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广东省住房和城乡建设厅印发关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见文章属性•【制定机关】广东省住房和城乡建设厅•【公布日期】2011.05.18•【字号】粤建规函[2011]304号•【施行日期】2011.05.18•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】村镇建设正文广东省住房和城乡建设厅印发关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见（粤建规函〔2011〕304号）各地级以上市“三旧”改造工作领导小组办公室：为促进“三旧”改造规划有效实施，推动全省“三旧”改造工作按照“封闭运行、结果可控，严格规范、加快推进”的要求，实现“一年初见成效，两年突破性进展，三年大改观”的工作目标，我厅制订了《关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见》。
现印发给你们，请结合本地实际认真贯彻执行。
各地实施本意见的情况及遇到的问题，请径向我厅城乡规划处反映。
附件：关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见（联系人：明立波，电话：83133561，传真：83373570）二O一一年五月十八日附件：关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见为贯彻落实《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）和《省府办公厅转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤府办〔2009〕122号），强化规划的综合调控作用，促进“三旧”改造规划的有效实施，推动全省“三旧”改造工作实现“一年初见成效，两年突破性进展，三年大改观”的目标，现就如何加强“三旧”改造规划的实施工作提出指导意见如下：一、充分认识加强“三旧”改造规划实施工作的重要意义“三旧”改造规划是有序推进“三旧”改造的基础和前提，是指导各地“三旧”改造工作的纲领性文件。
认真开展“三旧”改造规划的实施工作，有利于进一步挖掘城乡建设空间，破解我省发展空间资源紧缺瓶颈，促进节约集约用地、保障发展用地；有利于拉动经济增长，改善民生环境，推动固定资产投资，充分发挥规划有效调控社会经济发展的重要作用；有利于强化政府的公共管理职能，落实完善一批公共服务设施、市政公用设施、保障性住房及公共绿地等民生工程，促进城市服务功能的完善和环境品质的提升，为建设理想城市和提高城镇化发展水平提供支撑。
广东省人民政府文件粤府〔2009〕78号关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见各地级以上市人民政府，各县(市、区)人民政府，省政府各部门、各直属机构：为深入贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》和《中共广东省委广东省人民政府关于争当实践科学发展观排头兵的决定》，切实推进我省旧城镇、旧厂房、旧村庄(以下简称“三旧”)改造工作，促进节约集约用地试点示范省建设，确保经济社会又好又快发展，提出如下意见。
一、充分认识推进“三旧”改造工作的重要性和紧迫性(一)改革开放以来，我省经济社会快速发展，综合实力实现历史性跨越，连续23年经济总量排名全国第一。
在经济高速发展的同时，也消耗了大量的土地资源，粗放的土地利用方式已难以为继，土地资源供求矛盾日益突出，严重制约我省可持续发展。
立足土地资源省情，大力推进节约集约用地，千方百计盘活存量土地，统筹保障发展和保护资源，是当前和今后一个时期我省深入贯彻落实科学发展观，确保经济社会又好又快发展必须着力解决的迫切而重大的课题。
(二)“三旧”改造是我省在土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约集约用地试点示范省建设的重要内容。
必须进一步解放思想，深化改革，通过制度创新和政策完善，有效破解“三旧”改造的难题，在新增建设用地逐年减少、单位建设用地产出逐年提高的条件下，统筹利用有限的土地资源，切实提高建设用地利用效率，力争在节约集约用地方面为全国探索出一条新路。
(三)珠江三角洲地区是我国改革开放的先行地区和重要的经济中心区域，在全国经济社会发展和改革开放大局中具有重要地位。
