2015房地产营改增如何做好发票管理

各地房地产企业营改增开票方法杭州市国税1、收到预收款时可以开收据或增值税普通发票，结算时开增值税专用发票或增值税普通发票。

预售时开普票的（税率选择为0%），结算时红字普票冲红；预收时开收据的，不得开红字。

预收在5月1日之前的，结算在5月1日之后，结算时只能就差额部分开增值税专票，预收款部分不得开具增值税专用发票（如结算时开增值税普票的，可全额开具）。

2、如购买方是夫妻双方的,发票台头上填写两个人名字，税号写一个人的身份证号码，另一个的身份证号码标注在备注栏中。

3、规格型号栏填写不动产的房号：“几幢几单元几零几”。

4、备注栏：需要注明不动产的开发楼盘的名称和具体所在地。

5、交房管局（办房产证）的所开发票联次：增值税专用发票第六联、增值税普通发票第三联6、交地税局（办理契税）的所开发票联次（余杭地税暂定）：增值税专用发票第四联、增值税普通发票第四联内蒙古国税：四、关于房地产开发企业预收款范围及开票申报问题《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

营改增前，企业收到预收款后，开具由内蒙古自治区地方税务局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。

该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。

营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，在总局没有具体规定之前，暂允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称房号并标明“预收款（预收0 %）”字样，数量单价可不填写，备注栏中须详细注明不动产的详细地址、房款全款等相关信息。

待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。

湖南国税：（二）房地产开发企业收到预收款，应如何开票？房地产开发企业收到预收款时，可选择以下两种方式处理：一是可开具纳税人自制的预收款收款收据；二是在收到预收款时可开具增值税普通发票，并在发票备注栏注明“预收款”，税率选择0，税额为0。

第1篇第一章总则第一条为了加强发票管理，规范发票行为，保障国家税收收入，维护经济秩序，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定，制定本规定。

第二条本规定适用于在我国境内开具、使用、取得发票的单位和个人（以下简称发票当事人）。

第三条发票管理应当遵循以下原则：（一）依法管理，规范有序；（二）公开透明，公正公平；（三）便民高效，服务至上。

第四条国家税务总局负责全国发票管理工作，各级税务机关负责本行政区域内的发票管理工作。

第二章发票的种类与内容第五条发票分为增值税专用发票、普通发票和其他发票。

（一）增值税专用发票，是指用于纳税人销售货物、提供加工、修理修配劳务、销售服务、无形资产或者不动产，并可以抵扣进项税额的发票。

（二）普通发票，是指用于纳税人销售货物、提供加工、修理修配劳务、销售服务、无形资产或者不动产，不能抵扣进项税额的发票。

（三）其他发票，是指根据国家规定，由国务院税务主管部门或者其授权的税务机关指定的其他种类的发票。

第六条发票应当包括以下内容：（一）发票代码和发票号码；（二）开票日期；（三）购买方名称；（四）销售方名称；（五）商品或者劳务名称；（六）数量、单价和金额；（七）税率；（八）税额；（九）价税合计（小写）；（十）价税合计（大写）；（十一）开票人姓名；（十二）收款人姓名；（十三）其他需要记载的事项。

第三章发票的开具与领购第七条从事生产经营活动的单位和个人，在销售货物、提供加工、修理修配劳务、销售服务、无形资产或者不动产时，应当依法开具发票。

第八条纳税人应当按照国家有关规定，向税务机关申请开具发票。

第九条申请人应当提交以下材料：（一）营业执照或者其他相关证明文件；（二）税务登记证；（三）法定代表人或者负责人身份证明；（四）开户银行和账号；（五）税务机关要求的其他材料。

第十条税务机关应当在收到申请材料之日起5个工作日内，对申请人进行审核，对符合开具发票条件的，予以批准。

第十一条申请人应当按照税务机关的要求，领购发票。

营改增后出售房屋如何开票销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票"货物或应税劳务、服务名称'栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)，"单位'栏填写面积单位，备注栏注明不动产的具体地址。

1、房地产开发企业中的一般纳税人销售其自行开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款、在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用后的余额为销售额。

