北京三里屯village综合体调研分析报告共42页文档共42页

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教育：幸福天使幼儿园、朝阳实验小学、三里屯一中、北京市重点中学——陈经伦
中学、耀中双语学校、工艺美院等学府密集周边
2、开发商：三里屯VILLAGE是太古地产在中国大陆地区首个落成启用的综合商业项目，斥资 近50亿元打造 。零售部分由太古地产及基汇资本中国基金I共同持有，其中太古地产持有80% 股权，而基汇资本中国基金I则持有其余的20%股权。项目内的都会风尚酒店——瑜舍，则由 太古地产全资拥有和管理。项目第一期于2008年7月份开业。第二期于2009年底开业。
• 4、项目定位：潮流、时尚的文化、休闲、购物的场所 • 1、抛弃传统商业模式，采用开放式的设计，集合了文化、休闲和购物的场所。成为北
京潮流、文化、休闲的前沿地 • 2、一个社区型消闲中心——周边的使馆、商务常驻人群抑或是生活在三里屯的普通居
民，建立一个融合了时尚、美食、艺术、娱乐和旅游的国际区域，让顾客既可以在户 外的商业街区随心漫步，也可以享受室内餐饮和娱乐的空间，从容消闲一整天 • 3、南区的定位为中高档国际及本地品牌，目标客户群主要为时尚运动的年轻一族。 • 4、北区的定位为国际奢侈创意品牌，目标客户群主要为有一定社会地位和一定消费实 力的人群。
• 历史街区
– 多数建筑为历史建筑，综合体量一般在5万平米以下，少数体量较大 – 建筑整修为主，外立面要求严格，内部可适度调整 – 实施主体多为政府或国有企业、事业单位，物业以持有为主 – 如上海新天地、北京南锣鼓巷、成都宽窄巷子、天津新意街等
北京三里屯VILLIAGE
概况：
1、区位：南起工体北路，北至第二使馆区，西与雅秀服装市场比邻，东与三里屯酒吧 街对望，位于朝阳区工体北路和三里屯路的交会处，占地逾5.3万平方米，总楼面面积 超过17.2万平方米，共分南北二区，其中南区7.2万平方米，由19座充满创意的时尚建 筑组成，包括一座拥有100间客房的个性化精品酒店，这些四层高的建筑未来将成为国 际奢侈品牌旗舰店的所在地。项目第一期于2008年7月份开业。第二期于2009年底开业。

瑜舍酒店
• 瑜舍最别致的就是酒店翡翠绿玻璃外墙。酒店 的英文名称是 The Opposite House意指中国四合 院内的正房对面，通常是向南的那一座让尊贵的 宾客留宿的建筑物，更同时反映酒店位处“三里 屯Village”购物中心的南部位置。“三里屯 Village” 采用庭园式设计，这座全新的零售和娱乐综合设 施，将提高北京国际奢华品牌购物享受的水准， 成为市内时尚饮食新焦点。酒店名称同时展现三 里屯结合新旧交融、东西荟萃、优闲与时尚合一 的多样化和对立性。
设计时间：2003年 竣工时间：2008年
设计师
• 隈研吾KengoKuma • 1954 出生于日本神奈川县横滨市 • 1979 获东京大学工学部建筑学硕士学 位 • 1985-86 任美国哥伦比亚大学 • 美国亚洲文化协会客座研究员1987 成 立空间研究所 • 1990 成立隈研吾建筑都市设计事务所 • 1994 于纽约哥伦比亚大学建筑都市学 院授课 • 1998-99 任庆应义塾大学环境情报学部 客座教授 • 2001-09 任庆应义塾大学理工学部教授 2008 成立隈研吾建筑都市设计事务所 欧洲分公司 • 2008 任芝加哥伊利诺斯大学教授 • 2009 任东京大学建筑学科教授
建筑外部的色彩是鲜艳的但又保持某种低调，把一 些较暗的色调广泛的运用其中。多重色调回应了商 业性，也回应了人们对三里屯的期望。
视觉环境
几乎所有店面都采用了透 明玻璃橱窗来突出其中的 商品，其中大多数商铺内 部都采用明亮的灯光和醒 目的招牌。每个商铺根据 其所出售物品类型的不同 来设计内部装修，它们或 动感或时尚或艳丽等等。
北京三里屯village商业空间 调研报告
三里屯简介
追本溯源，三里屯的前身是“三里坟”。1900年，八国联军侵华， 此地是通往东直门的进京必经之地，后来成为八国联军的俄军驻地， 当时称为屯兵，故更名三里屯。 1959年，北京的使馆区由东交民巷的第一使馆区迁往三里屯，区 位上毗邻外交部，由此，三里屯使馆区成为当时北京最代表现代化水 准的区域。其中工体东路路边一座9层的“外交公寓”成为标志性的 建筑，为当时使馆人员和家属、外国记者特许居住地。这一转变迈出 了日后三里屯区域国际化关键性的一步 1988年三里屯利用其得天独厚的使馆区效应，针对其汽车聚集地 以及外贸服饰需求量大的优势逐渐形成了著名的汽配一条街和专营外 贸服饰的秀水街 从20世纪80年代初三里屯第一家酒吧“捷捷”出现，到1998年， 三里屯酒吧街经营达到了高峰。粗略统计，当时三里屯酒吧街内共分 布有80多家酒吧，云集了北京60%以上的酒吧。 酒吧街的形成与成熟，是三里屯区域成为北京“名片”的又一次 重要转折什刹海、朝阳公园西门等新生酒吧区的相继开发，北京酒吧 街的格局悄然发生了变化，三里屯的先发优势已不明显，单一业态的 尴尬让三里屯区域面临着严峻的升级、改造问题。 2008年，三里屯在规划蓝图中，将成为北京“国际化商务核心” 和“24小时娱乐中心”。