贯彻实施《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》，落实好科学发展、先行先试的要求，必须深化重要领域和关键环节的改革。
大力推进“三旧”改造，是继续深化土地管理制度改革，进一步解放土地生产力的具体体现，不仅有利于节约集约用地、优化土地资源配置，也有利于促进产业结构调整升级、转变经济发展方式，保障和促进科学发展。
关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见粤府〔2009〕78号各地级以上市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构：为深入贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要〔2008-2009年〕》和《中共广东省委广东省人民政府关于争当实践科学发展观排头兵的决定》，切实推进我省旧城镇、旧厂房旧村庄（以下简称“三旧”）改造工作，促进节约集约用地试点示范省建设，确保经济社会又好又快发展，提出如下意见。
一、充分认识推进“三旧”改造工作的重要性和紧迫性（一）改革开放以来，我省经济社会得到快速发展，综合实力实现历史性跨越，至今已连续23年经济总量排名全国第一。
在经济高速发展的同时，也消耗了大量的土地资源，粗放的土地利用方式已难以为继，土地资源供求矛盾日益突出，严重制约我省可持续发展。
立足土地资源省情，大力推进节约集约用地，千方百计盘活存量土地，统筹保障发展和保护资源，是当前和今后一个时期我省深入贯彻落实科学发展观，确保经济社会又好又快发展必须着力解决的迫切而重大的课题。
（二）“三旧”改造是我省在土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约集约用地试点示范省建设的重要内容。
必须进一步解放思想，深化改革，通过制度创新和政策完善，有效破解“三旧”改造的难题，在新增建设用地逐年减少、单位建设用地产出逐年提高的条件下，统筹利用有限的土地资源，切实提高建设用地利用效率，力争在节约集约用地方面为全国探索出一条新路。
（三）珠三角地区是我国改革开放的先行地区和重要的经济中心区域，在全国经济社会发展和改革开放大局中具有重要地位。
贯彻实施《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2009）》，落实好科学发展、先行先试的要求，必须深化重要领域和关键环节的改革。
大力推进“三旧”改造，是继续深化土地管理制度的改革，进一步解放土地生产力的具体体现，不仅有利于节约集约用地、优化土地资源配置，也有利于产业结构调整升级、转变经济发展方式，保障和促进科学发展。
广东省人民政府文件粤府〔2009〕78号关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见各地级以上市人民政府，各县(市、区)人民政府，省政府各部门、各直属机构：为深入贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》和《中共广东省委广东省人民政府关于争当实践科学发展观排头兵的决定》，切实推进我省旧城镇、旧厂房、旧村庄(以下简称“三旧”)改造工作，促进节约集约用地试点示范省建设，确保经济社会又好又快发展，提出如下意见。
一、充分认识推进“三旧”改造工作的重要性和紧迫性(一)改革开放以来，我省经济社会快速发展，综合实力实现历史性跨越，连续23年经济总量排名全国第一。
在经济高速发展的同时，也消耗了大量的土地资源，粗放的土地利用方式已难以为继，土地资源供求矛盾日益突出，严重制约我省可持续发展。
立足土地资源省情，大力推进节约集约用地，千方百计盘活存量土地，统筹保障发展和保护资源，是当前和今后一个时期我省深入贯彻落实科学发展观，确保经济社会又好又快发展必须着力解决的迫切而重大的课题。
(二)“三旧”改造是我省在土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约集约用地试点示范省建设的重要内容。
必须进一步解放思想，深化改革，通过制度创新和政策完善，有效破解“三旧”改造的难题，在新增建设用地逐年减少、单位建设用地产出逐年提高的条件下，统筹利用有限的土地资源，切实提高建设用地利用效率，力争在节约集约用地方面为全国探索出一条新路。
(三)珠江三角洲地区是我国改革开放的先行地区和重要的经济中心区域，在全国经济社会发展和改革开放大局中具有重要地位。
贯彻实施《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》，落实好科学发展、先行先试的要求，必须深化重要领域和关键环节的改革。
