业主委员会法律地位问题探解

业主委员会的法律地位业主委员会是由小区业主们选举产生的代表性组织。

它在小区管理中发挥着重要的作用，并在法律上享有一定的权益和责任。

本文将探讨业主委员会的法律地位，并阐述其在小区管理中的职责和权力。

一、业主委员会的法律基础业主委员会的法律地位主要依据《中华人民共和国物权法》和相关细则、规定。

依法设立的业主委员会是小区内的合法组织，其成立和运作必须符合法律的规定。

《物权法》第十三条明确规定了业主委员会的设立程序和权力范围，为业主委员会确立了法律地位。

二、业主委员会的职责和权力1. 代表业主意愿业主委员会作为业主代表，其首要职责是代表业主的意愿和利益。

在小区的重大事务中，业主委员会参与决策，对业主们的建议与诉求进行反馈，并维护业主的合法权益。

2. 监督小区管理业主委员会有权监督小区管理工作的执行和质量。

他们可以检查和评估物业公司的服务质量，如公共设施的维护和修缮、安全管理、绿化环境等。

若发现问题，可以提出改进建议，并与物业公司协商解决方案。

3. 管理小区共有财产业主委员会需要管理小区内的共有财产，如公共设施、共用场地等。

他们有权制定和执行相应的规章制度，确保共有财产的正常使用和维护，防止滥用和破坏。

4. 组织业主大会和业主代表会议业主委员会根据需要组织召开业主大会和业主代表会议，就小区管理和重大事项进行讨论和决策。

他们应当及时向业主通报会议内容和决策结果，并确保会议的公正、公开和民主。

三、业主委员会的权利保障为确保业主委员会履行职责和行使权力的顺利进行，法律规定了一些保障措施。

1. 物业公司必须配合物权法规定，物业公司必须配合业主委员会的工作。

物业公司应当按业主委员会的要求提供相关信息和文件，配合业主委员会履行职责。

2. 业主委员会收费根据物权法规定，业主委员会有权向业主收取管理费用，以维持其正常运转。

这些费用应合理、公开，并用于小区管理的需要。

3. 受法律保护业主委员会享有法律的保护，有权依法维护自身的利益。

城市住宅小区业主自治法律问题探析近年来，城市住宅小区业主自治在实践中显现出来的问题日益突出，业主委员会法律地位的不确定、业主民主参与意识差、经费保障的障碍、以及对业主委员会缺乏有效的监督制约机制等等，是导致业主自治纠纷的主要原因，笔者从以上几个方面进行了分析，并提出了业主自治和谐发展的改善途径。

标签：业主；业主自治；法律问题一、业主自治及其法律依据（一）什么是业主自治业主自治是指住宅区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依照法律、法规规定，通过民主程序建立自治组织、确立自治规范、自主决定本小区范围内的公共物业事项并进行自我管理的一种基层自治模式。

（二）业主自治的法律依据1994年以前，小区的物业管理是由国家进行管理的，1994年建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》第6条规定:“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会”,这样业主管理委员会参与物业管理的模式在全国得以正式确立,并在新建小区普遍实行。

但小区管委会的组成包括政府(公房所有人)、小业主(私房所有人)和房屋使用人(租户或其他非业主使用人)三方主体，是一个半自治、半行政的物业管理维权组织。

[1] 1998年国务院在《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》第一次提出业主自治概念，确认了住宅小区的业主自治和物业管理企业专业管理的模式。

2003年国务院出台了《物业管理条例》，对业主、业主大会、业主委员会和物业管理专业公司的权利义务做了统一规范，从而在行政法规的层面上确认了完全意义上的住宅小区业主自治模式。

2007年国家颁布《物权法》，以专章形式规定了业主建筑物区分所有权，确立了业主自治在小区治理中的主导地位。

二、业主自治制度的缺陷分析自1994年我国实施物业管理至今已经走过了15个年头。

在这15年中，业主自治伴随着层层阻碍正步履艰难的向前推进，在实践中所出现的越来越多的业主自治纠纷，逐渐显现出我国的业主自治制度所存在的一些缺陷。

（一）业主委员会法律地位的问题业主委员会法律地位的问题，指业主委员会作为业主大会的“执行机构”，其对内管理权、对外代表权的问题。

业主委员会法律地位之探析随着我国房地产业的迅速发展，住宅小区的管理逐步形成以物业管理公司实施市场化、专业化管理为主导的管理模式，物业管理问题矛盾凸显。

由于业主人数众多，群体性明显、敏感程度高，全部作为主体参加诉讼，既不利于纠纷的解决，也增加了法院的负担。

因此业主委员会作为业主自治管理组织，是否具有民事主体资格和诉讼地位，在物业纠纷处理中，显得尤为重要。

一、业主委员会的概述（一）业主委员会的概念业主委员会通常是指根据有关法律法规或者业主之间的协议约定，在物业所在地的相关人民政府房地产管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由同一个物业管理区域内的所有业主共同选举产生的，代表和维护全体业主的合法权益以及用于监督物业管理企业的一个业主自治管理组织。

（二）业主委员会的法律特征首先，业主委员会是为了全体业主利益服务的机构。

其行为需由全体业主授权，其行为的后果也全部由业主承担；其次，业主委员会的设立无需登记，但必需办理备案手续；再者，业主委员会履行职责作出的决定和行为，必须是与物业管理有关的决定和行为，不得从事与物业管理无关的活动；最后，业主委员会代表全体业主的意思表示，对外代表全体业主进行民事活动，对全体业主负责，也只维护全体业主的合法权益，而非代表部分业主的利益。

二、业主委员会法律地位的立法概况和性质争论（一）业主委员会法律地位的立法概况我国1999年颁布的我国《合同法》则在自然人与法人之外，添加了一类民事主体“其他组织”。

明确了其他组织作为一类民事主体，可以对外签订合同以及从事民事行为。

但是未能对业主委员会的法律地位提供法律规定上的支持。

2003年9月1日，我国《物业管理条例》正式颁布，在该条例中首次提到了“业主委员会”这一法律概念，但是该条例并未对业主委员会对法律地位或诉讼地位进行清晰的界定。

2007年10月1日，我国《物权法》正式实施，在其“业主的建筑物区分所有权”一章节中有部分规定提到了业主委员会，但也只限于对业主委员会的设立、业主委员会决定的效力、业主委员会的决定侵害业主合法权益的可以请求法院撤销等。

业主自治团体法律地位的再思考摘要：目前，关于业主自治团体地位的定位，学术界争议较大，本文首先分析业主自治团体的定位、特征和职能，通过业主委员会与其他社区组织的关系网络分析我国现行法关于业主自治团体法律地位的规定，进而探讨业主自治团体的法律地位。

关键词：业主自治团体；业主委员会；法律地位一、业主自治团体的定位关于现代建筑物区分所有人自治团体的研究表明，区分所有权人自治团体的性质，有法人型、非法人型和折衷型三种模式。

但无论三种模式之间的差异有多大，各个模式的自治团体内部均设有与其模式相适应的自治机关。

对这些管理机关给予比较法商的分析研究，无疑具有积极的意义。

1、德国法德国现行住宅所有权法称自治机关为”管理组织”。

该法第20条第1款规定，共用部分的管理责任，属于住宅所有权人及管理者。

依德国现行住宅所有权法，对公共部分予以自治的机关有四种：住宅所有权人、住宅所有权人会议、管理人及管理顾问委员会。

将住宅所有权人明确规定为公用部分的自治机关，是德国现行法律的独创。

住宅所有权人会议指由各住宅所有权人必须参加的团体。

该团体强制必设机关，在法律上位最高的管理机关。

由其决定自治方针与方法，并选任管理人、管理顾问委员会及订立自治管理规约。

管理人为不可欠缺的执行管理业务的必设机关。

而管理顾问委员会为非必设机关，由3名委员构成，3名委员当中，通常由作为建筑物区分所有权人的1名任主席，另2名建筑物区分所有权人任委员。

2、法国法法国现行住宅分层所有权法称区分所有权人自治团体的自治机关为”区分所有制度的机关”。

依该法，作为法人的自治团体内部设有三个具体的推动其运营的自治机关。

即区分所有权人大会、管理者和管理者团体参事会。

其中区分所有权人大会（总会）是意思决定机关，其权限主要包括预算的通过以及决定一切诉讼问题。

管理者为法国法上极为重要的机关，其被授权在法律上代表区分所有者全体。

管理团体参事会指一切区分所有权人管理团体所必须选出的，对管理者予以辅佐、监督、牵制的监督性与咨询性机关。

我国业主委员会的法律地位研究摘要我国现行法律关于业主委员会的法律地位规定相对模糊直接制约了业主委员会职权和功能的应有发挥，与我国当前物业管理迅猛发展的形势不相适应。

如何界定我国业主委员会的法律地位，应分析我国物业管理中业主委员会运作的现状、存在的问题及原因，借鉴外国关于业主委员会的立法模式，从立法和实务操作的角度提出应对措施和明确业主委员会法律地位。

关键词业主委员会；法律地位；非法人组织一、我国业主委员会法律地位现状、存在的问题（一）我国业主委员会法律地位的立法、司法及理论研究现状1、我国业主委员会法律地位的立法现状业主委员会是现代社会物业管理中不可或缺的业主自治组织，发挥着重要作用。

