广州：地下车库车位可售建筑面积应区分两种情况[纳税筹划实务精品文档]

地下车位各税种实务问题，来看看各地税务局是如何解答的吧不动产车位地方税务局税务局税务房产...地下车位的税收问题不同地方政策不一样，特别是对地下车位土地增值税计算以及成本分摊的规定未统一。

佐佑财税认为地下车位是否可售是解决问题的重要出发点。

如果可售，地下车位可视作商品处理，房地产企业取得地下车位转让收入，应缴纳土地增值税，并单独核算其成本；如果不可售，地下车位应作为公共配套设施处理，相应的成本、费用可作为开发产品计税成本，在计算土地增值税时扣除。

让我们来看一下全国各税务局是如何针对地下车位问题作答的吧：1、针对转让无产权车位永久使用权的土地增值税清算问题：（1）转让无产权车位永久使用权，是否纳入土地增值税清算范围？如果纳入土地增值税清算范围，是按照转让收入计入销售收入，相应成本允许扣除处理吗？（2）如果纳入清算范围，无产权的车位是否分摊土地成本？相关的法律依据是什么？答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

”根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第二条规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

”第三条规定：“条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

”第四条规定：“条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

”第五条规定：“条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

”根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号），四、土地增值税的扣除项目：(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定第一条为进一步规范房地产市场和车位、车库的使用，加强房地产开发项目车位、车库出售、出租的管理，保护购房人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等有关规定，结合本市实际，制定本规定。

第二条广州市行政区域内，房地产开发企业或者其他房地产开发单位开发的房地产开发项目车位和车库的销售和管理适用本规定。

第三条房地产开发项目规划用于停放汽车的车位和车库应当首先满足业主的需要。

第四条房地产开发企业或者其他房地产开发单位开发的房地产开发项目的车位、车库不得预售。

第五条房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库前，需经初始登记确认权属。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，房地产开发企业或者其他房地产开发单位不得擅自出售或者出租。

第六条房地产开发企业或者其他房地产开发单位申请商品房预售，必须按规划用于停放汽车的车位、车库的相关信息填报完整的楼盘明细表和项目概况，并在“阳光家缘”（）网站公示。

第七条房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租车位、车库的，应当将出售或者出租方案在建筑区划内显著位置公示30日，并将出售或者出租方案报房地产行政主管部门备案。

出售或者出租车位方案应当包括以下内容：（一）车位的分布位置、数量、面积情况（包括规划和测绘平面示意图）；（二）人民防空工程的范围及车位安置情况（注明使用注意事项）；（三）车位出售或者出租的时间、价格、方式及公示方案；（四）车位、车库实行年租、月租、临时出租的方案分类说明；（五）物业管理费用及其他管理事项说明；（六）其他需要说明的事项。

第八条房地产开发项目规划用于停放汽车的车位数量少于本房地产开发项目的房屋套数的，房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买或租用本房地产开发项目的一个规划用于停放汽车的车位。

房屋所有权人出租房屋时，所拥有的车位应当首先满足承租人的需要。

房地产开发企业地下建筑不同处置方式的涉税分析房地产企业开发的地下车位主要有两种形式：一是非人防地下车位。

根据《物权法》及法律规定，项目建筑工程规划许可证标识的不属于人防设施的地上或地下面积。

由房地产企业投资修建的地下车位，房地产企业可享有占用、使用、收益和处分的权利。

其中又包括单独建造的地下建筑与作为公共配套设施而规划建造的地下建筑；二是人防地下车位。

项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府或市、县(区)人防办公室，房地产企业在和平时期有管理和使用的权利，房地产企业无权出售。

