豪宅价值体系：豪宅产品价值体系的构建-房地产-2020

不只是卖房子——豪宅营销的特点及趋势豪宅营销不是套用一种固定模式，不仅因为客户群的差异导致豪宅营销方式与普通住宅营销方式大相径庭，还因为中国的豪宅营销与当前所处的社会文化、富豪消费观念乃至房地产市场成长特性密切相关。

整体来看中国的豪宅营销市场，如同中国的财富阶层一样，还处于成长阶段，豪宅营销必将不断成熟发展。

因此，对于未来豪宅营销将何去何从，本专题做了一些探讨。

一、定义豪宅营销——解决诸多矛盾的整合式小众营销1、豪宅客户：行为低调，不善于张扬通过国内典型豪宅项目客户的了解归纳总结出中国豪宅客户群的“泛”特点：（1）形象素描——处于财富金字塔顶层。

对外封闭排斥，内部社会形态较为稳定，他们希望别人知道自己，又不希望别人了解自己；与财富地位相当的人交往，孤立于社会的其他阶层，以享受“那种安全感与自在”，同时摆脱“不安与烦恼”。

极度的追求生活品质，关注奢华、绚烂、舒适，他们没有心理价位，只有价格排序，购买主要诱因是拥有一个在THE BEST签名的权力，他们全球消费，只为寻找合适自己的商品，选择奢侈品，更是选择一种生活方式。

（2）特质人格富人的多A级人生Aggressive 好斗的Accumulative 好囤积的Acquisitive 强统御欲……（3）消费心理——炫耀炫耀消费：在既定的范围内，以常人无法企及的物品在一个特点的圈子里相互攀比炫耀，显示财富与地位。

享受消费：对居住的舒适度要求高，特别是软环境，多有海外旅居经历，或认同海外生活方式及标准，希望通过高端房产来获取一种全新的居住体验。

豪宅客户买的不只是“房子”豪宅2、 豪宅营销：解决诸多矛盾的整合式小众营销豪宅营销，是围绕上述所指的高端客户的小众营销的范畴，单体个性极强。

根据豪宅客户的“泛”特点可知:豪宅营销必须是一种独特的整合营销传播策略，这一策略围绕跨跃三大核心矛盾展开：（1） 解决低调与传播的矛盾同普通物业一样，在豪宅营销过程中宣传与传播不可避免。

顶级豪宅和别墅的概念所谓豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、规模、售价等方面都更高的住宅。

其豪华程度主要表现在其对资源的占有等方面。

而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同，所谓豪宅就仅仅是一个统一称谓而已。

住宅从大的类型来分，有独立住宅(即通常所说的别墅类住宅)和****式住宅(即公寓式住宅)。

若要评判别墅类住宅的豪华程度，应该考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况。

而对公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准。

这两类住宅的评判标准完全不同，所以对豪宅的评述应该分两类：独立型豪宅(别墅豪宅)及****型豪宅(公寓豪宅)。

新一代公寓豪宅的代表，则要数一梯一户的百米高层，每户有超大空中花园，电梯由室外花园入户，钢结构体系及大跨度空间，使户型全部灵活布置，大堂等公共服务设施按星级酒店豪华标准装修。

这两类住宅虽然建筑形式和所享有的资源各不相同，但在其设施的配置、资源的档次、每户的规模和市场售价等方面，均能够达到豪宅的标准。

别墅不等于豪宅(别墅产品分化)中国人的别墅概念其实跟国外有很大的不同。

国内通常把一户一栋的独立住宅称为别墅，每栋售价一般数百万，通常卖给中国的富豪阶层，而这样的独立住宅在国外叫做House，是卖给普通阶层的。

到过国外的人都可能有这样的经验，除了市中心有少量的高层和多层住宅以外，在城市的边缘或远郊都有数平方公里范围的这样的House社区。

在美国称为single family house，在英国称为detached house。

这样的house是卖给普通或者中高档收入阶层的，其标准不高，每户面积也未必很大，整体的建筑密度适中。

在国外作为第二居所，称之为villa或者luxury house的顶级豪宅，或者庄园类的豪宅才是真正卖该富豪阶层的。

别墅一词在国内的房地产市场上指代不专，而且跟国外所指的house或villa有很大的不同。

国内的别墅一词所覆盖的范围极为广泛，它不但包括了每户独栋的独立住宅，发展商也常把双拼别墅(semi-detached house)、叠拼别墅、联排别墅和独联体别墅甚至有些复式住宅统称之为别墅产品。

住宅产品价值研究住宅产品价值解读居住的面积的增加、空间高度的增加。

例如部分豪宅中采用夸张放大的起居空间来实现对身份感的表达居住的面积的增加、空间高度的增加。

例如部分豪宅中采用夸张放大的起居空间来实现对身份感的表达安全感空间尺度的放大空间结构的优化；空间形式的丰富；外部资源的占有；空间个性的体现；舒适度归属感个性化空间的内在结构与目标客户的生活方式更为吻合。

例如采用干湿分离卫生间、步入式衣橱，以及主卧区在住宅中的出现空间的内在结构与目标客户的生活方式更为吻合。

例如采用干湿分离卫生间、步入式衣橱，以及主卧区在住宅中的出现住宅中的空间类型和变化更为多样，包容生活多义性、弹性和趣味性。

例如共享空间、流动空间、灰空间在住宅中的出现住宅中的空间类型和变化更为多样，包容生活多义性、弹性和趣味性。

例如共享空间、流动空间、灰空间在住宅中的出现居住空间的外延更为强势，资源可以表现为自然美景、园林景观、视野开阔度、甚至是声音、气味等居住空间的外延更为强势，资源可以表现为自然美景、园林景观、视野开阔度、甚至是声音、气味等居住空间的内涵更加聚焦：或者在功能层面更加契合个体客户特征，或者在审美层面更好的1/ 13表现客户的文化趣味。

极致化的个案如量体裁衣的定制化住宅居住空间的内涵更加聚焦：或者在功能层面更加契合个体客户特征，或者在审美层面更好的表现客户的文化趣味。

极致化的个案如量体裁衣的定制化住宅住宅就是居住的容器，是容纳人们居住行为的空间。

住宅产品的根本价值在于对人们居住需求的满足，这种需求可以分解为人们日常生活在安全度、舒适性、归属感、自我认同感等方面的需求。

住宅产品价值提升的五个途径2006-7-263集合住宅产品卖得是集合如何发挥集合带来的优势，如何弱化集合带来的问题与不足洋房产品卖得是不是集合如何体现与集合住宅的差异度类低密度产品卖得是别墅如何在产品形式与面积的制约下，尽量实现别墅生活的感受别墅产品卖得是原型如何在产品中通过对原型的再现，来激发消费者对于居住理想的价值认同。

豪宅宣传推广方案策划书3篇篇一《豪宅宣传推广方案策划书》一、项目背景随着人们生活水平的提高，对于居住环境的要求也越来越高。

豪宅作为高端住宅的代表，不仅拥有豪华的装修和设施，更能体现居住者的身份和地位。

本项目旨在通过一系列的宣传推广活动，提高豪宅的知名度和美誉度，吸引更多的潜在客户。

二、目标受众1. 高净值人群：包括企业家、高管、明星等。

2. 投资客：关注房地产市场，寻找高回报的投资机会。

3. 改善型购房者：对居住环境有较高要求，希望提升生活品质。

三、宣传推广策略1. 线上宣传（1）建立官方网站，展示豪宅的详细信息、图片和视频，提供在线预约看房服务。

（2）利用社交媒体平台，发布豪宅的相关信息和图片，吸引潜在客户的关注。

（3）与房地产网站合作，进行广告投放和推广活动。

（4）利用搜索引擎优化（SEO）技术，提高网站在搜索引擎上的排名，增加曝光率。

2. 线下宣传（1）举办开盘活动、样板房开放活动等，邀请潜在客户参加，现场体验豪宅的魅力。

（2）参加房地产展览会，展示豪宅的优势和特色，吸引更多的客户关注。

（3）在高端商场、酒店等场所设置展示区，展示豪宅的模型和图片，提高知名度。

（4）与房地产中介机构合作，通过他们的渠道推广豪宅。

3. 口碑宣传（2）邀请知名人士、专家等参观豪宅，发表评价和推荐，提高豪宅的美誉度。

（3）举办业主活动，增强业主的归属感和忠诚度，促进口碑传播。

四、宣传推广内容1. 豪宅的独特卖点：如地理位置、建筑风格、装修设计、配套设施等。

2. 豪宅的生活方式：如高端物业服务、社区文化、休闲娱乐等。

3. 豪宅的投资价值：如房地产市场前景、豪宅的升值潜力等。

五、宣传推广时间1. 筹备阶段（[时间区间 1]）：完成宣传推广方案的策划和准备工作，包括网站建设、物料制作等。

2. 预热阶段（[时间区间 2]）：通过线上线下渠道发布豪宅的相关信息，吸引潜在客户的关注。

3. 高潮阶段（[时间区间 3]）：举办开盘活动、样板房开放活动等，邀请潜在客户参加，现场体验豪宅的魅力。

I mperial (China) Real Estate Agency Co., Ltd豪宅产品价值体系的构建盛同联行·华远经纪I mperial (China) Real Estate Agency Co., Ltd基于客户的豪宅价值理解构筑项目的产品价值体系I mperial (China) Real Estate Agency Co., Ltd项目检讨内容说明平面系统平面格局空间配坪双起居室/独立玄关/双入口门/中岛厨具观景阳台/佣人房人动线主人主人与佣人动线分离不交叉个户至公共设施之动线佣人考虑清洁垃圾动线访客大部分于一楼会客室与住户会面分为预约及未预约之管理模式管理工作人员动线需自地下室进出装潢人员自紧急升降机进出，施做须缴保证金及造册送管理中心，统一进出车动线住户车辆分为地面门厅及地下层门厅考虑小孩接送动线包括汽车/机车/自行车访客车辆访客车位留设/分临停及久停出租车为事先预约叫车始得进入各层电梯梯厅与出入口关系电梯采分楼层管制、无法到达其它楼层紧急升降机兼做佣人服务动线垃圾清理动线停车动线安全性议题地面层入口/等候区与管理室关系/等候区防弹玻璃豪宅构建要素I mperial (China) Real Estate Agency Co., Ltd配套等级公共空间一层门厅及梯厅尺度小区graphic 及精神象征物艺术品采购陈列及安全维护各公共空间LOGO 设计洗车机（world city towers ）/脚踏车停车场系统结构系统SRC 构造制震壁构造系统断热性——屋顶，住户柱梁壁断热材设计（world city towers ）遮音性——遮音壁/中空楼版（world city towers ）设备系统水质系统（world city towers ）/管道材料排水管臭味减少不断电系统/紧急供电含住户范围小区光纤骨干网络垃圾压缩冷冻臭氧处理设备中水循环系统大楼洗窗配备预留各户大门大门材质/五金/门控系统铝窗气密/水密/隔音性能厨具氮气冰箱生饮水过滤设备/能量活水器菜渣处理器卫浴浴室暖房干燥机（world city towers ）/收纳空间阳台栏杆金属锻造栏杆特殊配备恒温红酒储藏/家庭智能控制系统/阳光采集器（帝宝）中央变频冷暖空调系统/全热交换机换气系统/多重控制接口（帝宝）隐藏式通讯信息插座（卫星电视/有线无线电视）中央集尘系统特殊状况吊车出入动线，供大型货物搬运豪宅构建要素I mperial (China) Real Estate Agency Co., Ltd公共服务设施地下层储物空间及洗车区重型机车位，地坪采石英砖司机休息区地面层及2F秘书室/医护室中央监控室会客室/读书间宴会厅/KTVSPA/泳池/健身房屋顶层屋顶SKY LOUNGE/屋顶花园管理议题管理人员编制管理人员仅可至公共区，当层清洁由住户自行负责各公共设施保全等级—EX ：宴会厅隐藏式侦测机豪宅构建要素I mperial (China) Real Estate Agency Co., Ltd产品价值体系视觉价值居住价值附加价值整体规划、园林景观、建筑立面户型、装修物业服务、会所配套I mperial (China) Real Estate Agency Co., Ltd产品价值体系视觉价值整体规划园林景观建筑立面用地价值、规划原则、动线组织设计原则、景观设计、特色处理色彩表现、材质选择、细部表现I mperial (China) Real Estate Agency Co., Ltd规划原则最大限度实现景观资源的均好性、私密感、生活感、创造一个高满足度的纯居社区。

高端地产项目价值体系思维树在我们谈论高端地产项目时，咱们可不能光看楼盘的外表，得挖掘里面的“真功夫”。

要知道，像那些豪宅、别墅区、甚至高端公寓，它们的价值不是光靠位置好、设计漂亮就能撑得住的，背后有一套复杂又精密的“价值体系”。

如果你觉得这话听起来有点虚，别着急，我给你理一理，保证你听了不光能理解，还能脑袋一亮。

高端地产最基本的“价值”其实是地段，这一点几乎是所有人都能懂的。

你看，那些能俯瞰整个城市的山顶别墅，住在那里，推开窗就能看见夕阳西下，简直美得不行。

还有什么市中心的豪宅，周围高楼林立，商场、餐厅、电影院，步行几分钟啥都有。

这就是所谓的“黄金地段”，谁不喜欢呢？地段好，升值空间就大，投资价值自然也高。

但如果真以为有个好地段就能稳赚不赔，那可就大错特错了。

高端地产还有更深的层次呢，光地段不够，还得有品牌价值。

你想啊，那些大牌地产公司，名字一出，谁不点个头表示认可？大家都知道，像什么万科、恒大这些公司，背后可都是实力派。

不仅是建房子那么简单，它们还在开发过程中加入了很多独特的元素，像精致的园林设计、顶级的建筑材料、甚至是最新潮的智能家居系统，全方位提升居住体验，让人一看就知道，这不是一般的房子。

但你以为光有品牌就够了吗？当然不行！还得提到一个非常关键的点——社区服务。

别小看了这一点，这不止是几个人在大门口微笑问候那么简单。

你住进高端小区，别光是看楼盘的颜值，还得看看人家的管理水平。

说白了，就是看这个小区的物业有多给力。

比方说，有些豪宅区物业会提供24小时的私人管家服务，你上班忙，家里的灯坏了，空调不制冷了，管家立马就能安排人来修。

或者周末想在家里吃顿大餐，物业会帮你联系最顶级的私人厨师。

这些贴心的服务，正是那些高端项目的“秘密武器”。

有了这些，住在这里的感觉就像是过上了帝王般的生活。

让人无时无刻不在享受。

别忘了，建筑设计也是高端地产价值的重要组成部分。

说白了，住得舒不舒服、过得爽不爽，完全取决于房子的设计是不是合你口味。

一、北京项目1、御金台2、万通华府供热：地采暖；外墙：铝合金单板、石材、幕墙；通讯：宽带，预留接口。

德国汉斯格雅——世界花洒之母（卫浴龙头花洒)德国杜拉维特——卫浴界的劳斯莱斯（卫浴马桶洁具）德国唯宝—-欧洲皇家卫浴典范（按摩浴缸)德国西门子——全球最大电气品牌之一（厨房家电）埃及奥金米黄石材——石材中的贵(石材)奥地利百隆——动感开合的完美品牌(橱柜五金）韩国三星—-数字时代引领者（数码门锁）芬兰通力——全球电梯产业最大供应商(电梯）美国AO史密斯——美国热水专家（热水器）日本日立--时代活力的注入者（中央空调）法国Electric 施耐德—-全球能效管理专家（复合插座面板）丹麦Grundfos 格兰富——全球泵业的领导者(社区水泵）更多建材品牌：美国WELKIN 威尔肯橱柜、德国PPR入户水管管材、美国MOEN 摩恩厨房星盆、瑞士FISCHER乔治＆#8226；费歇尔地暖pe—rt 管材、德国Roto 诺托门窗五金、美国Ingersoll Rand 英格索兰掌纹识别仪、韩国SMACOM韩昌智能家居系统、美国GOODRICH 星辉布基壁纸3、钓鱼台七号院外立面:红砖、石材、原铜、钛鋅板供水：市政24小时热水排水：瑞士吉博力同层排水供气：燃气入户采暖：集中供热，地板采暖通讯：预留2个电话接口、网络入户电梯：日本三菱原装户门：德国biffar或同档次品牌窗户：威盾或同档次品牌门禁系统：一卡通门禁电视系统：有线电视空调系统：三菱或同档次品牌安防系统：闭路监控、电子巡更停车系统：速宾地下停车系统吸尘系统：埃迪士中央吸尘信报箱:大堂集中报箱4、霄云路8号1、饮用水：市政供暖方式：市政供暖地板采暖电梯品牌：日立2、入户门、锁:意大利卡门（卡、密码、指纹一体）3、卫生间洁具：龙头品牌：当代面盆：杜拉维特4、厨房：橱柜品牌: POGGENPOHI电器:MIELE米勒电器(微波炉、洗碗机、净水器等）5、地板：荷兰阿姆斯壮地板6、智能家居：法国亮维7、外窗：采用三层双中空或夹胶中空Low－e钢化玻璃,断桥隔热铝合金型材，构造隔热，采用进口五金件。

绿城8大产品体系详解绿城8大产品体系详解2015-03-09中国房地产策划联盟绿城八大产品体系分别是：安置房、商业物业、大型社区、城市综合体、高层公寓、多层公寓、平层官邸、别墅。

No1.绿城安置房解读：“做全国一流的安置房”中国房地产市场自20世纪80年代发展以来，城市运营市场呈现一片城市化的繁荣景象，城市的边界被迅速更新，然而城市意象和街区形态日益丰富、城市家园归属感建立的同时，也使一些处于城乡接合部的村庄融入城区，成为“城中有村，村里有城，村外现代化，村里脏乱差”的城中村。

自2005年10月首次介入杭州江干区“城中村”改造暨安置房代建以来，绿城所承担的全国安置房代建项目包括青岛理想之城安置代建项目、杭州彭埠代建项目、杭州地铁1号线涉及的安置房代建项目、杭州西湖区文新街道代建项目、杭州下城区西文社区代建项目等，总规模已近240万平方米。

这些项目都将比照绿城商品房小区的标准来建设。

绿城人跳出安置房范畴去寻找房子的价值，既是对自我价值的重新定义，亦是对城市价值的重新定义。

绿城人坚持：一个好的园区，对整个城市、整个社会的生活方式、文明程度都能产生潜移默化的影响，尤其是对于那些正从农民向城市居民转换的相对特殊的群体，通过高品质安置房的载体，改变他们的生活观念、审美观念等，从而提高整体居民的文化素养和城市的文明水平。

绿城在安置房代建项目上对细节近乎苛刻的追求，让老百姓住上好房的承诺，使绿城在市场上赢得了很好的声誉和信任。

宋卫平表示：“我们要做全国一流的安置房，我们希望能带动更多的房产企业加入到旧城改造中，提高整个区域的居住品质。

”这些城中村改造完毕之后，被改变的将不仅是建筑，还将是许多人对居住的记忆、理解直至生活方式。

而对于我们这座城市，由绿城和政府创造的这种安置房代建模式，不只是为城市的品质披上一件完整的华衣，而且还是城市成长的重要见证。

No2.绿城商用物业解读：服务于未来的商业品牌绿城的写字楼和酒店产品，从房型的整体规划到局部布局、从地域环境的因素到设施完整配套、从使用功能到各个部件的合理搭配，每个细节上都精心选择与建筑档次相匹配、性能价格比高的优质材料，并科学合理地分解室内外空间的功能，充分利用室内空间，把人的舒适度需求最大化。

豪宅配套的设置准则一栋豪宅，除了具备这些自身的“硬件”优势外，其“软件”优势也发挥着不可或缺的作用。

豪宅为什么这样值钱？因为富豪们买来豪宅的同时，也会享受到顶级的配套及物业管理服务。

只有这样，才能够使豪宅的主人倍受尊崇，时时刻刻体会到住在豪宅所享受到的尊贵。

1一、主题会所豪华会所是豪宅必备的要件之一，装修豪华、气派的会所能极大提升项目的档次。

会所对其营销溢价形成了重大的支撑，除了金碧辉煌的豪华室内装修，像室内游泳池、健身馆等高档配置，门童的配备等都是豪宅的主要标签之一。

重庆绿城翠谷会所上海九间堂会所23北京星河湾会所大堂1.健身俱乐部、美容主题在公寓型豪宅的会所配置中，游泳池基本为露天泳池，起到补充小区景观的目的，另有相当比例会所拥有露天及室内恒温泳池的双泳池配置。

会所的泳池非普通健身游泳馆内泳池的配置，其融健身与美容于一体，除备有室内及室外泳池外，还有热水、香熏、矿物盐及日式风吕主题水疗泳池，室外泳池地台更特别铺砌热石，让业主享受泳池及浸浴后，双脚不用踏在冰冷的地台上。

上海翠湖天地御苑会所 室内泳池 北京星河湾会所 地下泳池4深圳红树西岸花园会所会所多数提供最舒适的专业美容护理服务，包括一站式美容、美甲、护肤及水疗按摩、发型设计及美发护理等逾百种专业服务。

另外，会有多位专业营养师及私人顾问，为住客提供更健康的专业指导，获得更事半功倍的健康与优美体态。

别墅社区的配套会所设施更有志于营造与物业风格相一致的格调，并通过完善的服务设施体现低调的奢华感。

上海翠湖天地御苑会所 各美容主题房5上海九间堂别墅会所 Spa 疗程房成都鹭岛国际社区会所 室内泳池上海佘山3号会所 室内泳池如社区规模较大，或是会所兼而对外运营，那么其设施更多、分类更细。

常见的其他设施还有诸如室内攀岩训练室、室内体育馆、健康舞室、健身室、营养补充站、伸展活动室、美容顾问中心、化妆间、日式禅院、独立美容护理套房、贵宾按摩套房、双人美容护理贵宾套房、香熏水疗池、深层矿物池、冰水疗肤池、室内日式风吕池及露天日式风吕池连热石台阶等。

项目产品系价值梳理一、产品系融创九府系二、定位新东方主义人居范本三、前言在研发和打造九府系产品线之前，融创一直以来的品牌印象都是坚持做高端精品住宅，也打造了几条成功的产品线，比如壹号院系、桃花源系、桃源系、府系等。

四、前期洞察在对新中产阶层的客户调研中，他们发现当代年轻的新中产阶层更钟情于本国文化，对民族信心已经开始建立起来，他们更加遵循本国的文化，同时坚持的是当代审美。

五、命名分析“九”取自中国汉字九九归一之意，秉承着中国东方哲学的最高意境，而“府”在中国传统建筑中只有亲王、郡王的府邸才可称为“府”，是身份与地位的象征。

命名“九府系”也是希望表达融创对中国传统文化的尊重和对客户的敬重。

六、理解九府系产品“以新东方之道，应新中产之需”的底层逻辑出发，合中式文化精神底蕴和西式功能设计手法，通过门第礼制、五重礼序、九境造园、全龄设计等产品手法，打造“以府为尊，以园为韵、以匠著家”的三大产品核心标签。

府尊、园韵、匠著，是为三纲，衍生出九个价值点，称为九制。

七、价值体系九府系产品营造从大到小、从整体到局部，包含132个细节标准，共同构成“三纲九制”的九府系产品体系。

项目：万科·大家项目定位：把档位挂在“风骨”上价值体系评析：万科·大家位于阳澄湖与青剑湖环绕的“新双湖版块”，是以“致敬风骨大家”为核心思想，体现出五个大（大器之材、大美不言、大音希声、大象无形、大方无隅）的独立思想，通过建筑、景观、人文、区位、客群五大体系将现代新中式建筑风格和东方礼制下的当代生活表达出来，紧密结合了大家是风骨的、独立的、反主流的、不谙俗套的、踏实可靠的特征。

项目：融创西南区域社会趋势：房企行业，规划和产量不再是唯一竞争力，只有沉下心，潜心精细化业务发展自我修为，直抵客户核心需求，才能占领消费时代制高点。

项目定位：文化融合人居文化的造物美学，延伸家庭活动的全龄设计，促进社区共享融合的新模式健康活跃生命梦想的日常状态，尊重自然法则的生活理念，筑造与自然为友的居住方式专属塔尖人士私享的私人助理，符合时代趋势的生活优配，全球背景下的高定平台空间突破时间概念的传承手段，于细节的空间考量，一切为舒适而生的尺度法则价值体系评析：融创的臻生活5H社区，包括品质筑家、臻心管家、邻里一家、私享致家、智慧优家5大体系，以及26大标准、370多项臻心细节，贯穿全产品周期和全生活周期。