房地产开发项目的区位条件分析[1]

房地产开发项目区位因素分析与研究一、背景房地产是人类经济生活中不可或缺的重要产业之一。

其中，房地产开发项目是房地产行业中最重要的分支之一，其核心任务是将一块土地转化成为一个有用的、能够产生经济活动的建筑物。

而在房地产开发项目中，区位因素是非常重要的，它决定着项目的价值、成本等因素。

因此，对房地产开发项目区位因素进行分析与研究，是非常有意义和必要的。

二、概念定义2.1 房地产开发项目房地产开发项目是指利用一定的资金和技术手段，将一条或多条土地变成建筑物或其他使用目的的开发活动。

2.2 区位因素区位因素是指影响投资对象区域竞争优势的因素，主要包括地理位置、交通运输、市场规模、生态环境、政策环境等。

区位因素直接影响房地产开发项目的收益，通常是项目本身无法改变的自然和市场环境因素。

三、房地产开发项目区位因素分析下面将对房地产开发项目区位因素进行分析：3.1 地理位置因素房地产开发项目所处的地理位置可以影响项目的价值。

一般而言，位置越好，项目的价值就越高。

如果项目位置好，会带来较高的租金或楼盘价值，进而可以获得更高的利润。

而一些没有较好地理位置的项目，可能会面临租金低、楼盘价值低等问题。

3.2 交通运输因素交通运输是影响房地产开发项目的一个重要因素。

便捷的交通条件可以为项目的发展提供很大的便利，可以带来更多的商机，从而提升项目价值。

而如果交通条件不佳，可能会引起项目开发困难、租金较低等问题。

3.3 市场规模因素市场规模也是影响房地产开发项目的一个重要因素。

如果项目所处的市场规模较大，市场需求旺盛，该项目就可以获得更高的租金和楼盘价值。

而如果市场规模较小，项目租金和楼盘价值可能会受到影响。

3.4 生态环境因素生态环境是影响房地产开发项目的重要因素之一。

一个环境优美的项目，可以带来更多的客源和市场信赖，从而提高项目价值。

而环境不佳的项目，可能会引起市场不信任，进而影响项目租金和楼盘价值。

3.5 政策环境因素政策环境也是影响房地产开发项目的一个重要因素。

房地产项目开发可行性分析报告一、项目概况 (2)（一）、开发项目区位条件 (2)（二）、规划方案 (2)二、建设条件 (2)（一）、建设地点条件 (2)（二）、建设实施条件 (2)三、SWOT分析 (2)（一）、优势分析 (2)（二）、劣势分析 (3)（三）、机会分析（四）、威胁分析四、市场分析与价格预测 (3)（一）、市场发展前景分析 (3)（二）、目标客户的定位 (4)（三）、价格预测 (4)五、项目实施计划 (4)（一）、工程建设实施计划 (4)（二）、销售计划及营销策略 (5)六、项目财务经济分析 (6)（一）、投资估算 (6)（二）、资金筹措 (6)（三）、项目经济效益分析 (6)七、结论 (7)一、项目概况（一）、开发项目区位条件湖南工学院位于衡阳市珠晖区大学城，该开发地块为湖南工学院酃湖校区后校门西侧，与衡阳师范学院教师公寓相连，具有很好的文化氛围、良好的自然环境。

（二）、规划方案该住宅区规划总用地面积30亩，居住人口1.59万人，其中A8、A9规划分区总用地3.61公顷，规划用地3.18公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。

规划北部A8地块以居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。

总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡；高层（18层）住宅建筑面积为53682㎡；商业、公用、办公建筑面积为11768㎡；地下储藏室3749㎡；地下车库376个，建筑面积15040㎡。

建筑密度20.1%，容积率为2.27。

整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。

二、建设条件（一）、建设地点条件1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。

2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。

城市住宅区位的选择与影响因素分析在房地产业一向流传着这样一句话：房地产开发投资的三要素是“位置，位置，还是位置”。

在这里，位置就是我们通常对区位的理解，由此可见区位选择对于房地产开发的重要性。

本文首先阐述了区位的具体概念，并对房地产开发中住宅区位的选择及其影响因素进行了分析。

第三部分简要介绍了区位选择对房地产投资价值的影响，最后阐述了区位选择的策略。

标签房地产；住宅；区位选择；影响因素；房地产投资价值引言：房地产业的崛起和发展是当代中国一个重要的经济现象。

纵观历史，我国房地产业取得了辉煌的成就，在国民经济的发展过程中发挥了举足轻重的作用。

在住宅房地产开发中，影响住宅价格及销售量的一个重要因素便是区位。

选择正确的区位，是在项目开发前期最重要的工作之一。

尤其是在现阶段的发展状况下，由于政府对于土地供应持谨慎态度，房地产开发的风险愈来愈大。

开发商在“跑马圈地”过程中也越来越重视区位的选择，最佳区位不但能有效地保证房地产开发的效益，同时还能有效地规避风险。

1、区位选择的理论基础1.1区位的概念[1]在房地产业，素有“区位为王”的说法，那么何为区位呢？区位是指地块分布的地区或地点，它是一个综合概念，除解释为地球上某一事物的空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。

