花桥国际商务城区域价值分析
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花桥规划方案综述花桥是一个位于上海市嘉定区的重点城市发展项目,旨在推动该地区的经济发展、城市建设和人居环境改善。
本文档将介绍花桥规划方案,包括其背景、目标、内容、实施计划和预期效益。
一、背景随着上海市经济的快速发展,周边地区的城市化进程日益加快。
花桥作为上海市嘉定区的核心区域,具有得天独厚的地理位置和丰富的资源,成为该地区城市发展的重要节点。
然而,由于过去的规划不够完善和市政设施的滞后,花桥地区存在许多问题,如交通拥堵、环境污染和基础设施不足。
因此,制定一项科学合理的规划方案对于推动花桥地区的可持续发展至关重要。
二、目标花桥规划方案的总体目标是打造一个现代化、宜居宜业的城市,提升该地区的发展潜力和吸引力。
具体目标如下:1. 优化城市布局:合理规划城市功能区,提高土地利用效率,促进城市的均衡发展。
2. 改善交通状况:提升道路网络和公共交通系统,减轻交通拥堵,提高出行效率和便利性。
3. 保护环境资源:加强环境保护和生态修复,提高生态环境质量,打造绿色生态城市。
4. 发展产业经济:优化产业结构,引进高端产业和创新型企业,推动经济的创新和可持续发展。
三、内容花桥规划方案主要包括以下几个方面的内容:1. 空间规划:合理划定城市功能区,包括商业中心、住宅区、工业区和生态保护区等,确保城市发展的协调性和可持续性。
2. 交通规划:提升道路网络建设,规划轨道交通线路,推广公共交通工具,优化交通流动,改善交通拥堵问题。
3. 环境规划:加强污染治理,推进生态修复工作,建设城市公园和绿化带,提高居民的生活品质和环境质量。
4. 基础设施规划:加强城市基础设施建设,包括供水、供电、供气等,提升城市的发展能力和服务水平。
5. 经济发展规划:调整产业结构,引进高端产业和创新型企业,培育新的经济增长点,提升花桥地区的经济实力。
四、实施计划为了有效推进花桥规划方案的实施,制定了以下的实施计划:1. 制定详细的行动计划:明确各项任务的时间节点、责任部门和实施步骤,确保规划方案的顺利实施。
解读昆⼭花桥商务区总体规划解读昆⼭花桥国际商务区总体规划引⾔:昆⼭花桥国际商务区总体规划背景制造业作为昆⼭乃⾄江苏省的经济增长引擎将难以长期持续,发展现代服务业是江苏省保持长期竞争⼒的重要战略,拓展⽣产性服务业是昆⼭发展现代服务业的核⼼内容,昆⼭毗邻上海,具有显著的区位优势,雄厚的制造业基础,便捷的交通条件,有保证的⼟地⽀撑,可靠的政府,⾼效的服务,可预见的市场需求。
花桥国际商务城与上海及其商务业发展的关系⽽⾔,花桥国际商务城树⽴“是上海⼜不是上海”的定位理念。
⼀.规划范围与指导思想本次总体规划将原花桥镇范围作为花桥国际商务城的规划区范围进⾏建设控制,总⾯积为49.95平⽅公⾥。
1、合理定位2、近远期结合,突出重点3、合理安排各项基础设施建设4、突出⽣态理念⼆、现状概况和发展规模1、⽤地规模合计城镇建设⽤地规模将达到31.22平⽅公⾥,⼈均城镇建设⽤地104平⽅⽶。
商务综合区总⾯积10.97平⽅公⾥,可建设⽤地530公顷,占总⽤地的48%。
国内外案例研究表明,在⼀般集中式的商务办公园区中,绿化⽤地、道路⽤地和商务办公综合⽤地呈现40%、20%、40%的⽐例布局。
花桥国际商务城的商务综合区的绿化⽤地、道路⽤地和商务办公综合⽤地也将按这个基本⽐例安排。
2、⼈⼝规模花桥国际商务城的总⼈⼝由商务⼈⼝、镇区⼈⼝、⼆产⼈⼝和其他⼈⼝组成。
商务⼈⼝:合计约16万⼈。
镇区⼈⼝:合计约9万⼈。
⼆产⼈⼝:将吸引4万左右的产业⼯⼈。
