2013年中国房地产市场回顾与2014年展望
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中国房地产市场步入下行周期
中国房地产市场步入下行周期原创声明：本文节选自中国金融四十人论坛（CF40）书系之《告别速度：中国经济下一个十年增长动力何在》，作者林采宜系CF40特邀成员、国泰君安证券首席经济学家，转载请注明出处。
中国房地产陷入全面衰退在经历了2013年一轮价量齐升的快速增长之后，2014年，中国房地产开始陷入了量价齐跌的低迷状态，一二三线城市房价渐次回落，商品房成交量同比萎缩，土地购置量和购置价格也相应回落。
2014年，全国累计销售面积12.06亿平米，同比下降7.6%；全国百城住宅平均价已连续五个季度环比下降，85个城市出现同比下跌（其中包括历来价格坚挺的一线城市北京、上海以及广州）且跌幅逐渐扩大。
与此同时，开发商拿地态度也趋于谨慎，全年累计土地购置面积33383万平米，同比下降14%。
2014年全年土地平均购置价格同比增幅17.4%，比2013年下降6.5%。
2010-2013年，在四万亿投资及其后续效应刺激下，房价和房地产投资也再度迎来了一波高速增长， 2013年，房地产开发投资完成额在全社会固定资产投资中的比重在20%左右，土地出让金收入贡献了地方可支配收入的33%，房地产成为地方经济增长的“支柱”和地方政府的重要财政来源。
另外，根据审计署《全国地方政府性债务审计结果》披露的数据，到2012年底，涉及11个省级、316个市级、1396个县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额34 865.24 亿元，占省市县三级政府负有偿还责任债务余额93642.66 亿元的37.23%：由于地方政府债务的偿付能力严重依赖土地出让的收入，土地价格波动直接影响到地方政府未来的偿债能力和信用问题。
在这种情形下，土地实际成交价格和成交面积出现同步萎缩，对于地方可支配财政收入、地方债务风险和当地经济增长的影响不言而喻。
鉴于上述原因，在国务院2014政府工作报告定调“针对不同城市情况分类调控”后，全国46个限购城市中除了北京、上海、广州、深圳和三亚，其他41个城市房地产限购政策相继取消。
住建部专家《房地产发展趋势及政策解读》2014总结版
《房地产发展趋势及政策解读》一、对中国房地产市场及政策分析1、中国房地产市场特点特点一：自住型需求仍强：与人口结构有关。
市场新增需求以自住型刚需为主。
房地产近10年有三个增长高年：第一个增长高年是：2007年。
2007商品房增长面积增长23%；第二个增长高年是2009年，2009年商品房增长速度同比增长40%，主要因为2008年有20%的负增长；第三个增长高年是2013年，2013年商品房销售额的增速是17%，商品房销售面积增速是27%。
2013年不仅新建商品房销售增长快，而且二手房销售也快。
2013年1-9月全国40个重点城市二手房同比增长83.4%。
2013年的增长和前两个高年不同，主要在于2013年主要增长的是自住型需求，而不是投资投机型需求。
国五条打击的是投资投机。
但买房主体是已经是自住型需求。
世联地产2013年全国60个城市代理销售商品房总额超过3000亿，其中投资投机型需求占14%；在2010年在《国八条》出台前，投资型需求占46.7%，2007年达到51.6%。
现在的需求主要是自住型需求。
很多专家说房地产是个大泡沫主要是投资投机性需求，但是我觉得这个时代已经过去，进入自住型需求。
2010年第六次人口普查数据23-47岁占人口55%以上，全部属于对住房需求比较旺盛的刚性需求和改善性需求。
人口结构对房地产市场影响很大，年轻人口和高储蓄人口占比高对房地产市场是个正面影响。
现在经历的阶段属于年轻人口占比较高，但是由于计划生育政策，以后刚性需求还会持续，但是不会这么多；2013年购房年龄组（18—23岁）下移，为未来刚性需求的购买力有一定的透支。