换言之，区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。

在本文中，将主要针对住宅区位进行分析。

住宅区位，不仅仅是指住宅在城市区域（空间）中所坐落的地理位置，而且包括由该位置出行的便捷程度（即通达性）、以及居住在该位置所获得的非经济方面的满足程度。

具体说来，就是指住宅坐落的地理位置和以此为基点进行工作、上学、购物、就医、娱乐等出行活动所需的交通成本（包括货币成本和时间成本），以及该位置的自然环境、社会人文环境等对居住者身体和心理等方面的影响。

1.2区位理论区位理论是关于经济活动的区位选择和区位结构以及如何创造区位条件的理论。

第1章房地产投资分析的基本问题1、掌握房地产投资的概念:经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。

2、熟悉房地产投资的基本形式1、直接投资（投资者直接参与开发或购买房地产）（1）房地产开发投资包括商品房开发投资和土地开发投资（2）房地产置业投资（期房、现房、二手房）长期置业投资可以获得保值、增值、收益和消费式分为直接投资和间接投资2、间接投资（资金投入到房地产相关的证券、基金）（1）投资于房地产开发企业发行的债券和股票（2）投资于房地产投资信托基金(如越秀城建2005年在香港发行的内地第一支REITs)（3）投资于房地产抵押贷款支持证券（如“建元2005—1”）3、了解房地产投资避税收入原理（更适用于国外的税收制度和会计折旧形式）避税收入指因提取房地产折旧而降低纳税基数,给投资者带来的收益。

它是房地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益.在有关政策和法规允许的范围内，加速折旧是扩大税收好处的基本途径之一。

房地产避税优势说明应交的所得税=所得税税收基数×所得税率所得税的税收基数一般是净经营收入扣除贷款利息、建筑物折旧后的余额。

会计上的折旧年限一般（税法规定房屋最低折旧年限为20年）短于建筑物实际耐久年限，在账目上可以通过加速折旧来增加收入扣除项，从而降低所得税的基数。

4、熟悉房地产投资分析的内容（或组成部分)1、市场分析2、区位条件分析3、基础数据估算分析4、财务分析5、不确定性分析6、风险分析7、决策分析(方案比较选择分析）5、熟悉可行性分析和投资分析的区别房地产投资分析，是指在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。

可行性分析也叫可行性研究，它是在投资决策前，对项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析过程.其主要目的和任务是要明确是否值得投资于这个项目，即目标项目在技术上是否先进、实用、及可靠,在经济上是否合理，在财务上是否盈利，并通过具体的指标进行评价和判断。

房地产开发项目区位因素分析与研究【摘要】区位因素作为影响房地产开发建设的重要因素，直接关系到房地产项目的社会以及经济效益。

本文主要以城市空间结构理论为基础，概述了房地产项目开发建设过程中区位因素的实质及其对房地产项目建设的影响，进而从基础设施、配套设施、市政设施、交通条件以及环境因素等几方面分别概述了其对对区位条件的影响，并明确了房地产开发建设过程中需要综合考虑的重点，可以为房地产开发项目区位分析提供合理的参考。

【关键词】房地产；开发；区位；基础设施；交通；市政；环境；商业引言房地产项目由于具有不可移动性，因而受区位影响较明显。

房地产区位因素作为与房地产开发价值直接相关因素，也是房地产项目开发建设必须综合考虑分析的问题。

近年来，我国房地产项目建设开发迅猛发展，综合考虑区位因素对于房地产项目开发建设的影响，从而优化项目开发决策，已经成为提高房地产项目建设的社会以及经济效益的有效措施，对于促进城市化建设的顺利进行也具有重要的作用。

1、区位因素与房地产开发关系概述房地产的区位顾名思义就是指房地产项目开发建设的具体位置，与项目开发建设所处的地理位置、空间位置相关，同时受到自然环境、基础设施以及经济活动等各项因素的影响。

