决二人将阁楼702室腾空，一并交给李女士。

（四）法院审理后认为阁楼702室非竞买房产附属物驳回竞买人诉讼请求1、李女士认为阁楼702室属于602室的附属物，理由：法拍房产的《商品房买卖合同》第17条约定，602室对露台拥有合法专属使用权，需要通过阁楼对露台进行专属使用；既然露台专属于602室专用，阁楼也应当依附于602室存在，不得单独存在，不具有登记为物的建筑属性，因为阁楼的沿高只有1米左右，所以按照原房屋登记证的登记记录中没有阁楼的登记。

朱、魏二人取得阁楼的使用权是基于其与开发商签订的《商品房买卖合同》，由于该房屋已经按照法律程序经过法院予以拍卖，二人依据《商品房买卖合同》取得的涉及房屋的所有权利都一并被法院的拍卖强制消灭，无论是否登记在不动产权证上。

古颖华、梁霞房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审结日期】2020.09.28【案件字号】(2020)粤01民终13141号【审理程序】二审【审理法官】余盾莫芳李静【审理法官】余盾莫芳李静【文书类型】判决书【当事人】古颖华;梁霞女;黄绍灿【当事人】古颖华梁霞女黄绍灿【当事人-个人】古颖华梁霞女黄绍灿【代理律师/律所】王晋军广州金鹏（白云）律师事务所【代理律师/律所】王晋军广州金鹏（白云）律师事务所【代理律师】王晋军【代理律所】广州金鹏（白云）律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】古颖华;黄绍灿【被告】梁霞女【本院观点】根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。

【权责关键词】无效欺诈撤销合同第三人反证新证据质证诉讼请求缺席判决维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审另查明，广州市华盟价格事务所有限公司出具的穗华价估【2019】132号评估报告书中关于标的现值的计算载明，根据以上标的纯利润收益现值的评估和标的土地价值的评估，按以下公式计算标的价值：标的价值=标的纯利润收益现值-标的土地价值，即76632元-9918元=66714元。

一审期间，就古颖华对评估报告书中提出异议问题，广州市华盟价格事务所有限公司于2019年5月15日作出关于《穗华价估［2019］初016号评估书（初稿）》质证意见的复函载明：一、关于房屋面积的问题报告书初稿中所确定的房屋面积，是评估人员现场对实物进行测量，经双方当事人现场确认数据无误后，本公司在撰写报告时计算所得。