因此，不同建造方式的地下车库，税务处理也会有所不同。

一、单独建造的地下车库房地产企业利用地下基础设施形成的停车场所，产权归房地产企业所有的，同建造开发成本一样，应作为成本对象单独核算。

（一）对外出售对外出售的地下建筑应作为销售不动产处理，开具销售不动产发票。

收入与成本单独设帐，符合收入确认条件时计入“主营业务收入”、同时结转开发产品的地下建筑部分的相关金额计入“主营业务成本”等科目。

主要涉及营业税、企业所得税、土地增值税、印花税。

（1）营业税金：按销售不动产征收，税率为5%。

（2）土地增值税：单独确认收入及增值额，并按非普通住宅计征土地增值税。

对土地增值税清算前取得的销售非人防车位使用权收益，纳入房地产销售收入，预征土地增值税。

纳入土地增值税清算范畴的非人防地下车位收益与其对应的成本应遵循配比原则。

（3）印花税：签署的房地产交易合同，属于“产权转移书据”征税名目，按合同所载金额0.05%计税贴花。

（4）企业所得税：与销售住宅等地上建筑物的所得税处理相同。

（二）分期租赁房地产开发企业与使用人签订车库(位)租赁合同，明确约定租赁期限，按月(季、年)定期收取一定数额租金的，租金收入与出租成本应单独设帐，开具租赁业发票，计入“其他业务收入”、“其他业务支出”科目。

主要涉及营业税、企业所得税、房产税、印花税、土地使用税。

可售⾯积在房地产会计核算和税务⽅⾯的运⽤
可售⾯积在房地产财税运⽤⽅⾯有重要意义，第⼀在计算计税收⼊时，要⽤到可售⾯积，第⼆在核算房地产成本时，要⽤可售⾯积。

但是，在实务操作中，需要进⼀步明确⼀些概念。

第⼀、产权式地下停车位的⾯积。

产权式地下停车位⾯积需计⼊可售⾯积，⼀个车位的⾯积⼀般在20-30平⽅⽶（含公摊），⽽计算单位可售成本时，公式=总成本/总可售⾯积，如果按照3000-5000元/平⽅⽶的单位可售成本计算，⼀个车位的成本⾼的要在15万元，⽽在⼀般城市，车位的售价也就在5-10万元，⽽且房⼦买完了，车位还剩很多，也就是说，如果⼀个项⽬在销售年度内住宅全部销售完毕，企业所得税汇算后缴了⼤量税款，⽽剩下的车位买⼀个亏⼀个，造成的亏损⽆弥补来源，客观上造成了房地产企业多承担了企业所得税。

本⼈阅历浅薄，希望看了此⽂的各位能赐教，如何解决这个问题。

第⼆、住宅和商业的可售⾯积是否都作为基数计算单位可售⾯积
按着200931号规定，可售⾯积单位⼯程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售⾯积，作为⼀个项⽬，既有住宅⼜有住宅底商，⼀般房地产企业在会计核算时，只能混在⼀起，因为从合同的⾓度很难区别两者之间的成本，因此，项⽬竣⼯后，只能采取⼤⼀统的⽅式，⽤成本对象总成本÷成本对象总可售⾯积计算单位可售成本，核算出住宅的成本和底商的成本，作为出售成本或持有物业成本，但是，从常识上来说，我们都知道两者的成本是有区别的，对税收⽅⾯，在计算⼟地增值额时，也未必完全合理。

从会计核算的⾓度，请教各位如何才能更合理的记录不同成本对象的相对真实的成本。

关于发布《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》的通知穗国房字〔2008〕195号各县级市国土房管局、市国土房管局各区分局，各区、县级市交通局，各房地产开发企业、房地产中介服务机构：为进一步规范房地产市场，加强房地产开发项目车位、车位出售、出租的管理，保护购房人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律、法规，结合本市实际，市国土资源和房屋管理局、市交通委员会制定了《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》，现予发布，请遵照执行。

附件：《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》广州市国土资源和房屋管理局广州市交通委员会二OO八年三月二十日附件《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》第一条为进一步规范房地产市场和车位、车库的使用，加强房地产开发项目车位、车库出售、出租的管理，保护购房人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等有关规定，结合本市实际，制定本规定。

第二条广州市行政区域内，房地产开发企业或者其他房地产开发单位开发的房地产开发项目车位和车库的销售和管理适用本规定。

第三条房地产开发项目规划用于停放汽车的车位和车库应当首先满足业主的需要。

第四条房地产开发企业或者其他房地产开发单位开发的房地产开发项目的车位、车库不得预售。

第五条房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库前，需经初始登记确认权属。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，房地产开发企业或者其他房地产开发单位不得擅自出售或者出租。

第六条房地产开发企业或者其他房地产开发单位申请商品房预售，必须按规划用于停放汽车的车位、车库的相关信息填报完整的楼盘明细表和项目概况，并在“阳光家缘” （）网站公示。

