紫园项目营销推广方案

分析紫园生态酒店实施绿色营销的问题及对策作者：韩玮来源：《旅游纵览·行业版》2014年第07期目前，世界各国知名酒店为了在激烈的市场竞争中占据有利的地位，纷纷开发绿色产品，开展绿色营销，争创绿色酒店。

本文就是通过对紫园生态酒店绿色营销手段的研究，发现其存在的问题并提出相应的解决措施，扩大紫园生态酒店的市场份额，提高市场竞争力，从而提高整个行业的发展，真正做到绿色营销。

只有酒店“绿色化”的实施，才能保持经济的持续稳定的发展，在营销活动中才能顺应可持续发展的要求，对我国酒店行业的绿色营销的开展和可持续发展具有重要的借鉴意义。

一、紫园生态酒店SWOT分析（一）优势分析（1）本土优势。

紫园生态酒店是榆林市一家最大的企业，象征着榆林一般，人口流量大，就通便利.与其他外省的国外的酒店比起来更能得到当地群众及政府的支持.因为是本地的更能得到信赖，拥有雄厚的实力背景和丰富的资源。

（2）良好的政府，企业背景。

紫园生态酒店是一家由政府引进国外先进的管理理念的生态酒店，并且拥有很好的社会形象和知名度.因此紫园生态政务在酒店进行举行酒店凭借这些良好的背景，今后将会拥有大量的商务，会务，中央，升级的人员以及全国各地来的知名人士，都会给酒店带来源源不断的利益。

（二）劣势分析员工及管理人员对绿色意识环保观念淡薄。

酒店想要实施绿色营销首先要树立绿色观念。

酒店的负责人应率先认识保护环境的重要性以及实施绿色营销的必要性，然后对全体员工进行宣传教育，培养员工的绿色意识，是他们人形成绿色营销的观念，然而该酒店刚成立不久，在这方面的认知能力比较差，因此不能更好的理解绿色营销的优点，使得大量的资源浪费。

（三）机会分析好的市场机会和环境、优秀的团队以及充足的资金，这三者是紫园生态酒店发展迅速的关键。

按外界的说法，紫园生态酒店核心班子没有一个是酒店管理方面的专业人才。

虽然起初团队中几乎都是非科班出身，“但这样也促成大家更好的去研究市场，了解百姓的需求，而非用一些固有的条条框框限制了思维和视野。

紫玉山庄项目营销与策划摘要本文首先对该项目的概况、营销策划的主要依据研究、研究状况进行介绍；并介绍了该项目市场供求状况的调查与分析，包括目标客户的需求分析，银行各个贷款及其优惠政策的适用、跟中央调控加息，并提高存款储备金率，一定程度上让各家银行的放款额度更为紧张，贷款购房客户的成本增加；然后通过简要介绍租、售计划，引出房地产市场营销策划，市场推广计划；最后讲述了该项目的租、售工作及租、售后服务。

