2019法硕考研-民法笔记(43)业主的建筑物区分所有权的内容

什么是建筑物区分所有权建筑物区分所有权是随着城市化的发展、⼈⼝⼤量向城市集中、⼟地⽴体化利⽤的加剧⽽产⽣的⼀种特殊的所有权形态。

今天店铺⼩编为你带来什么是建筑物区分所有权的内容，希望可以帮助到你。

什么是建筑物区分所有权⼀是专有部分的所有权。

所谓专有部分，是指在构造上及使⽤上具有独⽴性，并且能够成为所有权客体的部分，如⼀栋住宅楼中的某⼀套房屋。

⼆是共有权，指所有⼈依据法律、合同以及全体所有⼈之间的规约，对建筑物的基本构造部分、建筑物的共⽤部分、⼟地使⽤权及设施等共同享有的财产权利。

三是成员权，当整栋建筑物或整个⼩区的全体所有⼈成⽴管理组织以便有效管理相关事务时，各个所有⼈即享有成员权，包括对重要管理事项的表决权、参与订⽴规约的权利、选举管理者的权利、解除管理者的权利、请求停⽌违反共同利益⾏为的权利等。

民法典草案较之先前颁布的《物业管理条例》和《城市异产毗连房屋管理规定》这两部法规具有如下新颖性：⼀是⾸次使⽤了业主的建筑物区分所有权的概念。

虽然我国早已存在建筑物区分所有权的事实，但我国法律⼀直未确认这⼀概念。

民法典草案采纳了这⼀概念，从⽽为我国的物权类型增加了新的内容。

⼆是确认了建筑物区分所有权的内容。

民法典草案明确规定建筑物区分所有权包括专有部分的所有权、专有部分以外的共有部分的共有权以及共同管理的权利。

三是明确了重要设施的权利归属。

民法典草案规定，建筑区划内的绿地、道路以及物业管理⽤房，属于业主共有，但属于市政建设设施的除外。

会所、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

四是对业主的⾏为加以严格规范。

民法典草案规定业主对建筑物专有部分实施的⾏为不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益;所有⼈将住宅改变为餐饮、娱乐等商业⽤房时，应当经有利害关系的全体业主同意。

建筑物区分所有权指根据使⽤功能，将⼀栋建筑物在结构上区分为由各个所有⼈独⾃使⽤的专⽤部分和由多个所有⼈共同使⽤的共⽤部分，每⼀所有⼈享有的对其专有部分的专有权和对共⽤部分的共有权的结合。

业主的建筑物区分所有权：专有所有权、共有所有权、共同管理权一、建筑物区分所有权的概念建筑物区分所有权，是指多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。

《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

根据上述规定，我们知道，业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成：第一、业主对专有部分的所有权。

即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。

第二、业主对建筑区划内的共有部分的共有权。

即业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。

第三，业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。

即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。

二、专有部分的所有权1.业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的；也可以依法出租，获取收益；还可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友间的亲情与友情；或者在自己的专有部分上依法设定负担，例如，为保证债务的履行将属于自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等；还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。

2.业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。

业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，但与共有部分又不可分离。

例如，没有电梯、楼道、走廊，业主就不可能出入自己的居室；经营性用房等专有部分，没有水箱、水、电等管线，业主就无法使用自己的居室。

经营性用房等专有部分，由于建筑物专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，所以业主对专有部分行使专有所有权应受到一定限制。