特点二：市场分化显现：与人口流动有关。
2013年一线城市平均售价上涨20%，二线城市上涨未达到10%，三四线城市不到5%，甚至出现下跌。
2010年全国迁移人口中的47%，迁移到全国前35大中城市；其中40%进入北上广深一线城市。
北京、上海近10年每年新增常住人口60万人，北京每年新增就业44万。
2014年房地产行业分析报告
2014年房地产行业分析报告2014年6月目录一、2014年上半年市场情况分析 (4)1、全国市场基本情况 (4)2、不同类型的市场情况 (5)3、行业2014年下半年运行判断 (7)二、行业供需格局 (9)1、需求：增速回落，但总量保持高位 (9)（1）人口存量中的改善性需求 (10)（2）人口存量中的拆迁旧改需求 (11)（3）人口增量中的人口红利因素 (12)（4）人口增量中的城镇化率提升因素 (13)（5）存量和增量维度对需求的综合影响测算 (14)2、供给：土地集约化过程 (16)（1）目前我国存量住宅规模的测算 (16)（2）未来我国土地供给规模的测算 (17)3、行业供需逐步均衡将是大势所趋 (20)三、房地产行业变革：重构价值链 (21)1、简单土地价值创造面临挑战 (21)2、房地产金融和服务产业链价值有望逐步崛起 (24)（1）房地产金融链 (25)①海外回顾：美国房地产金融的发展历程 (25)②美国REITs的主要特点 (28)③我国基金化房地产信托未来发展的预测 (29)（2）房地产服务链 (33)①全球房地产服务业的崛起 (33)②我国房地产服务价值链现状 (35)③我国房地产服务业潜在规模空间 (36)④以“彩生活”为代表的新型房地产服务模式 (38)3、行业并购整合加大 (39)（1）并购行业发展的必由之路 (40)（2）所有制改革和国企改革带来更大并购机遇 (42)4、从减法到加法：新一轮“地产+X” (43)5、东部一线城市工业用地价值重估 (45)一、2014年上半年市场情况分析1、全国市场基本情况从全国市场来看，目前市场环境属于投资与销售同向回落状态。
从投资端看，1-5月全国开发投资与新开工累计同比增速分别为14.7%和-18.6%；从需求端看，1-5月全国商品房销售面积以及销售额累计同比增速分别为-7.8%以及-8.5%。
目前除开发投资增速外，行业其余主要指标增速已处于行业近5年来低谷值。
2014年中国宏观经济展望和政策建议
２ ０ １ ３年我 国经济并没有 出现社 转。从相 关数据 看 ，我们 认为 ２ ０ １ ４
人数 、适 龄劳动 力 人 口整 体呈 下降 会 普遍 预期 的 明显 回升 趋势 ，主要 年房地 产 可能会 面临较 大 的下行压 趋 势 ，中国劳动 力成 本 长期呈 上升 原 因是 我 国经济进 入 新阶段 ，潜在 力 。三 是 消费相对 不足 的形 势将 会 态 势 。内外 因素导致 出 口在相 当 长 经济增 长率 下降导 致 经济 由高增 长 继 续 。２ ０ １ ３年 居 民 收 入 增 长 的放 时期 内不会 有大 的改善 。人 民 币升 阶段转 向次高增 长阶 段 ，宏 观经 济 慢特 别是 城镇居 民的收入增 长低于 值压 力也对 出 口产 生 了较大影 响。 增 长将 较 长时 间在 ７— ８ ％ 的 区间 Ｇ Ｄ Ｐ增 长 ，会对未来 一两年 的消费 运行。 ２ ０ １ ３年 三 季 度 以来 我 国 经 济 增 长产生 一定的压力 。 因 此 ，我 们 预 计 ２ ０ １ ４年 经 济 增 幅是走 平 ，上下 波动 不大 ，不会 出现 明显 上 升 ，下调 的 空 间有 限 ， 在 ７％ 至 ８ ％ 区间 内运行 。可 能 的
４ ．地方政策性债务风险加大
上世纪 ９ ０年 代 后 ，通 过 借 债
变 化在 结构变 化上 ，行 业分化 较 为
明显 。
２ ． 对重要经济指标增长的预测
（ １ ） 出 口有 望保 持 平 稳 增 长。
美 国、 欧 元 区 和 日本 在 ２ ０ １ ３年 都