大力推进“三旧”改造，是继续深化土地管理制度改革，进一步解放土地生产力的具体体现，不仅有利于节约集约用地、优化土地资源配置，也有利于促进产业结构调整升级、转变经济发展方式，保障和促进科学发展。
广东省住房和城乡建设厅印发《关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见》粤建规函〔2011〕304号各地级以上市“三旧”改造工作领导小组办公室：为促进“三旧”改造规划有效实施，推动全省“三旧”改造工作按照“封闭运行、结果可控，严格规范、加快推进”的要求，实现“一年初见成效，两年突破性进展，三年大改观”的工作目标，我厅制订了《关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见》。
现印发给你们，请结合本地实际认真贯彻执行。
各地实施本意见的情况及遇到的问题，请径向我厅城乡规划处反映。
附件：关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见（联系人：明立波，电话：83133561，传真：83373570）广东省住房和城乡建设厅二○一一年五月十八日关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见为贯彻落实《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）和《省府办公厅转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤府办〔2009〕122号），强化规划的综合调控作用，促进“三旧”改造规划的有效实施，推动全省“三旧”改造工作实现“一年初见成效，两年突破性进展，三年大改观”的目标，现就如何加强“三旧”改造规划的实施工作提出指导意见如下：一、充分认识加强“三旧”改造规划实施工作的重要意义“三旧”改造规划是有序推进“三旧”改造的基础和前提，是指导各地“三旧”改造工作的纲领性文件。
认真开展“三旧”改造规划的实施工作，有利于进一步挖掘城乡建设空间，破解我省发展空间资源紧缺瓶颈，促进节约集约用地、保障发展用地；有利于拉动经济增长，改善民生环境，推动固定资产投资，充分发挥规划有效调控社会经济发展的重要作用；有利于强化政府的公共管理职能，落实完善一批公共服务设施、市政公用设施、保障性住房及公共绿地等民生工程，促进城市服务功能的完善和环境品质的提升，为建设理想城市和提高城镇化发展水平提供支撑。
因此，各地、各有关部门必须高度重视，提高认识，积极作为，有序、有效地推进“三旧”改造规划的实施。
前 言土地，作为城市建设的载体，是不可再生的宝贵资源。
随着广州的飞速发展，土地资源捉襟见肘，城市存量土地的节约集约利用，成为我们不得不面对的选择。
“三旧”改造，正是这样一条新路的探索。
自2009年以来，广州“三旧”改造取得了显著的效果。
随着三年试验期的即将届满，广州市对“三旧”改造政策进行了必要的补充和完善，并相应更新了一些配套政策。
为了让全社会对广州市当前的“三旧”改造政策有一个全面的了解，特编写了这本《广州“三旧”改造政策问答》。
本书分为五部分，第一部分介绍了广州市“三旧”改造的一般政策；第二部分介绍了广州市的旧城、旧村（城中村）、旧厂改造的具体政策；第三部分介绍了广州市完善历史用地手续；第四部分介绍了广州市“三旧”改造业务管理；第五部分附录了广州市“三旧”改造的几个主要政策文件。
本书内容还有诸多不完善之处，随着广东省和广州市“三旧”改造政策的逐步完善，本书还需要适时修改充实，恳请批评指正。
目 录第一部分“三旧”改造一般政策1.“三旧”改造政策出台的背景是什么？ (2)2. 哪些土地属于“三旧”改造的范围？ (3)3.“三旧”改造用地与新增建设用地的差异有哪些？ (4)4. 省市关于“三旧”改造的核心政策文件有哪些？ (4)5.“三旧”改造政策与现行土地管理政策的主要差异是什么？ (5)6. 广州市“三旧”改造总体思路和策略是什么？ (7)7. 与56号文相比，《补充意见》有哪些主要变化？ (12)8. 哪些用地优先纳入收储范围？ (14)9. 广州市“三旧”改造的财政支持有哪些？ (15)10. 边角地、插花地、夹心地如何处理？ (15)11. 广州市“三旧”改造目前的成效如何？ (16)12. 目前没有纳入标图建库范围的地块是否有机会享受“三旧”改造政策？ (18)广州“三旧”改造政策问答第二部分“三旧”改造具体政策旧城改造1. 旧城更新改造的思路和实施策略有哪些？ (20)2. 旧城更新改造的拆迁补偿安置如何保障市民的知情权和参与权？ (23)3. 旧城更新改造的基本模式有哪些？ (23)4. 旧城更新改造项目如何保障公共服务设施建设？ (24)5. 旧城更新改造的财政扶持政策有哪些？ (25)城中村改造1. 城中村改造的主要思路和实施策略有哪些？ (26)2. 全面改造的城中村项目用地范围如何确定？ (27)3. 城中村改造的基本模式有哪些？ (27)4. 如何规范城中村的改造主体和运作方式？ (28)5. 城中村改造有哪些优惠政策？ (29)6. 城中村改造范围内集体经济物业复建总量核定的标准是什么？ (30)7. 城中村改造的成本核算标准是什么？ (31)8. 城中村改造的货币补偿标准是什么？ (34)目录9. 城中村改造中的安置房能否办理房地产权证和交易？ (35)10. 56号文规定广州市全面改造的城中村有哪些？ (35)11. 全面改造的城中村总体要求是什么？ (36)12. 全面改造的城中村项目有什么财政支持政策？ (37)13. 全面改造的城中村，拆迁补偿安置方式有哪些？ (38)14. 全面改造的城中村，村民回迁补偿安置建筑面积如何确定？ (38)旧厂改造1. 旧厂改造的原则是什么？ (41)2. 旧厂改造中纳入旧城区成片改造范围但不具备独立开发的旧厂房用地如何处理？ (41)3. 旧厂改造中的原土地使用权人和实际使用人不一致时，如何处理？ (42)4. 旧厂改造的土地收益如何分配？ (42)5. 旧厂改造公益征收项目如何补偿？ (43)6. 旧厂改造项目，原址用地性质不符合规划控制要求且近期内未纳入储备计划或者实施规划建设的如何处理？ (44)7. 政府可否先行组织地块出让再实施搬迁？ (44)广州“三旧”改造政策问答第三部分完善历史用地手续1. 利用“三旧”改造政策完善历史用地手续的主要好处是什么？ (46)2. “三旧”改造完善历史用地手续工作分哪几种类型办理？ (46)3. 哪些用地可以按“三旧”改造政策申请完善历史用地手续？ (47)4. 哪些用地可以申请直接办理国有建设用地或集体建设用地权属确认手续？ (47)5. 哪些用地可以申请完善征收手续？ (47)6. 哪些用地可以申请完善集体建设用地手续？ (48)7. 城市规划为城市绿地和道路等的用地，是否可以按“三旧”改造政策完善历史用地手续？ (49)8.“三旧”改造完善历史用地手续需要编制改造方案吗？ (49)9.“三旧”改造完善历史用地手续工作主要涉及哪些费用？ (49)10.“三旧”改造完善历史用地手续涉及费用由谁承担？ (50)11. 有集体土地所有证是否可以不办理《确认函》？ (51)目录12. 已办理《集体土地所有权证》的用地，还需要完善历史用地手续吗？ (51)13. 完善历史用地手续是否需要抵扣留用地指标？ (51)14. 如何认定用地发生时间为1987年前？ (52)15. 办理《勘测定界报告书》过程中权属调查需注意哪些事项？ (52)16. 关于完善征收类型中，哪些情况需被征地村集体出具留用地安排情况说明？ (53)第四部分“三旧”改造业务管理1.“三旧”项目改造方案具体有哪些申报主体？需要注意哪些特殊情况？ (56)2.“三旧”项目改造方案的申报和审查程序是如何规定的？ (57)3.“三旧”项目改造方案如何批复？ (58)4.《补充意见》印发执行后，如何做好新老政策衔接？ (59)5.“三旧”改造方案批复后，改造主体如何办理报建手续？ (60)6.“三旧”改造年度实施计划的编制原则是什么？ (60)7. 年度实施计划可以调整吗？ (60)8. 如何监管“三旧”改造方案实施过程？ (61)广州“三旧”改造政策问答9. 如何避免“三旧”改造项目特别是城中村改造项目烂尾？ (61)附录“三旧”改造主要政策文件一、关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府〔2009〕78号） (64)二、关于加快推进“三旧”改造工作的意见（穗府〔2009〕56号） (72)三、关于加快推进“三旧”改造工作的补充意见（穗府〔2012〕20号） (94)四、“三旧”项目改造方案报批管理规定（穗旧改办〔2012〕71号） (103)第一部分“三旧”改造一般政策第一部分“三旧”改造一般政策广州“三旧”改造政策问答1.“三旧”改造政策出台的背景是什么？答：“三旧”改造是城市发展到一定阶段，在土地集约化发展的要求下，针对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村庄”的改造。
为加快推动“三旧”改造工作，促进高质量发展，近日广东省人民政府颁布《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（以下简称《指导意见》）。
现就《指导意见》有关内容解读如下：一、制定背景全面促进资源节约集约利用，功在当代、利在千秋。
2009年以来，按照部省合作共建节约集约用地示范省的部署，我省在全国率先开展“三旧”改造工作，在盘活存量土地资源、保障经济社会发展方面发挥了积极作用，为国家建立城镇低效用地再开发制度提供了“广东经验”，但也存在推进机制不完善、政策体系不健全、未形成强大合力等问题，制约了“三旧”改造实施效率。
