透视深圳特区土地市场化进程
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016.1982年深圳终结近40年票证制度投票017.1982年深圳推出工资改革试点投票018.1982年在三资企业推养老保险019.1982年南洋商业银行深圳开分行投票020.1982年《深圳特区报》正式创刊投票021.1982年国家批准大亚湾核电站004.1980年深圳首试收取土地使用费投票 1980年,深圳市房地产公司与香港中央建业有限公司签订营建商住大厦协议,这是中国内地收取土地使用费的第一次尝试。
80年代候选大事件001.1980年深圳经济特区成立投票 1980年,8月26日,全国人大常委会批准在深圳设立经济特区,深圳经济特区诞生。
010.1981年首开行政管理体制改革投票 1981年,深圳市开始第一次行政管理体制改革,在中国内地率先打破了按行业、产品门类设置政府经济管理机构的旧模式,初步形成大系统管理体制。
007.1981年蛇口率先对外招聘干部投票 1981年,深圳蛇口工业区率先对外招聘干部,发全国组织人事制度改革之先声。
013.1981年深圳蛇口港正式对外开放投票 1981年,深圳蛇口港正式对外开放,深圳拥有了第一个海港口岸。
1982年,深圳率先放开一切生活必需品价格,逐渐取消粮票和粮本等各类票证,终结了近四十年的票证制度。
1982年,深圳推出工资改革试点,改革劳动分配制度,在中国内地率先实行结构工资制。
1982年,深圳在“三资”企业劳动险,在中国内地率先探索“三资”企业工人社会养老保险制度。
022.1983年深圳首家股份制企业诞生投票023.1983年2万基建工程兵转业深圳投票024.1983年蛇口管委会推行直选改革025.1983年内地首推劳动用工合同制投票026.1983年率先探索职工社保改革投票027.1983年国务院批准创办深圳大学028.1983年深大电话有限公司成立投票029.1984年“深圳速度”被载入史册投票030.1984年邓小平视察深圳031.1984年“孺子牛”雕塑落成投票032.1984年深圳电视台成立投票033.1985年深圳创办科技工业园034.1985年建全国首家外汇调剂中心投票035.1985年华侨城开始筹建投票036.1985年首开科学技术工作会议037.1985年率先实行暂住证制度投票038.1985年深圳市保安服务公司成立投票039.1986年探索国企股份制改造新路040.1986年深圳“大家乐”舞台诞生投票041.1987年市委归纳深圳精神投票042.1987年市投资管理公司成立 1982年,南洋商业银行深圳分行开业,成为新中国内地引进的第一家外资银行。
摘要作为中国改革开放的先锋城市,深圳以先行先试率先改革的“政策特权”与城市品格,突破僵化的传统计划经济体制束缚与传统意识形态的桎梏,在土地制度改革方面进行了前所未有的探索与创新,在中国土地制度变迁的现代史中,书写了具有历史意义的篇章。
纵观深圳土地制度变迁的历史进程,其变革频率之高、方式之独特、内容之丰富都是其他城市所无法比拟的。
深圳市的土地制度改革不仅为建立适合中国国情的制度变迁理论提供了宝贵的研究素材,同时也在中国社会制度变迁中为全国提供了可借鉴、可复制的经验与模式。
如,开创了国有土地有偿使用的先河;敲响了新中国土地拍卖第一槌;通过两次集体土地国有化,成为中国首个没有农村建制的城市;率先开启了旨在提高现有存量土地使用效率的,以市场为主导的城市更新和以政府为主导的土地整备为典型代表的土地再开发利用模式等等。
但另一方面,深圳是在“摸着石头过河”中逐步开始土地制度改革实践的,由于缺乏可借鉴的经验,加之对市场经济认知的不足,尤其土地所有权本身所具有的意识形态性,所以在改革中又产生了一些历史遗留问题。
如,由于历史原因而导致的土地产权不够明晰、资源配置方式较低效以及增值收益分配不公平等。
这些历史遗留问题不仅制约着经济社会的发展,同时又构成了深化改革的内容。
由于城市自身土地面积的局限性,以及国家顶层制度设计与法律法规对地方土地制度改革的约束,深圳土地制度变迁呈现出以下特点:一是由于率先开始土地使用权拍卖和国有土地的有偿使用,从而解决了发展初期的资金约束,在特殊政策支撑下成为助力深圳经济迅速崛起的重要因素;二是由于深圳自身土地面积的局限,客观上率先进行土地制度改革的制度绩效并没有一直成为深圳经济高速发展的资源与制度支撑,土地本身成为了深圳进一步发展的短板与硬约束,但同时又促使了旨在提高现有存量土地利用的另一种改革路径的尝试与探索;三是从整体上来说,尽管深圳作为中国改革开放的先行先试的“政策增长极”率先开始了具有历史意义的土地制度的改革,但相对于其他领域的制度改革而言,土地制度改革是相对滞后的,并受到更多的制度环境的约束。
中国30 年来新区发展历程回顾与机制探析近30 年来,中国新区的发展经历了一系列的变革和转型。
在这个过程中,中国政府不断加大对新区的投资和支持,同时也出台了一系列支持新区发展的政策。
本文将从历程回顾和机制探析两个方面,探讨中国30 年来新区发展的特点和趋势。
一、历程回顾新区的概念最早出现在上世纪80 年代的“深圳特区”,这被认为是中国市场化和经济全球化的重要里程碑。
深圳特区的成功推动了中国经济改革的进程,并成为后来一系列新区的范本。
在随后的几年中,中国政府陆续设立了多个新区,包括浦东新区、天津滨海新区、广东省珠三角地区等。
这些新区的建设和发展都受到了中国政府的大力支持和投资。
在过去的30 年里,中国新区的发展可以分为三个阶段:1.初始阶段(1980 年代-1990 年代)在这个时期,中国政府试图借助深圳等新区的经验,推进国家经济体制改革和开放。
新区主要是面向外部开放和吸引外资为主,政府的控制力较弱,企业的自主权比较大。
在这个时期,新区的发展在宏观上推动了国家经济的快速增长。
2.中期阶段(2000 年-2010 年)这一阶段的新区发展呈现出政府逐渐加强对新区的规划和控制,同时也加强了对企业的监管和引导。
同时,新区开始注重产业发展和综合服务能力的提升,努力打造自己的产业集群和品牌,实现由简单的经济增长到质量和效益的提升的转变。
3.后期阶段(2010 年至今)这一阶段的新区发展重点转向了可持续发展和绿色经济。
政府加强了新区的规划和管理,积极推行新型城镇化、生态文明和智能城市等新型发展模式。
同时也注重传统行业的升级和转型,以及新兴产业的发展和创新。
二、机制探析在新区的发展过程中,政府的角色始终是发挥关键作用的。
中国政府为了推动新区的发展,不断加大了对新区的投资和规划。
为此,政府建立了一系列的机制来推动新区的发展。
1.投资机制中国政府为新区的建设和发展提供了巨额资金。
在新区建设过程中,政府通常会优先考虑对高科技和绿色产业的支持和投资。
深圳经济特区的发展与经验深圳经济特区的发展历程可以说是中国改革开放的缩影。
1980年,深圳成为中国改革开放的一张名片,国务院批准设立深圳经济特区,开启了一场全球关注的经济实验。
在经过四十年的发展,深圳已成为一座国际化的现代化城市,取得了举世瞩目的成就。
在此背景下,本文将探讨深圳经济特区的发展及其相关经验。
一、深圳经济特区的发展历程1. 初创时期:政策优势成立之初,深圳经济特区是由政策优势来推动建设的。
深圳被赋予了一系列的优惠政策,如进出口优惠、资金优惠、土地优惠等等,吸引了大量的外资进入深圳。
同时,深圳也实现了国内市场和国际市场的双重开放。
这些优势政策被称为“深圳速度”的核心。
2. 发展阶段:逆势而上20世纪90年代,经济全球化大潮席卷而来,国内外有大量企业进入深圳,并从中获得巨大收益。
同时,深圳通过合资、合作和引进先进技术,提高了自身的技术水平和经济效益。
进入21世纪,深圳的经济发展进一步加快,已成为全国迅速发展的城市之一,并成为国内外的投资热点和人才聚集地。
3. 现代化建设:跨越式发展随着中国改革开放和世界经济的不断发展,深圳不再满足于单纯的经济发展,而是进入了现代化建设的阶段。
在这个阶段上,深圳实现了城市规划、交通建设、环境改善、社会事业提高等现代化建设的跨越式发展。
二、深圳经济特区成功经验的分析1. 创新思维:走在前沿深圳经济特区的成功经验来自于其独特的创新思维,从而使其在过去四十年中一直处于国际和国内的领先地位。
像深圳科技园区、华为公司、大疆等知名企业都是基于深圳的创新思维而发展壮大的。
深圳的创新思维体现在以下几个方面。
首先是市场化导向。
深圳经济特区对市场经济有着深刻的理解,并在其政策中强调市场化导向。
这种市场化导向可以激发社会活力,让市场的需求决定资源配置,促进创新。
其次是人才优先。
深圳经济特区非常注重人才培养、引进和使用,保障了人才的发展和需求。
深圳经济特区发展时期,通过各种培训、奖励政策为各领域的专业人才提供更好的服务和保障。
深圳市征转地历史问题案例深圳市是中国改革开放的先行示范区,经历了短短几十年间的快速发展与城市转型。
然而,随着城市建设的进展和发展,深圳市面临各种征转地历史问题,这些问题对深圳市的发展产生了深远的影响。
一、历史背景深圳市的迅速发展始于1979年,当时中国政府实施了改革开放政策,将深圳市确定为中国第一个经济特区。
自那时起,深圳市开始了从一个小渔村到一个全球经济中心的转型。
二、征转地历史问题1.土地流转问题深圳市的土地资源极为有限,而人口密度却很高。
为了满足城市发展的需要,当地政府实施了大规模征转地的政策。
然而,征转地过程中出现了许多问题,比如补偿不公、土地利用率低等。
这些问题导致了社会矛盾的加剧和大量群众的不满情绪。
2.历史遗留问题深圳市的发展过程中,很多历史建筑物和文化遗产不可避免地被拆除或改建。
这些历史遗留问题引起了众多人们的关注。
一方面,拆迁过程中的不公平待遇使得许多历史建筑物难以得到保护;另一方面,拆迁过程中对于历史文化的保护缺乏有效监管和管理,导致许多具有历史价值的建筑物被破坏或者失去原有的历史风貌。
3.农村土地问题深圳市在发展的过程中,涉及到大量的农村土地征转。
经济发展的需要使得很多农民被迫失去了土地和生计。
虽然征转地政策为农民提供了补偿,但是这些补偿并不能真正解决农民的生活和就业问题。
另外,农村土地征转也导致了很多农民的盲目转产和失业问题,为农民带来了生活困难。
4.城市化问题深圳市的城市化进程非常迅速,这给城市的发展和管理带来了许多困难。
城市化过程中的问题包括基础设施建设不完善、交通拥堵、住房问题等。
这些问题使得城市的发展进程受到了限制,并对城市居民的生活产生了很大的影响。
三、解决办法1.加强土地流转政策的监管当地政府应该加强对土地征转过程中的补偿和利益分配的监管,保障农民及其他受征转影响者的合法权益,避免不公平的土地流转情况发生。
2.加强历史文化保护对于深圳市的历史建筑物和文化遗产,应该加强保护,采取多种措施让历史遗留问题得到妥善处理,同时加强对历史保护区域的监管和管理,防止不当的城市发展破坏了历史文化的连续性和完整性。
中国房地产市场变革历程中国房地产市场变革历程三大阶段:1978年以前的国家主导的计划(建造、分配)模式阶段;1978年-1998年的商品化开发试点阶段;1998年至今的金融化开发阶段。
在房地产市场化之后的三十多年里,中国房地产行业极大地改善了中国庞大人口的住房问题、消费问题、城市面貌,并带动了将近60个产业发展,对中国经济形成了重大影响。
未来,中国房地产行业将在“城镇化”、“国际化”、“智慧化”、“产业化”、“金融化”等发展政策和趋势影响下,继续对中国的发展发挥举足轻重的作用。
一、1949-1978,房地产还未成为行业。
1978年之前,在高度集中的计划经济体制下,房地产在中国并未成为一个产业。
国家经济发展的若干个“五年”计划中也从未出现“房地产”的发展规划与计划。
彼时,城市住房由国家统一建设,建好后按照不同标准对城市居民进行实物分配,住房是工作单位的员工福利之一,并没有形成房地产市场。
在农村,由于中国实行包括土地制度、户籍制度、福利制度在内的城乡二元管理结构,农村的农民住房是以集体土地所有制的宅基地自建房为主。
1978年之前,中国的城市数量是50个,城市面貌、城市环境(商业)的改善等全部依赖于国家主导的城市建设规划、建设、运营等,几乎没有主营房地产的企业或机构。
由于缺乏市场要素,城市缺乏足够的发展动力和活力。
城市居民居住环境的改善也主要依赖于家族传承、住房分配等,居住环境较差、拥挤不堪。
1978年人均居住面积是12平方米。
二、1978-1998,在“市场”的催化下,中国房地产行业快速形成和发展1978年,中国实施“改革开放”的国家发展战略。
作为重要的一环,房地产首次进入决策层的视,1981年,作为重要的“改革开放特区”城市,深圳和广州开始搞商品房开发的试点。