天桥建立二层以上水平交通系统
电梯及室外楼梯形成系统
有效解决各楼层的垂直交
通流线，上下楼层间形成 有效的联系
目录
规划设计篇
设 计 理 念 南 区 特 色 北 区 特 色 精 品 酒 店
南区主要面向年轻时尚人群，建筑风格前 卫个性、色彩缤纷，独栋建筑之间纵横交 错的连接，体现老北京胡同的风味
地铁 – 10 号线：团结湖站 ，A出口，往西步行即 到 – 2 号线：东四十条站 ，A出口，往东100米 ，乘113、115、406、 416、431、701、758 ，三里屯站下车即到
自驾车 – 三里屯VILLAGE南区 的入口位于南区与雅秀 之间，出口位于朝阳教 育局南路 – 三里屯VILLAGE北区 的入口位于3.3大厦与瑜 舍之间，出口位于幸福 三村五巷
主力店（苹果店、国际著名品牌、特色品牌 商业业态 ）、餐饮和酒吧、娱乐设施（美嘉欢乐影城 ）、精19座建筑物组成的街区式低密度综合商业 项目，分为南北两部分，设有可进驻200余个商店的零售空间及 拥有99间客房的都会风尚酒店—瑜舍，总楼面面积13.5万㎡。 – 三里屯VILLAGE是太古地产在中国大陆地区首个落成启用的综 合商业项目，该项目位于北京东二环和东三环之间的休闲娱乐商 圈---三里屯—工体商圈，通过收购北京国峰置业的“新三里屯” 项目而得。 – 三里屯VILLAGE 零售部分由 太古地产及基汇资本（Gaw Capital）中国基金Ⅰ共同持有，其中太古地产持有80%股权，基 汇资本中国基金Ⅰ则持有20%股权，项目内都会风尚酒店—瑜舍 ，由太古地产全资拥有和管理。
由此看出，营业面积1000平米以上的环球店和旗舰店拉动了全行业零售额增长。三里屯Village目前 已吸引了逾百家国际知名品牌签约入驻，全球最大、面积达3300平方米的Adidas环球店，Moiselle和 Puma的亚洲最大店，户外装备Columbia及周生生的中国旗舰店、国际著名品牌Montblanc和 Sephora全国最大专营店纷纷在此落户。Adidas、Esprit、Uniqlo、Izzue、中关美嘉欢乐影城、苹果、 顺电、白领服装等营业面积排在前8位的单位2009年上半年商品销售总额1.7亿元，占总销售额的 59.9%，对总销售额的增长贡献率为43.4%，这些品牌不仅能够吸引更多的消费群体，而且还能带动其 他品牌的发展，为三里屯Village发展注入了活力。

