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业主委员会法律地位之探析随着我国房地产业的迅速发展，住宅小区的管理逐步形成以物业管理公司实施市场化、专业化管理为主导的管理模式，物业管理问题矛盾凸显。
由于业主人数众多，群体性明显、敏感程度高，全部作为主体参加诉讼，既不利于纠纷的解决，也增加了法院的负担。
因此业主委员会作为业主自治管理组织，是否具有民事主体资格和诉讼地位，在物业纠纷处理中，显得尤为重要。
一、业主委员会的概述（一）业主委员会的概念业主委员会通常是指根据有关法律法规或者业主之间的协议约定，在物业所在地的相关人民政府房地产管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由同一个物业管理区域内的所有业主共同选举产生的，代表和维护全体业主的合法权益以及用于监督物业管理企业的一个业主自治管理组织。
（二）业主委员会的法律特征首先，业主委员会是为了全体业主利益服务的机构。
其行为需由全体业主授权，其行为的后果也全部由业主承担；其次，业主委员会的设立无需登记，但必需办理备案手续；再者，业主委员会履行职责作出的决定和行为，必须是与物业管理有关的决定和行为，不得从事与物业管理无关的活动；最后，业主委员会代表全体业主的意思表示，对外代表全体业主进行民事活动，对全体业主负责，也只维护全体业主的合法权益，而非代表部分业主的利益。
二、业主委员会法律地位的立法概况和性质争论（一）业主委员会法律地位的立法概况我国1999年颁布的我国《合同法》则在自然人与法人之外，添加了一类民事主体“其他组织”。
明确了其他组织作为一类民事主体，可以对外签订合同以及从事民事行为。
但是未能对业主委员会的法律地位提供法律规定上的支持。
2003年9月1日，我国《物业管理条例》正式颁布，在该条例中首次提到了“业主委员会”这一法律概念，但是该条例并未对业主委员会对法律地位或诉讼地位进行清晰的界定。
2007年10月1日，我国《物权法》正式实施，在其“业主的建筑物区分所有权”一章节中有部分规定提到了业主委员会，但也只限于对业主委员会的设立、业主委员会决定的效力、业主委员会的决定侵害业主合法权益的可以请求法院撤销等。
关于加强业主委员会建设的思考加强业主委员会建设，是当前社区治理和业主自治的重要任务。
业主委员会是业主的代表组织，负责协调小区内的事务，维护业主的合法权益，促进社区的和谐发展。
在实际工作中，很多业主委员会存在着管理混乱、效率低下等问题，因此需要加强建设，提升业主委员会的组织效能。
本文将从几个方面进行思考，探讨如何加强业主委员会建设，提升其工作水平和服务质量。
一、加强业主委员会建设的重要性业主委员会是社区自治的重要组织，其建设状况直接关系到社区管理和业主利益保障的有效性。
加强业主委员会建设，对于完善社区治理体系、提升社区管理水平，维护业主合法权益，增强社区凝聚力和向心力，都具有重要意义。
加强业主委员会建设是当前社区治理和业主自治的重要任务。
1. 建立规范的选举制度业主委员会的选举制度直接关系到业主委员会的合法性和代表性。
要加强业主委员会建设，首先要建立规范的选举制度，明确选举程序和要求，确保选举结果的公正和合法性。
在选举过程中，要注重广泛征集业主意见，增加业主对候选人的了解和信任，使选举结果更具合法性和代表性。
2. 完善管理体制和运作机制业主委员会是一个组织机构，需要建立健全的管理体制和运作机制。
要加强业主委员会建设，就需要在组织结构、工作流程、决策程序等方面进行规范和完善，使业主委员会的工作更加高效和有效。
可以借鉴其他地区和社区的管理经验，对业主委员会进行培训和指导，提升其管理水平和工作能力。
3. 提高业主参与和支持度业主委员会的建设和运作需要业主的参与和支持。
要加强业主委员会建设，就需要加强对业主的宣传和教育工作，提高他们的参与度和支持度。