1982年,中央开始推动实施实质的住房改革,截止1991年,中央决策通过了24个省份、自治区、城市的住房改革方案。
房地产的市场化之路开始起步。
2005年深圳地产市场走势分析市场是一部运算精准的机器,以自己独特的法则不停地运转着,看似纷繁复杂,却也有章可循。
对于地产而言,政策、土地、资金、人才,这些看似沉重的话题,其实也可以举重若轻地以加减法简单地归纳。
纵观2005年的深圳楼市,一方面品牌房企融资手段更加多样,土地供应量小幅增加,三级市场交易量猛增,进行着生动的加法运算;另一个方面,在市场供求关系、人才、中小房企的市场份额所表现出的却是减法迹象。
这一加一减之间,演绎出的是2005年深圳地产的别样风景。
房企求“财”若渴融资渠道拓宽业界人士认为,在房地产市场的发展中,资本的重要性已经上升到第一位,而土地则退居到第二。
市场的发展期待新的融资渠道和金融产品。
海量管理资料下载,仅供学习研究之用,严禁用作商业用途尽管宏观调控对于房企贷款更加严格,对于运营良好的房地产企业来讲,融资根本不成问题。
有业界人士表示只要项目好,企业知名度高,根本不用担心资金问题。
而知名地产研究人士半求则说了一个非常有趣的现象:在深圳一些知名房企旁边,都会有几家基金公司分布一侧。
这些基金一般只要求5%左右的回报,对于平均利润率达到20%的房企来讲根本不高。
尽管多家公司表示好公司融资不成问题,但是现在越来越多的公司走向全国扩张之路,依现在的土地政策,许多城市都要求一次性付清地价。
要扩张,就要钱,这也是资本显得越来越重要的根本原因。
正是看到了资本的重要性,百仕达地产副总经理罗雷在接受本报记者采访时说:“据我所知,世界500强企业没有一家单纯以房地产开发为主业的公司。
百仕达在将来不排除以非开发商的身份进入地产业,比如投资商。
”益田地产常务副总黎志强对房地产金融市场颇有研究。
据他介绍,国外房地产的资金来源较多,银行、信托、基金、机构、债券、股市等都是主要渠道。
在这些大渠道里又可以几十个小的融资渠道。
海量管理资料下载,仅供学习研究之用,严禁用作商业用途但是国家对于房地产金融这一块还没有真正放开。
深圳的发展历程深圳的发展历程可以追溯到20世纪70年代初,当时深圳只是一个普通的边陲渔村。
然而,随着改革开放政策的实施,深圳开始逐渐发生翻天覆地的变化。
1979年,深圳被中央政府确定为中国第一个经济特区,成为中国改革开放的试验田。
当时,深圳的基础设施建设非常落后,经济发展水平低下。
然而,经过几年的努力,深圳逐渐建立起了现代化的城市基础设施,包括道路、桥梁、港口等。
这些基础设施的建设为深圳的经济发展打下了坚实的基础。
在改革开放初期,深圳的经济主要以制造业为主,吸引了大量的外资。
外国投资者带来了现代化的生产技术和管理经验,帮助深圳的制造业快速发展。
1980年代,深圳成为中国电子产品、纺织服装和玩具等制造业的生产基地,出口创汇能力极强。
深圳在经济特区建设之初,探索实行了多项特殊政策,吸引了大批企业家和资本进驻深圳,推动了本地经济的飞速增长。
1990年代,深圳的经济发展进入了一个新的阶段。
随着信息技术的快速发展,深圳逐渐转型为高科技产业的中心。
深圳高新技术企业迅猛增长,涌现出一大批知名的科技企业,如华为、腾讯等。
这些企业不仅带动了深圳的产业升级和城市建设,也大大提升了深圳的国际竞争力。
21世纪以来,深圳继续保持着高速发展的势头。
随着国家的支持政策和市场需求的不断增长,深圳的创新创业环境更加优化。
创新型企业迅速涌现,孕育出一大批高新技术企业和独角兽企业。
深圳开始加大对科技创新和人才引进的投资力度,在生物医药、新能源、人工智能等领域取得了突破性的进展。
此外,深圳的城市建设也走在了全国前列。
城市交通网络日益完善,人民生活水平不断提高。
深圳成为国内外人才和企业家的聚集地,吸引了大量的人口流入。
2019年,深圳建成区人口达到了1300万,成为中国经济的重要引擎和创新中心。
深圳的发展历程不仅反映了中国改革开放的伟大实践,也是世界各国发展道路的一个缩影。
深圳的成功经验在全国范围内被广泛推广,成为中国特色社会主义发展的典范。