业主的建筑物区分所有权当我们购买房产时，我们不仅购买了房屋本身，还购买了房屋所在的土地和房屋的所有权。

然而，对于业主来说，他们还拥有一个常常被忽视的重要权利，那就是建筑物区分所有权。

本文将详细介绍业主的建筑物区分所有权及其相关方面。

建筑物区分所有权是一种复合型的所有权，它赋予业主对建筑物不同部分的专有和共有权。

专有所有权是指业主对建筑物某一特定部分拥有的独占权，而共有所有权则是业主对建筑物的某些部分（如公共区域、电梯、屋顶等）拥有的共享所有权。

在建筑物区分所有权下，业主通常享有以下权利：专有使用权：业主可以对其专有部分进行使用、出租、抵押等操作。

共有使用权：业主可以享用建筑物内的公共区域和设施，如电梯、门厅、草坪等。

转让权：业主可以将专有部分或共有部分转让给他人。

继承权：业主可以将其对专有部分或共有部分的权利通过遗嘱或法定继承方式转让给继承人。

当然，享有上述权利的同时，业主也需要履行相应的义务。

例如，业主需要对其专有部分进行维护和修缮，对共有部分承担共同的维护费用等。

我们可以通过一个实际案例来更好地理解业主的建筑物区分所有权。

在一个公寓楼中，张先生购买了一套公寓，他拥有对该公寓的专有所有权，可以自由使用、出租或抵押该公寓。

他也是该公寓楼共有部分的共有权人之一，需要与其他业主共同承担电梯维修、草坪保养等费用。

业主的建筑物区分所有权是房地产所有权的重要组成部分。

了解并正确行使这一权利，可以帮助业主更好地保护自己的利益，也有助于促进建筑物的和谐管理。

因此，业主应当对其建筑物区分所有权予以充分重视，以更好地实现其权益。

随着城市化进程的加速，建筑物区分所有权制度在城市规划和住宅发展中扮演着愈发重要的角色。

建筑物区分所有权不仅关系到业主的切身利益，还体现了建筑物利用效率与社区和谐共生的理念。

本文将从建筑物区分所有权的背景、权利内容、法律保障、实际操作及结论等方面，探讨业主的建筑物区分所有权的概念及重要性。

建筑物区分所有权制度起源于欧美国家，伴随着现代城市快速发展和住宅商品化的趋势而形成。

法人的变更：是指法人在性质、组织机构、经营范围、财产状况以及名称、住所等方面的重大变更。

法人的终止：是指法人丧失民事主体资格，其民事权利能力和民事行为能力终止，又称法人的消灭。

效力待定民事行为是指行为成立时，其是有效还是无效尚不能确定，还待其后一定事实的发生来确定其效力的民事行为。

特征：（一）效力待定民事行为于其行为成立时是否有效还处于不能确定状态。

（二）效力待定民事行为既可能成为有效民事行为，也可能成为无效民事行为。

类型：（一）限制民事行为能力人实施的依法不能独立实施的双方行为（即合同行为）。

该种行为如事后得到其法定代理人追认，则有效；反之，其法定代理人拒绝追认，则该行为无效。

此类行为成后，法定代理人表态前，行为的效力待定。

（二）无权代理行为。

无权代理人以被代理人名义实施的民事行为，被代理人事后追认的，则对被代理人发生效力；反之，被代理人事后不追认的，该行为自始对被代理人不发生效力。

该行为成后，被代理人表态前，行为的效力待定。

（三）无权处分行为无权处分行为是指无处分权人与相对人所为的处分他人的物品或权利的行为。

按照我国《合同法》第51条规定，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人取得处分权，该行为有效；如权利人不予追认，无处分权的人又未取得处分权，则该行为无效。