2、发票开具：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税一般发票，不得开具增值税专用发票，本条规定并无开具增值税一般发票的时间限制。

一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

3、小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税一般发票。

购买方必须要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。

2营改增房地产企业在预售环节如何开票原营业税管理模式下房地产开发企业在收取定金、首付环节先行开具专门的预收款发票，等交房尾款收齐后换开统一的房地产销售发票。

营改增后，房地产开发企业在预售环节如何开票、征税?江苏省税务机关的处理建议：在总局进一步明确前，暂按以下方式处理：1.房地产开发企业销售自行开发的房地产，收取定金等预收款时，可以开具增值税一般发票，开具增值税一般发票时，税率栏填"0'，同时在发票备注栏注明"房地产企业预售不动产预收款项'。

2.按照上述要求开具发票的，开具发票视同收据,开具发票时间不作为纳税义务发生时间，申报当期税款时不必须反映该项收入。

3.收取的预收款应按照销售额的3%预缴增值税，仅必须填报《增值税预缴税款表》即可。

发票管理措施1. 概述发票是企业在交易过程中的重要凭证，也是税务部门对企业进行税收管理的重要依据。

为了规范发票管理、确保发票真实、准确、完整，企业需要建立有效的发票管理措施。

本文将介绍一些常用的发票管理措施，包括发票的开具、保存、归档和报销等方面。

2. 发票的开具发票的开具是指企业在交易完成后向客户提供正式发票的过程。

为了确保发票的合法性和准确性，企业需要制定以下开具发票的管理措施：2.1 开具发票的程序企业需要明确开具发票的程序，包括发票的种类、纳税人识别号、发票的内容和格式等，确保每一张发票的准确性和规范性。

2.2 发票的监控和审批企业需要建立发票监控和审批制度，确保发票的开具符合公司的财务政策和税务法规。

发票的开具必须经过财务部门的审批才能正式开具。

2.3 发票的编号和录入为了方便管理和追溯，企业需要对每一张发票进行编号，并将发票的相关信息录入财务系统。

这样可以确保发票的完整性和准确性，并方便后续的查找和核对。

3. 发票的保存发票的保存是指企业将开具的发票进行妥善保存的过程。

发票的保存对于企业的纳税申报、财务核算和税务审计等都有重要意义。

以下是一些发票保存的管理措施：3.1 发票的分类和整理企业需要对发票进行分类和整理，可以按照时间、种类或者客户进行分类。

这样可以方便后续的查找和管理。

3.2 发票的存储和保管发票需要存放在安全、防潮、防火的地方，同时需要设立访问权限，确保发票不会被恶意篡改或者丢失。

3.3 发票的备份和归档为了应对可能的数据丢失或者税务审计，企业需要对发票进行备份和归档。

可以选择将发票的电子版存储在安全的服务器上，同时也可以制作实体的发票备份。

4. 发票的报销发票的报销是指企业将开具的发票作为支出凭证进行报销的过程。

为了确保发票的真实性和有效性，企业需要制定以下发票报销的管理措施：4.1 发票的审批和登记在进行发票报销前，企业需要进行发票的审批和登记。

发票报销必须经过相关部门的审批，并在财务系统中进行登记，确保发票的合法性和真实性。

营改增发票管理相关政策一、纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生开票有误或者销售折让、中止、退回等情形的，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票；未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得按照本办法第三十二条和第三十六条的规定扣减销项税额或者销售额。

（财税〔2016〕36号附件一第42条）二、纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。

（财税〔2016〕36号附件一第43条）三、不得开具增值税专用发票情形：（一）金融商品转让，不得开具增值税专用发票。

（二）经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。

向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。

（三）试点纳税人提供有形动产融资性售后回租服务，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。

（四）试点纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。

选择上述办法计算销售额的试点纳税人，向旅游服务购买方收取并支付的上述费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。