至于房屋室内用钢筋混凝土搭建的阁楼，是属于个人行为其面积不能纳入房屋建筑面积内，因此，该部分不给予计算。

后悔买了多层5楼带阁楼近年来，随着房地产市场的繁荣，越来越多的人选择购买多层建筑作为他们的住宅。

这种房屋的布局非常受欢迎，特别是其中带有阁楼的设计。

然而，有些人却后悔购买了位于高楼层的多层带阁楼的住宅，对此他们感到失望和困惑。

本文将探讨后悔购买多层5楼带阁楼的原因，并提供一些建议来解决这个问题。

首先，购买位于高楼层的住宅可能会带来无法预料的问题，特别是5楼。

虽然高楼层可以提供优美的景观和良好的视野，但也带来一系列的不便。

例如，居住在高楼层的人可能面临电梯故障导致不便捷的情况。

当电梯出现故障时，居住在5楼的居民将不得不爬楼梯回家，这对于长时间站立不适应的年轻人、年迈的人或有身体健康问题的人来说是一个巨大的挑战。

此外，高楼层住宅可能存在安全风险，如火灾或地震等。

在紧急情况下，逃生变得更加困难，这使得买家感到犹豫不决。

其次，带有阁楼的多层住宅虽然看起来很吸引人，但实际上可能不够实用。

阁楼空间通常较小，有时难以合理利用。

买家可能会后悔购买这样的住宅，因为他们无法更好地利用这个空间。

此外，阁楼通常位于住宅的最高楼层，这也增加了物品搬运的困难。

如果买家不愿意经常使用阁楼，那么购买带有阁楼的多层住宅就没有意义。

当人们后悔购买多层5楼带阁楼的住宅时，他们应该考虑以下几点来解决问题。

首先，他们可以尝试与开发商或房屋所有者谈论他们的不满和问题。

也许他们可以商议将住宅转售给其他人，或者协商进行房屋改造以满足他们的需求。

其次，他们可以寻求专业人士的建议，如房地产经纪人或建筑师，以了解如何最大程度地利用阁楼空间。

专业人士可能会提供一些建议，如改变楼梯的位置或重新布局阁楼空间来满足买家的需求。

此外，买家还可以通过装饰和家居设计来改善他们的住宅环境。

他们可以选择适合多层住宅的家具和装饰品，并且根据需要改变房间的布局。

这不仅可以改善居住体验，还可以使住宅更加符合个人喜好和需求。

在购买多层5楼带阁楼的住宅之前，买家应该慎重考虑自己的需求和偏好。

江伟丽、青岛鑫源置业集团有限公司等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审结日期】2022.06.10【案件字号】(2022)鲁02民终3028号【审理程序】二审【审理法官】侯娜王化宿高中日【审理法官】侯娜王化宿高中日【文书类型】判决书【当事人】江伟丽;青岛鑫源置业集团有限公司;任凡【当事人】江伟丽青岛鑫源置业集团有限公司任凡【当事人-个人】江伟丽任凡【当事人-公司】青岛鑫源置业集团有限公司【代理律师/律所】孙连伟山东众成清泰(青岛)律师事务所;张韬山东众成清泰(青岛)律师事务所;万德寿山东海乐普律师事务所;许立涛山东海乐普律师事务所【代理律师/律所】孙连伟山东众成清泰(青岛)律师事务所张韬山东众成清泰(青岛)律师事务所万德寿山东海乐普律师事务所许立涛山东海乐普律师事务所【代理律师】孙连伟张韬万德寿许立涛【代理律所】山东众成清泰(青岛)律师事务所山东海乐普律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】江伟丽;任凡【被告】青岛鑫源置业集团有限公司【本院观点】本案为商品房预售合同纠纷之诉。

城阳区房地产管理处于2008年6月26日，针对包含涉案房屋在内的怡馨苑一期1-4、8-14号楼房屋进行测绘出具的《房屋测绘报告书》载明，涉案房屋即城阳区××路××号××层的建筑面积为352.85平方米。

【权责关键词】完全民事行为能力撤销代理合同合同约定诚实信用原则第三人自认关联性质证证明责任（举证责任）财产保全诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经审理查明，原判认定事实正确。

案经调解未果。

【本院认为】本院认为，本案为商品房预售合同纠纷之诉。

当事人争议的主要焦点问题是，被上诉人青岛鑫源置业集团有限公司对于涉案房屋建筑面积352.85平方米分别由一层套内、二层套内、阁楼层套内三部分面积构成的事实，是否违反了与原审第三人任凡签订的《青岛市商品房预售合同》、《怡馨苑阁楼买卖协议》的相关约定，构成了违约。

第1篇一、案情简介某市居民张先生（以下简称张）购买了一套顶楼住宅，入住后发现该顶楼空间利用率较低，遂产生了在顶楼搭建阁楼的念头。

经过与物业公司沟通，物业公司同意张先生在顶楼搭建阁楼，但要求张先生遵守相关规定，不得影响建筑结构安全和消防安全。

在搭建过程中，张先生未按照规定办理相关手续，也未采取必要的消防安全措施。

不久，物业公司发现张先生在顶楼搭建的阁楼存在安全隐患，遂要求张先生拆除阁楼。

张先生认为物业公司无权干涉其房屋使用权，拒绝拆除。

双方因此产生纠纷。

二、争议焦点1. 张先生在顶楼搭建阁楼是否合法？2. 物业公司是否有权要求张先生拆除阁楼？三、法律分析1. 张先生在顶楼搭建阁楼是否合法？根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条规定：“任何单位和个人不得擅自改变建筑物的主体结构、扩大建筑物占地面积或者增加建筑物层数。

”以及《中华人民共和国消防法》第二十八条规定：“任何单位和个人不得擅自改变建筑物、构筑物的消防安全条件。

”可知，张先生在顶楼搭建阁楼的行为，首先违反了上述法律法规。

此外，根据《中华人民共和国物权法》第七十二条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施，应当符合国家规定的质量标准，保证建筑物的安全、使用功能、环保要求。

”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产权利人应当按照规划用途使用房地产，不得擅自改变房地产用途。

”可知，张先生在顶楼搭建阁楼的行为，也违反了上述法律法规。

综上所述，张先生在顶楼搭建阁楼的行为不合法。

2. 物业公司是否有权要求张先生拆除阁楼？根据《中华人民共和国物权法》第八十三条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施的使用人应当遵守法律、法规，不得损害他人的合法权益。

”以及《中华人民共和国物业管理条例》第二十六条规定：“业主应当遵守物业管理规约，不得损害他人合法权益。

”可知，物业公司作为物业管理单位，有权对业主的行为进行监督管理，保障其他业主的合法权益。

在本案中，张先生在顶楼搭建阁楼的行为违反了相关法律法规，不仅影响了建筑物的结构安全，还存在消防安全隐患，损害了其他业主的合法权益。

建设部房屋阁楼测量规范
阁楼在我们日常生活中是这样定义的：由顶层住户内部的楼梯往上，建筑在住户楼层一上的空间（结构上是由坡屋面与顶层住宅的顶部楼面围合形成），一般因为有坡屋面的影响局部高局部低，影响使用，因此称为阁楼。

阁楼不能单独发放产权证。

但是这个是约定俗成的，没有人去深究其规范的定义。

因为一个案例，需要查阅一个准确的阁楼的定义，居然没有，去找阁楼的概念还是是没有，各个规范里都没有找到，百度谷歌也不搜不到，真是奇怪了。

其实除了想知道阁楼的定义外，还要搞清楚阁楼的高度限制和楼层计算，还有就是上阁楼的楼梯规定，以及阁楼的面积测量、阁楼的使用等相关问题。

来自杭州房管局的一个规定里提到：在实际执行中，对阁楼的理解不够统一，为此对"阁楼"概念说明如下：所谓阁楼系指建造时利用屋盖空间搭建、符合规定的高度要求(室内净高最高达到2．2米以上)、有固定楼梯、门、窗(含老虎窗、天窗)、实际供人居住的室内建筑物。