当前，我省正处于大力推进粤港澳大湾区建设、促进高质量发展的关键阶段，对土地资源保障的效率、结构和质量都提出了新的更高要求。
在新增建设用地资源持续缩减的形势下，必须全面推动土地供给侧结构性改革，推动“三旧”改造取得突破性进展，提高存量建设用地利用效率，优化土地利用结构，促进产业转型升级，提升城市建设水平，使城市更加宜业宜居宜游，让人民群众有更多幸福感和获得感。
二、制定依据1.《国土资源部关于广东省深入推进节约集约用地示范省建设工作方案的批复》（国土资函〔2013〕371号）2.《国土资源部关于印发<关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）>的通知》（国土资发〔2016〕147号）3.《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）4.《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）三、制定原则《指导意见》的制定坚持以下原则：一是坚持以人民为中心的原则，加大政府让利惠民力度，维护土地权利人和市场主体合法权益，满足人民群众对美好生活的向往。
二是坚持以目标为引领的原则，以促进城乡融合发展和经济高质量发展为根本目标，建立政府引导、市场运作、规划统筹、政策支撑、法治保障的“三旧”改造工作新格局。
中山市人民政府办公室关于印发中山市“三旧”改造实施细则（修订）的通知文章属性•【制定机关】中山市人民政府办公室•【公布日期】2017.09.30•【字号】中府办〔2017〕43号•【施行日期】2017.09.30•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】城市建设正文中山市人民政府办公室关于印发中山市“三旧”改造实施细则（修订）的通知信息来源：中山市人民政府办公室发布日期：2017年09月30日文号：中府办〔2017〕43号火炬开发区管委会，翠亨新区管委会，各镇政府、区办事处，市各有关单位：《中山市“三旧”改造实施细则（修订）》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻实施。
实施过程中遇到的问题，请径向市“三旧”改造工作领导小组办公室反映。
中山市人民政府办公室2017年9月30日中山市“三旧”改造实施细则（修订）第一章总则第一条为促进土地节约集约利用，推动产业升级，完善城市功能，提升城市综合竞争力，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）等有关规定，结合我市实际，制定本细则。
第二条本细则所称“三旧”用地是指在2007年6月30日之前土地利用现状图或卫星影像图（或者航片、正射影像图）上显示为已有上盖建筑物的特定的城镇建成区的建设用地，包括旧城镇、旧厂房、旧村庄。
第三条“三旧”改造按照连片改造面积大小及改造方式可分为连片用地改造、非连片用地改造、微改造三种类型。
第四条“三旧”改造项目应当符合以下要求：（一）项目用地在2007年6月30日之前影像图上显示已建有上盖建筑物，且上盖建筑物投影面积占改造范围总面积的比例不小于30%。
（二）项目用地符合土地利用总体规划、城市总体规划、市域生态控制线规划及控制性详细规划（或项目单元规划）。
（三）项目符合产业发展规划及环境保护要求。
[三旧改造工作会议上的演说词]三旧改造政策以旧城镇、旧厂房、旧村庄改造为主要内容的三旧改造，是国家着眼于促进经济社会又好又快发展作出的战略决策。
下面就由小编为你分享三旧改造工作会议上的演说词，欢迎欣赏。
三旧改造工作会议上的演说词篇【1】今天召开全市推进三旧改造工作会议，对三旧改造鼓劲加油作进一步动员部署。
刚才，国土、规划、财政三个部门和##镇介绍了工作情况，小兵同志部署了下一阶段任务，会议还印发了《**市三旧改造实施细则》，大家要加紧贯彻落实。
下面，我谈两点意见。
一、着眼全局，切实增强三旧改造的紧迫感以旧城镇、旧厂房、旧村庄改造为主要内容的三旧改造，是省委省政府顺应国土资源管理和城乡建设新形势，着眼于促进经济社会又好又快发展作出的战略决策，是践行科学发展观、转变经济发展方式、推动城市和产业转型升级的一项重大举措。
汪洋书记专门作出重要批示：加快‘三旧’改造既可拉动经济的即期增长，又可为转型升级创造条件，对影响推进此项工作的难题，可从实际出发研究对策和措施，省委省政府集体拍板，创造‘腾笼换鸟’节约集约利用土地的条件。
国土资源部同意并支持我省在处置历史用地遗留问题、按土地现状办理用地手续和供地方式等方面进行探索，省政府出台了《关于推进三旧改造促进节约集约用地的若干意见》及其实施意见，在佛山召开三旧改造现场会，部署全面推进全省三旧改造工作。