（财税〔2016〕36号附件二）四、与技术转让、技术开发相关的技术咨询、技术服务，是指转让方（或者受托方）根据技术转让或者开发合同的规定，为帮助受让方（或者委托方）掌握所转让（或者委托开发）的技术，而提供的技术咨询、技术服务业务，且这部分技术咨询、技术服务的价款与技术转让或者技术开发的价款应当在同一张发票上开具。

（财税〔2016〕36号附件三）五、纳税人转让不动产规定（一）小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。

发票管理的操作流程发票管理是企业财务管理中非常重要的一环，它涉及到企业的财务收支、税务申报等方面。

一个良好的发票管理流程可以帮助企业提高财务效率，减少税务风险。

下面是一个关于发票管理的操作流程：1. 发票的开具在企业进行销售或服务时，需要开具发票给客户。

在开具发票之前，需要核对客户信息、商品信息、价格等内容，确保发票的准确性。

开具发票时，需要填写发票号码、开票日期、金额等信息，并加盖企业的公章。

2. 发票的领用开具完发票后，需要将发票存放在专门的发票管理柜中，并进行登记。

发票管理人员需要记录发票的号码、金额、开具日期等信息，以便后续查询和管理。

3. 发票的分发发票管理人员根据销售或服务的情况，将发票分发给相应的客户。

在分发发票时，需要核对客户信息，确保发票发放的准确性。

4. 发票的归档客户收到发票后，需要将发票归档保存。

发票管理人员需要定期对已发放的发票进行核对，确保所有发票都能够及时归档。

5. 发票的报销企业员工在进行差旅、采购等费用支出时，需要保留相关的发票作为报销凭证。

发票管理人员需要对员工提交的发票进行审核，确保发票的真实性和合规性。

6. 发票的报税企业在进行税务申报时，需要将开具的发票作为税务凭证。

发票管理人员需要对发票进行整理、归档，以便税务部门进行查验。

7. 发票的销毁发票管理人员需要定期对已归档的发票进行清理，将过期或无效的发票进行销毁。

销毁发票时，需要按照相关规定进行处理，确保发票的安全和合规。

总的来说，一个完善的发票管理流程可以帮助企业提高财务效率，减少税务风险。

发票管理人员需要严格按照操作流程进行管理，确保发票的准确性和合规性。

同时，企业也可以借助财务软件等工具来提升发票管理的效率和精度。

发票管理是企业财务管理中不可或缺的一环，只有做好发票管理，企业才能更好地掌握财务状况，提高经营效益。

营改增后最新发票使用规定解答营改增后最新发票使用规定解答一、增值税发票开具有关问题答：提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县名称及项目名称。

销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码，“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。

出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。

二、营改增后代收代缴车船税管理中有关发票信息的问题答：根据《国家税务总局财产行为税司关于营改增后落实好车船税征管中有关发票信息工作的通知》文件，5月1日营改增后，保险公司在开具的增值税发票备注栏中应注明车船税税款信息，具体信息包括：保险单号、税款所属期、代收车船税额、滞纳金、合计等。

三、5月1日全面实施营改增之后，作为纯地税纳税人，原有的开票设备是否还能够使用？如不能使用应如何办理？答：原有开票设备不能再继续使用，您需要重新到国税机关核定增值税发票，参加技术服务单位免费税控操作培训，购买新的开票设备。

同时，根据《关于增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税税额有关政策的通知》文件规定：增值税纳税人2016年12月1日以后初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用，可凭购买增值税税控系统专用设备取得的增值税专用发票，在增值税应纳税额中全额抵减，不足抵减的可结转下期继续抵减。

四、营改增纳税人不开发票是否还需要安装税控装置？答：营改增纳税人推行增值税发票税控装置的范围是：增值税一般纳税人，以及销售货物、提供加工修理修配劳务月销售额超过3 万元，或者销售服务、无形资产月销售额超过3 万元的小规模纳税人。

对于纳入推行范围，但暂不需要开具发票的纳税人，国税机关可以根据其实际情况，尊重纳税人的意见，经纳税人确认后可暂不安装，待以后纳税人需要的时候，国税机关再行安排安装。

