资产评估的基本方法

资产评估的基本方法

和确定评估对象的市场地位和特点。

在运用市场法评估资产价值时，首先需要选择可比的参照物，并确定被评估资产的市场地位和特点。这样才能确保评估结果的准确性和可靠性。

二)分析参照物的交易价格和交易条件。

分析参照物的交易价格和交易条件是市场法评估的重要步骤。需要考虑交易价格的合理性和交易条件的影响，以确保评估结果的客观性和公正性。

三)进行比较和类比分析。

通过比较和类比分析，将参照物的交易价格和交易条件与被评估资产进行比较，以确定被评估资产的价值范围。在进行比较和类比分析时，需要注意参照物与被评估资产的可比性。

四)确定资产价值。

最终确定被评估资产的价值范围，并确定其具体价值。在确定资产价值时，需要考虑市场行情、资产的特点和未来预期等因素。

第二节收益法 一、收益法的基本含义

收益法是指根据资产所能产生的收益或效益来估算资产的价值的评估方法。收益法是资产评估中常用的评估方法之一，适用于评估产生收益或效益的资产，如房地产、企业等。

二、收益法的基本原理

收益法的基本原理是将资产所能产生的未来收益或效益折现到现在，再加上资产的现值，即为资产的价值。收益法评估资产的价值，需要考虑资产的收益和风险，以及资产所处的市场环境和行业发展趋势等因素。

三、收益法的基本步骤

一)确定资产的收益和风险。

在运用收益法评估资产价值时，需要首先确定资产的收益和风险。这包括资产所能产生的现金流量、资产的折旧和维护费用、资产的风险等因素。

二)确定资产的折现率。

资产的折现率是指将未来收益折现到现在所需要的利率。资产的折现率需要考虑市场利率、资产的风险和资产所处的市场环境等因素。

三)计算资产的现值。 通过将资产所能产生的未来收益折现到现在，并加上资产的现值，即可计算出资产的价值范围。在计算资产的现值时，需要考虑资产的特点和未来发展趋势等因素。

第三节成本法

一、成本法的基本含义

成本法是指根据资产的重建成本或替代成本来估算资产价值的评估方法。成本法适用于评估特殊用途的资产，如工业设备、建筑物等。

资产评估三大方法

学号姓名许立珩

方法 市场法 收益法 成本法

含义 利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析 通过估测资产未来预期收益的现值 首先估测资产的重置成本，再估测贬损因素

原理

（科学性） 根据替代原则，因为任何一个正常的投资者在购置某项资产时所愿支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价 任何理性投资者所愿支付价格不会好于所购资产在未来带来的回报即收益额 任何潜在投资者所愿支付价格不会超过该项资产的现行构建成本

基本前提 1.有活跃的公开市场；2.公开市场上有可比的资产及其交易活动 1.未来收益及风险可预测并可货币衡量；2.获利年限可预测 1.（假定）处于继续使用状态；2.历史资料；3.形成价值的耗费是必须的

具体方法 1.直接比较法2.类比调整法

｛市场售价类比法、功能价值法、价格指数法、成新率价格法市价折扣法、成本市价法、市盈率乘数法｝ （参考年金现值的计算方法，是关于A、n、r的函数关系，根据年金是否永续、收益等差/等比递增/减各自对应公式） 1） 重置核算法、价格指数法、规模经济效益指数法、统计分析法

2） 观测法、使用年限法……

优点 直观简洁，便于操作，适用性强，应用广泛 根据预期收益评估价值容易被资产业务各方接受 比较充分地考虑了资产的损耗,评估结果更趋于公平合理

缺点 可比性要求高，对信息质量要求高，不适用于专用设备和无形资产，易受到地区、环境等严格限制 A、n、r不易估计 如科技进步较快的资产，采用价格指数法往往偏高

联系 评估方法时实现评估目的的手段，客观的评估值不会因为评估人员所选用的方法不同而出现截然不同的结果，而应该趋同，其相互验证提供理论根据。

区别 不同角度，要求具备各自相应的信息基础，评估结论也都从某一角度反映资产价值。由于评估的特定目的的不同、市场条件差别等，需要评估的资产价值类型也有区别，也造成了效率上和直接程度上的差别。

