【房地产标准】2019首创置地品牌落地标准化流程

商业地产项目开发规范流程商业地产项目开发是一项复杂的、规范的、综合性的工程，需要按照一定的规范流程进行，以确保项目的实施质量，以及项目的可持续发展。

以下是商业地产项目开发的规范流程：一、立项商业地产项目开发需要经过立项程序，在此程序中，项目投资方需要把握好项目的目标和投资规模，做好项目的投资决策，并确定建设项目的基本情况，比如项目的投资规模、建设地点、建设时间等。

二、勘察设计在立项后，需要进行勘察设计，勘察设计是商业地产项目开发的基础工作，它是项目建设前景规划、技术论证以及确定工程投资规模等工作的基础。

勘察设计程序中，需要做好地质勘测、水文地质勘测、环境监测等工作，要求设计团队按照客户的要求，按照行业规范，制定出合理的方案。

三、施工准备项目施工准备阶段是商业地产项目开发的重要环节，需要经过现场勘测及调查、建设用地拆迁、资金筹措、施工组织等程序。

在施工准备阶段，项目投资方需要确保施工工程的质量，并对施工工程进行现场管理，落实施工安全管理制度，以确保工程的安全和质量。

四、施工施行施工施行阶段是商业地产项目开发的关键阶段，在施工施行阶段，项目投资方需要认真落实施工管理制度，制定实施方案，加强现场管理，确保工程施工质量。

同时，项目投资方还要做好环境保护措施，确保施工过程中环境不受污染。

五、验收评价验收评价是商业地产项目开发的最后环节，在这一环节，项目投资方需要对工程质量进行全面检查，确保工程质量达到规定的标准，并对施工单位提出改进建议，提高商业地产项目开发的质量，保证项目的长期可持续发展。

以上就是商业地产项目开发的规范流程，它是一个系统的流程，需要按照相关规范进行，以确保项目的实施质量，并保证项目的长期可持续发展。

商业地产项目开发流程十九步1、市场条件判断开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。

该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性。

和对该项目的定位有个宏观的思考。

因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目。

2、项目位置选择商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。

实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。

商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。

一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。

当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。

针对不同的项目有不同的确定方案，开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选址。

3、判断可发展规模在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。

将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。

例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期2019年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。

直到最近，二期经营状况才得到改观。

其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。

商业地产项目开发流程及运营策略商业地产项目开发流程包括前期策划、项目定位、土地选址、项目方案设计、项目审批、项目施工及竣工等环节。

而商业地产项目的运营策略主要涉及商业模式选择、租赁及管理、市场营销等方面。

下面将详细介绍商业地产项目开发流程及运营策略。

一、商业地产项目开发流程1.前期策划：明确项目定位及目标市场，调研市场需求，确定项目规模和功能布局。

2.土地选址：根据项目定位选择适宜的土地，考虑交通便利性、周边配套设施、人口密度等因素。

3.项目定位：根据土地选址、市场需求和投资预期，确定项目的商业定位，如购物中心、商业综合体等。

4.项目方案设计：根据项目定位，设计合理的平面布局、建筑风格、临街商铺、公共设施等，并配备合适的停车场及停车管理系统。

5.项目审批：向相关政府部门申请项目开发许可证，包括土地使用证、规划许可证、建设用地规划许可证等。

6.项目施工：与施工公司签订合同，组织施工队伍进行土建和装修工程，确保项目按时完成。

7.竣工验收：相关部门对项目进行验收，并办理相关手续，取得相关证件和许可证。

二、商业地产项目运营策略1.商业模式选择：根据项目定位和市场调研，选择适合的商业模式，如租赁模式、销售模式、合作模式等。

2.租赁及管理：制定优秀的租赁计划，吸引优质商户进驻，确保商业项目的繁荣；建立完善的物业管理体系，提供专业的物业服务，保障顾客及商户的满意度。

3.市场营销：开展有效的市场推广活动，提升项目知名度。

制定营销计划，组织各种促销活动，如打折、折扣、限时特惠等，吸引消费者。

4.租金管理：合理定价及租金管理，确保租金的收益最大化。

根据项目的吸引力、市场需求和地区经济发展水平等因素，合理定价以吸引商户的入驻。

5.客户关系管理：建立客户档案，根据客户消费习惯提供个性化服务，并通过会员制度、折扣券等方式增强顾客忠诚度。

6.安全管理：建立完善的安全管理体系，包括监控系统、安保人员、紧急疏散预案等，确保项目顺利运营。

一、案例分析先看几个知名品牌入上海的案例1、方兴地产：以“绿色科技、金茂品质”为核心，以“绿金”标准已成为“金茂”产品的特色基因，并成为行业认可中国绿色地产发展的标杆模式。