无权处分行为成立后，权利人表态前，该行为的效力待定。

本代理与复代理是以代理人是否亲自为代理行为为划分依据的。

代理人亲自实施代理行为的，称为本代理，也称为普通代理；不是由代理人自己而是由代理人委托的其他人实施代理行为的，称为复代理，也称为再代理、次代理或转委托。

接受代理人委托的人称为复代理人。

什么是流通物与限制流通物、禁止流通物流通物与限制流通物、禁止流通物1、概念根据其是否具有自由流通性，物可分为流通物与限制流通物、禁止流通物。

流通物，是指允许在民事主体之间自由流通的物。

限制流通物，是指法律对其流通予以一定限制，仅可在特定主体之间或特定范围内流通的物。

业主建筑物区分所有权的内容
业主建筑物区分所有权是指在一个建筑物中，不同业主对于各自所拥有的部分享有独立的所有权。

这种区分所有权的方式在共有建筑物中非常常见，例如公寓大楼、商业综合体或办公楼等。

业主建筑物区分所有权的基础是法律规定。

根据相关法律法规，每个业主在购买建筑物的特定部分时，获得了该部分的所有权。

这意味着每个业主对于自己的部分享有独立的支配权，可以自由支配、使用和处置该部分。

业主建筑物区分所有权的范围通常由相关法律和合同规定。

这些规定可以涵盖建筑物的具体部分，例如单位内的房间、停车位、储藏室等。

业主可以根据自己的需要和权益，对自己所拥有的部分进行改造、装修或出租等操作。

业主建筑物区分所有权还涉及到共有部分和共同责任。

共有部分是指建筑物中所有业主共同享有的区域，例如大堂、电梯、楼梯间等。

对于共有部分的使用和维护，业主需要按照相关规定共同承担责任，以确保整个建筑物的正常运行和维护。

在实际操作中，业主建筑物区分所有权的管理通常由业主委员会或物业管理公司负责。

他们负责协调业主之间的利益关系，处理共有部分的维护和管理事务，以及解决业主之间的纠纷和争议。

业主建筑物区分所有权是一种常见的管理方式，旨在保障每个业主对于自己所拥有的部分享有独立的所有权。

通过明确界定各自的权益和责任，可以有效管理共有建筑物，维护业主的权益，促进良好的社区秩序和发展。

建筑物区分所有权的内容
建筑物区分所有权是指在一个建筑物内，不同的部分或单位归属于不同的所有人，这些所有人拥有各自独立的享有权、支配权、剥夺权和处理权。

建筑物区分所有权的内容主要包括以下方面：
1. 独占使用权：每个分区的所有人都有对其所拥有的部分独占使用的权利，并可防止他人干扰或侵犯这种使用权。

2. 禁止划拨权：每个分区的所有人都有禁止将其所拥有的部分出售、转让或划拨给他人的权利。

3. 剥夺权：每个分区的所有人都有剥夺其所拥有的部分的权利，但需遵守相关法律规定和程序。

4. 支配权：每个分区的所有人都有对其所拥有的部分进行支配和管理的权利，包括装修、改造、租赁和出售等。

5. 费用承担权：每个分区的所有人需承担其所拥有的部分的相关费用，如物业管理费、维修费等。

6. 共用部分的使用权：建筑物中存在一些共用部分，如电梯、楼道、消防通道等，这些部分属于共用部分，所有人均有权利使用，并需共同承担相关费用。

建筑物区分所有权是一种特殊的物权，要求法律和规定的支持和管理。

对于建筑物区分所有权的转移、分配和管理，应当遵守相关法律规定和程序，以保障各方权益。

第六章业主的建筑物区分所有权亮点：276条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

一、业主的建筑物区分所有权的概念与特征（一）业主的建筑物区分所有权的概念所谓业主的建筑物区分所有权，指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。

也可以指业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权相结合所形成的“三位一体”的所有权。

271条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

专有部分，指区分所有建筑物当中在构造上和使用上具有独立性，并且适合单独作为所有权的客体的组成部分。

就是各个业主分别所有的房屋单元。

除专有部分以外，所有其他部分都属于所谓的共有部分，它们构成了全体业主共同所有的对象。

如何决定这些共有部分的使用、维护和处分，就产生费用的分担问题。

（二）业主的建筑物区分所有权的特征1、区分所有权是在对建筑物进行区分的基础上产生的所谓区分，指对建筑物进行纵向和横向的分割，形成在构造上和功能上具有独立性的部分，业主对其专有的部分享有所有权，对建筑物的共有部分享有共有权和管理权。