房地产项目在建成投入使用后，住户的工作、生活等日常活动等都是以区位为中心点，也是房地产购买客户最为关心的影响因素，因此房地产的区位因素是房地产项目开发建设效益的关键影响因素。

由于土地除了自身的价值外，还存在着人类建设利用等经济活动所带来的附加价值，因此这就导致不同区位的土地之间产生价值差异，也导致了房地产项目建设区位因素的出现。

区位因素对于房地产项目建设开发的影响主要表现在以下几方面：（1）区位较好的地段由于土地的整体附加值较高，土地的升值能力也相对较大，因此这就导致了房地产项目开发建设成品的价格提高。

（2）区位对房地产开发建设的成本投入影响较大。

通常情况下，距离是中心越近，经济越繁荣，交通条件越好以及公共基础设施越健全的区位，土地价格也就越高，开发建设所带来的成本投入也就越高。

房地产的区位名词解释引言：房地产作为一个重要的经济领域，涵盖了广泛的内容。

其中，区位是房地产领域中一个重要且基础的概念。

本文将就房地产的区位名词进行解释，阐述其意义以及其在实际应用中的重要作用。

一、区位的定义和意义区位，简单来说，指的是某个地点的位置，或者一个地域的地理位置特征。

在房地产领域中，区位的含义更为广泛，它不仅涵盖了地理位置，还包括了周边环境、交通便利度、资源配置等因素。

首先，区位决定了房地产的价值。

不同的地理位置和环境条件会对房地产的价值产生重大的影响。

例如，位于市中心繁华地段的商业办公楼相较于偏远地区的住宅，其价值必然存在明显的差异。

其次，区位决定了房地产的投资回报率。

良好的区位能够提供更多的商业机会和资源，增加房地产的投资价值。

例如，地处商业繁华地段的购物中心和写字楼往往能够吸引更多的商家和租户，从而带来更高的租金收益。

最后，区位也决定了房地产的可持续发展性。

优越的区位条件使得建筑物和房地产项目能够更好地适应市场需求，提供更舒适和便利的居住、工作和生活环境。

二、不同类型的区位1. 市区区位：市区区位指的是位于城市中心或者核心地带的区位。

这种区位通常是商业、文化和交通等各个方面的集中地。

市区区位的优势在于商业氛围浓厚、交通便利且资源丰富。

然而，市区区位也常常伴随着高房价、用地紧张等问题。

2. 周边区位：周边区位是指位于城市郊区或者市区边缘的区位。

这种区位的特点是地价相对较低，用地资源相对丰富。

周边区位通常适合发展住宅项目或者农业、工业项目等。

不过，周边区位由于距离市区较远，交通和服务设施可能相对欠缺。

3. 交通区位：交通区位是指侧重考虑交通便利与可达性的区位。

这种区位的关键在于交通枢纽、交通网的便捷性。

交通区位的优势在于便利的交通条件，能够带来更多的商机和商业机会。

例如，高速公路、地铁站点和机场周边的房地产项目。

4. 生态区位：生态区位是指基于生态环境和自然资源的分布而定位的区位。

奉贤海湾宾馆可行性分析报告福美来不动产·项目中心2008年5月一、项目介绍1．项目区位条件本案位于上海南端，拥有得天独厚的景观资源✓本案位于奉贤海湾旅游区，位于上海的南端，拥有13. 7公里的海岸线。

面临东海，距离上海市中心约 40公里，距离虹桥机场30公里，浦东国际机场50公里。

2. 交通条件构筑立体交通网络，通达上海及周边地区✓区内南北向有A4高速公路、卢浦大桥南下浦星一级公路、杨高路延伸段、A3高速公路。

✓东西向有A30郊环线、A3高速和正规划建设中的浦东铁路、轻轨（东线）、磁悬浮等都将途径海湾旅游区。

✓金汇港内河直达黄浦江，海湾码头上，游艇可以停泊。

3.项目基本数据上海海湾度假村宾馆具体位置：海浪路39号，位于上海海湾旅游区碧海金沙度假村里物业形态：六层主楼和四层裙楼组成建筑面积：23787平方米，其中地下建筑面积：4548平方米地下室层高：4.2米，建筑密度：35.1%，容积率：1.56，绿化占地率32.9%，总停车位：80个客房数：约160间土地使用期限：2007.7.22日至2043.7.21日止总体规划：周边共有117栋度假别墅环绕，整体景观效果以自然风格为主，突出以宾馆、饭店、娱乐功能为主的建筑。

本案为海湾度假村中的主题结构。

项目现状：目前本案外立面已经完成，主要进行内部结构工程。

项目实景图一览二、项目周边市场分析1.奉贤市场环境现状分析A、房地产业品牌开发商大举开发，旅游区房地产开始升温奉贤海湾板块别墅区从1999年开始开发，目前已初具规模，已完成了西部9.8平方公里的开发。

12家房地产开发公司先后进入奉贤海湾。

以世茂、招商地产、绿地集团、同丰、平苑、海岸线、建都房产等主要的别墅为主，已完成房地产开发面积19万平方米，板块内共建造了400多栋别墅，销售率达80%以上迄今为止，预计在2010年前建造完成3000栋别墅以及多层公寓，形成拥有10万人口的小镇，是上海最大的以独栋别墅为主的低密度别墅区之一。

影响房价的区位因素分析城市开发２００５．０４７９的房价在每平方米７５００～８０００元左右；四环以内是每平方米６０００～７０００元，北四环不低于每平方米６５００元；四环之外也在３５００元以上。

２．对外交通条件对房价的影响交通条件的完善，可以带动相关区域的发展，有利于区域的升值，从而带动房地产业的蓬勃发展。

以北京的“第五商圈”核心区木樨园为例：在城市间公路方面，有京开、京石、京津塘、京沈等高速公路；在主要干线方面，包括京沪、京广、京九、京原、丰沙和京秦、京承、京包；在航空运输方面，有南苑机场，４７条航线通往２６个大城市。

正是这些有利的对外交通条件，吸引了一批“嗅觉敏感”的开发商进驻这一区域，住宅的开发和商圈的日渐形成，提升了这一地域房价。

的重要因素。

２．文体设施对房价的影响文体设施包括文化教育、医疗卫生、体育娱乐等基础设施的配套。

调查中购房者对医务配套、教育文化配套的关注程度分别为５１．７％和４５．３％。

（１）教育对房价的影响教育环境对房地产有着积极的推动作用，可以间接拉动房地产业的步伐，增加房地产含金量。

针对教育和地产的联系，２００３年深圳特区报地产部和“搜房网”联合进行了一次“教育地产网上调查”活动，一周内有６３４人参与调查。

结果表明，有７３．２％的人希望小区内或附近有一个配套的名校；１５．８％的人将学校视为买房子的决定因素。

对发展商来说，在楼盘硬件越来越同质化的今天，教育概念增加了楼盘的一个卖点，有助于销售。

教育设施的配套好或者临近知名学校，不仅增加了房地产的人文色彩，还大大提高了房地产的附加值，使得房地产的价格提高。

国内复合地产比较成功的模式就是教育与地产的结合。

（２）医疗卫生设施对房价的影响小区有完善的医疗设施或者临近大型的医院，方便人们就医，会抬升房价。

例如北京昌平立水桥地区，医疗设施非常欠缺，所以目前此地的房价很低。

此地的望都家园，均价是每平方米２６００元。

如果在社区建立二级或二级以上的医院，人们的就医条件得到改善，房价自然会有较大的增值。

房地产开发项目区位因素分析与研究房地产开发项目的区位因素是指影响房地产项目选择地点的各种因素。

选择合适的区位对于房地产项目的成功与否具有重要的影响。

本文将从交通便利性、市场发展前景、政策环境、自然环境等方面对房地产开发项目的区位因素进行分析与研究。

首先，交通便利性是影响房地产项目区位选择的重要因素之一、一个好的交通网络可以提供便利的交通条件，吸引更多的人流和交通流量进入该地区，从而提高房地产项目的价值和吸引力。