税务园地TAXATION FIELD营改增后房地产企业如何加强内部控制王学菊商丘新业基础设施建设开发有限公司摘要：“营改增”是在2016年5月1日起全面实施的税务制度，这一制度的实施，一方面可以减少房地产企业的经营压力，使得国家整体经济环境更加问题，同时还可以进一步推动国家经济发展。

然而，在实际实施的过程中，房地产公司难免会受到新税务制度的影响，从管理、经营上都会出现一些变化。

本文主要是结合实际情况，对房地产企业如何加强内部控制进行分析，以期为今后开展的相关工作提供宝贵经验。

关键词：营改增；房地产企业；内部控制在以往的税收制度中，营业税与增值税是主要的构成部分，然而其中却存在诸多不完善之处，增值税在流通的过程中也无法形成完整的链条，这些都会对企业经营、市场经济发展造成诸多影响。

因此，如何建立起完善的税收制度已经成为国家相关部门需要考虑的一项重要问题。

“营改增”正是在这一时代背景下诞生的新税收制度，为房地产企业的各项财务、管理工作带来了较为严峻的挑战。

一、“营改增”概述“营改增”主要是指将企业在经营过程中需要交纳的营业税的应税项目改为交纳增值税，可以帮助企业减少产品、服务增值部分的税务征收，使得企业在交纳税款的过程中可以有效避免重复征税，在一定程度上减小了企业的经营压力，是我国一项重大的税制创新。

这一税收制度的实施，是为了在最大程度上减少企业税赋，促进当前国内税收制度的进一步完善，对于加快产业升级与转型而言具有重要的现实意义，同时也为我国高端服务行业的进一步发展创造了较为有利的经济环境与条件[1]。

目前，“营改增”在提出到全面实施一共经历了三个重要阶段：第一阶段，是“营改增”初步试点阶段，在2012年1月1日，上海、北京、江苏、福建等地的交通运输、现代服务行业中的一部分开始实施“营改增”；第二阶段是2013年8月1日“营改增”试点区域、范围得到进一步扩大，不仅在现代服务以及交通运输行业中实施，同时又新增加了广播影视行业、邮政业，电信业也在2014年6月1日在全国范围内实施“营改增”，促进“营改增”的进一步发展。

企业如何实施有效的发票管理措施随着现代商业运作的复杂性增加，发票管理成为了企业财务管理中不可忽视的一环。

有效的发票管理措施有助于企业提高财务管理的效率，降低错误发生的风险，并确保企业在税务合规方面的遵守。

本文将探讨企业如何实施有效的发票管理措施，帮助企业更好地管理发票，并优化财务流程。

1. 建立规范的发票管理流程建立规范的发票管理流程是有效发票管理的基础。

企业应当制定明确的发票管理政策和流程，确保所有员工了解并遵守相关规定。

发票管理流程应包括以下几个关键步骤：首先，对发票的开票、收票、审核和存档等环节进行明确分工和责任划分。

每个环节的责任人应承担相应的职责，确保准确、及时地处理发票。

其次，建立发票管理系统，利用现代技术手段实现发票信息的电子化存储和管理。

这样可以提高工作效率，减少错误，并降低纸质发票管理带来的物理存储和检索难题。

最后，需要制定发票管理的审计和监控机制。

通过定期的发票审计和内部控制，及时发现和纠正发票管理中的问题和风险。

2. 加强发票管理的内部控制内部控制是企业发票管理的重要组成部分，它有助于防止错误、滥用和欺诈等问题的发生。

以下是加强内部控制的几个关键方面：首先，确保发票的准确性和合规性。

企业应制定严格的发票审核制度，确保每一张发票的开具符合相关法规和税务要求。

同时，建立明确的发票编号和记录机制，以便于追溯和审计。

其次，加强对发票的权限控制。

只有经过合适的授权和审批程序，才能开具和审核发票。

通过对员工权限的精细划分，减少误操作的风险，并防止内部的舞弊行为。

再次，建立健全的发票存储和保护制度。

发票应当按照时间顺序进行存档，并保证存储的安全性和完整性。

同时，制定合理的查阅和调取发票的流程，确保发票信息的准确可靠。

3. 引入电子发票和智能化管理系统随着信息技术的发展，电子发票和智能化管理系统逐渐成为企业发票管理的新趋势。

电子发票具有开具方便、传输快捷、存储安全等优势，企业可以考虑引入电子发票来替代传统纸质发票。

营改增后发票种类有那些?如何开具?/cssw/swhtml/20160519091339186741.html2016-05-19 09:13:39来源：青岛国税作者：【大中小】添加收藏营改增后发票种类有那些？如何开具？一文让你搞清楚！一、2016年4月30日之前纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，可以使用到什么时候？答：2016年5月1日起，地税机关不再向试点纳税人发放发票。

2016年4月30日之前纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，可使用至2016年6月30日。

国家税务总局公告2016年第23号第三条第七项所称“特殊情况”是指享受免征增值税政策的纳税人（如医院、博物馆等）使用的印有本单位名称的发票。

初次在国税机关领用发票的纳税人，须缴销地税机关已发放的发票后，方可领用；凡在国税机关已领用发票的纳税人，地税机关已发放的发票一律缴销。

二、营改增后，国税机关有那些发票种类？答：《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）已经明确，营改增纳税人可以使用的发票种类有：增值税专用发票、增值税普通发票、机动车销售统一发票、增值税电子普通发票、门票、过路（过桥）费发票、定额发票、客运发票、二手车销售统一发票以及国税机关发放的卷式普通发票。

营改增后，门票、过路（过桥）费发票属于予以保留的票种，自2016年5月1日起，由国税机关监制管理。

原地税机关监制的上述两类发票，可以延用至2016年6月30日。

三、哪些营改增纳税人应推行增值税发票税控装置？答、营改增纳税人推行增值税发票税控装置的范围是：增值税一般纳税人，以及销售货物、提供加工修理修配劳务月销售额超过3万元（按季纳税9万元），或者销售服务、无形资产月销售额超过3万元（按季纳税9万元）的小规模纳税人。

四、营改增纳税人由国税部门代开发票有那些规定？（一）不得由国税部门代开发票的情形有哪些？答：增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产由地税部门代开发票，国税部门不得代开。

财务管理FINANCIAL MANAGEMENT房地产企业财务管理中存在的问题及对策田丽亚河南兆群房地产开发有限公司摘要：在我国经济发展前景良好的背景下，人们对于居住地区的标准在不断提升，房地产企业的发展空间极为良好。

财务管理是保证房地产企业长远发展的重要前提，高效率的财务管理能够有效优化企业的资源配置，帮助房地产企业更好的面对营改增政策下带来的机遇和挑战。

基于此，本文分析了房地产行业下的营改增政策，探究了营改增政策实施带给企业的财务管理的影响，并以此为基础提出了企业的财务管理水平的具体措施。

关键词：房地产企业；营改增；财务管理房地产行业是我国经济市场中的热门产业，对于我国的经济发展发挥出极为重要的促进作用。

房地产企业要想在营改增实施下的背景中脱颖而出，就要充分利用营改增为房地产企业财务管理带来的机遇，提升企业的财务管理水平，实现房地产企业的可持续发展。

一、房地产行业下的营改增政策分析自我国经济进入新常态发展后，我国的经济增长速度有所下降，众多行业的产业结构都面临着转型升级的态势，也因此房地产行业也进入转型、分化的关键期。

房地产行业是综合性极强的产业，营改增的实施能够有效解决房地产税负过重的问题，促进房地产企业的稳定发展。

在我国全面实施营改增政策后，房地产行业摆脱营业税中重复征收营业税的情况，帮助房地产企业避免了无法抵扣税款、不能进行退税的情况。

营业税政策下的房地产企业税率在5%，营改增政策下的房地产企业的增值税税率在11%，房地产企业的增值税率要高于营业税率，但房地产行业具备复杂性的特质，这对于房地产企业的抵扣项存在着一定的影响。

二、营改增政策给企业的财务管理带来的影响(一)提升企业经营成本房地产行业并不是独立存在的产业，它与建筑行业有着极为紧密的关系，因此建筑安装企业的对于房地产企业的影响较深。

在营改增政策全面实施后，建筑安装企业的税率提升到11%，建筑安装企业隶属于劳动密集型行业，因此其劳务费的进项税抵扣率比较低，抵扣的金额相对较低，导致建筑安装企业的安装成本上升，而成本上升这一部分势必会向下游的房地产企业的经营成本转移，房地产企业的经营成本生产，企业的经济收入相对降低。

试析“营改增”后房地产企业税务风险
“营改增”是指营业税改征增值税的政策，旨在推动中国供给侧结构性改革，促进经
济持续发展。

通过营改增政策的实施，房地产企业的税负也得到了一定程度的减轻，然而
也带来了一些新的税务风险。

首先，资金安排和预算管理方面的风险。

房地产企业通过买卖房地产获得的销售收入、预售款等均需要缴纳增值税。

随着税负的减轻，企业对现金流量的可支配资金增加，容易
导致财务管理不规范。

在资金的安排及预算管理时，需要加强内部财务审计管控，控制预
算安排，防范资金监管不善带来的风险。

其次，企业自身税务合规方面的风险。

随着税负的减轻，房地产企业自身财务税务合
规的风险也在增加。

例如：自行优化发票管理，以此减少增值税税负；主动减免罚款和利
息等组织风险；注册地和经营地不一致的风险，在质保备案和资产调拨等方面需要密切关注。

第三，税收政策变化方面的风险。

随着政策的不断调整，增值税税率和优惠政策随时
会进行新的调整，房地产企业需要及时掌握政策信息，合理安排税务筹划。

第四，产险方面的风险。

随着房地产业规模的不断扩大，其风险也在不断增加。

房地
产企业需要通过购买保险等方式，规避不可避免的风险。

综上所述，“营改增”的实行让房地产企业的税负得到了较大程度的减轻，但也带来
了一些新的税务风险。

企业应该积极应对这些风险，加强自身税务合规，避免违法违规行
为的发生，并且通过财务管控等手段，规避产险风险，保障企业安全发展。

房地产行业营改增的35个热点难点问题营改增热点难点问题（房地产）1.关于取得的不动产，取得的方式是否包括租入？以购买方式取得不动产的取得时间是以签订购房合同时间，还是房产证的时间？对于自建的不动产，是竣工时间还是实际投入使用时间？答：（1）取得的不动产中的取得方式包括租入。

（2）纳税人（不含其他个人）以购买方式取得的不动产，暂以办理不动产权属登记的销售发票的开具时间作为不动产取得时间。

（3）纳税人自建不动产，取得时间应为《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》的，应为建筑工程承包合同注明的开工日期。

2.一般纳税人销售其2022年4月30日前自建的不动产，其自建的定义是什么？答：企业采取下面任一种方式建成的不动产都属于自建不动产：（1）企业完全使用自己聘用的员工进行施工，最终建成不动产。

（2）企业既使用本企业员工进行施工，也对外购买建筑服务。

（3）企业作为建设方，将不动产建筑工程承包给建筑企业或个人。

3.房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额能否抵扣？若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，是作为视同销售处理，还是做进项转出处理？答：房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额可以抵扣。

若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，不需要按视同销售计提销项税额，也不要做进项税额转出。

4.政府向拆迁户发房票，拆迁户凭房票到当地任何房地产公司购房都可抵购房款，请问开发企业收到房票时是否需要预缴税款？答：房地产企业收到房票时，暂不需要预缴税款。

房票兑现时间早于房产的纳税义务发生时间，应在兑现时预缴税款；房票兑现时间不早于房产的纳税义务发生时间，不需预缴税款。

5.房地产企业开发的房屋已经以房地产企业名义分户办理了产权登记，企业直接出售或出租后再出售，如何判断其销售的是一手房、还是二手房？是执行《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，还是执行《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》？答：房地产企业销售已办产权登记的不动产，适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》；销售自己开发的未办产权登记的不动产，适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》。