关键词：营销策划供求状况需求分析优惠政策Ziyushanzhuang project marketing and planningSummaryAbstractIn this paper, an overview of the project, marketing plan based primarily on research, study the situation described; and introduced the project market survey and analysis of supply and demand situation, including the target customer needs analysis, bank loans and preferential policies applicable to all, with the central regulation of interest rates, and raising the deposit reserve rate, to some extent, the amount of lending to the banks more nervous, the increased cost of customer purchase loans; then briefly rent, sales plan, marketing plan real estate leads , marketing plans; last about the project rent, sale and rental of work, after-sales service.Keywords: Marketing plan; Supply and demand situation; Needs analysis; Incentives目录摘要 (Ⅰ)ABSTRACT (Ⅱ)第一章引言 (1)1.1 项目名称 (1)1.1.1项目概况 (2)1.1.2项目地块情况 (3)1.2项目提出的背景 (3)1.3营销策划的主要依据 (4)1.3.1已开盘的信息 (4)1.3.2紫玉山庄项目周边在售及未售楼盘信息 (5)1.4营销策划的工作步骤 (6)1.4.1了解国家政策及南京市地区政策 (6)1.4.2了解南京市房产销售情况及销售价格 (6)1.4.3制定销售计划及销售周期 (6)1.4.4招聘销售人才 (6)1.4.5投入销售广告等 (6)第二章市场调查与分析 (7)2.1房地产市场供求状况的调查与分析 (8)2.1.1限购令 (8)2.1.2银行贷款门槛的提高 (8)2.1.3市场对商品房价格的降价预期 (8)2.2消费者基本情况调查及分析 (8)2.3消费者需求特征调查与分析 (8)2.4消费者购房信息渠道调查与分析 (9)第三章市场细分与目标市场的选择 (10)3.1市场细分 (10)3.2目标市场的选择 (11)第四章房地产产品定位 (12)4.1房地产产品规划 (12)4.1.1房地产产品品质 (12)4.2公共设施的定位技巧 (12)4.2.1具有保值效果的公共设施 (13)4.2.2具有实用性质的公共设施 (13)4.2.3具有收益机会的公共设施 (13)4.2.4对环境有改观的公共设施 (13)4.3楼层用途的定位技巧 (14)4.3.1是顶楼市场 (14)4.3.2是门面市场 (14)4.3.3是地下室市场 (14)4.3.4是中间层市场 (14)4.4房地产持有的定位技巧 (15)4.4.1改装产品，创造附加价值 (16)4.4.2规划需求尚未饱和的时尚品在短期内创造高销售率 (16)4.4.3规划短工期的传统产品，以节省成本，提高投资报酬 (16)4.4.4尝试领先市场的创新产品，以吸收早期开创性的市场 (16)4.5经济环境变化时的产品定位 (16)4.5.1通货膨胀压力大时的产品定位 (16)4.5.2市场不景气时的产品定位 (17)4.5.3财务压力大时的产品定位 (18)第五章租、售计划 (19)5.1租、售方式 (20)5.1.1异地销售 (20)5.1.2预售 (20)5.1.3分期付款销售 (20)5.2租、售价格确定 (20)5.4经济评价 (20)5.4.1编制基本财务报表 (21)5.4.2 资金来源与运用表 (21)5.4.3 损益表 (21)5.4.4财务盈利能力分析 (22)第六章房地产市场营销策划 (23)6.1价格策略 (23)6.2促销策略 (24)6.2.1 短信广告 (24)6.2.2网络广告 (25)6.3市场推广计划 (25)6.3.1 USP体系 (25)6.3.2 总体推广策略 (26)第七章租、售工作及租、售后服务 (27)7.1房地产租、售工作 (27)7.2房地产租、售后服务 (27)结语 (28)参考文献 (29)致谢 (30)第一章引言房地产营销概述。