第七条房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租车位、车库的，应当将出售或者出租方案在建筑区划内显著位置公示30日，并将出售或者出租方案报房地产行政主管部门备案。

房地产公司车库车位销售税务处理房地产公司车库车位销售税务处理宁静致远房地产财税博客2021-1-14一、地下车库产权归属介定问题第一种情形，停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的房屋所有权（俗称产权）应归开发商所有。

开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的车位使用权转让合同是合法有效的，应得到法律保护。

第二情形，如果开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车场车位使用权转让协议，实务中所签订的协议也应归于无效。

如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订车位使用权转让协议，在这种情况下，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权。

第三种情形，地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，开发商也无权出售。

咨询内容:我是一家房地产开发公司,请问我公司出售无产权的车位如何确认收入,可以按租金确认吗。

税法上有什么具体规定?回复内容：对于房地产开发企业出售无产权的车位，从2021年之前税法角度来讲是一种实质上的长期租赁合同，只不过这种租赁方式与土地使用年限相同，所以开发商称为销售使用权而非所有权。

国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》国税函[2021]83号对这种情形明确为：“对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照服务业-租赁业征收营业税。

”《中华人民共和国合同法》第二百一十四条也规定：“租赁期限不得超过20年。

超过20年的，超过部分无效”。

需要注意的是,对于超过20年的车库销售这种特殊经营行为，合同法判定为：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年”。

所以对于无产权的车位销售，不论是作为成本对象单独核算还是利用地下基础设施作为公共配套设施处理，除能够依法转让的情形外，2021年之前都应当作为“服务业――租赁业”计算缴纳营业税。

新规出台！在广州买了这些停车位的人，要哭了！停车位一直是困扰广州街坊的问题尤其是昂贵的价格让人无法接受在广州某个小区的停车位更是被卖到了100万元/个，这不是传说车才20多万，车位已经上百万都可以赶上一套房的价格这不是我们常说的“豉油贵过鸡”吗？其实这些高价车位都是被炒出来的某些无良的物业或者开发商为了获取利益私自售卖归属本身归属业主的车位导致和业主之间的矛盾日益升级不过接下来要给广州的有车一族安利一波新消息估计买了这种车位的人要后悔了▼2018新规定：车位归业主所有，物业出售违法！各位业主，团结维权，记住记住！业主所购车位可能本身就免费小区车位的所有权归属一直都是大家争论不休的问题现在关于这类问题的争吵可以告一段落了因为根据最新法律规定小区部分车位的所有权属于业主所有物业没有出售的资格！根据《物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

这三种车位开发商或物业出售属违法公摊地下停车位归业主按公建分摊给全体业主的地下停车位，产权归全体业主所有。

开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给全体小区业主的，从法律上讲停车场产权归全体业主。

开发商无权与个别业主签订停车位使用权转让协议，签订的协议也应归于无效。

如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让协议。

占用共有道路停车位归业主占用共有道路停放汽车的车位，归全体业主所有。

开发商占用业主共有的道路或者绿地等场地，用于停放汽车。

按照《物权法》，这一部分停车位属于业主共有，产生的收益由业主和物业双方协商分配。

如果车辆占用共有道路或场所，物业公司向业主收费，收取的这个停车费，在法律上是归全体业主共有，物业公司和开发商无权占为己有。

地下人防车位，归国家所有地下人防属于建造在小区人防工程内的、非战时用于停车的车位，既不归业主，也不归开发商，属于国家所有。

房地产企业地下车位的税务处理问题整理地下车位可以分为可以办理产权证的地下车位，不可以办理产权证的地下车位，其中不可以办理产权证的地下车位又分为人防地下车位，非人防地下车位（譬如：权属归属于小区居民）1、可以办理产权的地下车位具体界定：停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，同时具有规划许可证和规划验收许可证的地下停车位的产权应归开发商所有。

开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的车位使用权转让合同是合法有效的，应得到法律保护。

第一，若将其进行出售。

总原则：凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将地下车库所有权(使用权)转让给购房人的，取得的收入视同向购房人收取房款外的价外费用，并单独计算相关成本，若此，按销售开发产品计算缴纳增值税及附加、土地增值税等。