区分方式有三种：①纵的分割；②横的分割；③纵横分割。

2、区分所有权的主体为业主，即对专有部分享有所有权的人。

业主包括三种人:①依照不动产登记取得专有部分所有权的人;②通过合法建造、继承、受遗赠、法院判决取得专有部分所有权,但尚未办理过户登记的人;③与建设单位签订买卖、赠与登合同，并基于合同受让房屋的占有，但尚未办理过户登记的人。

3、区分所有权是一种复合性的权利,由专有部分的所有权、共有部分的共有权和管理权组成。

4、区分所有权的客体主要是建筑物,但不限于建筑物。

在商品房小区内,业主的区分所有权的客体还包括范围内的绿地、道路等。

二、业主的建筑物区分所有权的内容（一）专有权1、专有权的概念。

民法建筑物区分所有权当今社会，随着中国⼯商业的发展和经济的繁荣，城市⼈⼝急剧增加，继⾐⾷之后的居住问题⽇趋突出，对建筑⾯积的增长需求和⼟地⾯积的有限性，都促使建筑物不断向⾼空发展，⽽由此产⽣的建筑物区分所有的现象⽇益增多。

那么民法建筑物区分所有权的内容有哪些呢?下⾯就让店铺⼩编为⼤家介绍吧。

民法建筑物区分所有权建筑物区分所有权将建筑物的特定部分作为所有权的标的，严格⽽⾔，与物权客体须为独⽴物，以及⼀物⼀权主义原则不相符合。

但是依社会观念，⼀建筑物区分为若⼲部分，各有该部分的所有权，应为常有之事，⽽且这样也不妨碍物权的公⽰，⽆害于交易安全。

基于物权客体的独⽴性原则，区分所有的专有部分，须具备⼀定条件，才可以在作为建筑物区分所有中专有权的客体。

这些条件如下：(1)须具有构造上的独⽴性，即被区分的部分在建筑物的构造上，可以加以区分并与建筑物的其它部分隔离。

(2)须具有使⽤上的独⽴性，即被区分的各部分，可以为居住、⼯作或其他⽬的⽽使⽤。

其主要界定标准，应为该区分的部分有⽆独⽴的出⼊门户。

(3)能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列⼊该特定房屋买卖合同中的露台等，应当为专有部分的组成部分。

建筑物区分所有权的特征：1、建筑物区分所有权的客体具有整体性。

建筑物区分所有权是建筑在整体的建筑物上区域所有的所有权形式。

2、建筑物区分所有权的内容具有多样性。

建筑物区分所有权是由专有权、共有权和管理权(成员权)三个部分组成。

3、建筑物区分所有权的本⾝具有统⼀性。

建筑物区分所有权不是权⼒的组合，⽽是⼀个独⽴、统⼀、整体的权利。

4、建筑物区分所有权中的专有权具有主导性。

建筑物区分所有权的权利⼈拥有了专有权就必然拥有共有权、管理权。

建筑物区分所有权的种类：关于建筑物区分所有权之种类，依各国实务和⽴法，计有以下三种：1.纵割式建筑物区分所有权。

它是指在纵割式区分所有建筑物上所成⽴的区分所有权。

一、建筑物所有权的概念建筑物所有权是指对建筑物的支配和控制权。

建筑物包括房屋、商业综合体、公共设施等，是人类生活和活动的重要场所，对于城市和社会的发展具有重要意义。

建筑物所有权是建筑物权利的核心内容，包括对建筑物的使用权、收益权和处分权等。

二、建筑物所有权的内容1. 使用权建筑物所有权者拥有对建筑物的使用权，可以根据自己的需要进行使用和支配。

使用权包括对建筑物的使用、分配和转让等权利，是建筑物所有权的基本内容。

2. 收益权建筑物所有权者享有对建筑物所产生的收益的支配权。

这些收益可以是租金、销售收入、物业管理费等，建筑物所有权者有权支配这些收益并获得相应的利益。

3. 处分权建筑物所有权者有权处分建筑物，包括出售、转让、抵押等。

处分权是建筑物所有权者根据自己的意愿对建筑物进行处置和转移的权利，是建筑物所有权的重要内容之一。

三、建筑物所有权的法律保护建筑物所有权是国家法律赋予建筑物所有者的权利，享有法律保护。

我国《物权法》和《建筑法》对建筑物所有权的产生、变动、转移、保护等方面做出了明确规定，保障建筑物所有权者的合法权益。

1. 权利证明建筑物所有权者可以通过权属证明文件来证明自己对建筑物的所有权。

权属证明文件是建筑物所有权者合法拥有建筑物的重要证明，具有法律效力。

2. 保护措施法律对建筑物所有权者的权益给予了严格的保护，禁止任何单位和个人侵犯建筑物所有权者的合法权益。

一旦发现侵权行为，建筑物所有权者可以依法向法院起诉，维护自己的合法权益。

3. 不动产登记建筑物所有权者可以通过不动产登记来确保自己的建筑物所有权的安全。

不动产登记是对建筑物所有权进行确认和登记，是建筑物所有权者权益的重要保障。

四、建筑物所有权的界限建筑物所有权并非绝对的权利，受到一定的限制和界限。

建筑物所有权者在行使建筑物所有权时，需要遵守相关法律法规，尊重社会公共利益和他人合法权益。

1. 土地使用权建筑物所有权者在享有建筑物所有权的往往需要与土地使用权相关联。

建筑物区分所有权的概念和内容
建筑物区分所有权：是指权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。

其内容包括：
1.对专有部分的所有权：业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等
专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情；还可以用来抵押贷款或出售给他人。

2.对建筑区划内的共有部分享有共有权：每个业主在法律对所有权未作特殊规
定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。

3.对共有部分享有共同管理的权利：即有权对共用部位与公共设备设施的使用、
收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。

（2）物权相互之间的优先效力要解决的是能够并存且可能发生权利冲突的若干个物权之间何者优先的问题。

该问题的解决规则是：原则上成立在先则效力优先，但法律另有规定的除外。

理解点二：物权的追及效力是指作为物权客体的物无论辗转流向何处,权利人均得追及物的所在行使其权利。

物权的排他效力则意味着同一物上不能同时存在两个或两个以上内容互不相容的物权，如一物之上只能存在一个所有权。

第二节物权法的基本原则（出题偏好：选择题、简答题）3.物权的基本原则平等保护原则：物权受到侵害时，司法机关对各权利主体一体保护物权法定原则：种类、内容公示公信原则：公示：以一定的方式使公众知悉变动的事实公信：物权变动符合法定的公示方式就具有可信赖性的法律效力4.平等保护原则的概念和内容平等保护是物权法明确规定的基本原则，是民法中平等原则在物权领域的具体化。

基本内容为：（1）法律地位平等。

所有民事主体在物权法中都共有平等地位。

（2）适用规则平等。

除法律有特别规定的外，各民事主体参与物权法律关系时平等适用《物权法》所确立的规则（3）保护的平等民事主体受物权法的平等保护5.物权法定原则的概念和内容（2013年非法学法条分析题)物权法定原则，是指物权的种类、内容、效力和公示方法等都应由法律明确规定，而不能由当事人通过合同任意设定。

物权法定原则主要包括如下几方面内容:（1）物权种类必须由法律设定，不得由当事人随意创设。

（2）物权的内容由法律规定。

当事人不得创设与法定物权内容不符的物权内容，也不得基于其合意自由决定物权的内容。

（3）物权的效力必须由法律规定，不能由当事人通过协议加以设定。

（4）物权的公示方法必须由法律规定，不得由当事人随意确定。

6.公示、公信原则的内容（2016年法学论述题）（1）所谓公示，就是将物权设立、移转的事实通过一定的方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况。

（2）所谓公信，主要适用于不动产的交易，是指一旦当事人变更物权时依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权事实上并不存在或有瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与该物权为真实时相同的法律效果，以保护交易安全。

中华人民共和国民法典总则第二编第六章业主的建筑物区分所有权3篇中华人民共和国民法典总则第二编第六章业主的建筑物区分所有权1中华人民共和国民法典总则第二编第六章业主的建筑物区分所有权互联网技术的实现提高了人们的生活水平，促进了人们交流的方式和节约了时间成本，现在越来越多的人开始生活在高层住宅中，因此，业主的建筑物区分所有权成为引人注目的话题。

在中华人民共和国民法典总则第二编第六章中，规定了业主的建筑物区分所有权。

当业主拥有商住楼或居住房屋的时候，他们对这种房屋的所有权是具有有效的支配权的，并且拥有它所占的土地在以内的所有权。

因为是合法权利，业主的权利受到国家保护，对于违反建筑物区分所有权的行为，国家才会作出判决。

在业主拥有权利的情况下，他们可以通过出售或租赁的形式实现自身的利益。

通过此过程，业主的建筑物区分所有权就显得非常重要。

在购买房屋前，业主应该充分了解该房屋是否符合相关的法律法规，并确保自身拥有区分所有权的支配权力。

在实践中，业主应该了解如何保护自己的区分所有权和房屋所有权。

例如，在进行房屋销售或租赁时，他们应该明确房屋的所有权和区分所有权，这些房屋是否允许政府，开发商或第三方使用，以及其他相关的房屋手续等利益。

业主也可以选择合适的保险方案，以保护自己的经济利益不会因房屋损失而遭受损失。

除了价格问题，购房者在购房前还应该重视业主的建筑物区分所有权问题。

在购买之前，要仔细查阅房屋相关的法律法规，询问开发商，了解受理情况和产权说明，以免发生法律纠纷。

随着市场经济的不断发展和各种新型城市居住方式的兴起，业主的建筑物区分所有权将变得越来越重要。

它是确保房屋买卖的正常进行和保障业主个人的财产利益的基石。

因此，我们应该对相关法律法规有一定的了解并加强保护，以避免产生纠纷在房地产市场中，业主的建筑物区分所有权是确保买卖的合法性以及维护个人财产利益的重要基石。

业主应该了解自己的权利和合法利益，并采取措施防止违法行为对自己的损害。

简述建筑物区分所有权的概念和特征所有权是所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。

在这一属性中，财产的所有权可以简称为所有权，因此，我们也将房屋的所有权视为一种财产权利，通过研究房屋所有权来探索我国房屋所有权发展的轨迹。

一、建筑物区分所有权的概念：1、房屋的共同部位即基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等;共用部位包括屋面、墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

2、其他不属于业主所有的建筑物及附属设施，如围墙、道路、水面、停车场等。

二、建筑物区分所有权的内容：2、其他公有房屋即直管公房和单位自管房，它们都是政府投资兴建的房屋，是国有企事业单位投资形成的房屋。

按照规定，它们不能转让和出租，只能在本单位或者本系统内部进行买卖，但是当这些房屋上市交易后，就转变成了“商品房”，这就改变了这些房屋的使用性质，已经变为“私有”财产，拥有房屋的所有权。

国家实行所有权与经营权相分离的原则，即经营权在一定程度上可以继承，所有权必须转移。

3、特殊类型的房屋即其他所有人不享有共同部位或全部所有权的房屋，它包括：(1)经营性房屋，如酒店、宾馆等，由所有权人出租，并从中获得收益; (2)军队、机关等特殊机构(如监狱、军事设施)所有的房屋; (3)宗教寺庙、寺院所有的房屋; (4)国家举办的各类社会公益事业(如学校、医院)、福利设施(如幼儿园、养老院、老人公寓); (5)法律、法规规定的其他房屋。

三、房屋所有权的保护：我国《城市房地产管理法》规定，房地产开发商在未征得国家所有权管理部门同意，又未取得合法手续前擅自转让房地产的，由土地管理部门没收其非法所得，并对双方分别处以转让房地产总额百分之二十以下罚款。