可以通过举办业主大会、业主代表大会、业主座谈会等活动，增加业主和业主委员会的接触和沟通，增强业主对业主委员会的信任和认同感。
4. 加强监督和执纪业主委员会作为业主的代表组织，其权力来源于业主，责任在于业主。
要加强业主委员会建设，就需要加强对业主委员会的监督和执纪。
社区治理视角下对业主委员会治理困境的思考1. 引言1.1 社区治理视角下对业主委员会治理困境的思考业主委员会存在的治理困境主要体现在权力不清、责任不明、决策不民主等方面。
一些业主委员会存在权力滥用、决策不透明等问题，导致了业主们对其治理效果的质疑。
从社区治理视角下来看，业主委员会应当承担起社区管理、服务业主的责任，协调解决社区内部矛盾，促进社区和谐发展。
一些业主委员会对于自身权力与责任的认识存在模糊不清的情况，导致了治理效果的不理想。
业主参与度不高也是业主委员会面临的困境之一。
一些业主对业主委员会的活动缺乏关注和参与，导致了业主委员会的决策缺乏民意基础，难以得到广泛的支持。
在社区治理中，建设和谐社区是至关重要的。
只有通过业主委员会的有效治理，促进业主的参与和社区的协调发展，才能够建设一个和谐稳定的社区环境。
提升业主委员会的治理能力，加强业主的参与意识，促进社区治理的协调发展成为当前亟需解决的问题。
2. 正文2.1 业主委员会存在的治理困境1. 决策效率低下：业主委员会成员之间意见不一致，导致决策困难，往往需要经过漫长的讨论和协商才能达成一致意见，影响了社区事务的高效处理。
2. 资金管理不透明：一些业主委员会存在财务管理不规范、账目不清晰等问题，导致资金使用不透明，易引发纠纷和争议。
3. 物业管理不到位：部分业主委员会未能有效监督物业公司的工作，导致物业管理水平低下，影响了业主的生活质量。
4. 业主权益保护不到位：一些业主委员会缺乏足够的专业知识和经验，无法有效维护业主的合法权益，导致业主权益受损。
5. 社区环境保障不足：部分业主委员会未能有效监管社区环境卫生、安全等问题，导致社区环境问题频发，影响了业主的居住体验。
业主委员会存在的治理困境需要通过加强规范化建设、提升业主委员会成员的素质和专业能力、加强与业主的沟通和互动等措施来加以解决，实现业主委员会的良好治理和社区的和谐发展。
2.2 社区治理视角下的分析在社区治理视角下对业主委员会治理困境进行分析，需要从整个社区治理体系入手。
小区的业主代表组织的法律人格思考小区的业主代表组织，在我国现行的法律中，主要指的是业主大会和业主委员会。
业主大会，由物业管理区域内的全体业主组成，是小区业主的议事机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，其系管理建筑区划内建筑物及其附属设施的共有部分和共同事务的自治组织。
而业主委员会，我国《物业管理条例》对业主委员会没有明确给出定义。
仅在第十五条规定:“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责…”第十六条规定:“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会中推选产生。
”对于业主大会及业主委员会的法律人格，我国现有法律仍无定论，我国学界主要存在“法人说”和“非法人团体说”两种观点。
“法人说”主张，业主团体是具备独立法律人格的社团法人。
因而，它便能以自己的名义独立实施民事行为，参加民事诉讼和承担民事责任。
并且，它还拥有自己的独立财产(主要包括物业管理用房、公共设施专用基金、维修基金等)。
采纳该学说的国家和地区主要以美国、法国、日本、新加坡以及香港为代表。
如法国的《住宅分层所有权法》就规定，如果有两名以上拥有建筑物不同部分的区分所有者，即应存在区分所有权人管理团体，该团体性质上属于享有法人人格的团体。
