产业园区面对招商问题，往往无从下手，即便是有些招商行为，也无法系统化
的解决招商问题。人们不禁要问“招商”去哪儿了呀？
今天，就让“招商”回来！笔者抽丝剥茧，以实战实例为依据，以体系指引，加以梳理整合分析，力图为招商人员提供建设性策略与建议。
了解发展问题，明确思考方向
产业园区发展问题与国内园区发展历程
产业园区招商难，招商落地难，是现有产业园面临的普遍问题
产业园优惠政策趋同
在国家有关政策的鼓励下，产业园区在地价、税收等方面推出了一系列地方性优惠政策，使产业园区的政策优惠逐步趋同
重复建设、产业雷同
重复建设，产业雷同，到处圈地，集约化不高。我国产业园区遍地开花，过多过滥
产业园竞争力弱化
产业园区所享受的的优惠政策将会逐步取消，使区内企业与区外企业的政
策待遇趋
同；使得产业园竞争实力弱化
依据投资者的选址标准的变化，国内产业园区的招商引资可以分为三个阶
段
优惠政策主导
改革开放初期的“优惠政策主导”阶段，外来资金主要向享受特殊政策优惠的地区集中
基础环境主导
20 世纪 90 年代中后期以来的“基础环境主导”阶段，面临产业园区的优惠政策趋同，投
资环境成为吸引投资的关键
产业环境主导
正处于方兴未艾的“产业环境主导”阶段，良好的产业基础、完善的产业链
条、完备的产业配套成为投资者首先关心的因素
园区招商问题重重，产业环节成为主导成为主要园区招商现状，如何开展
招商，先从成功案例开始吧。
借鉴成功案例，引发招商思考
成功案例：青岛经济技术开发区招商引资经验
青岛经济技术开发区是1984 年经国务院批准成立， 1985 年 3 月 28 日正式动工兴建的国家级经济技术开发区。建区20 年来，开发区先后引进世界500 强企业 32 家，包括浦项制铁、 LG、马士基、伊藤忠、 SK、环球货柜等著名企业。
截至 2004 年底，已有 53 个国家和地区的投资者在青岛开发区兴办了1731 个项目，总投资 99． 3 亿美元，实际利用外资41．1 亿美元，共引进世界500 强项
目42 个。开发区现已初步形成了以现代化港口、家电电子、机械制造、石油
化工、生物制药、国际贸易、旅游度假为主要特色，集开发区、新技术产业开
发试验区和旅游度假区于一体的现代化新城区框架，是中国开放区域最集中的
地区之一。
招商经验： (1) 积极打造高效、透明、公平、规范的服务型政府，提出“亲商”理念，实行“一站式”服务 (2) 产业集聚为特征，大企业集团招商显特色。
(3) 加快培育临港、石化、机械、国际贸易仓储物流加工、新材料、高新技术等
“六大产业集群”。实施产业链招商，着力引进大项目，按照“大项目一
——产业链——产业集群——制造业基地”的发展思路发展。 (4) 招商方式多样
化。 (5) 优质服务营造良好的投资环境。
不难发现，园区招商要建立架构，采用适时策略与构建良好环境，方可有效促进招商。
“团队”“直击”“建园”，三法驱动招商
基于产业园区招商问题与发展现状，借鉴成功案例，笔者将产业园区招商化繁为简，细分为专业团队构建、招商方式直击、建园留商等三大招商策略。
即通过构建完善的招商团队，运用明确的招商策略，并进行有效的招商方式组
合，进而打造园区，留住客户，使园区与企业协同发展。
专业团队构建
通过有效的团队，实现招商的落地
附表 1
如，华夏幸福基业，组建庞大高效招商团队，从而为企业发展奠定基础。华夏幸福基业拥有 500 余人的专业招商团队，同时拥有拥有横跨多个行业的企业客户数据库，奠定其行业领先地位
可见，强大的招商团队与招商资源，促进园区的发展，而且为开发企业发展提供基础。
招商方式直击
即，计划、包装、推广、招商
产业园区招商方式可以分为“谋”、“饰”、“秀”、“动”四个环节，即计划、包装、推广、招商（执行）
“谋” --- 计划：运筹帷幄决胜千里
“在完善的流程与明晰的计划下，这对不同的客户，采取行之有效的招商方式”
谋，谋划，计划。这里面主要活动就是指招商工作安排（排期），是招商活动的总纲。计划是系统行动的基础与基石，此处不做赘述，附某园区招商工作安排思路，仅供参考
附表 2：（某产业园区）招商工作安排思路
时间工作内容
市调、策划准备期对市场展开全面的调查，形成调查报告
形成策划方案、项目招商方案、推广计划、招商资料设计、印制导入期
1、发布招商信息
2、整理目标客户资料
锁定项目前期的意向目标客户
招商期
1、开展招商工作
2、约见目标客户洽谈业务
3、进一步确定和筛选目标客户
4、审批商户所提供的相关证件
5、填写合同审批表，上报公司
签定正式合同
收尾期
1、对已进驻的商户进行调整
2、根据市场业态的补充，继续进行针对性招商
3、组建经营管理部，制定商户装修管理方案
4、收尾期可与商户装修期同步进行
筹备开业期（企业进驻装修期）1、商户提供进场装修方案
2、审批方案并提出合理化建议
3、确定装修方案并进场装修
商户合同备案
4、园区的开园定出开业庆典及活动方案
“饰” --- 包装：内外兼修，明达一方
结合项目特征，挖掘项目价值，充分展现与提升项目价值。
饰，装饰，使好看；是价值提升的过程。招商中心包装的构成要素包括三个方面：外部包装、现场包装与物料包装等三个方面。
招商中心 --- 外部包装
