2021年某集团地下商业项目策划全案PPT课件
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项目策划(10)——商业项目计划书PPT模板
Part 04
产品特色
曾留宋玉旧衣裳，惹得巫山梦里香。云雨无情难管领，任他 别嫁楚襄王。
使用人数情况
独上江楼思渺然，月光如水水如天。同来 望月人何处？风景依稀似去年。独上江楼 思渺然，月光如水水如天。同来望月人何 处？风景依稀似去年。
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独上江楼思渺然，月光如水水如天。同来望月人何 处？风景依稀似去年。
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目录 Contents
一、项目概况 二、团队成员 三、行业及市场 四、产品特色 五、财务计划 六、风险与对策
前言
曾留宋玉旧衣裳，惹得巫山梦里香。云雨无情难管领，任他别 嫁楚襄王。曾留宋玉旧衣裳，惹得巫山梦里香。云雨无情难管 领，任他别嫁楚襄王。曾留宋玉旧衣裳，惹得巫山梦里香。云 雨无情难管领，任他别嫁楚襄王。曾留宋玉旧衣裳，惹得巫山 梦里香。云雨无情难管领，任他别嫁楚襄王。曾留宋玉旧衣裳， 惹得巫山梦里香。云雨无情难管领，任他别嫁楚襄王。曾留宋 玉旧衣裳，惹得巫山梦里香。云雨无情难管领，任他别嫁楚襄 王。
Part 01
项目概况
曾留宋玉旧衣裳，惹得巫山梦里香。云雨无情难管领，任他 别嫁楚襄王。
月光如水水如天
项目概况
君不见黄河之水天上来，奔流到海不复回。 君不见高堂明镜悲白发，朝如青丝暮成雪。 人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。天生 我材必有用，千金散尽还复来。烹羊宰牛 且为乐，会须一饮三百杯。岑夫子，丹丘 生，将进酒，杯莫停。与君歌一曲，请君 为我倾耳听。钟鼓馔玉不足贵，但愿长醉 不复醒。古来圣贤皆寂寞，惟有饮者留其 名。陈王昔时宴平乐，斗酒十千恣欢谑。 主人何为言少钱，径须沽取对君酌。五花 马，千金裘，呼儿将出换美酒，与尔同销 万古愁。
某商业项目前期策划方案(PPT 106张)
区 位
人 口
交 通
三至五年内版块内居住人口达到15万， 足够支撑10万平米左右大型商业购物中心
江北区洪塘版块房地产市场经历了07年的热炒之后，价格普遍上涨2000元/平 方米，均价达到7500元/平米，尽管如此，这个价格相比较于宁波市、郊区其他 地段仍然具有吸引力，因此吸纳了众多购房者，目前版块内商品房总建面积达 到50～60万平米，另有新建经济适用房8个小区，加上之前3个，总共11个，总 建面积达110万平米；三至五年内交付入住，按此计算，三至五年内版块内居住 人口将达到15万。
区 位
人 口
交 通
洪塘成为宁波北部重要交通集散区
洪塘街道是宁波城市重要的北部交通集散区，同时承担着宁波中心城区重 要的交通缓冲区功能。具有“北部门户、交通枢纽、多式立体、集疏通达” 的特征。 江北大道横贯辖区,宁慈公路穿城而过，交通大动脉——杭州湾大通道建成 后，洪塘将成为“上海2小时经济圈”融入宁波中心城区的落脚点。 随着江北西区规划的出台，以西外环机场路、北外环连接线、绕城高速公路、 北旅游线、江北大道拓宽工程等为主体的大交通格局正在快速形成。 未来机场路延伸段和北环西路的全线开通也将大大缩短洪塘与市中心的距离 规划中的轻轨4号带来更加便捷的交通体验。 随着区内楼盘的交付也将带动日常公交路线班次的增加。
宁波江北洪塘商业项目前期策划
项目概况
项目概况：总用地面积12.5公顷，建面 17.03万平米。
一号地块：占地1.6公顷，容积率为2.3，建筑密度28％，建筑面积 3.6万平米,该用地为酒店。
规划江北洪塘商 业中心为区域商 业中心，选址于 洪塘街道新区内， 东靠机场路，总 用地控制在6公顷 内，商业营业面 积控制在8万平方。
地下商场设计ppt课件