不符合上述条件的阁楼，不计算使用面积，也不计算建筑面积。

——这里我们可以看出净高最高达不到2.2米的也可以称为阁楼，没有固定楼梯、门窗的也可以称为阁楼。

当然这个只是杭州的地方规定。

我一直以为最新版《住宅设计规范》中应当由关于阁楼的定义，却没有发现。

不过其中自然层数和层高的概念与上面的一致。

另外其中3.5.5中第5款提到：利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1.20m的空间不计算使用面积：净高在1.20—2.10m的空间按1/2计算使用面积；净高超过2.10m的空间全部计入使用面积。

沈婷婷与李银房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】江苏省南通市中级人民法院【审理法院】江苏省南通市中级人民法院【审结日期】2021.04.22【案件字号】(2021)苏06民终264号【审理程序】二审【审理法官】季建波吕敏胡皓【审理法官】季建波吕敏胡皓【文书类型】判决书【当事人】沈婷婷;李银【当事人】沈婷婷李银【当事人-个人】沈婷婷李银【代理律师/律所】沈杰伟北京市隆安(南通)律师事务所;王铠伦北京市隆安(南通)律师事务所【代理律师/律所】沈杰伟北京市隆安(南通)律师事务所王铠伦北京市隆安(南通)律师事务所【代理律师】沈杰伟王铠伦【代理律所】北京市隆安(南通)律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】沈婷婷【被告】李银【本院观点】双方签订的房屋买卖合同是双方的真实意思，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。

【权责关键词】无效欺诈代理违约金过错支付违约金合同约定质证诉讼请求维持原判发回重审查封【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。

二审中，沈婷婷提供一份崇川区同标房地产中介服务部出具的证明，证明案涉协议包括违章建筑即阁楼，案涉合同无效。

李银质证认为：阁楼是赠送的。

【本院认为】本院认为双方签订的房屋买卖合同是双方的真实意思，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。

沈婷婷认为案涉合同包含违章建筑即阁楼，故无效，但双方在合同中明确约定房屋产权登记面积，不包含阁楼等，且合同约定的房屋价格与产权证记载的面积对应，并无明显偏离市场行情的情况，故对于沈婷婷认为案涉合同包含阁楼的主张不予采信。

中介提供的证明与本案双方签订的房屋买卖合同不符，不予采纳。

案涉合同解除系沈婷婷提出，其解除合同不符合双方约定或法律规定的解除条件，故其要求李银返还定金并赔偿不予支持。

综上，沈婷婷的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。

建筑物共有部分权属与利用纠纷裁判规则集成（上）【参考案例】1.公有住房出售合同关于买受人不得实施有碍公有住房共用部分安全行为的约定，依法应认定有效。

——河南省郑州市第二建筑工程公司诉王良础公有住房出售协议违约纠纷案（河南省郑州市中级人民法院2006年4月24日民事判决）裁判要旨：建筑物区分所有权人只能在该建筑物中自己专有的部分行使所有权的占有、使用、收益、处分权能，未经该建筑物的其他区分所有权人和物业经营管理者、维修者许可，不得对该建筑物的共用部分行使权利。

而公有住房售出单位对公有住房的共用部分仍承担着维修责任，售出单位在与公有住房买受人签订的售房协议中，为了不加重自己一方在住房售出后的维修负担，约定买受人不得实施有碍公有住房共用部分安全的行为，这样的约定没有限制买受人正当行使自己的权利，也有利于延长公有住房的使用寿命，且不影响买受人依法行使自己的专有权利，因此是合法有效的。

案例索引：载《最高人民法院公报》2006年第11期（总第121期）。

2.楼顶空间属于全体区分所有权人共有，某一区分所有权人经审批在楼顶加建的房屋，除有相反证据证明外，应推定为全体区分所有权人共同所有。

——吴成功与叶秀凤所有权确认纠纷案（福建省泉州市中级人民法院〔2008〕泉民终字第440号民事判决）裁判要旨：《物权法》第七十二条规定业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

共有部分具体包括：（1）建筑物的基本构造，如地基、支柱、楼顶；（2）建筑物的共用部分及附属物，如楼梯、走廊；（3）仅为部分区分所有权人所共有的共有部分，如各层楼之间的楼板等。

据此，全体区分所有权人对楼房的楼顶空间享有共有权，该空间应为全体区分所有权人共同占有、使用，任何一方不得独自占有、使用。

某一区分所有权人经审批在楼顶加建房屋，因楼房占地使用权属于全体区分所有权人，根据《物权法》第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”的规定，在该区分所有权人未能提供相反证据证明的情况下，在全体区分所有权人共同享有的建设用地上加建的房屋应推定为全体区分所有权人共同所有。