黄华华省长最近来**调研时，要求我市抢抓机遇大力推进三旧改造，确保按时完成改造任务。
当前我市产业结构调整任务紧迫，投资增长有待拉动，发展后劲亟需增强，环境代价和资源成本仍然偏高，面对珠三角兄弟城市争先恐后、此消彼长的竞争态势，我们受到越来越严峻的挑战。
加快推进三旧改造，有利于扩大内需，促进经济又好又快发展;有利于调整产业结构，提高经济发展水平;有利于建设宜居城市，推动城乡统筹发展;有利于提升土地利用效率，破解土地供需矛盾;有利于做好民生工作，提高人民群众生活质量，是**拓宽发展空间、增强发展后劲的关键所在。
让“旧貌”换“新颜”——全国第一部“三旧”政府规章《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》解读发布时间：2021-09-28T01:43:34.090Z 来源：《论证与研究》2021年8期作者：林 琴[导读] 2021年3月1日，广东省人民政府发布了第279号令《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（以下简称“《管理办法》”）正式实施。
该《管理办法》是全国首部“三旧”改造省级政府规章，也是全国第一部专门针对存量建设用地的政府规章。
《管理办法》总结归纳广东省近十年来“三旧”改造实践经验，从立法层面对“三旧”改造的基本概念、改造类型、基本原则进行提炼，对“三旧”改造的规划管理、用地管理、收益分配、项目实施监督管理和相关法律责任进行了明确规定。
对比之前出台的“三旧”改造相关法律法规以及政策文件，《管理办法》存在如下六大亮点让“旧貌”换“新颜”——全国第一部“三旧”政府规章《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》解读林 琴（上海市联合律师事务所）2021年3月1日，广东省人民政府发布了第279号令《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（以下简称“《管理办法》”）正式实施。
该《管理办法》是全国首部“三旧”改造省级政府规章，也是全国第一部专门针对存量建设用地的政府规章。
《管理办法》总结归纳广东省近十年来“三旧”改造实践经验，从立法层面对“三旧”改造的基本概念、改造类型、基本原则进行提炼，对“三旧”改造的规划管理、用地管理、收益分配、项目实施监督管理和相关法律责任进行了明确规定。
对比之前出台的“三旧”改造相关法律法规以及政策文件，《管理办法》存在如下六大亮点：亮点一：《管理办法》是全国首部“三旧”改造省级政府规章“三旧”改造是广东省政府与原国土资源部合作共建节约集约用地示范省的重要内容。
在原国土资源部的大力支持下，广东省省级层面出台了多项文件，包括以省政府名义出台的有3份，省自然资源、司法、财政、住房城乡建设、税务等部门出台的文件多达30份。
肇府〔2010〕15号印发关于推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见实施细则的通知各县（市、区）人民政府，肇庆高新区管委会，市政府各部门、直属各单位：现将《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。
执行中遇到的问题，请径向市“三旧”改造办公室（设在市住房城乡建设局）反映。
二○一○年七月十三日关于推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施细则根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号，以下简称《若干意见》）精神，确保我市旧城镇、旧厂房、旧村庄（以下简称“三旧”）改造工作规范有序，实现严格保护耕地和节约集约用地的目标，结合我市实际，制定本实施细则。
一、确定“三旧”改造的范围围绕产业结构调整和转型升级、提升城市形象和完善城市功能、改善城乡环境、建设社会主义新农村等战略目标，在有利于耕地保护、土地进一步节约集约利用以及产出和效益进一步提高的前提下，下列土地列入我市“三旧”改造范围：（一）根据城市规划建设需要，进行城中村改造的用地以及布局分散、条件落后的村庄。
（二）因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城区、旧城镇改造的用地。
（三）因产业或工业调整的用地，包括：1、布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地。
2、国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地。
