美源可行性报告

美源集团投资兴建酒店可行性分析报告二00六年十一月目录第一章总论1.1项目的区位和概况1.2项目市场背景1.3可行性研究的依据和范围第二章酒店业市场调研及前景预测2.1、中国酒店业发展状况与趋势分析2.2、海南省酒店业调查与分析2.3、海口酒店业调查与分析2.4、周边竞争对手调查与分析第三章美源海口湾大酒店定位3.1、商务渡假型酒店的概念3.2、兴建五星级商务渡假型酒店的风险分析3.3、五星级商务渡假型酒店的文化与市场定位3.4、五星级商务渡假型酒店的经营模式定位的分析3.5、五星级商务渡假型酒店的项目建设方案及规划设计3.6、五星级商务渡假型酒店的投资概算和投资决策。

3.7、结论第一章总论1．1项目的区位和概况本项目位于海口湾万绿园以西、秀英港以东3200m长的海岸线上，处于美源环海口湾建筑群的重要位置，她的左边是美源公寓，右边是市民广场和美源广场，正面是游艇码头，背后是较为稠密的建筑群，其布局大致可分为两个环：第一环，紫荆花园、昌韦花园、海岸一号、美源日月城、阳光经典等高档住宅区；第二环海口市电讯大楼、，龙华区政府、市税务局、市人大礼堂、会展中心、海南双岛学园等公共建筑。

她隔着海口著名的景观大道滨海大道与繁华的金贸区紧密相连，跨过海口湾水面和万绿园与海口市景观大桥世纪大桥遥相呼应，地理位置和商业价值极其优越。

以游艇码头为核心的美源环海口湾建筑群，总规划面积764.33亩，其中水体面积156亩，陆地面积608.33亩，拟建设高级公寓、大型酒店、商业广场、高级住宅、产权俱乐部、酒吧一条街等一系列配套项目，特别是五星级大酒店——美源海口湾大酒店，将成为海口湾热带滨海观光长廊上的一座标志性建筑和本市酒店旅游业界的一个新的致高点。

她的建成将为促进海口市旅游、房地产、商贸、航海体育活动和相关产业的发展起到巨大的带动作用，同时产生可观的社会效益、经济效益和环境效益。

1.2项目的市场背景中国旅游酒店业是改革开放政策最早的实践者和最大受益者,回顾过去20多年历的风雨历程，中国酒店业历经了80年代初的茫然无措，90年代初的突然启动和上世纪末的生机盎然。

中国的酒店业也是最早向外资开放的行业，早在1982年就出现了第一家合资酒店“北京建国酒店”，在此之后中国酒店业更是伴随着国际酒店业的发展与渗透，形成了良好的发展趋势。

根据2004年世界旅游及旅行理事会发布的一份研究报告显示，中国旅游行业在未来10年内有望实现10.4%的年增长率，中国将成为世界第四大旅游业经济体。

根据预测，目前排名全球第五大旅游目的地国家的中国，到2020年将取代传统的旅游胜地法国、西班牙和美国等国家，成为世界第一大旅游目的地国家。

根据国务院发展研究中心产业发展研究部等十五家机构的联合调查，2005年景气看涨的五个行业中旅游酒店业位居第三。

2004年我国旅游市场在走出上一年非典的阴影之后，本年三季度旅游业的收入出现了爆发性的增长，旅游收入不仅超过了2004年二季度“五一黄金周”和旅游业形势最好的2002年同期的水平，旅游业上市公司的毛利率也有所上升，显示了旅游业强劲的复苏势头，在全国旅游发展的大形势下，海南的旅游业也在步步升温。

1.3可行性研究的依据和范围●可行性研究的依据：1)美源集团提供的项目审批的相关资料；2)美源集团与本人签订的项目策划委托书中的相关内容；3)国内旅游行业权威机构的相关数据；4)本人长期以来从事酒店管理的经验和对国际国内以及海南酒店业的市场调查资料；●可行性研究涉及范围：着重进行拟建酒店的市场分析、项目定位、规划设计定位和投资测算。

第二章酒店业市场调研及前景预测2.1中国酒店业发展的状况与趋势1、数量和规模速度地扩张1980年国内只有酒店203家，2004年国内仅星级酒店就增加到8880家，增长近44倍。

同期，客房间数增长30余倍。

旅游酒店每五年的增长率在50%以上，其发展速度之快超过了该行业的国际惯例，与国内其它行业相比，也属于突飞猛进。

2、档次结构已经形成2004年末全国的星级酒店情况如下：五星级酒店175座，6.49万间客房，占中国星级酒店客房总数的7.23%；四星级酒店635座，14.35万间客房，占中国星级酒店客房总数的15.99%；三星级酒店2846座，34.65万间客房，占中国星级酒店客房总数的38.62%；二星级酒店4414座，30.60万间客房，占中国星级酒店客房总数的34.10%；一星级酒店810座，3.64万间客房，占中国星级酒店客房总数的4.06%。

呈现两头小，中间大的格局。

通过以上数据我们不难发现国内的星级酒店的排次从四星以上呈金字塔形布局，其两端：五星和一星级酒店最少，是未来酒店业投资的主要空间。

3、地域分布呈阶梯状态中国酒店业发展水平的第一阶梯是东部沿海地区，第二阶梯是中国的中部地带，第三阶梯是西部地带，这非常像我国西高东低的地势，酒店分布的态势是东多西少。

按拥有星级酒店座数量排列，位居全国前十名的地区是：广东926座；浙江723座；江苏575座：北京572座；云南560座；湖北473座；山东401座；辽宁347座；上海319座：湖南319座。

海南目前有星级酒店约233家，到2005年底五星酒店将达28家，在酒店总量上占15%左右，其五星级酒店的数量约排国内前五位。

海南星级酒店数量较密集的主要原因是产业规划对行业的引导，投资者有信心是因为海南的酒店业赚钱。

4、中国酒店的战略转变：1)由政府接待体系向企业经营体系转变过去的酒店多是外事接待机构，招待所多是公务住宿机构，谈不上企业和市场。

经过20多年的改革开放，中国的酒店完成了痛苦的转型，已将一个传统性的、指令性的、隶属于政府外事接待工作的服务机构，转变成为一个在整个国民经济中举足轻重的具有竞争力的产业。

2000年旅游业收入4500亿人民币，酒店业的收入占旅游业的收入将近一半，产业特征愈加明显。

2)由行业封闭型向高度国际化转变中国的酒店业是最早对外商开放的行业，最早允许外商投资、合资。

到目前为止，中国旅游酒店业利用外资额已达200多亿美元，三资酒店已有800余家。

从1982年半岛集团管理北京建国酒店开始，一批国际酒店集团相继进入中国。

中国的酒店业引进星级评定标准，在行业管理和酒店管理方面按国际惯例办事，大大提升了国际化的发展水平，也初步具备了国际竞争力。

3)由卖方市场向买方市场转变旅游业的发展使许多行业外的企业加入了中国酒店业的市场竞争，促进了供求关系的急剧变化,由于发展的过速，市场竞争白热化。

但从另一方面讲，由于充分竞争，促进了酒店企业的文明和发展，成了国内真正的“窗口行业”。

4)由成本中心性运作模式向利润中心运作模式转变以前，中国的酒店多属事业型，酒店服务单一，只提供食宿两项服务；经营缺指标、服务缺标准，成本无核算，财务上统收统支、盈余自留、差额补贴，没有上缴利税的任务；改革开放以后外企进入，逼迫中国的酒店业推行了一系列的改革措施，促使各酒店转换经营机制，在经营决策、管理体制、组织结构、工资分配、员工录用与奖励以及财务成本管理等方面进行了全面的改造，开始实行自主经营、独立核算、自负盈亏的管理制度。