其他⼈⼝:主要是硅湖⼤学约1万⼈左右的师⽣。
结论:远期花桥国际商务城总⼈⼝将达到约30万⼈。
花桥国际商务城实际居住⼈⼝= 总⼈⼝—通勤⼈⼝,约25万⼈三、空间布局1、“⼀轴、两⼼、三⽚区、多组团”的城市空间格局总体结构规划图2、西部⽣活配套区、北部产业集聚区和东部商务综合区四、综合交通规划提出“公交优先”的策略。
建设⾼密度的公共交通运营系统;在主要城市道路上规划公共交通专⽤道系统;规划花桥到上海、苏州、昆⼭之间的⾼速公路公交专线,在商务城内停靠四⾄五站连接各主要商务分区,与商务城内的公交系统相互连接,离开商务城之后经由⾼速公路直达上海市区。
昆山花桥国际商务城-区域价值解析。
【花桥价值】1、距离:花桥----身在上海花桥距离上海虹桥机场20公里,距离上海市中心30公里,如果在上海市中心以30公里为半径画一个圈,我们发现,奉贤不在其中、金山不在其中、松江崇明也不在其中。
然而,花桥就在其中。
所以,花桥身在上海。
2:交通:花桥----就是上海有上海轨道11号线花桥站现已通车,G2高速,城际高铁.312国道,上海外环高速等形成了进入上海的咽喉之势,(控制花桥就控制的上海的补给之源)所以上海市政府出巨资17个亿修建11号线的最终目的是要将花桥收入囊中,与安亭合并,形成上海的另一个区,传说中的花安区。
(现昆山的蓬朗与陆家的部分区域已划入花桥)。
3、产业:花桥----联动上海l产业基地一:服务外包基地由位于商务城西南片(也就是我们项目的旁边),规划总面积10平方公里,其中一期规划面积2.5平方公里。
(为国际金融BPO示范区,此外在规划地块西侧预留6平方公里用地。
)大力发展以金融BPO为主要特色的服务外包产业,将主动承接国内外公司的外包业务,重点发展信息技术、软件研发、生物医药、物流和金融等领域的服务外包。
目前世界500强企业远洋数据,华道数据,华拓数码,法国凯捷,易方科技及戴尔电脑等已进入营业,现有从业人员已近3万人。
现金融园区已建好,将承接上海金融中心的部分业务,河北保定承接北京的部分行政事务,房价飞涨,花桥金融园承接上海金融中心的部分业务,房价将如何?这您懂的……!未来本区域将有近10万名从业人员,而距离他们工作地点最近的就只有我们裕花园,不难想象未来的租金及上涨的潜力。
产业基地二:区域性企业总部基地由规划总建筑面积360万平方米,能提供15—17万人的就业岗位。
大力引进以研发中心、销售中心为主的复合型企业总部,加快形成一批销售规模20亿元、50亿元、100亿元的总部企业;规划起点比浦东陆家嘴还高,最关键的是总部基地内的从业人员都是高管及以上高收入群体,未来这部分人的购买力将直接推高房价。
昆山花桥未来规划方案昆山花桥是江苏省昆山市的一个重要区域,因其地理位置优越、交通便利而备受关注。
随着城市化的快速发展,人们对于昆山花桥未来规划方案的探讨日益增加。
首先,我们可以从城市基础设施的发展角度来谈昆山花桥的未来规划。
随着人口的流入和城市功能的不断完善,提升交通运输系统的效率成为重中之重。
在未来,应加大投资力度,完善公路、铁路、水路等交通网络,以缓解交通拥堵的问题。
此外,还应充分利用现代科技手段,打造智能交通系统,提高出行的便利性和舒适度。
其次,关注城市空间规划也是昆山花桥未来规划方案的必要内容。
为了实现城市的可持续发展,应注重土地利用的合理化和生态环境的保护。
通过科学规划,合理布局各项设施,可以提高土地利用效益和资源利用率。
此外,保护绿地、湿地和水源地等生态系统,提高城市的宜居性和可持续性。
在昆山花桥的未来规划中,产业结构的优化和升级也是一个重要的方面。
随着经济的发展和科技的进步,传统制造业正在不断面临挑战。