3、产业“退二进三”企业的工业用地。
4、因城乡规划已调整为商业服务用地或其他用途，不再作为工业用途的厂房（厂区）。
5、按产业调整、城市规划、消防、环保等要求必须改造的旧物业用地。
（四）其他经市政府认定属“三旧”改造范围的用地。
二、编制“三旧”改造规划和年度实施计划（一）各地“三旧”改造规划编制工作，由各县（市、区）政府和肇庆高新区管委会统一领导,城乡规划主管部门负责组织编制,国土资源部门负责组织开展“三旧”用地的调查摸底工作，将每宗“三旧”用地在影像图、土地利用现状图和土地利用总体规划图上标注，并列表造册，建立数据库。
“三旧”改造规划由市政府批准实施，并抄送省住房城乡建设厅和省国土资源厅。
（二）若因实际情况确需对“三旧”改造规划作局部调整或修改的，由各县（市、区）政府和肇庆高新区管委会报市政府批准后实施。
（三）各县（市、区）政府和肇庆高新区管委会根据“三旧”改造规划编制“三旧”改造年度实施计划，并报市“三旧”改造工作领导小组办公室（以下简称市“三旧”改造办）备案。
三、规范“三旧”改造项目的条件和审批程序（一）“三旧”改造项目应同时符合以下条件：1、拟改造项目用地符合土地利用总体规划和“三旧”改造规划、“三旧”改造年度实施计划、城镇规划和我市产业发展规划及环境保护要求。
2、拟改造项目属于“三旧”改造范围。
3、拟改造项目用地必须是已使用的建设用地。
（二）“三旧”改造项目的审批程序。
“三旧”改造项目单位向所在地“三旧”改造办提交申请书（其中，端州区“三旧”改造项目单位向市“三旧”改造办提交申请书），“三旧”改造办以书面或召开联审会议形式征求同级发展改革、经济信息化、国土、环保、建设、规划等部门的意见（各相关部门的办理时限为5个工作日），“三旧”改造办综合各部门意见或联审会议结果，经公示无异议后分别报市政府、县（市、区）政府和肇庆高新区管委会审批。
“三旧”改造项目不涉及完善土地征收手续的，其改造项目方案由县（市、区）政府和肇庆高新区管委会审批（其中，端州区“三旧”改造项目方案由市政府审批），经审批同意出具确认为“三旧”改造项目的文件并报市“三旧”改造办备案。
涉及完善土地征收手续和集体建设用地转为国有的，须另列改造方案上报各县（市、区）政府和肇庆高新区管委会，由各县（市、区）政府和肇庆高新区管委会编制改造方案，逐级上报审批。
程序如下：1、各县（市、区）政府和肇庆高新区管委会根据“三旧”改造规划，按项目或分片区制订“三旧”改造具体实施方案报市“三旧”改造办初审，由市“三旧”改造办报市政府审核。
2、各县（市、区）政府和肇庆高新区管委会上报的“三旧”改造方案，经市政府审核后，单独或汇总报省政府审批。
四、“三旧”改造实行分类处置的运作方式（一）收回、收购“三旧”土地使用权的程序。
因城市基础设施和公共设施建设或实施城市规划进行旧城区改造需要调整使用土地的，由政府依法收回、收购土地使用权，纳入政府土地储备。
市和各县（市、区）土地储备中心负责收回、收购“三旧”土地使用权具体事务工作。
1、启动收回、收购“三旧”土地使用权程序须符合以下条件：（1）土地使用权权属明确，且无查封、抵押等权利限制。
（2）符合“三旧”改造规划。
2、收回、收购“三旧”土地使用权程序：（1）拟订方案及报批。
对拟收回、收购“三旧”土地的权属、面积、四至范围、用途和地上附着物等情况进行实地调查,根据实际调查情况征询国土、建设、规划部门意见,进行核实。
根据调查结果，土地储备机构与原权利人就土地收购事宜开展谈判，进行补偿费用的测算评估；实行土地置换的，还须进行相应的土地费用测算。
根据土地权属调查和补偿费用测算结果，正式拟订土地收回、收购方案，经当地“三旧”改造办审核后，报同级政府审批。
（2）签订合同。
收回、收购方案经批准后，土地储备机构与原权利人签订《土地使用权收购合同书》。
根据合同约定的期限、金额和方式，支付土地收回、收购补偿费用。
（3）权属变更。
支付补偿费用后，土地储备机构到国土资源部门办理土地使用权确权手续，列入土地储备库。
3、“三旧”用地纳入土地储备后，根据当地“三旧”改造年度实施计划进行改造，出让时必须以招标拍卖挂牌方式出让。
（二）原土地使用权人自行“三旧”改造的运作方式。
旧城镇改造范围内，在符合土地利用总体规划、城市（乡）规划和“三旧”改造规划的前提下，鼓励原土地使用权人自行改造，各地块的使用权人可共同成立项目公司联合改造，但原土地使用权人须拥有改造项目范围内全部土地权属才能申请。
县（市、区）和肇庆高新区范围内的自行改造方案由当地“三旧”改造办牵头组织各成员单位审核同意后报县（市、区）政府和肇庆高新区管委会批准（端州区范围的自行改造方案由市“三旧”改造办牵头组织各成员单位审核同意后报市政府批准）。