例如，位于交通枢纽、地铁站附近、高速公路出入口等交通便利的地点，能够更好地满足居民的出行需求，增加项目的人气和销售额。

其次，市场发展前景也是房地产开发项目区位选择的一个重要考虑因素。

市场发展前景涉及到市场容量、消费群体、消费能力等因素。

选择一个具有较大市场潜力和稳定的购房需求的地区，可以提高房地产项目的销售额和投资回报率。

此外，对于不同类型的房地产项目，还需要考虑当地的产业结构和经济发展趋势，选择与当地经济特点相适应的房地产开发项目。

再次，政策环境也是影响房地产开发项目区位选择的重要因素之一、政府的相关政策和规划对于房地产项目的发展具有重要的影响力。

政府对于不同类型的房地产项目可能会采取不同的扶持政策和规划要求。

选择政策支持力度大、政策稳定、发展前景好的地区，将有助于提高房地产项目的发展速度和盈利能力。

最后，自然环境也是房地产开发项目区位选择的一个重要因素。

自然环境包括气候、地形、水资源、生态环境等因素。

选择一个环境优美、生态保护好、空气质量高的地区，可以提高居住质量，提升房地产项目的市场价值和吸引力。

综上所述，房地产开发项目的区位因素包括交通便利性、市场发展前景、政策环境和自然环境等方面。

在选择区位时，需要综合考虑这些因素的影响，并结合具体的房地产项目类型和发展目标做出科学合理的选择。

通过对区位因素的深入分析与研究，可以提高房地产项目的成功率和投资回报率。

个人收集整理-ZQ（一）位置描述对位置地描述，主要说明下列方面：(）坐落：除了说明具体地点，还应附上位置图.例如，估价对象位于市区路（大街、大道）号，其位置见位置图.个人收集整理勿做商业用途(）方位：说明估价对象在某个较大区域（如所在城市）中地方向和位置以及在某个较小区域（如所在住宅小区、十字路口）中地方向和位置.例如，估价对象位于市部（中部、东部、东南部、南部、西南部、西部、西北部、北部、东北部）路口角（东北角、东南角、西南角、西北角）路（大街、大道）侧（东侧、西侧，南侧、北侧）.个人收集整理勿做商业用途(）距离：说明估价对象与重要场所地远近.例如，估价对象离市中心公里，离火车站公里，离机场沐公里.个人收集整理勿做商业用途(）朝向：说明估价对象建筑物地正门或房间地窗户等正对着地方向.例如，估价对象建筑物坐北朝南；坐东朝西.个人收集整理勿做商业用途(）楼层：当估价对象为某幢房屋中地某层、某套时，说明其所在地楼层.例如，估价对象位于大厦地上层；商场地上（地下）层.个人收集整理勿做商业用途（二）交通描述对交通地描述，主要说明下列方面：(）道路状况：说明附近有几条道路，到达这些道路地距离，各条道路地路况（如道路等级、路面状况、交通流量大小），有无过路费、过桥费及收费标准.个人收集整理勿做商业用途(）出入可利用地交通工具：说明附近经过地公共汽车、电车、地铁、轻轨、轮渡等公交线路地数量，到达公交站点（如公共汽车站、地铁站等）地距离，公交斑次地疏密等.例如，附近有路公共汽车经过，距离公共汽车站约米（步行约分钟），平均每隔分钟有一辆公共汽车通过.个人收集整理勿做商业用途(）交通管制情况：说明受步行街、单行道、限制某些车辆通行、限制通行时间、限制行车速度等影响地情况.(.）停车方便程度和收费标准：说明有无停车场、车位数量、到停车场地距离等，(三）周围环境和景观描述对周围环境和景观地描述，通常用文字并附照片说明下列方面：（）自然环境：说明环境是否优美、整洁，有无空气、噪声、水、辐射、固体废物等污染及其程度，环境卫生状况.对于住宅，特别需要说明周边有无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站、公共厕所等.个人收集整理勿做商业用途（）人文环境：说明估价对象所在地区地声誉、居民特征（如职业、素质）、治安状况（如犯罪率）、相邻房地产地利用状况（如用途）等.个人收集整理勿做商业用途（）景观：例如，有无水景（如海景、江景、河景、湖景等）、山景.（四）外部配套设施描述对外部配套设施地描述，包括外部基础设施和外部公共服务设施两大方面：(）外部基础设施：说明道路、供水、排水（雨水、污水）、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施地完备程度.个人收集整理勿做商业用途(）外部公共服务设施：说明一定距离内教育（如幼儿园、中小学）、医疗卫生（如医院）、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施地完备程度.个人收集整理勿做商业用途1 / 1。

项目独特性分析：①优越的区位优势，便利的交通条件，丰厚的历史文化资源为旅游开发奠定了坚实的基础。

②项目基础牢固，前景广阔，发展空间大，风险系数小。

结合中缅边境旅游线，客源充足，用以作为公务接待、爱国主义教育、避寒、度假的市场前景广阔。

同时，其电力、水资源和通讯生活设施为项目开发提供有力保障。

③与人们的时代生活方式相适应。

随着人们经济收入的增长，素质的不断提高，对精神生活的需求日益增大。

追求文明、向往高品位的生活方式越来越成为一种潮流，这样为项目的开发提供了可持续发展的空间。

④从市场经济上来讲，项目的开发克服了随意性和盲目性，只要抢得市场先机，一定会给当地的经济带来腾飞。

综上所述，只要因地制宜、合理布局、科学规划、有效开发有效资源，它将成为投资见效快、风险系数小、可持续发展的好项目。