“非法人团体说”则认为，业主团体在经过法定程序设立之后就能成为民事主体，但其只具有非法人团体的身份。
如德国《住宅所有权法》就规定“住宅所有权人共同体并不具有法人人格”，但在集会和管理上可以成为具有行为能力的组织体。
所以，其性质就属于“具有部分权利能力之特别团体”。
综合现有的法律、法规、司法解释及司法实践分析，上述两种组织可以理解为有限的法律人格，即特定的情形，有权为业主的利益，以自己的名义进行特定的诉讼。
参考资料：1、刘兴桂《论业主团体的法律人格》2、彭旦《浅析业主委员会的法律地位》。
由业委会是否属民事主体引起的思考随着我国楼房业的不断发展，业委会作为管理者的出现，成为了业主与开发商、物业公司之间的重要中介机构，发挥着重要的管理和服务职能。
但是，关于业委会是否属民事主体这一问题却一直备受争议。
本文将就此问题进行探讨，为业委会的权利及义务提供一定的借鉴和思考。
首先，业委会的法律地位是什么？难点在于是否属于民事主体。
概括地说，民事主体指能够独立享有法律权利和承担法律义务的主体，例如个人、法人及其他组织等。
但对于业委会是否属于这一范畴，则存在不少争议。
一些人认为，业委会作为一个为居民服务的机构，在其服务范围内拥有一定的自主权和管理权，为此应视为一种组织形式的法人。
同时，业委会作为物业管理服务的代表，与物业公司签订物业服务合同，具有明确的权利和义务，并且可以独立开展相关的服务活动。
因此，作为一种组织形式，业委会必然拥有一定的民事主体地位。
但是另一些人则认为，业委会不具备个体法人所必须具有的权利和义务能力，仅是为了方便小区居民自身利益的维护而出现的一种非法人社团组织形式。
同时，业委会从宏观上考虑，只是在承担楼宇物业服务的同时，代表业主行使一些相关的权利和义务，并未具备涉及款项管理、资产运营、债权债务等权力，因此不应当归为民事主体。
在这种复杂的情况下，业委会究竟应不应该被认为属于民事主体呢？我们可以从下面几个方面进行思考和讨论。
首先，我们可以从业委会的实际权利和义务入手。
业委会可以代表业主起草、修订、解释业主大会会议决定，代表业主与物业公司、开发商签订合同和谈判协议等具有一定的权利和义务。
因此，可以从实质上的权利和义务，判定业委会是否应被认定为实质性的民事主体。
其次，我们还可以从业委会的法律性质考虑。
根据我国《物权法》的规定，业委会是在建筑物等共有部分中对业主利益起组织管理作用的，因此业委会具有一定的法律地位。
楼宇物业是一项公共服务，通常由物业公司负责管理。
但在物业公司和开发商均未履行其管理义务的情况下，业主可以通过业委会等组织形式对物业公司、开发商等进行维权，甚至在满足一定条件下，依法进行诉讼。
社区治理视角下对业主委员会治理困境的思考社区是人们生活和工作的地方，社区治理的好坏直接关系到居民的生活品质和社区的发展。
而对于一个社区来说，业主委员会是居民参与社区治理的重要途径。
在实践中，业主委员会常常面临着一些治理困境，如权力过大、参与度不高、利益代言不均等问题。
本文将从社区治理视角出发，对业主委员会的治理困境进行思考。
业主委员会治理困境的一个重要原因是权力过大。
业主委员会作为社区管理的代表，具有重要的决策和执行权力。
由于对权力的持有，业主委员会往往容易出现权力滥用的情况。
一些业主委员会以个人的意志为指导，经常不顾居民的利益和需求，以权谋私，导致决策不民主、执行不公正。
这种情况下，居民的参与热情会逐渐降低，造成社区治理的僵化和失效。
业主委员会治理困境的另一个原因是参与度不高。
尽管业主委员会的成员是由居民选举产生的，但是在实际运作中，往往只有少数居民参与进来。
一方面，一些居民对社区治理缺乏兴趣和意识，只是把社区当做一个居住的地方，对社区事务漠不关心。
一些居民对业主委员会的工作表示不满，觉得他们的意见和建议没有被认真对待，因此不愿意投入精力参与。
这种情况下，业主委员会的代表性和参与性就会受到质疑，居民对社区治理的信任度也会下降。