土地增值税：单独办理产权(所有权、使用权)转移的车库、储藏间等辅房及停车位、地下停车场所，缴纳土地增值税，且按照“其他类型房产“预征土地增值税。

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，出售房屋所取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发的成本、费用及与转让房地产有关的税金后的余额为计税依据，按适用税率计算缴纳土地增值税。

增值税及附加：按照销售收入缴纳增值税及相关税金及附加。

房产税：由于产权已经发生转移，无需缴纳房产税。

第二，若将其进行出租。

土地增值税：不涉及产权转移，无需缴纳土地增值税。

增值税及附加：按照出租不动产缴纳增值税及相关税金及附加。

房产税：从租计征房产税。

自用的具有产权的地下车库，其处理应同房开企业自用开发产品相同，在自用时将开发产品地下车库转为固定资产，并计提折旧。

自用部分按财政部、国家税务总局《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)的相关规定，对出租部分房产从租计征房产税。

第三，若将其进行自用。

土地增值税：不涉及产权转移，因此不涉及缴纳土地增值税。

增值税及附加：无需缴纳。

房产税：从价计征房产税。

地下车位在土地增值税中的分摊和筹划分析地下车位在土地增值税中的分摊和筹划分析随着城市化进程的加速，地下停车场日益普及，地下车位也逐渐成为了一种新的投资方式。

然而，关于地下车位在土地增值税中的分摊和筹划却备受争议。

本文将对此进行探讨，为投资者提供一些参考和建议。

首先，让我们了解一下土地增值税。

土地增值税是指对土地使用权和土地上的建筑物在转移、变更时所发生的增值部分征收的一种税费。

在计算土地增值税时，需要根据土地的评估价值和适用税率来计算税额。

对于地下车位来说，其是否需要缴纳土地增值税主要取决于其是否具备产权。

一般来说，如果地下车位具备产权，则其应按照独立产权进行评估，并在土地增值税中进行分摊。

那么，如何计算地下车位的分摊率呢？根据相关法律法规，地下车位的增值额应计算为土地价格的增加值，并按照规定缴纳土地增值税。

在计算地下车位的分摊率时，可以采用以下两种方法：1、按照面积分摊：将地下车位与地面上的房屋面积相加，再除以总的房屋面积，得到地下车位的分摊率。

2、按照价值分摊：将地下车位与地面上的房屋价值相加，再除以总的房屋价值，得到地下车位的分摊率。

然而，以上两种方法都存在一定的局限性。

按照面积分摊可能会导致地下车位与地面上的房屋价值不匹配，从而产生不公平的现象；按照价值分摊则可能存在技术上的难度，难以准确评估每个车位的价值。

针对这些问题，我们提出以下筹划建议：1、合理规划地下车位数量和布局：在建设地下停车场时，应合理规划车位数量和布局，避免车位过大或过小，提高车位的利用效率。

2、合理分配车位与房屋的价值：在评估地下车位的价值时，应充分考虑车位的地理位置、大小、形状等因素，并合理分配车位与房屋的价值，避免出现不公平的现象。

3、利用相关政策优惠：政府对于地下停车场的建设和运营有一定的政策支持和优惠，投资者可以充分利用这些政策降低土地增值税的负担。

4、合理规划投资组合：对于投资者来说，可以合理规划投资组合，适当搭配购买地下车位和地面上的房屋，以降低土地增值税的负担。

我们只分享有价值的知识点，本文由梁老师精心收编，大家可以下载下来好好看看！
【税会实务】地下停车场会计核算有诀窍
如今在不少城市，利用地下基础设施形成的停车场所随处可见。

其成本究竟该如何核算，不少会计人员却不大清楚。

对于停车场所，应区分为单独建造和非企业单独建造两种情况，会计核算方法以及计税依据有所不同。

停车场所如果属于单独建造的，应作为成本对象进行单独核算。

国税发[2009]31号文件中第二十六条规定：“成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目”。

因此，如果属于单独建造则应按成本对象进行单独核算，并按国税发[2009]31号文件中对于成本对象的相关规定确认并核算其相关的计
税成本。

但企业需注意第二十六条同时规定：“成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。

成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意”。

如果停车场所并非企业单独建造，而属于利用地下基础设施而形成的停车场所，则作为公共配套设施进行处理。

国税发[2009]31号中对于“公共配套设施”有其相关的界定：“企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理”。

属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠予地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿。