工业地产分析

费用项目1.征地及拆迁补偿费征地费和红线内需要拆迁的原有各种建筑物、构筑物、青苗、树木、鱼塘、养殖场等的补偿费和迁移费2.七通一平费用按竖向设计需要挖、填的土石方工程费、场地平整费；道路、供水、供电、排污、排水、通讯、路灯等市政工程七通费。指非区内工程范围，如有挡土墙的应算在内。3.勘察测量费进行工程水文、地质勘察和红线坐标测量、定点、埋设桩界等发生的各项费用。4.设计费包括土地开发工程和建筑安装工程及区内配套工程等的设计费用。5.临时设施费包括：临时道路、临时供水供电设施（含临时发电机发电、打井抽水等）、建设单位发生的设施的费用。6.特殊市政工程费用包括：供水厂、污水处理厂、电厂、变电站、隧道、桥涵等特殊工程费用。通常这些工程由城市市政工程费用负担。1.桩基础工程费如是天然基础，并入主体工程费，此项不存在。沉管灌注桩、冲孔桩、钻孔桩、挖孔桩、钢板（管）桩等。2.土建工程费包括：结构工程和室内外装修工程。例如：天然基础、混凝土及钢筋混凝土工程、砖石工程、楼地面工程、屋面工程、装饰工程、金刚结构工程、门窗工程及其他零星工程等。另外，脚手架搭设的费用应计算在内。关于二次设计、二次装修的工程费用：如果是发展商负责，费用计算在内；否则由业主自行装修的费用不能计算。3.安装工程费主要指水、电、煤气、空调、消防、电梯等设备安装工程的费用，其中包括设备费。通讯部门目前只包括电话线的埋管，其余由深大电话公司负责，费用由用户的电话初装费收取。水电安装应包括洁具、厨具和公用天线的费用，建筑物2M以内。水包括供水、排水、污水处理。消防包括烟感、温感、花洒等。1.区内道路工程指区内小道（不是七通一平的市政道路），多数为混凝土路面，宽度在10M以内。2.区内供水供电工程指建筑物2M以外的区内供水管道、阀门及井、消火栓，供电部分的电线、电缆、变压器、开关、电缆沟等。如有水泵房、储水池，包括在内。3.区内排水排污工程建筑物2M以外的区内污水排水管道、污水井、雨水井、化粪池、排水沟、明渠、暗渠等。4.区内变电所包括变、配电所的设备、材料及安装费用、土建工程、辅助工程费用。5.区内园林绿化费包括区内绿化场地的花草、树木各项费用。6.区内场地清理费建筑物2M外区内场地的交通清理、整修费用。7.区内公共设施费指区内的公共娱乐设施所需的费用，如环廊、街心公园、凉亭、游泳池、篮球场、网球场、羽毛球场、停车场。8.区内路灯设施费包括灯杆、灯具、电缆、电线等费用。1.管理费开发、建设过程中的管理费用（3%）2.利息未收预售款的按施工前期、建筑安装工程、区内配套工程等费用之和，分期按贷款期计算，即：施工前期费用×月利率×整个工期（多少个月）+（建筑安装工程费用+区内配套工程费用）×月利率×1/2工期（月数）。工期包括施工前期的时间。此项计算作为控制尺度。内容说明一、施工前期费用如果是有偿使用已开发好的土地，可用地价与3、4、5、6项）

序指标面积费用单方造价

号项目m2万元元/m2

2749883.130.2

274989.227498一般工程按建安工程总造价的0.20%实取274980.0大型复杂工程按建安工程总造价0.15%实取274980.0按估算投资计提比例，政府指导，可上下浮动20%估算投资万元；实取比例

投资额（亿元）

咨询项目

编制环境影响报告书（含大纲）5～66～1515～3535～75

编制环境影响报告表1～22～44～77以上

评估环境影响报告书（含大纲）0.8～1.51.5～33～77～9

评估环境影响报告表0.5～0.80.8～1.51.5～22以上

收费行业调整系数：建筑、仓储

敏感不敏感

1.20.8

274980.0京政发[1987]84号0.10%

274980.00.0京政发[1986]131号、京计基字[1988]866号交费标准81.00元／m2实取81.0元／m2

住宅部分0.081.0自来水12.0元／m2实取12.0元／m2

公建部分0.081.0污水处理10.0元／m2实取10.0元／m2

商场部分00.081.0煤气29.0元／m2实取29.0元／m2

地下室81.0供热30.0元／m2实取30.0元／m2

274980.00.0

市政公用设施(大市政费)00.0100.0京政发[1997]36号按建筑面积计算100.0元／m2实取100.0元／m2

生活服务00.015.0按纯住宅建筑面积计算15.0元／m2实取15.0元／m2

教育配套0

274980.00.0

274980.00.0按项目建筑面积计算：四环以内埋地电缆380/220v自建：274980.0四环内埋地######元/kv.A实取900.0元/kv.A

四环以内埋地电缆380/220v受电：274980.0四环内埋地电缆380/220v受电######元/kv.A实取1100元/kv.A

四环以外架空电缆380/220v自建：274980.0四环外架空电缆380/220v自建######元/kv.A实取450.0元/kv.A

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 工业地产发展

在国家对房地产行业宏观调控，住宅、商业项目受到一定影响的同时，具有工业地产业务及背景的上市公司在行业整合及宏观调控中将具备一定投资价值。

珠三角工业地产投资分析

2００9年，从土地市场来看,与地王频频涌现相伴，住宅用地的招拍挂价格正在稳步增长。与此同时，商办和工业用地似乎仍未从去年的衰弱格局中走出来,土地价格节节下滑,前７个月流拍宗数甚至超过20０8年。而在成交的商办和工业用地中，底价成交的比重高达8１．61%。

中原地产统计数据显示,２008年北京居住用地楼面地价为379８元/平方米，2009年上半年则升至3９81元／平方米。在检测的12个城市中,除成都和南京住宅用地价有所下降外，上海、深圳等地均呈现上扬。

而在商办和工业用地方面，上半年1２个城市中有7个城市的商办、工业用地楼面地价低于去年水平。一线城市中,北京、上海下滑明显。北京商办楼面地价从去年的每平方米35７１元降至237６元，工业用地更是从每平方米9６4元降至550元。

部分城市流拍宗数也同比大幅增加。2０08年北京、天津商办工业用地分别流拍10宗和３3宗,而今年前７个月已经分别流拍22宗和３2宗。

可喜的是,对外经济依赖程度较高的珠三角地区流拍宗数与去年相比明显减少,广州地区今年以来尚无商办工业土地流拍,深圳也只有7宗。而去年广州流拍量达到75宗，深圳也流拍了２6宗。

在成交的商办及工业用地中，以底价成交的部分占据了绝大多数。根据中国证券报记者的统计，２00９年北京商办及工业用地共成交８７块,其中以底价成交的比重占到81.61%;而同期住宅类土地共成交53块,底价成交仅占比30.19%。

中原地产研究中心研究经理宋莉认为,出现分化主要源于市场表现。住宅用地与房地产市场息息相关，今年年初开始住宅市场迅速回暖,带动土地市场回升。但商业地产表现一直不如住宅市场,虽然7月份情况有所好转,但仍呈现弱势回暖态势。工业用地价格大幅下滑则与今年5月份的政策有关，当时国土资源部下发《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》,决定对《全国工业用地出让最低价标准》实施政策进行适当调整，即变相下调工业用地最低出让标准。