从地王拿地开始大规模品宣，结合入驻上海的每一个动作，注重与城市结合，而不忘其高端基因。

品宣策略：方兴品牌传播紧扣绿色健康主题，以释放城市未来生命力为主题，活动集中于公益与媒体。

在市场上打造绿金高端住宅体系，健康科技的品牌形象。

2、泰禾地产：作为闽商代表，主打中式文化牌，在品宣中将其做到极致，构建中式豪宅品牌的高端形象。

品宣策略：在品牌推广中，泰禾采用一贯的明星+大场面，高举高打，活动形式中规中矩。

3、万科地产：去年为万科地产30周年品牌年，针对上海，举办了系列品牌推广活动，以万科口碑营销为主，针对三类品牌+感恩活动，与案场营销结合紧密。

品宣策略：万科作为市场龙头企业之一，品牌活动趋于实效，以感恩，给客户实际优惠的方式同样赢得了口碑+业绩双丰收。

4、复地地产：复地地产是品牌落地执行较好的企业，其平民化，接地气的系列品宣，与客户息息相关，落地较好，清晰而有指导性。

5、世贸地产：在品宣中，体现了企业的发展战略——年轻化、时尚化。

将品宣更多发力于未来的主力客群和业主们。

6、保利地产：保利以总推广主题：” 2015保利与你共分享“，针对文化艺术生活，举办一场爱乐乐团高端精品文化艺术品鉴，配合相关健康类落地活动。

品宣策略：保利作为最初的一批地产央企，以城市生活推动者作为自身定位，采用事实传播,坚持以品牌业绩、文化等宣传重点策略，让保利的品牌功底一目了然。

小结：上海一线公司品宣特点1、一线品牌宣传与其自身的品牌特点结合度极高；泰禾突出高端品质、万科突出品牌文化与营销结合、复地突出接地气活动，世贸突出年轻时尚，保利突出其艺术人文高品位，方兴展现绿色科技。

2、品牌宣传的主题层面各有特色，保利用有代入感的分享主题；万科通过品牌动作、营销动作突出感恩的品牌文化，泰禾则是通过新闻话题、高端活动、行业标准等方式突出品牌品质。