不 同程度 出现企稳 复苏 态势 ，预计
明 ，在珠 三 角和 长三角这 些 传统制 府债务 已经处于 失控 状态 。从 目前 础 不牢 ，主要是 仅为 美 国经济 的好
2013年中国房地产企业销售TOP50排行榜及分析
2013年中国房地产企业销售TOP50排行榜及分析题记：2013年，中国房地产企业年度销售TOP50榜单终于尘埃落定。
规模企业尤其是TOP50房企的销售业绩普遍出现飞跃提升。
第一阵营中的绿地、万达、保利紧随万科，中海、碧桂园、恒大依次进阶千亿军团。
第二阵营世茂、融创的表现也可圈可点，通过对管控模式、产品结构、区域布局、融资渠道多管齐下全面优化，企业运营效率显著提升，为加快成长扫清了障碍。
与往年相比，今年TOP50榜新增了一个亮点，即以阳光城、旭辉为代表的闽系房企强势崛起，成为冉冉升起的新星。
在即将到来的2014年，我们乐观预计，万科、绿地均有望进阶两千亿量级；行业延续强者恒强的竞争格局，TOP50房企业绩再上台阶，集中度将持续上升。
金额集中度方面，2013年全年，五十强房企金额集中度较去年进一步提升。
其中，TOP10企业从12.76%上升至13.27%，增加了0.51个百分点，同时TOP20及TOP50企业同比分别增加0.63个百分点及0.79个百分点。
结合2011年集中度数据，可见近三年大型房企市场份额稳步提升。
面积集中度方面，相比2012年，2013年TOP50企业面积集中度上升最为明显，增加力度达1.23个百分点。
其次为TOP20企业，同比增长0.74个百分点，TOP10企业则较去年增加0.65个百分点。
相比2012年，2013年五十强房企入榜门槛再上新台阶。
可以看到，从金额门槛来看，TOP10、TOP20与TOP50企业同比增幅分别达到20%、42%及48%。
值得注意的是，从2007年至今，TOP10企业销售表现发生翻天覆地变化，入榜门槛节节升高，折射出超大规模房企快速发展的轨迹。
2007年时，世茂房地产以100亿元刚好入榜TOP10企业，而至2013年，世茂房地产销售额已冲到671亿元，此时十强房企准入门槛也提升至554亿元，6年时间，TOP10企业金额门槛实现了5.5倍增长。
金额门槛而言，TOP20及TOP50企业同比增幅均超40%。
2014年中国房地产市场形势分析
李战军：2014年中国房地产市场形势分析易居研究院发展研究所所长李战军进入新年，中国舆论场上的拐点、崩盘、泡沫、降价论沉渣泛起，卷土重来，再度发酵，甚至一度冲击资本市场。
历史实践将再度证明，这又是中国房地产市场颠簸前行中的一次浪花，颠覆不了中国房地产业的航行大船。
正确认识今年的房地产市场形势，还是需要从产业背景谈起。
一、2013年中国房地产业在投资、建设、交易等主要指标上都再创历史新高，向人们递交了一份出乎意料好的考试答卷。
全年房地产开发投资86013亿元，同比增长19.8%，其中住宅投资58951亿元，同比增长19.4%。
再次说明中国房地产整个行业从来不缺乏生存性的资金；房屋施工面积665572万平方米，同比增长16.1%；商品房销售面积130551万平方米，同比增长17.3%；实现商品房销售额81428亿元，同比增长26.3%。
二、2014年中国房地产业正在面临十年来从未有过的最好政策环境，房地产调控重点、思路和方法已经出现重大调整。
我们不再以房价为核心指标决定政策调控的时机和评判效果，已将重点放到保障住房的建设和分配上；我们不再实施全国一刀切的统一调控措施，而是让地方政府更多的承担差别化的调控责任；我们不再沿着既压供给也压需求的调控思路前行，而是把重点放在扩大试点上；由于全国和地方人大揽回房产税的立法权责，任何短期内扩大试点范围的说法也成为一种不负责任的唠叨；限购政策的放弃正在选择恰当时期和替换措施。
三、各地正在启动城乡统筹的多规合一（土地规划、产业规划、人口规划、详控规划）的综合发展空间规划的制定。
专业规划的分离和矛盾，城市、农村规划的分离和矛盾，长期是我国城市发展空间规划的重大缺陷。