营改增后建筑企业发票管理办法第一篇：营改增后建筑企业发票管理办法增值税专用发票管理办法一、发票要求：1.各单位原则上应选择具备一般纳税人资格的供应商签订协议，取得增值税专用发票，并确保“货物、劳务及服务流”、“资金流”、“发票流”三流一致。

2.业务经办人员对取得的增值税专用发票，应在开票之日起15天内连同其他资料提交给财务部门。

3.收到的发票名称应为营业执照单位全称，购买方及销售方信息完整，包括单位名称、纳税人识别号、地址电话、开户行及账号，打印要清晰，且必须保持票面干净、整齐, 发票的正反两面均不能留下任何脏、乱及签字的痕迹。

4.增值税发票抵扣联不可折叠，不能污损，密码区不能出格、压线，盖章不能压住发票金额。

二、可以抵扣的增值税发票（必须是增值税专用发票）：1.原材料：包括钢筋、木材、水泥、五金及水电材料等。

税率一般为17%。

2.周转材料：包括包装物、低值易耗品、工程施工中可多次使用的材料、钢模板、木模板、竹胶板、脚手架和其他周转材料等。

税率一般为17%。

3.临时设施：包括：（1）临时性建筑：包括办公室、作业棚、材料库、配套建筑设施、项目部或工区驻地、混凝土拌合站、制梁场、铺轨基地、钢筋加工厂、模板加工厂等；（2）临时水管线：包括给排水管线、供电管线、供热管线；（3）临时道路：包括临时铁路专用线、轻便铁路、临时道路；（4）其他临时设施（如：临时用地、临时电力设施等）。

4.人工费（劳务费）：原则上选择具有专业建筑资质、建筑劳务资质及劳务派遣资质的单位签订劳务合同，禁止与个人签订劳务合同。

税率一般为11%。

5.机械租赁：指从外单位或本企业其他独立核算的单位租用的施工机械（如吊车、挖机、装载机、塔吊、电梯、运输车辆等），包含设备进出场费、燃料费、修理费。

税率一般为17%。

6.专业分包：总承包方将所承包的专业工程分包给具有专业资质的其他建筑企业，主要形式体现为包工包料，总包对分包工程实施管理。

建筑服务业税率为11%。

房地产公司发票和收据使用管理办法一、背景与意义房地产行业是国民经济的重要支柱，发展至今已经成为了国家发展经济的重要部分。

而作为大型的企业，房地产公司在日常经营过程中，发票和收据的管理显得尤为重要。

发票和收据不仅是公司经营数据的重要组成部分，也是公司在财务计算、税务申报、市场竞争等方面的重要凭证。

因此，建立一套完善的房地产公司发票和收据使用管理办法具有很大的现实意义。

二、管理原则1.严格遵守税务法律法规和财务核算制度，确保发票和收据的真实性、完整性、准确性。

2.建立健全发票和收据管理体系，确保每一张发票和收据的流转可追溯、可查询、可审计。

3.加强财务风险控制，避免因发票和收据管理不规范而造成的财务风险，保证公司的财务安全。

三、发票和收据的使用管理办法1.发票管理1.1 发票的使用原则1.发票必须真实、准确、完整、规范，不得涂改、冲红、套印。

2.发票必须在开票日期之后的次月需完成认证，未完成的发票应当进行注销或者作废。

3.发票号码必须有合理的使用规划，使用过程中不得出现重复或者跳号现象。

1.2 发票的开具流程1.发票开具应当在财务系统中进行，由具有相应资质的人员按照税务法规和企业财务核算制度进行开票。

2.发票开具应当随时记录开票的具体时间和开票人员的相关信息，并上传至财务系统。

3.发票应当按照发票号码的顺序依次开具，每开一张发票，就应当在财务系统中记录相关信息。

4.发票开具完毕后，应当在财务系统中进行确认，以便后续的认证。

1.3 发票的认证与归档1.发票在开具后次月进行认证，应当在规定时间内完成并记录相关信息。

2.已经认证的发票应当按照归档规程进行保存，未认证的发票应当注销或者作废。

3.发票的归档应当按照发票号码进行排序，并按照归档规程进行存档。

2.收据管理2.1 收据的使用原则1.收据必须真实、准确、完整、规范，不得涂改、冲红、套印。

2.收据必须由收款人签名，并有缴款人与收款人的双方盖章，以保证收款人身份的真实性。

财经纵横房地产企业营改增后的税收筹划分析何玉兰 四川家益石油房地产开发有限责任公司摘要：营改增是新时期我国税收制度改革的一项重要措施，是我国在税收管理方面做出的一次重要变革。