十大营销策略，成绩紫汀花园热销神话一、巧借住博会，打响第一炮2004年4月，在长三角享有较高知名度的住博会在宁波举行，这是一个购房者和各地开发商的盛会，传播的有效抵达率十分之高，有鉴于此，咱们充分抓住这一机遇，开始吹响紫汀花园的第一轮进攻号角，那时，咱们给布展定了以下几个原那么，以形成强烈的视觉吸引，并制造不同的品牌个性：l VI系统的的创意运用：用大面积的紫色，营造高贵、高雅的气氛，极易从众多参展单位中跳出来；l 尊贵气氛的营造：制定一系列接待程序，专门注重在细节上的把握，如臁⒔樯堋⑺蜕弦返龋每突Т有睦锔惺艿阶鸸螅保湟怨朋莸雀哐乓帐跸殖⊙葑啵派畔愕淖酪巍⑵练纾米鸸蠓瘴Ц优遥?p>l 眼前一亮的模特销售人员：为了能让客户感受到产品的尊贵，并表现我公司的专业，咱们特意花重金从模特学校招来12名模特，作为销售人员，然后通过正规的销售培训，加上模特们的良好专业素养，在住博会期间不仅彰显了产品档次，博得众多客户预约记录，并成为展会上最靓丽的一道风光线，而这些模特，此刻也是公司的正式员工；l 极具煽动力的生活杂志：在很短的时刻里，咱们创作了一本生活杂志，这本杂志内容涵盖普遍，从溪口的人文景观、旅行资源到文人墨客，政治风云人物，前景计划，再到产品计划设计，别墅生活联想，别墅起源等等一网搜尽，时而理性分析，时而感性煽动，咱们的目的只有一个：让目标群看了后，爱上真正的别墅生活；从结果来看，咱们的目的达到了，不管是目标群仍是业内人士，都给予了极高的评判；回忆：通过不同化的布展，紫汀花园取得了庞大的成功，一炮而红，那时，本案展位人头济济，不管是在记录人数，展场布置，仍是客户认可度上都可谓展会最正确，更让咱们感到欣慰的是，这次展会的成功不仅带来了大量的忠诚准客户，还吸引了众多开发商的目光，往后，好几个项目的签约成功，都是因为那次展会给他们留下了深刻的印象；二、在沉默中修炼内功，而后暴发在住博会后的几个月内（5月~8月），紫汀花园似乎沉默了，报纸没打、电视没播，是销声匿迹了吗，不，其实，咱们正在修炼内功，为下一次更大的暴发；而且那时的市场形势也要求咱们如此做，那时，5月，国家宏观调控开始了，市场进入盘整时期，咱们深知，现在发力，弄不行还有反作用，再加上工程进度推后了，意味着开盘时刻也推后，过早发力，于事无补，因此，咱们采纳的策略是：把内功练好，等待机会，而后再鸣惊人；三、选择五星级酒店，再贴一把金在修炼内功的同时，咱们再出奇招，将销售中心搬到了宁波数一数二并享有国际盛誉的——南苑饭馆内，咱们考虑的是，南苑饭馆作为宁波对外的一张名片和形象窗口，吸引的的是商界、政界富贾名人，而紫汀花园不是正想吸引这批人吗？于是，在通过协商后，咱们将售楼部搬了进去，从后来的成效看，这一招不仅大大增加了记录人数的含金量，还将紫汀花园的人气、知名度、佳誉度提到了一个更高的高度，乃至连国际阻碍力也取得了极大的扩散，许多老外也纷纷记录；四、线下传播，彰显威力在练内功的同时，咱们针对锁定的目标群，进行了针对性的推行工作，有选择的通过与各行业的联动（高级车行、市区高级生活区、高级酒楼茶社等）进行了杂志和DM送呈，进一步扩大阻碍面；五、又见房展会，开始发力9月，恰逢宁波日报社举行中国房地产峰会和房展会同步举行，再加上市场形势已慢慢明朗，内功也已练好，大展拳脚的机遇已经到来，咱们毫不犹豫的发起了战役前的冲锋号角；l 第一：与宁波日报社联合举行这次峰会，借机再上位l 第二：参加房展会，展现全新的产品形象l 再者：打出软硬结合的形象稿“山水观邸，一个极峰阶级的私享”，预热市场，户外广告和现场包装系统也同步进行六、至尊VIP卡，过滤、锁定准客户，始现真金通过前期的推行工作，咱们积存了超过房源5倍以上的记录客户，面对这种情形，咱们一直在试探，如何才能确信谁是真正的准客户，利于销售，同时，制造热销的场面，通过度析讨论后，用VIP卡进行操控的方案出台了，具体形式为：限量发行VIP卡，以预约前后顺序和意向确信持卡人，正式购买才可获系列优惠，如此，既能表现至尊感，又能有效确信准客户；七、含而不发的软文攻略在推出VIP卡后，咱们意识到，需要再进行一轮宣传攻略，以持续热潮，巩固信心，软文成为最好的工具；接下来的试探是：软文应该以什么样的形式才能达到最好的成效，是直接说产品，把产品刻画得天花乱坠，仍是以其它形式，咱们了解到，咱们的目标群在富裕以后都十分内联，不事张扬，那软文的风格也应该和他们维持一致；于是，思路形成了：不直接说产品，而是通过对别墅尊贵生活的各类描述来再次激发目标群的向往，只在最后点题，这种生活，紫汀花园能够帮你实现，于是，一系列软文“别墅生活，离你有多远”，“让一部份人先私享起来”前后刊发，巩固了紫汀花园在准客户心中“最好，尊贵”的形象；易经有云，大音稀声，大象无形，咱们想做的确实是，通过转借的方式，达到无声胜有声的至高境遇；八、提升高度的硬稿攻略在推出软文后，咱们又推出了一系列形象硬稿，围绕核心概念展开辟意，达到成立凌驾性高度的目的九、建筑与艺术的极峰邀约——留德钢琴公主演奏会在通过一系列的软硬稿预热，铺垫后，预售证已领出，正式内部认购开始了，收网的时候到了，依照咱们把握的数据，销售已不存在大的问题；现在，咱们试探的是，在进一步的凝固目标群的同时，产品和企业的品牌形象应该取得进一步的提升，于是，咱们催生了一场留德博士钢琴演奏会；因为，建筑是凝固的音乐，再加上目标群体的小孩很多在学钢琴，这是一个专门好的心灵沟通机遇，再者，这种高雅艺术的活动，与紫汀花园的形象十分符合；让高雅艺术为紫汀花园摇旗呐喊，再次感动了目标群，取得了产品和企业品牌形象的双提升；十、一个极峰阶级的盛会——开盘嘉年华酒会通过前期的所有铺垫后，终于迎来万众期待的开盘时刻，如何开盘成为所有营销环节中的最关键一环，尽管销售不存在专门大问题，但开盘的好坏却直接阻碍着全局，通过试探，咱们推出了以嘉年华酒会做为点睛之笔。

肇庆景园营销推广方案本方案充分考虑项目的定位方向，客户群的特点，结合实际情况，确定以生态和产品质素两大核心为推广主线；以人脉推介，举办论坛，参加社会活动等营销手段结合多种媒体平台投放为推广方式；执行上采用正常推广步调，由“引导期－公开及强销－持续期”组成一个销售循环，由此环环相扣，循环叠加，务使项目在预定的销售期内完成所有销售任务市场背景概况一概述二竞争对手三已销售楼盘客户群分析四分析总结策略一项目营销目标：二项目总体营销策略1、项目主题定位2、整体营销思路3、推广策略4、产品建议执行一推广主线二推广步骤1引导期2公开期及强销期3 持续期市场背景：一概述●国家停止别墅用地审批，别墅市场的土地存量日益减少，项目的时间价值更优，升值潜力很大。

●目前缺少兼具品质与价格标杆意义的国际化产品●缺少真正有别墅生活氛围的别墅社区，缺少隐秘性，缺少公共活动空间。

●250-350平方是一个普遍接受的面积●相对而言，由于潜在的本地客户对别墅生活普遍认识不清，对别墅生活方式的看法还需要有效的引导。

●从各个别墅的销售情况看，基本上都是做出了现楼之后，销售进度才加快。

二竞争对手由于肇庆别墅市场的发展属于初级阶段，而且市场对价格有一定的敏感度，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。

肇庆及周边地区直接竞争对手●阳明山庄，凤凰台阳明山庄等几个项目自入市以来，一直以价格为主要手段，利用性价比截取客源，并得到了相对较好的市场业绩。

我们将阳明山庄，凤凰台作为直接竞争对手理由还有：1）同处北岭区，隔街相望；2) 产品类型与景园有相似之处，且目标客户部分重叠。

3）业已有良好的销售成绩及口碑。

但阳明山庄，凤凰台也有其不足之处，其中有：1）在户型设计上乏善可陈，私密性不够，重复户型较多，不够个性化2）由于凤凰台地块为狭长型，显得间隔局促，在景观设计上不足以与景园相竞争；而且销售接近尾声，货量很少，未足以参与下一轮的竞争3）阳明山庄及燊荣豪庭的别墅群规划比较混乱，见缝插针，整体观感档次不高，户型单调星湖名郡该盘目前资料不多，只知道是高层，小高层，多层洋房加联排，独栋别墅的组合，区内有一定商业，配套较齐全。

呈祥紫园/侍郎房项目营销计划一、工作目标1.加快去化可售物业，为后期开发提供资金支持；2.通过招商和销售工作为后期开发积累人气和目标客户。

二、项目机会点1.位于安次区老城核心，区位优势明显；2.现房销售，投资风险可控；3.周边为成熟社区，消费基数现实可见；4.项目在廊坊具有一定知名度。

三、项目难点1.廊坊商铺供量较大，市场去化压力较大；2.项目外部交通可通达性欠佳；3.项目区域内消费力尚不能满足未来商户需求；14.产品规划不合理，实用性较差；5.大户型、高总价，客户资源有限。