业主委员会治理困境的另一个原因是利益代言不均。
在社区治理中，不同居民的利益是不同的，因此业主委员会需要充当居民的代言人，平衡各方利益。
在现实中，一些业主委员会偏向少数人的利益，而忽视了大多数居民的需求。
这使得一些居民感到自己的利益受到了损害，也加剧了居民间的矛盾和分裂。
在这种情况下，业主委员会的公信力会受到质疑，社区治理的效果也会大打折扣。
针对以上的问题，我们可以从以下几个方面思考，以解决业主委员会治理困境。
要加强法制建设，明确业主委员会的权责和行为规范。
只有明确了权力范围，才能避免权力过大导致的滥用问题。
要提高居民的参与度，增强居民的意识和责任感。
可以通过开展社区活动、设立咨询委员会等方式，吸引更多的居民参与社区治理。
业主代表大会制度探讨业主代表大会制度探讨内容提要：本文作者以对现行业主大会和业主委员会这两种社区自治的途径分析为出发点，阐述了现行社区自治所遇到的问题，从而提出建立业主代表大会制度，并结合现实生活中的实例来分析业主代表大会的作用以及对当今构建和谐社会的意义。
作者的观点还不成熟、不完善，希望与各位同仁一起探讨，以期对建设和谐社会贡献自己的绵薄之力。
关键词：社区自治业主代表大会一、业主代表大会产生的必要性分析目前业主实行社区自治，行使业主权利的两条重要途径是业主大会和业主委员会。
但这两条途径现实中不具有可操作性，经常处于瓶颈状态，已经严重影响了业主权利的行使。
具体表现在以下几个方面：第一，《物业管理条例》规定业主大会会议应当由物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
这是对业主大会会议有效性的规定。
但是，现实中对于业主的投票权往往难以确定，因为物业公司和开发商通常会拒绝提供相关信息。
有的小区业主采取自己亲自测量面积的方式来进行计算，但是这个过程要求的技术性很高，而且时间很长，这使得业主大会很难召开。
第二，《物业管理条例》规定业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
作者认为，书面征求意见的形式仅能限于对简单事务的判断，而小区物业管理方面有很多事情是不能进行简单判断的，如果强行要求业主在没有讨论的情况下就做出判断，会导致很多业主不予以理睬，从而拒绝书面意见的发表。
这说明现在的业主大会是空洞的，发挥不出其应有的作用。
第三，《物业管理条例》规定了业主大会决定社区一切重大的物业管理问题，并规定一个物业管理区域只能成立一个业主大会，选出一个执行机构--业主委员会，除了业主大会，再没有其他决策机制。
要求成百成千的人来决定社区事务成本亟高，既不现实也不可行。
现在许多社区已经陷入了任何事务都要召开业主大会进行决策，而成千上万业主组成的业主大会又难以召开的困境。
现行的这种通过业主大会决定所有问题的方式，大多数的结果不是决策流产，就是议案被采取各种变通方式强行通过而引来各种争议。
关于进一步规范业主委员会运行的几点思考作者：陈黎华来源：《中国房地产·综合版》2015年第08期随着城市房地产业的蓬勃发展，业主维权意识的不断提高，业主大会、业主委员会（以下简称业委会）的数量也进入快速扩张阶段。
业委会在维护业主权益、组织邻里活动、化解矛盾纠纷方面发挥了一定的作用。
但是由于业委会责、权、利不匹配，法人主体不明确，监督机制不完善，运作缺乏规范化，内部矛盾突出，严重制约了业委会的健康发展。
一、业主委员会运行存在的问题和原因分析目前，全国各地成型住宅小区（有物业管理）如雨后春笋般成批增加，业委会也随之而生。
这些业委会主要具有三个特征：一是自治性。
业委会作为业主大会的执行机构，由业主通过自设的组织进行自我约束、自我保护，存在排外现象。
二是民间性。
业委会由小区业主们选举产生，虽然在筹建过程中受政府部门的指导，但是不同于社区居民委员会，亦非由政府部门直接指导工作。
三是志愿性。