2020年7月8日星期三
交通运输学院 ——城市地下空间工程专业
§1.2 地下商场的开发模式
§1.2.1 公园型
我国各个城市中有很多的公园，公园良好的生态环 境和大批的人流为地下商场的打造提供了良好的条件。 可以选择在公园的一侧建地下商场，或者选择在公园内 建地下商场，也可以再造空中花 园，打造地下多层商场。多层地 下商业城可以将地下商场、地下 停车场分别停靠在不同的层面上 ，但要确保层次间的流通性。
窗孔排出。中国南方建筑大量采用穿堂风就是根据
2020年7月8日星期三
交通运输学院
——城市地下空间工程专业
2020年7月8日星期三
交通运输学院 ——城市地下空间工程专业
2.机械通风
机械通风是以风机为动力造成空气流动。机械通风不受 自然条件的限制，可以根据需要进行送风和排风，获得稳定的 通风效果。在某些场合常兼用机械通风和自然通风。
2020年7月8日星期三
交通运输学院 ——城市地下空间工程专业
集中式全空气定风量空调方式是地下商场通
风空调设计中采用最多的方案。一次回风式系统
设计方案地下商场一般层高较低(净高3.0-3.2
m),气流组织宜采用上侧和顶送、上排的方式。
由于侧上送时送风口往往被货吊顶较高时,
2020年7月8日星期三
交通运输学院 ——城市地下空间工程专业
2.是呈现以商业、旅游、文化于一体的商旅文项目，成功 的商业项目除了满足人们消费需要外，还已经成为一种生活方 式、成为生活态度、一种享受，成为一种时尚。
3.是呈现出以建筑形态街区化、空中、地上、地下立体化 ，经营业态多样化于一体的综合化趋势。从某种意义上讲，现 在没有出现新的商业形态，只有商业概念的组合，最后达到一 定的效果，不管叫什么名称，不管什么业态，我们要把握住其 内涵和素材 。
某商业项目策划初步方案汇报(PPT 39张)
的选择 对停车设施的需求需考虑， 北京私车的快速增长
有住宅物业开发 潜在的区域中心结点
中观地段分析
南城
现阶段本区域仍处于市中心外 配套零售、服务、餐饮等均缺乏 大量消费额外流 潜在的城市结点
20
项目商业价值需要和本项目住宅价值进行 综合平衡: 只有本项目商业属于有成长潜力 的大众消费商业,那么住宅才会得到良性的 价值互动
位置
马家堡西路明日嘉园社区 明日东方商城西边 马家堡路角门中学北侧 光彩体育馆南 本项目北侧 明日东方商城地下 百荣世贸商城地下 角门北路南侧
规模（平米）
16000 8000 1000 11000 10000 4000 12000 4000 10000 5000 1500 1500 35000 15000
整体来看，随着周边地区住宅规模的迅速膨胀，项目周边针对大众消费市场的集中 商业存在明显不足； 区域内商业主要集中在万客隆周围、鑫星商场周围路口，北边至洋桥路口周边等； 周边现状商业档次偏低，分布相对零散、杂乱无章； 餐饮在项目周边的商业中占有相当大的比重，且档次略高； 一些知名品牌已经开始在区域内布局，诸如肯德基、金象大药房、吴裕泰茶庄、华 堡之家等等，区域前景看好； 休闲购物类商业设施在周边相对缺乏，未来有发展潜力。
规模（平米）
52000 30000 65000 30000 70000 16000 5000 3000 6000 10000 3000 2700 60000 50000 1500 10000 100000 30000 2元/天.平米）
6-10 10-50 10-60 5-20 4-13 10-25 3-6 10-30 10 均价10000元/建筑平米 3-4 4-5 20-40 5-10 6-10 10 5-20 4-8 均价20000元/建筑平米 10.5 4-5
某集团地下商业项目策划全案
6
市场研究篇
中央大街商圈租金价格及租赁状况
商业名称
租金（元/平米/月）
出租率
万达现代生活馆
临街铺
240- 270
90%
百盛
扣点
22%-25%
98%
万达购物
内铺
300-500
98%
中央大街
中心街铺
800-1100
98%
金安国际购物广场
扣点
25-30%
75%
索菲亚购物广场
2层
240
98%
中央商城 金帝地下商城
７、被访者到中央大街和索菲亚教堂周边消费额度在101200元的占多数，值得注意的是在201-300元的消费额度 区间，后者要高于前者，说明索菲亚周边商业的消费档次 和经营商品的品种及数量上要高于中央大街；
８、被访问者对中央大街较为偏向的业种主要有服装服饰、 餐饮、化妆品 珠宝首饰、箱包、礼品、动漫饰品、古玩 艺术品以及休闲娱乐等。对索菲亚较为偏向的业种主要有 装服饰、古玩 艺术品、餐饮、化妆品 珠宝首饰、箱包、 礼品、动漫饰品和以及休闲娱乐等。
２、目前在道里区甚至是哈尔滨整个的商业场所中， 以此主题型概念定位的商业场所很少，多数商业概 念模糊、定位不清，市场存在空白点。
结论：以消费者特征为细分对象，某一文化层次、或是某一性别、或是某 一经济群体 等的主题型概念特色商业定位适合本项目。
23
❖ 根据开发公司企业目标战略，参考我们 对项目前期所做的市场调研，并结合我司 多年的商业项目操作经验，提供以下项目 定位方案：
9
消费者随机调查小结
以上我们针对中央大街和索菲亚教堂周边人群进行了随机 调查，从调查情况和上面数据可以捕捉到以下信息：
１、两个项目周边的潜在消费人群男女性别比例基本相当，其年 龄结构以18-35岁的中青年为主；
市场研究篇
中央大街商圈租金价格及租赁状况
商业名称
租金（元/平米/月）
出租率
万达现代生活馆
临街铺
240- 270
90%
百盛
扣点
22%-25%
98%
万达购物
内铺
300-500
98%
中央大街
中心街铺
800-1100
98%
金安国际购物广场
扣点
25-30%
75%
索菲亚购物广场
2层
240
98%
中央商城 金帝地下商城
７、被访者到中央大街和索菲亚教堂周边消费额度在101200元的占多数，值得注意的是在201-300元的消费额度 区间，后者要高于前者，说明索菲亚周边商业的消费档次 和经营商品的品种及数量上要高于中央大街；
８、被访问者对中央大街较为偏向的业种主要有服装服饰、 餐饮、化妆品 珠宝首饰、箱包、礼品、动漫饰品、古玩 艺术品以及休闲娱乐等。对索菲亚较为偏向的业种主要有 装服饰、古玩 艺术品、餐饮、化妆品 珠宝首饰、箱包、 礼品、动漫饰品和以及休闲娱乐等。
２、目前在道里区甚至是哈尔滨整个的商业场所中， 以此主题型概念定位的商业场所很少，多数商业概 念模糊、定位不清，市场存在空白点。
结论：以消费者特征为细分对象，某一文化层次、或是某一性别、或是某 一经济群体 等的主题型概念特色商业定位适合本项目。
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❖ 根据开发公司企业目标战略，参考我们 对项目前期所做的市场调研，并结合我司 多年的商业项目操作经验，提供以下项目 定位方案：
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消费者随机调查小结
以上我们针对中央大街和索菲亚教堂周边人群进行了随机 调查，从调查情况和上面数据可以捕捉到以下信息：
１、两个项目周边的潜在消费人群男女性别比例基本相当，其年 龄结构以18-35岁的中青年为主；
哈尔滨XX集团地下商业项目策划全案
8
索菲亚商圈租金价格及租赁状况
商业名称 联升地下
时尚购物广场 透笼街
曼哈顿商厦
石头道街 兆麟街 金太阳
（地段街）
地下 地下 街铺
二层
街铺 街铺 一层 二层
租金（元/平米/月） 330-840 250-450 558-972
470-600
463-917 330-390 600-900 300-400
香坊和道外区，占到了25％； ４、他们平时经常光顾的消费场所从多到少依次是：百货商场-商
业街-超市-饭店-休闲娱乐场所-通讯市场-专业市场，其中最喜 欢的哈尔滨商业场所或商圈依次是：沃尔玛 家乐福-中央大街金太阳-哈一百-远大购物-万达 百盛-红博地下-中央商城，除去 红博外，所有的地下商业场所在被访数量中都只占到5%以下；