以全新经济发展环境为基础，以历史经验教训为借鉴，以调整过的经济社会发展模式为指导，全国正在兴起新一轮的综合发展空间规划的研究制定。
在这个过程中，势必为我国房地产业的发展带来新的机遇，供地不足问题、农村土地合理利用问题、土地使用性质调整问题、功能区域完善补充问题等，都将得到缓解舒展。
2013年广州房地产市场年度盘点与2014年预测(终稿)
33.69
33.18 32.55
2012年 销售业绩（亿元）
24.38
36.39 10.02
备注
4
5 6
碧桂园·天玺湾
万科东荟城 碧桂园凤凰城
南沙区
萝岗区 增城市
27.69
24.59 21.93
2.41
22.90 24.65
7
8 9
锦绣御景国际花园
保利公园九里 碧桂园豪园
增城市
荔湾区 增城市
20.97
95.83 84.4
78.24 68.25 57.2
中海地产 珠光集团
合景泰富
58.87 55.93
55.77
中海地产 万达集团
新世界収展
53.38 47.44
36.93
9
10
@ 兊而瑞信息集团广州片区 | 此报告仅供客户内部使用，未经兊而瑞信息集团癿书面允许，其他机构和个人丌得擅自传阅、引用戒复制。
◤企业榜单◥
排行
2013年广州区域房地产企业销售面积TOP10
2013年 2012年 企业名称
保利地产 敏捷地产 雅居乐 越秀地产
企业名称
1 2 3 4
成交面积（万㎡）
93.25 92.88 65.79 65.61
成交面积（万㎡）
87.46 74.4 69.07 63.76
碧桂园控股 敏捷地产 越秀地产 保利地产
◤企业榜单◥
排行
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
2013年广州区域房地产企业拿地金额TOP15
成交金额（万元）
950,800 732,374 722,303 681,091 350,804 230,923 130,578 82,618 79,414 63,990
33.18 32.55
2012年 销售业绩（亿元）
24.38
36.39 10.02
备注
4
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碧桂园·天玺湾
万科东荟城 碧桂园凤凰城
南沙区
萝岗区 增城市
27.69
24.59 21.93
2.41
22.90 24.65
7
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锦绣御景国际花园
保利公园九里 碧桂园豪园
增城市
荔湾区 增城市
20.97
95.83 84.4
78.24 68.25 57.2
中海地产 珠光集团
合景泰富
58.87 55.93
55.77
中海地产 万达集团
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保利地产 敏捷地产 雅居乐 越秀地产
企业名称
1 2 3 4
成交面积（万㎡）
93.25 92.88 65.79 65.61
成交面积（万㎡）
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成交金额（万元）
950,800 732,374 722,303 681,091 350,804 230,923 130,578 82,618 79,414 63,990
2014年国内房地产市场走势判断
涨 １ ０ ． ９ ％的基 础 上 ． 又上涨了 ２ ６ ． ６ ％。 房 价 已持 续 上 涨２ Ｏ多 个 月 。２ ０ １ ４年 国 内房 地产 市 场 走 势 如何 ， 是
否 会全 面调 整 ？ 这 是 国 人最 为 关 注 的 问题 。
并且分析今年政府工作报告 ， 其 基 本 思 路 就 是 以增
场 。作 为房 地 产 投 资者 仍 希 望 延续 ２ ０ １ ３年 的形 势 ，