业委会成员由全体业主推荐产生，大部分成员都是热心公益的业主，且不是专职，不计报酬。
在运行的过程中，主要存在以下问题。
1.制度化运作机制尚未完善按照《物业管理条例》的相关规定，业委会只是业主大会的执行机构，与物业管理公司的企业地位不对等，不具备法人资格。
由于业委会的主体地位不明，现实中很难达到《物业管理条例》在制度设计时的规范和要求。
当前，业委会在科学化、规范化运作的探索中虽然取得了较为明显的成效，但是整套的运作机制还不够完善，部分运作管理机制尚未建立，如会议接待制度、信息发布制度、财务公开制度、监管机制等，导致业委会的决策、财务等存在不透明、不公开的现象，业主对其监管难、意见大。
2.缺乏自律机制尽管有关法律法规对业主、业主大会、业委会的权利义务、职责有明文规定，但较为笼统和单一。
小区虽然也有业主管理公约，但是重权利、轻义务，在行使权利方面随意性较大，越位现象普遍存在，出现问题责任难追究。
当前，出现问题的业委会大都根源于“利益”，其考虑的私利较多。
社区治理视角下对业主委员会治理困境的思考随着房地产市场的发展，业主委员会作为业主自治的重要组织形式之一，已经在各个城市得到了广泛的应用。
但是，长期以来，业主委员会的治理存在一些困境。
本文从社区治理的视角出发，探讨业主委员会治理困境的根源和解决之道。
1.业主参与度低业主委员会的成立离不开业主的参与和支持。
然而，实际上，大多数业主对业主委员会的运作并不了解，对业主委员会的管理也缺乏信任。
业主参与度低，直接导致了业主委员会的治理效果欠佳。
解决之道：加强业主群众教育，提高业主的参与度和管理意识。
通过建立业主沟通平台，加强业主与业委会之间的联系，使业主真正成为业委会的参与者和建设者。
2. 业主委员会成员能力不足业主委员会成员的能力和素质也是影响业主委员会治理的重要因素。
然而，目前许多业主委员会成员在专业能力、管理经验、组织协调等方面存在缺陷，难以有效地履行职责，对业主的权益保护不足。
解决之道：业主委员会应严格把关成员遴选，按照能力素质和岗位职责要求择优录用。
同时，业主委员会也应积极开展业务培训，提高成员的专业素质和管理能力。
3. 社区管理机制不完善目前，许多小区的社区管理机制仍然存在缺陷。
一些业主委员会成员缺乏法律法规意识，对社区管理的要求认识不足，难以有效地规范社区管理行为。
另外，社区管理人员职业水平不一，管理亟需强化。
解决之道：建立健全社区管理机制，完善社区管理人员培训体系，提高职业技能水平。
加强社区管理制度建设，规范社区管理行为，确保业主权益得到保障。
4. 业委会工作机制不完善业主委员会的工作机制也是存在困境的一大因素。
一些业委会成员工作效率低下，工作思路不清晰，难以推动业主委员会的工作。
一些业委会在决策制定、工作计划、服务业主等方面也缺乏创新性和针对性。
解决之道：业主委员会应建立健全工作机制，制定工作规划和工作计划，合理分配工作任务和职责，加强人员配备和工作监督。
同时，业主委员会也应着力开展服务业主工作，加强业主权益保护和服务管理，提高业主满意度。
关于加强业主委员会建设的思考业主委员会是小区管理中的重要组织形式，负责协调业主之间的权益关系，监督物业公司的管理水平，加强小区居民的自治能力。
但是在实际中，业主委员会的建设存在一些问题，如选举程序不规范、权力滥用等，需要加强建设。
本文将从规范选举程序、加强业主自治、推动业主参与等方面进行思考。
要规范业主委员会的选举程序。
业主委员会的成立应该是民主、公开、公正的。
首先要设立选举管理委员会，由业主自行组成，负责管理选举事宜。
要明确选举程序，如公布候选人名单、投票时间和地点等。
要确保选举过程的透明性和公正性，可以邀请独立的监督人员参与监督。
对于违规行为要进行严肃处理，确保选举过程的合法性和公信力。
要加强业主自治。
尽管物业公司负责小区的具体管理工作，但是业主委员会作为业主的代表，应该更加主动地参与小区的管理工作。