森林资源资产评估基本方法

森林资源资产评估工作，作为专业资产评估，在资产评估市场法、收益法、成本法的基础上，依据森林资源资产评估的目的和被评估森林资源资产的特点，发展和衍生出了一些森林资源资产评估的技术方法，以适应不同森林资源资产评估的需要。主要评估技术方法如下：

一、市场法

是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。在森林资源资产评估中，具体包括市场价倒算法、现行市价法等。

㈠、市场价倒算法

用于林木资产评估，是用被评估林木采伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材经营所消耗的成本（含有关税费）及应得的利润后，剩余的部分作为林木资产评估价值。其计算公式为：

Ｅn ＝Ｗ－Ｃ－Ｆ

Ｅn—林木资产评估值

Ｗ—销售总收入

Ｃ—木材经营成本（包括采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费）

Ｆ—木材经营合理利润

此方法为市场法的一个衍生评估方法，它是假设被评估的林木资产，于评估基准日一次性全部采伐销售为前提的，在实际操作过程中，应注意由于被评估林木的实际情况、国家林业经营管理政策等因素对评估价值的影响。

㈡、现行市价法

现行市价法既可用于林木资产的评估，也可用于林地使用权的评估，现分别介绍如下：

1、林木现行市价法

此方法是以相同或类似林木资产的现行市价作为比较基础，估算被评估林木资产评估价值的方法。其计算公式为：

Ｅn=Ｋ·Ｋb·Ｇ·Ｍ

Ｅn—林木资产评估值

Ｋ—林分质量调整系数

Ｋb—物价指数调整系数

Ｇ—参照物单位蓄积的交易价格（元／立方米）

Ｍ—被评估林木资产的蓄积量

该方法的应用前提是被评估森林资源资产所在地区有一个相对成熟、完善的市场，且可以获得与被评估森林资源资产具有可比性的类似森林资源资产的市场交易价格，使用中应注意我国林业市场区域性强，市场发育不充分，对森林资源资产评估值造成的影响。

资产评估方法的比较与选择

[论文作者：闫晶]

摘要 构成资产评估方去体系的各种评估方法之间既有内在的联系，又有各自的特征。了解资产评估方法及其内在联系，对于选择恰当的评估方法，进行高效率的评估工作具有重要的意义。

关键词资产评估；成本法；市场法；收益法

一、资产评估各种方法的比较

(一) 资产评估方法之间的区别

各种评估方法独立存在本身就说明各种评估方法之间存在差异。各种评估方法都是从不同角度去表现资产的价值。

1 收益法与成本法的区别

(1)两种方法的本质不同。重置成本法是从资产重置角度评估资产价值的一种方法，评估出的价格是资产“投入”价格。而收益现值法是从资产收益折现的角度来评估资产的价值，评估出的价格是资产获利能力的量化与现值化，是资产的“产出”价格。

(2)两种方法的基本评估原理、具体评估程序不同。

(3)两者的影响因素不同。成本法主要受重置成本及各种损耗、成新率的影响。收益法主要适用于具有独立持续经营能力的经营性资产的评估。成本法适用于以资产重置、补偿为目的的资产业务。

2 收益法与市场法的区别

(1)两种方法的本质及制约因素不同，市场法是从卖者的角度来考察被评估资产的变现价值，资产评估值的大小主要受市场发育程度、供求关系的影响。收益法是将被评估对象作为一种获利能力来确定其价值，主要受未来收益与折现率预测质量的影响。

(2)两者基本的评估原理及具体的评估程序不同。

(3)两者的适用范围不同。

市场法主要适用于单项资产的评估，资产业务可以是联营、兼并、参股与担保，侧重于考虑资产的现行价值。而收益法则更适用于整体资产评估及以投资为目的的资产评估，侧重于考虑资产的未来收益能力。

3 成本法与市场法的比较

(1)两者的出发点或者说评估角度不同。重置成本法是从资产已处的空间角度，把完全相同的资产再度重新“放置”到目前空间上所需要的成本角度评估资产价值，而市场法是从设想把相同的资产放置到市场空间所能具有的价格角度来评估资产的价值。