然而 ． 我们 应 看 到 ， 尽 管 国 内房地 产 市 场 价 格 持续 上 涨 。但 是 ２ ０ １ ３年持 续 上 涨 １ ２年 之 久 的 黄金 价 格 突 然 停 止 了上 涨 步 伐 ，从 １ ９ ０ ０美元 下 跌 到 １ ２ ０ ０多 美 元 ，下 跌 了 ３ ０ ％以上 ；类 似 ， ２ ０ １ ３年 比特 币进 入 中
放住房按揭贷款。尤其是随着美国 Ｑ Ｅ退出和美元
的升 值 ， 借 有 大 量 美 元 外 债 的 国 内房 地 产 企 业 都 可
易 宪容 ， 中 国社 会 科 学 院 金 融 研 究 所 研 究 员 。 （ 北 京 １ ０ ０ ７ ３ ２ ）
２ ０ １ ３年 是 国 内房 地 产 市 场 第 二 个 最 为 繁 荣 的
动 产 登 记 等 ．对 房 地 产 影 响 预期 的 态 势 不 会 改 变 。
年份ｆ 排 名第一 是 ２ ０ ０ ９年 ） ， 国 内房 价 在 ２ ０ １ ２年 上
明证 。
国。 被疯狂炒作 ， 上 涨 幅度 达 到几 百倍 ， 但 最 后 没 有
一
个 比特 币 的投 资 者 不 是 损 手 离 场 ； 还有 ， 最 近 新
兴 市 场 货 币跌 幅较 大 ， 对 国 内投 资 者 产 生 较 大 的影 响； 并且 ， 中 国 房地 产 市 场 已经 上 涨 了 十 多 年 ， 从 国 际经 验 来 看 ， 房 地 产 市 场不 可 能 只 涨 不跌 ， 上 涨 到 一 定 阶 段必 然会 引 起 房 价下 跌 。 ２ ０ １ ４年 中 国 的房地 产 市 场 走 势 如何 ， 取 决 于 四个 方 面 的 因 素 ：
否 会全 面调 整 ？ 这 是 国 人最 为 关 注 的 问题 。
并且分析今年政府工作报告 ， 其 基 本 思 路 就 是 以增
场 。作 为房 地 产 投 资者 仍 希 望 延续 ２ ０ １ ３年 的形 势 ，
然而 ． 我们 应 看 到 ， 尽 管 国 内房地 产 市 场 价 格 持续 上 涨 。但 是 ２ ０ １ ３年持 续 上 涨 １ ２年 之 久 的 黄金 价 格 突 然 停 止 了上 涨 步 伐 ，从 １ ９ ０ ０美元 下 跌 到 １ ２ ０ ０多 美 元 ，下 跌 了 ３ ０ ％以上 ；类 似 ， ２ ０ １ ３年 比特 币进 入 中
放住房按揭贷款。尤其是随着美国 Ｑ Ｅ退出和美元
的升 值 ， 借 有 大 量 美 元 外 债 的 国 内房 地 产 企 业 都 可
易 宪容 ， 中 国社 会 科 学 院 金 融 研 究 所 研 究 员 。 （ 北 京 １ ０ ０ ７ ３ ２ ）
２ ０ １ ３年 是 国 内房 地 产 市 场 第 二 个 最 为 繁 荣 的
动 产 登 记 等 ．对 房 地 产 影 响 预期 的 态 势 不 会 改 变 。
年份ｆ 排 名第一 是 ２ ０ ０ ９年 ） ， 国 内房 价 在 ２ ０ １ ２年 上
明证 。
国。 被疯狂炒作 ， 上 涨 幅度 达 到几 百倍 ， 但 最 后 没 有
一
个 比特 币 的投 资 者 不 是 损 手 离 场 ； 还有 ， 最 近 新
兴 市 场 货 币跌 幅较 大 ， 对 国 内投 资 者 产 生 较 大 的影 响； 并且 ， 中 国 房地 产 市 场 已经 上 涨 了 十 多 年 ， 从 国 际经 验 来 看 ， 房 地 产 市 场不 可 能 只 涨 不跌 ， 上 涨 到 一 定 阶 段必 然会 引 起 房 价下 跌 。 ２ ０ １ ４年 中 国 的房地 产 市 场 走 势 如何 ， 取 决 于 四个 方 面 的 因 素 ：
克尔瑞：2014年中国房地产行业7大预测(地产从业者必读)
克尔瑞：2014年中国房地产行业7大预测（地产从业者必读）2014-01-02 重庆商业地产网近日，克而瑞信息集团研究中心对未来一年的房地产走势做了七大预测。