南区平面图
南区一层平面
南区二层平面
南区三层平面
南区四层平面
主力店分析
吸引主力店的：由于建筑风格、外观、建 筑材料的特殊运用，使得一线品牌在拥有自己 独立品牌大楼的同时，也能以三维建筑去宣示 品牌形象，这是一些其他Shopping Mall很难 提供的。而世界一线购物终端的发展史，大多 经历了从只重视店铺内的设计，到重视整体建 筑艺术风格的演变过程。
三里屯village——项目简介
建筑设计团队
• • • • • • 欧华尔顾问公司(香港) 隈研吾联合设计事务所(日本) Yohji Sasaki (日本) 北京松原弘典建筑设计咨询有限公司（BMA）(日本) Shop (美国) LOT-EK (美国)
主创设计师
前沿大师——隈研吾
“我更喜欢北京的风情，胡同、街道、小巷，这些因素串成了我印象 中的北京，而不是如今的高楼林立。因此，我想在三里屯village这样的中 心城区里，保留一些老北京的原汁原味，而不是建成千篇一律的大商场。 我为整个项目定下了一个整体基调——让经典脱胎，重生于当代。 对于建筑用色的选择在一定程度上是符合逻辑的——都市风尚酒店瑜舍 选择了绿色，以带给人抚慰身心的感觉。而令人兴奋的红色和橙色则用 与三里屯village南区，来营造动态和充满活力的氛围。 我注意到三里屯的旧建筑使用的都是较为廉价的塑料盒板材时，一个念 头突然冒出来——为什么不加以利用和改造？用自然材料，如木头，石 头和竹子作为主要的建材。这个想法极富挑战，也激起了我无比的创作 热情。
双面布房
1.5 1.3 1.4
房间面积不超过50m2，且经常停留人数不超过15人的房间，可设一个门。
商店建筑技术法规
民用建筑的耐火等级、最多允许层数和防火分区最大允许建筑面积应符合表4的规定。 表4 民用建筑的耐火等级、最多允许层数和防火分区最大允许建筑面积

Beijing Market Comme des Garçons、Miu Miu、Emporio
Armani等国际知名品牌，更为这里的高雅意境增添了一份时尚格
调。
下沉式开放的院落：聚集众多高端奢侈 品牌，环境营造典雅、闲适，处处体 现精致、休闲的品质生活。
目录
规划设计篇
设 南 北精 计 区 区品 理 特 特酒 念 色 色店
目录
工程营造篇
灯光设计
南区地下一层灯光设计及自然采光
灯光设计
北 区 地下一层人工照明
自然采光
北 区 地下自然采光
地下室管线
标志标识系统
夜间商业气氛
目录
商业经营篇
业态组合特点
北区 聚集众多 国际奢侈 品牌，以 奢侈精致 生活品质 进行业态
，筹划下一步的探游之旅。
随着季节的交替，广场上的 活动也跟着变化，冬天的溜 冰场取代了夏日的喷泉。这 里会举办专业的滑冰表演， 也为想在冰面上一试身手的 人们提供了大好机会。三里 屯VILLAGE的冬天不代表着 严寒与低温，恰恰相反，觉 得这里的冬天充满了暖意
目录
规划设计篇
设 南 北精 计 区 区品 理 特 特酒 念 色 色店
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”，并融入时尚元素。在传统的基调上，赋予古老事物以时尚的 新面貌。通过几何型的造型和大胆饱满的用色，赋予每幢建筑独
特的外观和个性，打造出一种具有国际性的外观设计。
– 风尚生活以人为本，经过欧华尔顾问公司为三里屯VILLAGE进
行的建筑风格定位，一群享有盛名的建筑师们在日本前沿建筑大
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师隈研吾的带领下，也加入了这次项目的设计，打造出一个由19
精品酒店--瑜舍
瑜舍共有99间开放式客房，其中包括9间宽敞套房和1间带有240平米阳台的复式 Penthouse；其中过半数客房的面积超过70平米。同时，瑜舍是一个北京城内 特色餐厅和酒吧的集合体。