因此,应当积极引导和支持新兴产业的发展,推动经济转型升级。
鼓励科技创新、智能制造、生态农业等高附加值产业的发展,以提高经济增长的质量和效益。
昆山花桥还应注重文化与旅游产业的发展。
作为一个历史文化名城,昆山花桥拥有丰富的文化遗产和旅游资源。
未来规划中,可以加大文化保护和文化创意产业的扶持力度,提升文化品质和旅游体验。
同时,加强旅游基础设施建设,提供更好的旅游服务,吸引更多的游客和投资。
最后,昆山花桥的未来规划还需要关注社会公共服务的提升。
包括教育、医疗、社区建设等方面的改善,以提高居民的生活质量和幸福感。
教育资源公平分配,医疗服务均衡发展,社区设施完善,将为居民提供更加便捷的生活环境。
总之,昆山花桥的未来规划应当以城市基础设施建设、城市空间规划、产业结构升级、文化与旅游产业发展以及社会公共服务提升为重点。
通过科学规划和创新思维,可以为昆山花桥的发展注入新的活力和动力,使之成为一个宜居、宜业、宜游的现代化城市。
昆山花桥地块市场分析报告―――东方海外集团住宅项目2009年6月4日星期四亲爱的曹董事长:您好!感谢贵企业给予我们大通参与东方海外住宅项目的机会,深感荣幸。
市场调研和产品设计在整个房地产项目中直至关重要。
他们的科学性、合理性、先进性以及迎合市场性等方面将直接决定未来产品的价格、客户层次和销售业绩,因此此篇市场报告我司将更多地立足于市场环境、规划设计等,从销售和市场角度,着重对项目周边市场、区域竞争、产品设计等方面进行定位和优化,对未来产品的建筑形态、销售价格等方面提出一些建议,供贵司参阅。
本项目具有相当的市场机会,但是机遇和风险并存。
上海大通将秉持“励精图治、创新务实、超越自我、追求卓越”的企业理念,力争在未来的产品建议方面为贵企业提供更好地服务。
前言 (2)第一部分昆山宏观经济与花桥房地产市场综述 (5)一、昆山宏观经济环境 (5)二、区域房地产市场综述 (12)第二部分项目地块特征分析 (19)一、地块分析 (19)二、周边未来规划 (25)第三部分项目SWOT分析 (29)第四部分竞争分析 (31)第五部分项目开发建议及定价 (39)第六部分项目综合评价 (46)结语 (47)【董事长提要】一、本案的运作氛围——花桥国际商务城房产迎来最佳开发时机❖近年来,花桥商务城经济发展迅速,发展房地产业的市场环境已经形成。
❖昆山城镇居民可支配收入超过了苏州市,由此可见,昆山市民具有相当的消费能力,这将带动区域住房消费热。
❖花桥建设日新月异,特别是轨道交通的建设,使花桥的交通条件得以进一步改善,与上海市区的距离也在“缩小”,昆山花桥国际商务城的辐射范围将更为广阔。
二、本案的市场定位——高档次物业对应商务城精英阶层❖社区核心文化:具有“生态、休闲、运动、健康”四大时尚特征的“新都市文化”将是我们小区建设的核心文化。
❖总概念:生态居家,健康生活。
❖产品定位:花桥国际商务城精品生活社区❖消费者定位:花桥国际商务城精英阶层的居家之梦三、市场竞争分析——主要对手集中在商务区以北、以西一带❖竞争优势:与上海市中心的距离、开发商的精品意识和努力、整体的高品质定位。
这⼏年买昆⼭花桥的,都亏得⼀塌糊涂?转⾃⽶宅长三⾓1如你就在上海11号线沿线上班,⾮买花桥不可,请优先买⼆⼿房笔者此前已多次阐述我的观点,花桥所有的利好,都已经兑现,也没有新开发供应量⽀撑后市持续上涨了。
因此,早在2017年年中,花桥就已经到达了它的天花板价格,新房均价22000元/㎡,⼆⼿房均价18000元/㎡,CEO盘浦西玫瑰园30000+元/㎡,甚⾄超过了邻居上海安亭的新房价,这三年来,花桥⼀直处在新房滞涨、⼆⼿房微跌的横盘状态下。