（1）政策：热点城市行政性政策仍将强化，二、三线城市预计将适当放宽三中全会基调是理顺政府与市场的关系，但房地产市场化机制的形成是一个渐进过程, 2013 年房地产市场量价齐升，部分一二线城市房价飙涨，因此以限购限贷为代表的行政性调控短期内仍不会全面退出，而这也是现阶段政府的无奈之举，当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程，为市场真正成为房地产的主导力量作好准备。
当然，房地产市场供需情况地区差异较大，从目前来看，过去十年全国“一刀切”式的调控已经出现了改变，中央层面上全局性的政策调控不会出现。
从城市层面上看，一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出，适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求，仍将是2014年的主基调，而例如房产税扩围、土地流转改革等，在一线城市先行落地机会也较大。
在我们看来，继续适当压制需求释放，争取更多时间从供应入手，包括保障性住房、自住型商品住房等，解决房价上涨过快问题。
大部分二、三线城市政策面将有序放宽，近几年这类城市房价呈现持续平稳增长，我们认为这主要与当地GDP 增长、人均收入水平提升以及货币流动性充裕等因素相关，房地产市场相对健康，政府过多的干预将有违市场性原则，这也不是新一届政府的整体态度，2014年，这类城市回归市场化将是大趋势，即便短期内限购限贷政策不会在明文上退出，其执行层面的松动也将成为可能。
（2）投资：新开工增速回升还将持续，今年土地成交释放将促明年投资走高本轮行业新开工面积增速走势，在2012年6月触及低点后缓慢回升，今年4月起累计增速回归正数，而后几个月虽然震荡上行，但上涨速度远不及2009年，这一方面是由于2011年土地市场成交大幅萎缩所致，另一方面也表明今年企业层面对房地产调控会否重启仍心存忌惮。
2013年至2014年石家庄房地产市场分析报告
《2013年至2014年石家庄房地产市场分析报告》导读]据中国不动产研究中心河北分中心的统计，2013年1月至11月，我市商品房累计供应533.32万平方米，同比上升14.18%。
商品住宅和商业营业用房分别实现346.29万平方米和139.95万平方米的供应量。
近日，中国不动产研究中心河北分中心发布《2013-2014石家庄房地产市场分析报告白皮书》。
相关数据显示，2013年，我市商品房供应量上扬，开发企业入市意愿积极。
供应面积稳中有升《报告》显示，2013年，我市开发企业继续表现出积极的投资意愿，商品房累计完成投资137.0715亿元，与2012年同期相比上升79.44%。
开发企业积极的投资意愿，带动我市商品房开工数量和开工面积大幅上扬。
2013年，我市商品房累计开工632栋，开工面积为1027.9071万平方米，与2012年同期相比，分别上升107.89%和111.71%，创下了中国不动产研究中心河北分中心有商品房开工面积统计以来的最高纪录。
根据中国不动产研究中心河北分中心的统计，2013年1月至11月，我市商品房累计供应533.32万平方米，同比上升14.18%。
其中，商品住宅和商业营业用房分别实现346.29万平方米和139.95万平方米的供应量，同比分别上升12.74%和34.00%。
另据市住房保障和房产(新闻新房论坛微博 )管理局提供的数据，2013年，我市商品房全年供应面积为591万平方米，与2012年同期相比上升4.6%。
可以看出，开发企业的入市意愿比较积极，其中商业营业用房供应力度上升最大。
“我们注意到，尽管上半年石家庄商业营业用房供应量有所萎缩，但在下半年出现反转。
2013年7月至11月，石家庄商业营业用房的供应面积为134.03万平方米，相当于上半年的22.64倍，同时是2012年全年供应面积的1.27倍。
”中国不动产研究中心河北分中心相关负责人分析表示，我市商业营业用房供应量在下半年出现反转，主要源于以下三个因素：一是在政策环境相对稳定的背景下，上半年商业营业用房供应仅5.92万平方米，供应水平过低，下半年的供应水平势必会出现反弹。