的首选地为中央大街，这一现象对本项目今后的发展起着重要的促进作用。目
前图中所示苏宁地下一层正在招商，初步确定是经营餐饮或者百货。
5
中央大街业态业种比例图
金行, 3, 3% 眼镜, 8, 8% 餐饮, 18, 18% 茶行, 2, 2%
银行, 9, 9% 表行, 1, 1%
书店, 3, 3%
商场, 8, 8% 摄影, 2, 2% 酒店, 3, 3% 药店, 3, 3%
３、顾客每次消费的金额主要集中在50-200元的范围，显示以中 档消费为主；被调查商户每年支付的租金因所处地段和铺面面 积大小不同而有所区别，其中每年的租金在5万以下占到一半 以，6-10万元也有一定比例；被调查商户租金的支付从上图表 可以看出以一年一缴占绝大多数；
出租率 98% 95% 99% 95% 98% 99% 98%
备注
押金一万 一年一缴
商管费最近已 取消
索菲亚商圈租金价格及租赁状况
商业名称 联升地下
时尚购物广场 透笼街
曼哈顿商厦
石头道街 兆麟街 金太阳
（地段街）
地下 地下 街铺
二层
街铺 街铺 一层 二层
租金（元/平米/月） 330-840 250-450 558-972
470-600
463-917 330-390 600-900 300-400
香坊和道外区，占到了25％； ４、他们平时经常光顾的消费场所从多到少依次是：百货商场-商
业街-超市-饭店-休闲娱乐场所-通讯市场-专业市场，其中最喜 欢的哈尔滨商业场所或商圈依次是：沃尔玛 家乐福-中央大街金太阳-哈一百-远大购物-万达 百盛-红博地下-中央商城，除去 红博外，所有的地下商业场所在被访数量中都只占到5%以下；
的首选地为中央大街，这一现象对本项目今后的发展起着重要的促进作用。目
前图中所示苏宁地下一层正在招商，初步确定是经营餐饮或者百货。
5
中央大街业态业种比例图
金行, 3, 3% 眼镜, 8, 8% 餐饮, 18, 18% 茶行, 2, 2%
银行, 9, 9% 表行, 1, 1%
书店, 3, 3%
商场, 8, 8% 摄影, 2, 2% 酒店, 3, 3% 药店, 3, 3%
３、顾客每次消费的金额主要集中在50-200元的范围，显示以中 档消费为主；被调查商户每年支付的租金因所处地段和铺面面 积大小不同而有所区别，其中每年的租金在5万以下占到一半 以，6-10万元也有一定比例；被调查商户租金的支付从上图表 可以看出以一年一缴占绝大多数；
出租率 98% 95% 99% 95% 98% 99% 98%
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8
索菲亚商圈租金价格及租赁状况
商业名称 联升地下
时尚购物广场 透笼街
曼哈顿商厦
石头道街 兆麟街 金太阳
（地段街）
地下 地下 街铺
二层
街铺 街铺 一层 二层
租金（元/平米/月） 330-840 250-450Hale Waihona Puke 558-972470-600
463-917 330-390 600-900 300-400
XX城投集团地下商业项目 策划全案
序言
本次调研内容
调研方法
现场采访 资料收集 电话访问 入户访谈
道里区中央大街商圈
道里区索菲教堂商圈
统一整理汇总
南岗商圈部分商业
研究报告
城市商业环境 影响 区域商业环境 影响 开发商战略 影响 项目最终定位
市场研究篇
本次调研商圈范围
注：①——中央 大街地下商业项 目位置
10
５、他们喜欢以上所选消费场所的原因除了受其商品组合的 吸引外,还具有这样共同的特征：交通方便、人气较旺、 环境怡人、中档消费等；
６、被访者对这两个地方的将来的地下商业发展都持一种谨 慎认可的态度，大多数的人表示可能或一定会去。中央大 街和索菲亚两个地方相比较而言，前者在消费者心目中更 占优势；
出租率 98% 95% 99% 95% 98% 99% 98%
备注
押金一万 一年一缴
商管费最近已 取消
从索菲亚周边的商业与经营商户合作的方式来看，多数采取纯租赁和出售经营权的 形式（租金多集中在250-500元区间），与中央大街周边租金情况相差不大。从索菲亚 周边的商业出租率来看，各商场和临街铺面的出租率都在95%以上，随着其相邻的红博 中央广场和大型精品百货麦凯乐的陆续开业，这一商圈的辐射范围将会继续扩大到周边 更远的区域，相应商圈内部的竞争也将更加激烈。
调查发现，中央大街业态种类相当丰富。其中服装约占33％，餐饮约占18％， 银行约占9％，百货商场8％，充分体现中央大街作为哈市及至全国知名的、现 代文化与近代艺术相结合的商业步行街的具大魅力。
6
市场研究篇
中央大街商圈租金价格及租赁状况
商业名称
租金（元/平米/月）
出租率
万达现代生活馆
临街铺
240- 270
11
经营商户调查小结
以上对中央大街和索菲亚教堂周边近300个商户进行了相 关调查发现：
１、来此商圈消费的主流人群以学生和本地市民以及XX周边地市 消费者居多，其次是慕名来哈旅游的外地人士；
２、项目周边的商户面对的消费顾客年龄层次主要以18—35岁的 年青人居多，18岁以下和36-40岁也占一些比例；
香坊和道外区，占到了25％； ４、他们平时经常光顾的消费场所从多到少依次是：百货商场-商
业街-超市-饭店-休闲娱乐场所-通讯市场-专业市场，其中最喜 欢的XX商业场所或商圈依次是：沃尔玛 家乐福-中央大街-金太 阳-哈一百-远大购物-万达 百盛-红博地下-中央商城，除去红博 外，所有的地下商业场所在被访数量中都只占到5%以下；
7
市场研究篇
索菲亚商圈主要商业物业
麦凯乐精品百货
时尚地下 华联
钟表博物馆
哈一百 联升地下
索菲亚地下商业项目 曼哈顿商厦
金太阳 燕莎购物中心
世纪联华
索菲亚周边商业物业主要有百货、〔地下〕服装〔批发和零售〕商场、小
商品市场、皮具、箱包批发市场等，以上主要商业物业除麦凯乐精品百货和钟表
博物馆正在招商外，其余商场均已在经营中，其中的金太阳和哈一百在被调查消费人群 中好评度排列在前。
３、顾客每次消费的金额主要集中在50-200元的范围，显示以中 档消费为主；被调查商户每年支付的租金因所处地段和铺面面 积大小不同而有所区别，其中每年的租金在5万以下占到一半 以，6-10万元也有一定比例；被调查商户租金的支付从上图表 可以看出以一年一缴占绝大多数；
②——索菲亚地 下商业项目
市场研究篇
中央大街商圈主要物业
苏宁
万达广场
沃尔玛 百盛
中央大街地下商业项目
苏宁
凯莱商务酒店
金安国际
索菲亚购物广场
松雷
红博中央广场
中央商城
中央大街商圈要以中央大街为轴线，向两边扩展，主要商业物业有万达广 场、沃尔玛、百盛、中央商城、金安国际等，在调查中发现，多数消费者购物 的首选地为中央大街，这一现象对本项目今后的发展起着重要的促进作用。目 前图中所示苏宁地下一层正在招商，初步确定是经营餐饮或者百货。
中央大街业态业种比例图
金行, 3, 3% 眼镜, 8, 8% 餐饮, 18, 18% 茶行, 2, 2%
银行, 9, 9% 表行, 1, 1%
书店, 3, 3%
商场, 8, 8% 摄影, 2, 2% 酒店, 3, 3% 药店, 3, 3%
服装, 35, 33% 皮鞋皮具, 7, 7%
药店 商场 摄影 酒店 服装 皮鞋皮具 书店 表行 银行 茶行 餐饮 眼镜 金行
90%
百盛
扣点
22%-25%
98%
万达购物
内铺
300-500
98%
中央大街
中心街铺
800-1100
98%
金安国际购物广场
扣点
25-30%
75%
索菲亚购物广场
2层
240
98%
中央商城 金帝地下商城
扣点
25-30% 280-350
100% 95%
调查发现，除中大型商场如百盛、金安、中央商城一般采取联营扣点（根据品牌知名度， 按营业额20-30％提取费用，作为其收益）的形式外，其它的多采取出售经营权和纯租 赁的形式；另外从租金情况来看 ，除中央大街临街铺面的月租金在800-1100元不等外， 其它百货商场内租金多集中在250-500元，租金以一年一缴占多数；从出租率的情况看， 大部分都在95%左右，比较理想，说明经营商户对此商圈未来发展比较看好。