酒店企业以营利为目的的市场竞争的意识及其行为使整个酒店业发生了根本性的变化。

5)由经验管理向科学管理转变在推行“建国酒店”管理经验的基础上，中国的酒店业把国外先进科学管理方法与中国国情相结合，初步总结出一套中国式的酒店管理体系，使酒店企业从经验型管理走向科学化管理，促进了酒店业管理模式和经营机制朝现代化方向加速转变。

通过实行酒店星级制度，实现中国酒店管理与国际标准的接轨。

5、近几年酒店的发展将出现几个值得注意的趋势：1）供给相对过剩，发展速度降低。

1996年到2004年旅游酒店业共增加35.4万间客房，平均年增长率为12.39%，而同期的客源增长率为4.0%。

由于供大于求，导致酒店企业之间过度竞争。

从1996年到1998年全国酒店的平均出租率和利润率逐年下降，1998年开始出现全行业亏损。

1998、1999、2000年三年亏损额分别为45.56亿、53.64亿和26.43亿元。

这种态势。

遏制了新的投资，迫使全国酒店产业的规模扩张速度趋缓，同时提出了控制酒店总量、提高酒店质量等战略性问题。

2）酒店业的投资重点将逐步西移并优化地域结构。

由于中国中西部地区具有较为丰富的旅游资源，同时，国家又先后出台了一系列开发中西部的措施，一部分酒店投资已经从东部、南部地区转向中西部地区。

随着中西部经济的进一步发展以及旅游资源的进一步开发，中西部的酒店业将会进一步发展，成为中国酒店业新的、最有希望的增长区域。

中部地区有望在近3年内就可达到一个较高的水平。

3）发展具有国际水准的经济性酒店将成为新的趋势。

随着有薪假期的实施、交通条件的改善、民众收入水平的提高，国内旅游事业的发展，国内客人已经成为酒店不可忽视的客源。

装修朴素、干净卫生、设施便利、价位适中的经济型酒店将成为国内游客所看重的酒店类型。

中国目前拥有24万多个大中小酒店、宾馆、招待所等住宿设施，其中1万左右是星级酒店，只占4%。

另外23万多家、96%以上的住宿设施未进入星级评定范围，多数是中、小酒店，他们的市场定位多数是经济型酒店。

4）超大型高星级会展类酒店仍有市场酒店的情况很像超市，比规模、比综合接待能力、更比特色。

目前国内尽管五星级酒店也不算少，但仅仅是在建筑和装修及硬件设施的投入上攀比，却很少在设计风格、经营特色、管理深度和服务内容上达标。

美源集团投资高星级酒店就是瞄准了以会展和度假为主的高端酒店市场，这个市场尚有缺口；尽管目前海口已经有了四家五星级酒店但美源海口湾酒店仍有“后发优势”。

5）酒店行业的人才竞争愈发激烈。

未来的酒店竞争将是综合接待能力和人力资源的竞争，酒店业人员的敬业精神技术水平、职业心理素质、高级管理人才和技术人才的组合效应等，都影响着酒店的竞争力。

中国内资酒店竞争力不强，关键因素不是设施问题、技术问题，而是人员素质问题。

6）酒店的集团化进程在逐渐加强，国际集团更是大举进入中国市场。

近几年来，中国酒店业开始注意集团化问题。

截止到2002年底，中国共有110余家酒店管理公司，管理酒店700余家，星级酒店集团化程度达7.2%。

在中国酒店业集团20强中，国际著名酒店集团入选12家，中国酒店集团入选8家。

令人可喜的是，中国入选的8家酒店管理公司经营规模均已达到国际酒店集团300强的标准，反映出中国酒店集团化进程有了实质性的发展。

但中国酒店业集团化的状态和国际酒店集团相比，仍有很大差距。

据2004年的资料，名列中国第一位，名列全球第57位的上海锦江酒店集团仅拥有酒店50家，仅为圣达特集团的0.77%。

客房13598间，仅为圣达特集团的2.5%。

排行第十位的美国凯悦集团(HyattHotels HyattIntemational，USA)也拥有酒店201家，拥有客房86711间。