商业地产开发流程商业地产开发流程是指在商业地产项目的开发过程中，按照一定的顺序和步骤进行的各项工作的总和。

下面将从规划、土地购置、设计、建设、运营等方面，简要介绍商业地产开发的大致流程。

首先是规划阶段。

此阶段主要包括市场调研、竞争分析和项目定位等工作。

开发商需要通过市场调研了解目标地区商业发展的潜力和市场空间，同时还需对竞争对手进行分析，以制定合理的项目策略。

项目定位是根据市场调研结果和竞争对手分析，确定商业地产项目的类型、规模、定位和定位细分市场等。

第二是土地购置阶段。

在规划阶段确定项目定位后，开发商需要通过土地市场搜寻和接洽符合项目需求的土地。

地产开发商需要与土地拥有者协商并签订土地租赁或出售协议，完成土地的购置手续。

第三是设计阶段。

设计阶段包括总体设计和详细设计两个阶段。

总体设计是根据项目定位和规划要求，确定项目的总体布局、建筑形态和功能分配等。

详细设计是在总体设计的基础上，进一步对建筑物的具体细节进行设计，包括建筑结构、设备设施、室内装修等方面。

第四是建设阶段。

建设阶段主要包括前期准备、土建施工和装修阶段。

前期准备包括项目管理机构的组建、施工队伍的组织和施工材料的采购等。

土建施工是根据设计方案进行建筑工程的施工和监理。

装修阶段是对商业地产项目进行室内装修和美化，使其符合项目定位和市场需求。

第五是验收阶段。

验收阶段是对商业地产项目的质量、功能和安全进行检验和审查。

开发商需要邀请相关部门对建筑物进行验收，确保其符合相关标准和规定。

最后是运营阶段。

运营阶段是商业地产项目正式投入使用后的经营和管理阶段。

在此阶段，开发商需要制定合理的运营计划，包括商家招商、租客管理和市场营销等。

同时，开发商也需要持续进行项目的维护和改进工作，以保持项目的竞争力和市场价值。

综上所述，商业地产开发流程包括规划、土地购置、设计、建设、验收和运营等多个阶段。

在每个阶段，都需要有相关部门和专业人员参与和协作，以确保项目的顺利推进和成功运营。

新城地产五大标准化新城一直在探索适合自己的标准化模式。

在通过对国内外标杆企业标准化成功经历和自身实践的根底上，新城在 "产品标准化〞模式的根底上，注入了"全价值链管理标准化〞的思想，形成符合自身特点的标准化模式。

现阶段，新城标准化共分为五大体系：1.工程选址标准化2.产品研发标准化3.工程施工标准化4.全面精装标准化5.客户效劳标准化五大体系涵盖到工程开发的全流程。

这种独特的标准化体系能使新城的系统性能力得到最大程度的发挥。

工程选址标准化从工程选址开场，新城就建立了一系列标准化流程，确保工程前期投资决策的科学性，使整个开发链有条不紊地向前推进。

从地块的具体位置、地形地貌、相关配套、周边楼盘、实景呈现……全方位进展优劣势分析考量，资料搜集整理，初步确定地块客户群、产品类型及工程定位后，形成报告。

同时，以客户需求为核心诉求，进展消费者研究课题，对意向客户群进展大量调研取证，明确了解什么样的工程才是目标客户群需要的工程。

最终，结合地块所在城市类型以及土地储藏量等方面进展宏观分析，最终确定地块的开发方向。

精炼的标准化流程，科学的决策方法，新城从最开场就为工程的成功奠定了良好的根底。

工程选址标准化主要内容：1."土地储藏库"：系统性记录、分析目标城市土地储藏和开发情况。

2."消费者研究"：通过大量的市场研究对目标城市潜在客户(特征和需求)进展扫描，形成报告。

3."城市地图"：根据产品线定位，对目标城市不同区域的投资开发价值进展分析，作为工程选址的重要依据。

4."产品线选址标准"：对住宅和商业选址标准进展规定，建立投资评价模型。

例如：商业产品线之一"国际广场〞选址标准二、三线城市核心商圈或副商圈；城市综合体，块状商业+高端办公+高端酒店+高端住宅；占地50-100亩，总建筑面积30万方，容积率5或以上；辐射5-10公里100万人群消费；业态为精品超市+影院+百货主力店等；休闲、购物、商务、文化旅游于一体；现代都市城市综合体，国际化城市地标；以持有商业、酒店为主，销售办公、住宅，开发周期较长，资金短期较难平衡，需要沉淀较大资金。

商业地产招商全流程解析1.市场调研和定位：招商之前，开发商需要对所在地区的市场进行调研和定位，了解目标消费群体的需求和购物习惯，以及竞争对手的情况。

确定商业地产项目的定位，包括商业类型、面积规划、配套设施等。

2.招商策划和目标规划：开发商根据市场调研结果和商业地产项目定位，制定招商策略和目标规划。

招商策略包括品牌定位、租金水平、商户结构、招商时间等，目标规划确定了所希望引入的品牌商户类型和数量。

3.资料准备和宣传推广：开发商准备项目的相关资料和宣传材料，包括项目介绍、商业地产规划、商圈环境、项目优势等。

并通过各种渠道进行宣传推广，包括招商网站、报纸广告、户外广告等，吸引品牌商户的注意。

4.招商申请和筛选：品牌商户通过招商材料的申请，向开发商表达进驻意向。

开发商对申请的品牌商户进行筛选，根据其品牌实力、财务状况、经营模式等进行评估。

同时，根据商业地产项目的定位和目标规划，对申请的品牌商户进行匹配和筛选。

5.谈判和合同签订：经过筛选后，开发商与品牌商户进行谈判，商议租金、装修、销售模式、合作期限等相关事项。

在双方达成一致后，签订正式合同。

合同包括商铺租赁合同、合作协议等，明确各方的权益和责任。

6.商铺装修和开业筹备：品牌商户根据商铺的规划和开发商的要求进行装修和布置。

开发商在此过程中提供相应的指导和支持。

品牌商户完成装修后，进行开业筹备工作，包括人员培训、物资采购、广告宣传等。

7.正式开业和运营管理：商业地产项目正式开业后，开发商负责项目的运营管理，包括商铺的维修、安全保障、客流导向等。

品牌商户负责商品的销售和服务，开展各种促销活动，吸引消费者。

8.招商后续工作：商业地产项目开业后，开发商进行招商后的跟踪工作，关注品牌商户的经营情况和市场状况，并根据需要进行后续招商工作。

同时，开发商还可以通过定期的品牌商户会议和激励政策，维护品牌商户的合作关系，提升项目的市场竞争力。

以上是商业地产招商的全流程解析。

项目首开及加推工作倒排
流程标准化
编制日期202*年3月25日审核日期202*年3月25日审核日期202*年3月26日批准日期202*年3月27日
1.目的
规范各区域公司项目首开及加推前工作，确保无漏项，工作结果可控。