9
消费者随机调查小结
以上我们针对中央大街和索菲亚教堂周边人群进行了随机 调查，从调查情况和上面数据可以捕捉到以下信息：
１、两个项目周边的潜在消费人群男女性别比例基本相当，其年 龄结构以18-35岁的中青年为主；
２、学历普遍较高，大专及本科学历的占到调查数量的71％； ３、潜在消费人群主要来源以道里、南岗居多，占59％，其次是
７、被访者到中央大街和索菲亚教堂周边消费额度在101200元的占多数，值得注意的是在201-300元的消费额度 区间，后者要高于前者，说明索菲亚周边商业的消费档次 和经营商品的品种及数量上要高于中央大街；
８、被访问者对中央大街较为偏向的业种主要有服装服饰、 餐饮、化妆品 珠宝首饰、箱包、礼品、动漫饰品、古玩 艺术品以及休闲娱乐等。对索菲亚较为偏向的业种主要有 装服饰、古玩 艺术品、餐饮、化妆品 珠宝首饰、箱包、 礼品、动漫饰品和以及休闲娱乐等。
索菲亚商圈租金价格及租赁状况
商业名称 联升地下
时尚购物广场 透笼街
曼哈顿商厦
石头道街 兆麟街 金太阳
（地段街）
地下 地下 街铺
二层
街铺 街铺 一层 二层
租金（元/平米/月） 330-840 250-450Hale Waihona Puke 558-972470-600
463-917 330-390 600-900 300-400
XX城投集团地下商业项目 策划全案
序言
本次调研内容
调研方法
现场采访 资料收集 电话访问 入户访谈
道里区中央大街商圈
道里区索菲教堂商圈
统一整理汇总
南岗商圈部分商业
研究报告
城市商业环境 影响 区域商业环境 影响 开发商战略 影响 项目最终定位
市场研究篇
本次调研商圈范围
注：①——中央 大街地下商业项 目位置
10
５、他们喜欢以上所选消费场所的原因除了受其商品组合的 吸引外,还具有这样共同的特征：交通方便、人气较旺、 环境怡人、中档消费等；
６、被访者对这两个地方的将来的地下商业发展都持一种谨 慎认可的态度，大多数的人表示可能或一定会去。中央大 街和索菲亚两个地方相比较而言，前者在消费者心目中更 占优势；
出租率 98% 95% 99% 95% 98% 99% 98%
备注
押金一万 一年一缴
商管费最近已 取消
从索菲亚周边的商业与经营商户合作的方式来看，多数采取纯租赁和出售经营权的 形式（租金多集中在250-500元区间），与中央大街周边租金情况相差不大。从索菲亚 周边的商业出租率来看，各商场和临街铺面的出租率都在95%以上，随着其相邻的红博 中央广场和大型精品百货麦凯乐的陆续开业，这一商圈的辐射范围将会继续扩大到周边 更远的区域，相应商圈内部的竞争也将更加激烈。
调查发现，中央大街业态种类相当丰富。其中服装约占33％，餐饮约占18％， 银行约占9％，百货商场8％，充分体现中央大街作为哈市及至全国知名的、现 代文化与近代艺术相结合的商业步行街的具大魅力。
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市场研究篇
中央大街商圈租金价格及租赁状况
商业名称
租金（元/平米/月）
出租率
万达现代生活馆
临街铺
240- 270
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经营商户调查小结
以上对中央大街和索菲亚教堂周边近300个商户进行了相 关调查发现：
１、来此商圈消费的主流人群以学生和本地市民以及XX周边地市 消费者居多，其次是慕名来哈旅游的外地人士；
２、项目周边的商户面对的消费顾客年龄层次主要以18—35岁的 年青人居多，18岁以下和36-40岁也占一些比例；
香坊和道外区，占到了25％； ４、他们平时经常光顾的消费场所从多到少依次是：百货商场-商