四、项目问题点1.低消费力与相对较高租金的矛盾项目区域内消费力不高，商铺租赁者始终处在经营收入难以抵消租金和经营费用的压力中。

2.商铺规划与商户经营要求相悖的矛盾项目底商大部分进深与开间不成正比，不符合众多业态商户的使用要求，招商遇阻，加大了以招商促进销售的难度。

3.项目高总价与目标客户资源缺乏的矛盾呈祥紫园主力商铺户型都在170㎡以上，侍郎房100㎡以上的商铺占到可售商铺的61%，大面积、高总价商铺去化压力巨大，而且目标客户极为稀缺。

综上所述，本案需要解决的问题简单来说就是客户在哪（客户是谁）？怎样让客户来到现场？如何促使客户成交？通过媒体和渠道来找通过促销活动来实现通过销售政策来达成2五、推售策略(解决问题：我们卖什么？)一期推售房源二期推售房源汇总未售面积租赁面积1#独立152529.4271144.142#独立20003A独立2418.411215.841#底商81631.94828.132#底商3783.53783.53#底商102523.8900合计25？7887.12152971.61货值预估7887.12㎡X12000元/㎡=94645440元D1D2D3S1S234推售节奏依据市场环境：目前市场环境观望情绪较重，建议先推呈祥紫园后推侍郎房能够最大限度减小踏空市场节奏的风险。

汇总未售面积1#底商141.452#底商101048.053#底商1155.044#底商7801.311#独立1895.972#独立111501.913#独立5637.194#独立1101.26合计375182.18货值预估5182.18㎡X10000元/㎡=51821800元S1S2S3S4D1D2D3D4入市时机：从以往的销售规律来看，年后3月至6月，是今年最重要的蓄客和招商期，应该抓住这个时机推出产品，争取年后的客户投资需求，打开销售局面，实现开门红。

市场营销策划方案4篇市场营销策划方案篇1企业商务推广的目的是为了提升品牌知名度、美誉度、信誉度，在进行宣传推广的同时，能更好的引导消费，促进销售量的提高。

一、建设01 整理部分不错，运行速度很快，但页头并不完美，没有体现出时尚的感觉和气息，建议去掉卡通，换成模特时尚服饰模特图片，时时变换。

这样才符合商品主题。

02 颜色不好，紫色是一种很老气的颜色，建议换成粉，浅粉颜色会更好。

03 新闻动态与图片轮换掉转一下，现在看起来偏重，且粗糙，没有边框。

新闻动态换为站务信息或站务公告为好。

04 建议在新品和热销两个栏目中间加一个动态的滚动图片栏目或是BANNET，让富有动感，太过静止，反到不适合时尚的格调。

另外，这也是公司发布商品的一个有利位置。

开设行业资讯频道很多行业站点对此不屑一顾，这不是很理想的做法。

开设行业新闻频道并以很低的人力资源成本实现每日更新，不仅有助于改善、提高的搜索引擎结果体现，且对吸引行业用户、增强的粘性有很大的帮助。

关键是严格控制内容及其更新的成本，尽量利用门户的新闻频道来转载。

05 整体美工上还需重新设计，黑、灰、紫搭配，体现不出本公司的风格与形象，同时也与服饰商品严重不符。

现在是夏季，颜色搭配就归更需要讲究时令，能给人好的印象与心情以及刺激人的消费心理，富有清新时尚的美感人们才能喜欢。

二、络营销传播范围广、不受时空限制通过国际互联络，络营销可以将广告信息24小时不间断地传播到世界的每一个角落。

只要具备上条件，任何人，在任何地点都可以阅读。

络营销具有交互性和纵深性交互性强交互性是互联络媒体的最大的优势，它不同于传统媒体的信息单向传播，而是信息互动传播。

通过链接，用户只需简单地点击鼠标，就可以从厂商的相关站点中得到更多、更详尽的信息。

另外，用户可以通过广告位直接填写并提交在线表单信息，厂商可以随时得到宝贵的用户反馈信息，进一步减少了用户和企业、品牌之间的距离。

同时，络营销可以提供进一步的产品查询需求。