要清醒的意识到,花桥,毕竟只是⼀个镇,太仓与上海市中⼼等距离、等通勤时间,类似花桥的板块浏河,新房均价15000元/㎡,⽐花桥便宜1/3,只是离地铁还差⼀⼝⽓!既然花桥是⼀个镇,能有慢速、绕弯、站站停的上海11号线、苏州S1线,已经相当幸运了,它不会有像昆⼭南、太仓南(天镜湖科教新城)、嘉善南(新西塘孔雀城)那样,成为⾼铁枢纽,甚⾄⼀旁的上海邻居安亭北站,未来都能成为3条城际铁路(沪宁、沪通、嘉青松⾦)的交汇枢纽,但是花桥不会有。
关于花桥,我想再衍伸开来,说三个案例:【案例1】2017年以后买了花桥新房的,现在如果你想卖出(感觉就像昨天刚买了IPONE新款⼿机,今天就想卖掉⼀样),不打个85折,做好⾃⾏降价4000元/㎡的准备,是卖不出去的!去年11⽉,笔者就碰到⼀个真实案例,⼀个⽶宅粉丝想卖掉花桥1套房,换⼿希腊1套房,给全家办个欧盟绿卡。
他2018年底买的嘉宝梦之悦89平⽶,总价184万元(在建苏州S1线展览中⼼站旁,⽬前售楼处新房期房均价22000元/㎡),⼆⼿房市场上⽬前该⼩区全新交房的现房挂牌价17864元/㎡,他的房⼦最多也只值159万,还不算贷款利息、交易税费,就已经尽亏了25万元。
花桥区域新房推荐:象屿西郊御府(上海郊环边上,到11号线兆丰路站1公⾥左右,离上海近,适合每天往返上海上班的)、象屿都城(花桥新城区适合中央绿轴旁,康桥国际学校对⾯),均价都在22000-23000元/㎡之间,售楼处适合新房癌去买,要想便宜⼀些的,可以到⼩区周边的中介门店淘,⽐售楼处便宜2000-4000元/㎡。
商务新城金融硅谷产业升级、人材集聚的先导城市—江苏昆山花桥经济开发区花桥国际商务城自2006年启动建设以来,在中央和省市领导及有关部委的关切支持下,围绕“融入上海、面向世界、效劳江苏”的定位,对准“新城市、新产业、新人材”的目标,充分发挥上海的区位优势、江苏的政策优势、昆山的本钱优势,踊跃应付国内外宏观环境的转变,全面加速开发建设。
通过五年的进展,商务城大体实现了“五个转变”,即产业结构从二三一贯三二一转变、区域形态从乡镇向城市转变、人材结构从蓝领向白领转变、进展环境从单一竞争向综合竞争转变、百姓生活从农人向居民转变。
一、加速载体建设,提升产业承载能力。
依照建设“国际、科技、生态、人文、宜居”的现代化商务城市的总要求,高标准推动金融效劳外包区、企业总部区和海峡两岸商贸合作区建设,全面提升产业承载能力。
大力构筑综合交通体系。
大体完成城市框架道路建设,全面推动以轨道交通、快速交通、BRT公交等为主的现代交通支撑体系建设。
上海轨道交通与花桥一路之隔、花桥延伸线2021年贯通运营后,花桥与虹桥枢纽仅20分钟的路程,与上海的同城效应将加倍明显。
大力构筑先进的基础设施。
制定超前的电网计划,加速建设电力设施,实现双电源、双回路供电,确保用电的平安性、靠得住性。
开通中国电信、中国联通国际互联网专用通道,多家运营商提供双路由、大容量电信网络效劳。
大力构筑城市综合功能。
易买得购物中心、希尔顿逸林酒店、中影电影城、美格菲运动城等一批功能项目前后投运;国际居住社区、国际会议中心、国际学校、绿地泰和医院等生活功能加速建设;每一年新增绿化面积超过100万平方米,建成一批三星级生态办公项目和二星级生态居住项目,初步形成宜居宜业的环境。
二、加大产业集聚,形成主导产业集群。
目前,商务城初步形成效劳外包、总部经济、物流展现、商贸效劳四大产业集群。
以金融外包为特色的效劳外包产业层次显著提升。
法国凯捷、华道数据、中银商务、远洋数据、万国数据等企业实现基地化运营,美国简柏特,中国排名前10位的外包企业东南融通、上海微创、浙大网新等一批知名外包企业前后进驻。