1)首开工作倒排流程表：针对首次开盘项目工作准备，开盘前120天
倒排计划；
2)加推工作倒排表流程表：针对已开盘项目，加推开盘工作准备，开
盘前1个月倒排计划。

2.职责
1)集团营销管理部负责监控与指导流程的相关岗位进行操作，并协调流程
运营过程中的相关问题；评价流程运营的日常情况；按控制计划要求实施流程审核，发现流程改进方向，并组织改进。

2)区域公司营销管理部门负责完成流程当中的各项工作；保证流程中各项
工作准确度及完整性；配合集团营销管理部进行各流程的考核及检查。

3.业务流程图
1)首次开盘工作倒排流程
首次开盘工作倒排流程
2)加推开盘工作倒排流程
加推开盘工作倒排流程
集团营销将对上述时间节点进行不定期抽查，如未有相关流程且未按照
制度时间要求执行，将会对整个项目组进行2000元/次的处罚，同时区域公司营销因未对重要节点进行相关把控，将付连带责任，给予1000元/次的处罚。

4.相关支持文件
1)楼盘竞品调查表
2)项目首开及加推工作倒排流程表
楼盘调查表.docx
项目开盘前销售工
作倒排流程.xlsx。

项目总必知的项目开发全流程及关键节点导读：房地产项目开发一般分为前期、中期、后期7大阶段，项目总要有运营的高度做到运筹帷幄，就必须对项目全流程及重要控制点做到了然于心。

第一部分房地产项目整体开发流程房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！前期(决策期)：由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；中期(实施期) ：由施工图设计到入伙——重在执行；后期(运营期) ：入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。

1.企业视角的房地产流程2.客户视角的房地产流程3.案例：佳兆业项目整体开发流程（1）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）（2）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）（3）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）第二部分项目全流程7大关键节点▌一、土地获取（一）企业获得土地的方式：1.行政命令式：划拨/协议出让。

危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。

2.资本市场:（1）投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司；（2）土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费；（3）收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。

这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。

3.土地市场：通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。

通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。

（二）拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？1.市场未来预期；2.项目或区域发展预期；3.规划条件的市场实现及经济实现；4.企业发展战略和机会成本；5.竞争对手的情况分析。

（一）房地产公司品牌建设要点品牌建设包括调研分析、定位、执行、传播、管理几个方面,其中定位是品牌的立身根本，是重中之重，因此所有的品牌都要从定位出发，传播与执行是决定了品牌建设的实效，这两者需要重点考虑。

很多时候当品牌工作没做好，往往是因为某些环节在一开始便出现了认识上的偏差，如下就这两方面提出一些个人的观点供参考。

品牌定位明确核心价值消费者的需求是品牌的根本，产品品质是品牌前提，公司管理、技术创新、公司文化、产品与服务价值是品牌竞争力的源泉。

与公司发展战略相吻合品牌战略是公司发展战略中的一部分，因此要始终与公司总体方向保持一致,并服务于总体目标。

精神与文化是品牌生根的土壤品牌扩张归根截底是一种文化的扩张，因此培育公司的文化基因，并提炼出品牌文化基因至关重要。

品牌传播保持传播与产品的平衡时下广告与产品之间巨大的反差已然成为一个时代的表征，并且是消费者反映最强烈的方面，从其它行业某些明星公司衰落的情况来看，过度传播确实能够有效提升产品的销量，但没有相应的产品作为保证，这种效应就会逐渐减退，因此应从可持续发展的角度出发,保持传播与产品品质之间的平衡关系。

以往很多公司只做项目产品宣传，而淡化公司品牌宣传,如今来看这样做显然不能实现效益最大化,因此建议将公司品牌推广与产品宣传结合起来，以实现加法效应，也为以后的发展做一些积累。

品牌执行达成共识各个公司在进行品牌建设时一方面要重视外部的反映，同时也要在内部先达成共识，只有决策层与执行层都能够深刻领会品牌的内涵、特色及操作流程，才能有效落实，规避偏差，保证效率。

重视客户房地产品牌的背后是客户关系，品牌的维护比打造更重要，因此要对客户保持适度的尊敬，满足客户日益增长的各方面需求，提供更适宜的产品、环境与服务,从而赢得客户的信任。

特别要注意的是即便不能加分,但至少不能有负作用.以产品为核心品牌的实质是产品差异化特征与产品品质力的积累，价值信号的传递也要建立在真实的产品的基础之上，可以说产品品质是房地产品牌的基础，因此品牌建设要从产品做起，特别注意不能空喊，要切实落到实处。