业街-超市-饭店-休闲娱乐场所-通讯市场-专业市场，其中最喜 欢的XX商业场所或商圈依次是：沃尔玛 家乐福-中央大街-金太 阳-哈一百-远大购物-万达 百盛-红博地下-中央商城，除去红博 外，所有的地下商业场所在被访数量中都只占到5%以下；
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市场研究篇
索菲亚商圈主要商业物业
麦凯乐精品百货
时尚地下 华联
钟表博物馆
哈一百 联升地下
索菲亚地下商业项目 曼哈顿商厦
金太阳 燕莎购物中心
世纪联华
索菲亚周边商业物业主要有百货、〔地下〕服装〔批发和零售〕商场、小
商品市场、皮具、箱包批发市场等，以上主要商业物业除麦凯乐精品百货和钟表
博物馆正在招商外，其余商场均已在经营中，其中的金太阳和哈一百在被调查消费人群 中好评度排列在前。
３、顾客每次消费的金额主要集中在50-200元的范围，显示以中 档消费为主；被调查商户每年支付的租金因所处地段和铺面面 积大小不同而有所区别，其中每年的租金在5万以下占到一半 以，6-10万元也有一定比例；被调查商户租金的支付从上图表 可以看出以一年一缴占绝大多数；
②——索菲亚地 下商业项目
市场研究篇
中央大街商圈主要物业
苏宁
万达广场
沃尔玛 百盛
中央大街地下商业项目
苏宁
凯莱商务酒店
金安国际
索菲亚购物广场
松雷
红博中央广场
中央商城
中央大街商圈要以中央大街为轴线，向两边扩展，主要商业物业有万达广 场、沃尔玛、百盛、中央商城、金安国际等，在调查中发现，多数消费者购物 的首选地为中央大街，这一现象对本项目今后的发展起着重要的促进作用。目 前图中所示苏宁地下一层正在招商，初步确定是经营餐饮或者百货。
中央大街业态业种比例图
金行, 3, 3% 眼镜, 8, 8% 餐饮, 18, 18% 茶行, 2, 2%
银行, 9, 9% 表行, 1, 1%
书店, 3, 3%
商场, 8, 8% 摄影, 2, 2% 酒店, 3, 3% 药店, 3, 3%
服装, 35, 33% 皮鞋皮具, 7, 7%
药店 商场 摄影 酒店 服装 皮鞋皮具 书店 表行 银行 茶行 餐饮 眼镜 金行
90%
百盛
扣点
22%-25%
98%
万达购物
内铺
300-500
98%
中央大街
中心街铺
800-1100
98%
金安国际购物广场
扣点
25-30%
75%
索菲亚购物广场
2层
240
98%
中央商城 金帝地下商城
扣点
25-30% 280-350
100% 95%
调查发现，除中大型商场如百盛、金安、中央商城一般采取联营扣点（根据品牌知名度， 按营业额20-30％提取费用，作为其收益）的形式外，其它的多采取出售经营权和纯租 赁的形式；另外从租金情况来看 ，除中央大街临街铺面的月租金在800-1100元不等外， 其它百货商场内租金多集中在250-500元，租金以一年一缴占多数；从出租率的情况看， 大部分都在95%左右，比较理想，说明经营商户对此商圈未来发展比较看好。
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消费者随机调查小结
以上我们针对中央大街和索菲亚教堂周边人群进行了随机 调查，从调查情况和上面数据可以捕捉到以下信息：
１、两个项目周边的潜在消费人群男女性别比例基本相当，其年 龄结构以18-35岁的中青年为主；
２、学历普遍较高，大专及本科学历的占到调查数量的71％； ３、潜在消费人群主要来源以道里、南岗居多，占59％，其次是
７、被访者到中央大街和索菲亚教堂周边消费额度在101200元的占多数，值得注意的是在201-300元的消费额度 区间，后者要高于前者，说明索菲亚周边商业的消费档次 和经营商品的品种及数量上要高于中央大街；
８、被访问者对中央大街较为偏向的业种主要有服装服饰、 餐饮、化妆品 珠宝首饰、箱包、礼品、动漫饰品、古玩 艺术品以及休闲娱乐等。对索菲亚较为偏向的业种主要有 装服饰、古玩 艺术品、餐饮、化妆品 珠宝首饰、箱包、 礼品、动漫饰品和以及休闲娱乐等。