业主委员会可以制定完善的管理细则，明确居民的权利和义务，制定小区的公共秩序和规范，如禁止随意乱扔垃圾、不准违规停车等。
要加强与物业公司的沟通和协调，共同解决小区存在的问题，并定期组织业主大会，听取业主的意见和建议。
要推动业主参与。
业主委员会的建设不能仅仅是形式，更要真正让业主参与进来。
首先要做好信息公开工作，及时向业主公布小区相关信息，如开展的工程项目、物业费用的使用情况等，提高业主的知情权。
可以鼓励业主积极参与小区的管理和活动，如设立业主志愿者队伍，参与绿化、环境整治等工作，增加业主的居住满意度和归属感。
还可以举办各种业主活动，如文艺演出、运动会、社区招聘等，加强业主之间的交流和联系。
要加强业主委员会的能力建设。
业主委员会作为重要的管理机构，其成员应具备一定的专业知识和管理能力。
可以通过开展培训班、邀请专家学者进行指导等方式，提高业主委员会成员的素质和能力。
还可以建立一个业主委员会间的交流平台，通过互相学习和经验分享，提高工作效率和质量。
对于业主委员会法人化的思考亲爱的老师、同学们：
大家好。
我叫孙久云，今天我的演讲题目是对于业主委员会法人化的思考。
众所周知，在农村有村委会，在城市有居委会，它们都是基层群众性自治组织，那么业委会又是什么呢？在城市，居委会的职责就是调解民间纠纷，那么居委会都没有法人化，业委会法人化有必要吗？而且业委会法人化又是什么意思呢？一直以来，我国物业管理中就存在着业主委员会定位不明、运作不规范等问题，致使在物业管理中损害业主合法利益的情况屡见不鲜，那么我们又该如何使业主委员会走出这种困境，更好的发挥其作用呢？下面，我来谈谈我对于这个问题的看法。
首先，什么是业委会呢？业委会全称即业主委员会,指经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。
由此可知，业委会就是维护业主权益的组织，而且它和居委会的根本目标是一致的。
居委会都没有法人化，为什么它还要法人化呢？即为什么业委会要变成一个类似公司性质的组织呢？这得从我国业主委员会所面临的困境谈起。
2003年的《物业管理条例》规定业主委员会是业主大会的执行机构,但是并未对业主委员会的性质和法律地位明确规定。
可见在这方面，法律是存在漏洞的。
实践中业主委员会运作程序也相当不规范。
当业主的合法权益遭受侵害时, 业主委员会能否代表业主主张权利
而提起诉讼,各地做法也不一致，主要原因就在于业主委员会是否具有诉讼主体资格并不明确。
而且，目前我国对于业主委员会的管理并没有一套科学合理的运作机制和有效的监督机制。
在某些小区，由于部分的业主委员会和业主之间缺乏沟通和信任，同时业主委员会又只是一个民间组织，没有国家强制力保障其开展工作，也没有政府财政支持，业主委员会的成员们履行职责的积极性并不高。
古语说的好，立身必先正其名，名不正则言不顺。
所以，要想更好的维护业主权益，必须先为业委会正名。
那么，业委会的法人化自是顺理成章。
而且，从理论上讲，法人成立有四个条件，即：依法成立；有必要的财产或者经费；有自己的名称、组织机构和场所；能够独立承担民事责任。
显然，业委会早已满足此项条件。
其次，业主委员会一旦有了法人资格，则可由业主委员会来代表广大业主进行诉讼，不仅明确了其法律定位，而且有利于减少诉讼成本，节约社会资源。
再次，明确业主委员会的法人资格，司法机关在审理案件时有明确的依据，有利于维护社会的公平、公正，最后，明确业主委员会的法人资格，有利于强化业主委员会的“业主”意识，并使业主委员会的运作程序得以规范化，有利于解决物业管理中的矛盾。
综上，我认为，无论在理论上还是实务中业主委员会都应当具备法人资格，这样才能走出困境，顺应民意，在此，我衷心的祝愿我们
的业委会越办越好，我们的权益都能得到保障，我们的小区更加和谐，我们的社会更加美好。
我的演讲完毕，谢谢大家。