深圳市人民政府关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定正文:---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 深圳市人民政府关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定(2001年7月6日深府〔2001〕94号)为了加强房地产市场的宏观管理和土地市场化管理,推进以市场方式配置土地资源,进一步搞活和规范我市房地产市场,现根据有关法律、法规的规定,结合我市实际,作出如下决定:一、根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》和《深圳经济特区土地使用权招标拍卖规定》,凡经营性、营利性项目用地一律以招标或拍卖的方式出让。
协议方式出让土地使用权仅限于以下范围:(一)工业用地(特区内限高新技术项目用地)。
(二)市、区政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地。
(三)市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施用地等公益性、非营利性用地。
(四)军事用地。
二、经市政府批准,下列用地也可以采取协议出让方式出让土地使用权,但必须按公告的市场价格出让,并将出让情况予以公示:(一)属特区急需或特别鼓励发展的项目用地。
(二)市政府以土地入股合作的项目用地。
三、市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施用地等公益性、非营利性用地均视为政府固定资产,土地出让合同和房地产证注明:权利人为市、区人民政府,实际使用单位仅享有占有和使用权益,并无收益和处分的权利;这类用地不得转让、抵押、出租,不得改作经营性用途,不得用于合作建房;否则依法收回后进行招标、拍卖出让。
四、对经营性、营利性项目用地严格按照招标、拍卖方式出让土地使用权,市规划国土部门不再受理此类用地申请。
深圳经济特区改革开放的历史进程与经验启示【复印期号】【作者】钟坚【作者简介】钟坚,深圳大学教授,深圳大学中国经济特区研究中心主任、博士生导师。
(深圳)【正文】“深圳是我国最早成立的经济特区之一,也是办得最好、影响最大的一个特区。
”经济特区成立以来,“深圳各个方面都取得了举世瞩目的伟大成就,创造了世界工业化、城市化、现代化史上的罕见奇迹。
”“深圳创造的物质财富、精神财富,以及对全国作出的贡献,都是巨大的、惊人的,确实值得大书特书。
”[1]在我国实行改革开放政策30周年之际,认真回顾和总结深圳经济特区改革开放的历史和经验,具有重要意义。
一、深圳经济特区改革开放的历史进程(一)改革开放局部推进与初创奠基时期(1978-1985)1978年12月,我们党召开具有重大历史意义的十一届三中全会,开启了改革开放历史新时期。
1979年2月,国务院批转广东省《关于宝安、珠海两县外贸基地和市政建设规划的报告》,要求深圳、珠海在3-5年内“建成对港澳的出口商品基地、吸引港澳游客的游览区和新型的边防城市”。
1979年7月,中央批转广东省委、福建省委关于对外经济活动和灵活措施的两个报告,决定在深圳、珠海、汕头和厦门试办特区。
1980年8月,全国人大常委会第十五次会议通过《广东省经济特区条例》,这标志深圳等经济特区的正式诞生。
按照中央和广东省的部署,先集中力量把深圳经济特区建设好,深圳起步最早。
一是开始城市基础硬件建设和软件建设。
1979年率先建设蛇口工业区,1980年开始大规模城市基础设施建设,开发罗湖和上步城区,建设蛇口、赤湾、东角头、妈湾等港口;开发建设一批工业区,引进一批外资和先进技术,工业开始起步;建设深圳大学、图书馆等八大文化设施,文化事业开始起步;制定城市建设和经济社会发展总体规划,改善特区管理体制,制订有关配套法规。
二是以市场为取向,以基本建设管理体制和价格体制改革为突破口,在全国率先在工资制度(1979)、基建体制(1980)、劳动用工制度(1980)、价格体制(1982)、企业体制(1983)、劳动保险制度(1983)、干部人事制度(1982)以及政府机构(1981)等方面进行改革。