三裡屯Village LOGO 三裡屯Village LOGO
三裡屯Village癿LOGO簡單清晰，有很強癿識別性，突出了北京三
裡屯village時尚、活潑癿特點。
三裡屯Village商業啟示
規劃
B
交通
A 商業啟示
C
業態定位
借鑒意義
E
D
商業定位
三裡屯Village商業啟示—交通
交通出入方面
天橋建立二層以上水準交通系統
電梯及室外樓梯形成系統有效解決各樓 層癿垂直交通流線，上下樓層間形成有效癿 聯繫
南區特色
南區主要面向年輕時尚人群，建築風格前衛個性 、色彩繽紛，獨棟建築之間ห้องสมุดไป่ตู้橫交錯癿連接，體現老 北京胡同癿風味
南區特色
南庨上傳來陣陣嬉笑聲，孩子們在噴泉癿水柱間相互追 逐，享受著炙熱午後癿一片涼爽。如果你丌想被打濕，丌如 在噴泉邊找個位子坐下來，聽著廣場上悠揚癿音樂，讓心緒 慢慢地沉澱下來；戒與朊友一起呼吸這清新空氣癿同時，籌 畫下一步癿探遊之旅。
隨著季節癿交替，廣場上癿活 動也跟著變化，冬天癿溜冰場取代 了夏日癿噴泉。這裡會舉辦專業癿 滑冰表演，也為想在冰面上一試身 手癿人們提供了大好機會。三裡屯 VILLAGE癿冬天丌代表著嚴寒與低 溫，恰恰相反，覺得這裡癿冬天充 滿了暖意
北區特色
下沉式院落
– 北區開放式庨院格局設計更接近四合院癿氛圍，建築風格也更多地彰顯了 城市財富和生活風尚，多棟鑽石型建築，凸現出奢侈品牌癿高雅格調 – 喧鬧都市中癿清靜庇所，北院丌僅是一個放鬆心情、享用午餐和咖啡癿好 地方，還為各大時裝秀和創意活動提供了一個絕佳舞臺。北院位於三裡屯 VILLAGE北區癿四合院內，放眼四周，I.T Beijing Market Comme des Garçons、Miu Miu、Emporio Armani等國際知名品牌，更為這裡癿高雅意 境增添了一份時尚格調。

项目基本数据
□ 占地面积： 约 5.3 万平方米 □ 总楼面面积：约 13.5 万平方米 其中 零售：120,000 平方米 [南区：72,000 平方米；北区：48,000 平方米] 小型豪华酒店：15,000 平方米（99 间客房）
□ 开发商/投资商：零售：太古地产（80%） 基汇资本（20%） 酒店：太古地产（100%） □ 施工单位: 北京建工集团 □ 竣工时间：2007 年第三季度 □ 资产管理：太古地产 □ 物业管理：太古地产管理有限公司 □ 招商代理：高力国际 □ 设计商店/租户数目：南区 140 余个 北区约 70 个 □ 停车设施：约 890 个车位 [南区约 450 个、北区约 410 个、酒店约 25 个] 其他设施： 南区： 拥有 1700 个座位的 8 厅影院美嘉欢乐影城 南庭露天广场连同多功能橙色大厅并附设阳光平台 拥有多部高效电梯及自动扶梯的步行区 北区： 逾 60 部电梯及自动扶梯 下沉式花园及车辆和直达的露天庭院
建筑风貌
三里屯 VILLAGE 的设计灵感来自 老北京的“胡同”与“四合院”，并融 入时尚元素。 在传统的基调上，赋予古老事物以时尚 的新面貌。通过几何型的造型和大胆饱 满的用色， 赋予每幢建筑独特的外观和个性，打造 出一种具有国际性的外观设计。
线路
南区
南区建筑风格前卫个性、色彩缤纷，从北京的胡同文化中撷取灵感，独栋建筑之间纵横交 错的连接，体现了老北京胡同的风味，走街窜巷般的随性正是这里购物的亮点所在。顾客每次 都能发现一条新捷径，被引领到一家别具风格的店铺。 南区主要面向年轻时尚人群，阿迪达斯、优衣库、Esprit、苹果店等时尚品牌旗舰店聚集。
欧华尔顾问公司(香港) 隈研吾联合设计事务所(日本) Yohji Sasaki (日本) 北京松原弘典建筑设计咨询有限公司（BMA）(日本) Shop (美国) LOT-EK (美国)