我国对于业主委员会的法律地位的立法散见于各有关物业管理立法中。

我国当前关于物业管理的立法主要有：于2007年3月16日审议通过公布的，于2007年10月1日起施行的《物权法》；根据《物权法》的有关规定，国务院经修订后重新公布的于2007年10月1日起施行的《物业管理条例》；各地方的地方性物业管理条例、规定。

（1）《物权法》关于业主委员会法律地位的规定2007年3月16日审议通过，2007年10月1日施行的《物权法》新增了业主的建筑物区分所有权的内容。

在《物权法》的第六章对业主的建筑物区分所有权作了专章规定。

其中《物权法》第83条第2款规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”。

本款虽然规定了业主大会和业主委员会的管理权能，但不能说是明确了业主委员会就可以对管理事项享有诉权，并因此具有诉讼主体资格。

（2）《物业管理条例》有关业主委员会法律地位的规定经修订后于2007年10月1日起实施的《物业管理条例》是我国目前为止涉及业主委员会制度最详尽的法规，但对于业主委员会法律地位的规定仍不够明确。

浅谈业主委员会的问题和出路一、业主委员会的建设是实现社区自治的关键业主大会及其执行机构业主委员会是以财产关系为纽带的业主自我管理和自我服务组织。

它是社区最基层的民主化运动,具有广泛的群众基础。

经过业主大会的授权,业主委员会完全可以代表全体业主行使物业管理权,包括自行建立物业管理组织或委托物业服务进行专业化的物业服务。

作为业主大会的常设机构,业主委员会是小区日常事务工作的实际处理者,也是公共维修基金使用、选招聘物业服务等重大事务的工作主持者。

财产的自利本性决定了业主委员会具有根本的自治动机和自治倾向,最能够代表业主的利益,与开发商、物业公司甚至与政府相比,更有维护业主和社区公共权益的动力和意愿。

因而,业主委员会的建设是实现社区自治的关键。

1、从实践上来讲,业主委员会的发展是社区自治的主要方面,是民主管理社会的基点。

业主委员会是业主的自治组织,它的产生直接来源于住房产权的私有化。

从产生到管理,业主委员会的自治建设都关系到我国的基层民主建设。

业主委员会这个名词早已有之,在房地产市场较为发达的新加坡、香港等国家和地区,业主委员会己经发展的较为成熟。

而在大陆地区,由于房改刚启动不到二十载,业主委员会才刚刚在某些地区零星出现十几年,因此,对于大多数人来讲,业主委员会还比较陌生。

社区中的每一个私人业主作为物业的所有者,是物业管理市场的主体。

成立业主委员会代表业主选择和监督甚至管理物业公司,是社区私人业主的财产权得到有力保障、真正实现城市社区自治的前提和基础。

2、从理论上讲,业主委员会的发展对于探讨我国基层民主建设、政府职能的转变以及公民社会的发育都有重要的参考价值。

业主委员会的产生是实现公民个人社会权利,并通过志愿行动形成自由人联合体,不经代理环节而直接提供公共物品的自治化过程。

业主委员会支持和体现了社会的“自由”和“多元化”价值,能够有效地满足社会多元化的需求。

因为业主委员会为业主提供了自我组织的空间,分散而孤立的个人组织起来才会有力量。

论业主大会的法律地位摘要：业主大会是业主自治组织的重要形式之一，然而，由于我国现行法律法规对业主大会的法律地位和性质规定尚不明确，导致其在实际运行中困难重重，严重制约了业主大会的发展。

结合国际上的立法潮流和我国的社区建设和物业管理中面临的种种现实问题，完善相关法律法规，赋予业主大会明确的法律地位迫在眉睫。

关键字：业主大会法律地位非法人组织一、我国业主大会法律地位的立法现状业主大会是由特定的物业管理区域内全体业主组成，依法行使物业管理民主自治权利和自治规约订立权的群众性社会自治机构，又是业主团体自治管理体系中表达集体共管意思的权力机关。

①《物业管理条例》第八条第一款规定：”物业管理区域内全体业主组成业主大会。

”2003年09月01日国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》）实施以后，对业主大会的相关问题作了一些规定。

《条例》第八条规定：物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

《条例》规定了业主大会履行的职责包括：制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理委员会；决定专项维修资金费用、续筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共同部位和共同设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度等。

②这些规定承认了业主大会作为业主行使业主自治权的最高权力机关的地位。

但《条例》并没有对业主大会的主体资格问题做出明确的规定，仍然回避了这个关键的问题。

从对《条例》相关条文的分析可看出，业主大会已不仅是全体业主的一个议事方式，事实上已经是全体业主组成的一个团体，具有一定范围的权利能力。

另外，《业主大会章程》规定业主大会可按照规定刻制、使用印章，使业主大会又具有了组织的特征。

③从以上分析可知，虽然随着立法层级的提高，对业主大会的相关问题也给予了不同程度的关注，但业主大会的法律地位不明的问题始终未得到根本的解决。