此外，还规定房地产开发商违反有关规定将工程发包给不具备相应资质条件的勘察、设计、施工单位的，该勘察、设计、施工单位无权取得该项目的勘察、设计、施工权利，而且要承担连带赔偿责任。

在处罚房地产开发商时，也不仅限于上述几种情况，而是把房地产开发商的违法行为作为开发商转让土地使用权或房屋预售权的一个前提条件，将两者视为房地产开发商转让房屋所有权的先决条件。

司考民法笔记：建筑物区分所有权司考民法笔记：建筑物区分所有权。

2013年司法考试备战的号角已经吹响，为了帮助更多的考生通过2013年的司法考试，法律教育网的小编整理出建筑物区分所有权的讲义，供大家复习参考。

精彩链接：司考民法笔记：共同共有司考民法笔记：按份共有司考民法笔记：共有制度司考民法笔记：善意取得制度（一）建筑物区分所有权的概念所谓建筑物区分所有是指民事主体对于建筑物的有独立用途的部分的单独所有和对共用的部分的共同所有。

（二）专有部分的单独所有权（专有权）这是指数人区分一建筑物而各有的那一部分，以此专有部分为客体的区分所有权，为各区分所有人单独所有，在性质上与一般所有权并无不同。

1、范围：对内——粉刷层（其余共有）对外——墙体中心线。

2、限制：业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

3、主导性：专有权的丧失、取得、转让等效力及于共有权、成员权。

（三）共用部分的共有权（共有权）建筑物的共用部分为相关区分所有人所共有，均不得分割。

各区分所有人对共有部分，应按其目的加以使用。

共有部分的修缮费以及其他负担，由各区分所有人按其单独所有的部分的面积占总面积的比例来分担。

此种共有在性质上应当属于按份共有，但是不得请求分割。

转让专有部分的所有权必须同时转让共用部分的共有权，专有部分和共有部分不得分开转让。

1、业主共有财产部分（1）道路属于业主共有建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

（2）关于绿地的归属①合同明确约定归个人所有的属于个人所有②法律规定为属于城镇公共绿地的属于城市所有，即国家所有③其余的一律归全体业主共有（3）关于车位的归属①占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

②建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

但是无论如何，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，然后才能对外出售、出租。

第十五章业主的建筑物区分所有权15.1 复习笔记一、业主的建筑物区分所有权的概念建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

其特点有：（1）建筑物区分所有权的主体是业主。

（2）建筑物区分所有权是在对建筑物进行纵向和横向区分的基础上，由业主所享有的专有部分的所有权、共有权和共同管理权三项权利所组成的一种复合的权利。

（3）建筑物区分所有权的客体主要是建筑物，但也不限于建筑物，业主的区分所有权的范围已经从建筑物拓展到整个小区。

二、专有权1．专有权的概念专有部分所有权，简称为专有权，是指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。

其特点在于：（1）专有部分所有权具有所有权的效力；（2）专有权的客体具有特殊性；（3）专有部分的所有权居于主导地位。

2．专有权的客体专有权的客体是建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分。

专有部分要成为区分所有权的客体，必须具备以下几个条件：（1）必须具有构造上的独立性，各个部分在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离。

（2）必须具有使用上的独立性，每一部分都可以被独立地使用或具有独立的经济效用，不需借助其他部分辅助即可利用。

（3）通过登记予以公示并表现出法律上的独立性，使被分割的各个部分在法律上形成为各个所有权的客体。

三、共有权1．共有权的概念建筑物区分所有人对共有部分的共有权，是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等所共同享有的财产权利。

在区分所有中，共有的类型比较复杂：（1）根据共有产生的原因，将共有分为法定共有和约定共有；（2）根据共有的客体是财产还是权利，将共有分为一般共有和准共有；（3）根据共有人的范围，将共有分为小区内全体业主的共有、某一栋建筑物内全体业主的共有、特定单元或者特定几个业主的共有。