m 24m
27m
35m
20m 12m
7m
规划布局
北区：高端消费体验区
北区以四合院围合形式 形成3栋联排，中间4个钻 石型独栋建筑构成。
定位：高贵优雅、奢 华品质 档次：高档定位 客群：针对高端客户 群体和艺术群体组合业态 主营业态：以服饰、 艺术为主 业态规划：无明显业 态区分 品牌规划：按照品质 、奢华、先锋选择品牌， 服 装服饰品牌以国际一 线或知名设计师品牌为主 ，餐饮以高端商务餐为主 代表品牌： ARMANI 、ROLEX、VERSACE\巴黎 世家
对于建筑用色的选择在一定程度上是符合逻辑的——都市风尚酒店瑜舍选择 了绿色，以带给人抚慰身心的感觉。而令人兴奋的红色和橙色则用与三里屯 village南区，来营造动态和充满活力的氛围。
我注意到三里屯的旧建筑使用的都是较为廉价的塑料盒板材时，一个念头突 然冒出来——为什么不加以利用和改造？用自然材料，如木头，石头和竹子 作为主要的建材。这个想法极富挑战，也激起了我无比的创作热情。
中心广场——夏天是 喷泉，冬天则是溜冰
场。
老北京的“胡同” 横向交通很曲 折，易迷路
人行流线 车行流线 消防流线
南区水平交通流线
南区垂直交通流线
室外楼梯6部 自动扶梯6部 电梯14部
室外楼梯和扶梯 室内楼梯
12m
12m
南区相关尺寸
6 m
12m
7m 8m
15m
9m 334m5m
69m
7 12m
建筑设计团队:
• 欧华尔顾问公司(香港) • 隈研吾联合设计事务所(日本) • Yohji Sasaki (日本) • 北京松原弘典建筑设计咨询有限公司（BMA）(日本) • Shop (美国) • LOT-EK (美国)

客户人群分析
目标客群
朝阳区癿居民 喜欢来三里屯酒吧街消费癿客人 使饲区癿外籍人士、 CBD中央商务区白领人群 客群特征
年龄以22至40岁癿人群为主
思想前卫，追求时尚，易二接受新生亊物，生活比较有品位 用二休闲娱乐癿消费支出占其生活花费癿比例相对较高 喜爱逛街及购物，幵把其作为一种休闲斱式
地理位置
项目位于朝阳区工体北路与三里屯路交会处毗邻使馆区，东侧是传统酒吧街，充满着浓厚
的外交氛围和人为气息，是东西方交汇之处。
交通状况
公交 – 三里屯站：乘坐113 、115、406、416、 431、701、758，下车 即到 长虹桥西站：乘坐117 、758、431、701、 416、113、406、115 ，下车往西步行即到
南区广场一角
北广场
北区没有严格意义上的广场，只是会在局部做一些下沉广场，使整个建筑群既分割又 统一。广场周围用一些小品装饰点缀，增添趣味。
北区广场一角
项目定位
三里屯VILLAGE集购物、休闲、艺术、娱乐为一体的人文风尚汇
• 这里什么都是 • 这里什么都不是
业态品牌—南区
2% 阿迪达斯 Aerial7 Apple Store 澳西奴 阿桑娜 b+ab bauhaus 贝玲妃 北京华联精品超市 Birkenstock bla bla bra bread n butter 卡宾潮流店 Biorck&Co. CHEVIGNON :CHOCOOLATE 周生生 Calvin Klein Jeans CK underwear JK JY 江南布衣 LACOSTE LEE COOPER 亮视点 乐播诗 李维斯 Liberation Mango Melissa 米兰站 慕诗 匡威 C.P.U. 速写 庩乐派 气味图书饲 等二加减乘除 Dr. Martens Esprit EVISU Fossil Germain HANASAM(havaianas&Dude) 佰草集汉斱SPA HI PANDA 创意市集 英格蜜儿 JACOBEAN Jasonwood Jimmy Black 欧时力 欧迪姆 OPI Paul Frank 彪马 氣味製 瑞贝卡 REPLAY Quiksilver & Roxy Salad Sanrio Vivitix 莎莎 NOP 粟库泰泰式餐厅 大渔铁板烧 小城知味 斯达堡酒吧 甜品佳作 优年美式餐厅 越时代 沃歌斯 无敌家 中8楼 | 亍餐厅 东田化妆师经纪管理 佰草集汉斱SPA 英格蜜儿 OPI 瑞贝卡 莎莎 Scripture·［气味］图书饲 东田造型 屈臣氏 辣屋 木叶炭火烧肉酒家 澳门味道 麦当劳 MODO 古老海西餐厅 西龙传香饭团 皇后饭店 皇后饱屋 西龙纤味 麻辣诱惑 星巴克咖啡 奈斯派索 耐克 The North Face Tough Twice 优衣库 范斯 V.deco 与业汽车美容中心 Villa Rouge 屈臣氏 木九十 鹿港小镇 蓝蛙 潮点 酷圣石冰淇淋 Dog on FIRE 新元素 Fisheye Café FLAMME 歌帝梵 隐泉日本料理 草本工坊 三轩茶屋 SEMK Seven days STELLALUNA STEVE MADDEN Stussy 顺电 Superdry 斯沃琪 贝玲妃 气味图书饲 THETHING ST-TUBE