涉及的原划拨土地使用权补办出让手续和改变土地用途以及延长土地使用年限的，可以直接采取协议出让方式出让，但需按规定缴纳土地出让金，规划、国土、建设等部门根据市政府、县（市、区）政府和肇庆高新区管委会的批复意见分别办理相关手续。
经批准自行改造的“三旧”改造项目，工程竣工验收前不得转让（包括股东变更）。
在批准的期限内确实无法完成的，由政府按改造前土地用途的基准地价收回建设用地使用权。
（三）市场主体收购地块进行集中改造的运作方式。
旧城镇改造范围内，在符合土地利用总体规划、城市（乡）规划和“三旧”改造规划的前提下，市场主体与土地权利人协商签订土地转让合同，收购改造范围内的多宗地块及地上房屋建筑后，并落实相关补偿安置措施，取得收购地块的拆迁许可后进行集中改造，按上述原土地使用权人自行改造的相关规定和办理程序办理。
国土资源部门根据收购人的申请，将分散的土地归宗，依法为收购人办理土地变更登记手续。
收购改造范围内的多宗地块涉及出让年限不一致的，应统一出让年限，补交相应的地价款。
（四）收回或收购土地的补偿方式。
“三旧”改造涉及收回或者收购土地的，原则上以货币方式补偿，确实需要以置换方式置换土地使用权的，由市、县（市）国土资源部门审核同意并报市、县（市）政府批准后实施。
（五）旧村庄改造的运作方式。
1、土地利用总体规划确定的城市建设用地规划范围内符合城乡规划的旧村庄改造，农村集体经济组织申请将集体建设用地转为国有的，经村民会议或村民代表会议表决同意后向县（市、区）国土资源部门申请，按程序逐级上报省政府批准，并由各县（市、区）政府和肇庆高新区管委会根据“三旧”改造规划组织实施，其中，确定为农村集体经济组织使用的，在建新必须拆旧的前提下，交由农村集体经济组织依照规划自行改造或与有关单位合作开发建设。
2、土地利用总体规划确定的城市建设用地规划范围外的旧村庄改造，在符合土地利用总体规划和城市（乡）规划的前提下，除属于市、县（市）政府应当依法征收的外，可由农村集体经济组织或者用地单位在建新必须拆旧的前提下依照规划自行组织实施，并可参照旧城镇改造的相关政策办理，但不得用于商品住宅开发。
3、旧村庄改造涉及拆旧建新腾挪的合法用地，确能实现拆旧复耕的，可根据国土资源部的相关规定，纳入城乡建设用地增减挂钩试点，其中，涉及新增建设用地和占用农用地（耕地）的，由市国土资源部门向省国土资源厅申请安排专用周转指标，并按照国家和省的规定办理周转指标的具体使用和管理。
（六）涉及“三旧”改造以协议方式出让供地的，须经市、县级政府领导班子集体研究决定，并进行公示和按下列规定缴纳土地出让金：1、划拨土地使用权缴纳土地出让金：土地评估价×45%。
2、改变土地用途缴纳土地出让金：变更后的土地用途及宗地所在区域的基准地价进行评估补缴相应的土地价款。
3、延长使用年限缴纳土地价款=按法定最高出让年限出让土地使用权需缴纳的土地价款×（需延长土地年限÷法定最高出让年限）。
宗地使用权延长后的使用年限不能超过法定出让年限。
4、统一出让年限需补缴地价款为：补缴土地出让金=地块法定最高出让年限需缴纳的土地出让金×［（法定年限-剩余年限）÷法定年限］。
五、完善“三旧”改造历史用地的手续（一）没有合法用地手续但已使用的建设用地。
1、用地行为发生在1987年1月1日之前，依照原国家土地管理局1995年3月11日颁布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权，经公告无异议后直接办理建设用地确权登记发证手续。
2、用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间，用地时已与农村集体经济组织或农户签订征地协议，且没有因征地补偿安置等问题引发纠纷，迄今被征地农民无不同意见的，可按照用地发生时的土地管理法律政策的规定落实处理（处罚）后按土地现状完善征收手续。
3、用地行为发生在1999年1月1日至2007年6月30日之间，可按照用地发生时的土地管理法律政策的规定落实处理（处罚）后按土地现状完善征收手续。
凡用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的，在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下，无需听证、办理社保审核和安排留用地。
4、细化完善各类用地手续的处罚自由裁量标准。
市辖区“三旧”改造中涉及的各类历史用地，凡用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日期间的，按用地发生时的土地管理法律规定的处罚标准幅度内处罚，具体按每平方米5元进行处罚；用地行为发生在1999年1月1日至2007年6月30日期间的，按用地发生时的土地管理法律规定的处罚标准幅度内处罚，具体按每平方米10元进行处罚。