营改增改革对房地产企业而言，能够有效地减轻房地产企业的纳税负担，但是由于房地产企业特殊的性质，如果筹划管理不当，则有可能增加房地产企业的纳税成本，因此，必须对房地产企业的税收进行科学的筹划和分析。

基于此，本文对营改增后房地产企业的销售环节的税收筹划进行了相关的分析和探究，暂不涉足项目后期的土地增值税等环节，以期为新时期房地产企业的科学纳税提供一定的参考。

关键词：房地产企业；营改增；税收筹划中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2017)001-000185-02作为我国税收管理发展历程中十分重要的一项税收改革项目，营改增是一项十分重要的减税措施，在促进经济社会更好发展方面发挥着十分重要的作用。

营改增对各行各业税收活动都产生了重大的影响，是房地产企业和建筑企业2016年的头等大事，营改增既能够减轻企业的纳税负担，但是也可能会带来重复纳税、加重税负的风险，在这种情况下，必须结合房地产企业的实际，做好营改增后房地产企业税收筹划，为新时期房地产企业的更好发展奠定良好基础。

一、营改增对房地产企业纳税产生的影响营改增对房地产企业纳税产生的影响是两面的。

首先，营改增对房地产企业纳税产生了一定积极的影响，一是在营改增情况下，房地产企业的营业税重复纳税、无法进行抵扣、退税的问题，二是营改增改变了房地产企业的价格体系，将营业税变为增值税的做法相应的建立起来增值税进项、销项的抵扣关系，这就会促使房地产企业进行自觉的内部结构调整。

三是营改增政策带来了房地产行业的优胜劣汰，自身规模小、管理不够规范、与建筑业等协作能力不够、资金管理存在风险的企业在营改增体制下很难适应行业发展的节奏，相应的税收不仅不会降低，反而会增加，营改增后长期的运行过程自然会淘汰规模小实力差的建筑企业。

各地房地产企业营改增开票方法杭州市国税1、收到预收款时可以开收据或增值税普通发票，结算时开增值税专用发票或增值税普通发票。

预售时开普票的（税率选择为0%），结算时红字普票冲红；预收时开收据的，不得开红字。

预收在5月1日之前的，结算在5月1日之后，结算时只能就差额部分开增值税专票，预收款部分不得开具增值税专用发票（如结算时开增值税普票的，可全额开具）。

2、如购买方是夫妻双方的,发票台头上填写两个人名字，税号写一个人的身份证号码，另一个的身份证号码标注在备注栏中。

3、规格型号栏填写不动产的房号：“几幢几单元几零几”。

4、备注栏：需要注明不动产的开发楼盘的名称和具体所在地。

5、交房管局（办房产证）的所开发票联次：增值税专用发票第六联、增值税普通发票第三联6、交地税局（办理契税）的所开发票联次（余杭地税暂定）：增值税专用发票第四联、增值税普通发票第四联内蒙古国税：四、关于房地产开发企业预收款范围及开票申报问题《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

营改增前，企业收到预收款后，开具由内蒙古自治区地方税务局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。

该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。

营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，在总局没有具体规定之前，暂允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称房号并标明“预收款（预收0%）”字样，数量单价可不填写，备注栏中须详细注明不动产的详细地址、房款全款等相关信息。

待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。

湖南国税：（二）房地产开发企业收到预收款，应如何开票房地产开发企业收到预收款时，可选择以下两种方式处理：一是可开具纳税人自制的预收款收款收据；二是在收到预收款时可开具增值税普通发票，并在发票备注栏注明“预收款”，税率选择0，税额为0。