《房地产开发与经营》实训报告
实训课题深圳市南山区房地产住宅市场调查分析报告时间 2015年4月
南山区房地产市场行情调查分析报告
一、前言
这是为了该课程的学习，掌握房地产开发和经营的基本理论和方法。对深圳市南山区进行房地产调查，全面了解房地产开发和经营的过程和法律法规。使得对市场知识更加深入的理解与掌握。二、宏观因素分析
房地产行业自去年下半年以来，受制于经济发展增速减缓和国家宏观调控的双重阴影之下，出现了全国普遍意义的房地产弱势局面。而且目前看，除了一线城市及周边一小时交通圈区域以内，多数城市的成交价格和成交规模都明显下滑，尤其以三线四线城市表现最为明显。这种情况在投资性购买者中已经具有很大的普遍性，并且由于国家金融体系对房地产消费支持力度的降低，实际购买行为中受制于资金总量的不足，很多理应成交的客户也改为无法成交或者延迟成交周期。即使在行业内部，对房地产行业的未来发展也比较普遍的悲观情绪,全国而言，至少在2020年前，城镇化率将从2013年的53.7%提升到2020年的60%左右，加上棚户区改造、城中村改造和既有住区的改造、新型产业和服务业的发展、家庭结构变化带来的需求，还有相当数量的新市民的住房问题需要解决，相当数量的城市居民对改善住房条件有新的期待，再加上房地产新业态的发展，因此房地产市场仍有较大的发展空间。
三、区域性分析
基本情况介绍：
1、地理位置概叙
深圳位于中国南部海滨，毗邻香港，地处广东省南部，珠江口
东岸，东临大亚湾和大鹏湾；西濒珠江口和伶仃洋；南边深圳河与
香港相联；北部与东莞、惠州两城市接壤。辽阔海域连接南海及太
平洋。
2、区内交通情况
南山区拥有发达的立体交通网络。陆上有横贯特区、通往广州、东莞等地的深南大道、滨海大道、北环路、平南铁路和广深高速公路；海上每天有数十班次往返蛇口至香港的飞翔船和开往广州、珠海、中山等地的定期航班；以蛇口港、赤湾港、妈湾港和东角头港
为主体的深圳西部港口群，2005年集装箱吞吐量达838.6万标箱，
占深圳港的52%。空中运输方面有直升机场和距南山仅10公里的深
圳国际机场。深港西部通道的贯通和南坪快速、南光高速、广深沿
江高速的建设，将使南山连通珠三角和香港的核心节点位置更加突出，成为物流、人流、信息流、资金流高度集散的黄金口岸。
3、高等教育情况
南山区是深圳市教育科研基地。深圳大学、深圳虚拟大学园、
深圳高职院、深港产学研基地等一大批教育科研基地落户南山。北
京大学、清华大学、哈尔滨工业大学、南开大学、中国科学院等一
大批著名高等院校和科研机构入驻深圳大学城。
4、旅游情况
南山区是深圳市旅游基地。拥有世界之窗、欢乐谷、锦绣中华，华侨城，中山公园，海上世界、新安古城、青青世界、野生动物园、
南头古城等主题公园和著名景点形成主题公园游、都市观光游、历
史古迹游、度假休闲游、郊野生态游等多种旅游产品互补并存的格局。每年都吸引着大量游客。
5、卫生情况
2012年末，南山区拥有卫生医疗机构368个，比上年增长7.3%；其中，医院 13家，比上年增加1家。全区拥有卫生技术人员6204人，比上年增长0.3%。卫生机构拥有床位2239张，增长3.3%。
6、GDP情况
（1） 2012年，深圳生产总值为12950亿元，比上年增长10.0%，人均GDP接近2万美元，这已是深圳市经济总量连续多年来在全国
内地城市中保持第四位。全年社会消费品零售总额3520.87亿元，
增长17.8%。全年外贸进出口总额4141亿美元，增长19．4%。其中
出口总额2455.25亿美元，增长20.2%，深圳外贸出口总额已连续
20年位居全国大中城市榜首。
（2）2013年深圳市生产总值为14500.23亿元，比上年增长
10.5%。分产业看，第一产业增加值5.25亿元，下降19.8%；第二
产业增加值6296.84亿元，增长9.0%；第三产业增加值8198.14亿元，增长11.7%，在第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增加值504.09亿元，增长9.0%，金融业增加值2008.16亿元，增长15.0%，现代服务业增加值5492.37亿元，增长12.6%。 2013年，深圳人均GDP为22113美元
（3） 2014年，深圳全市生产总值（GDP）达16001.98亿元，
按可比价计比上年增长8.8%。从2011年GDP迈进“万亿元城市俱
乐部”之后，深圳GDP继续位列内地大中城市第四位。居民人均可
支配收入达44650元，比2012年人均可支配收入40742元上涨了
3908元。 2014年深圳生产总值增长约10%，高于全国全省平均增速，提前一年完成1 .5万亿元的“十二五”规划目标。
7、人口情况
2014年调查广东省是中国人口最多的省份有104303000人，深
圳常驻人口1035万人
四、微观市场分析
1、土地市场
近年来，深圳城市更新用地的供给不断增加，而新增住宅用地
的供给受限于土地资源的紧缺处于逐年下跌的态势，由于新增住宅
用地紧缺，导致近年来深圳的地价频出新高。2014年深圳土地市场
表现不错，土地流拍量很小。根据深圳房地产信息网的监测，2014
年深圳共成交19块土地，其中1块居住用地，13块商业性办公用地，1块商业用地，1块商业性服务设施用地，3块综合用地。2014
年深圳市共计成交用地面积1420245平方米，同比增加2.8倍，共
计建筑面积3474174平方米，同比增加38.4%，共计成交金5181528
万元，同比增加近四成，楼面地价14914元/平方米，同比微0.6%。13块商业性办公用地分布在南山、宝安、龙岗三个区域，在前海深
港合作区政策利好的推动下，前海片区商业性办公用地出让量大幅
增加，其中9块商业性办公用地均在南山前海。全市出让商业性办
公用地面积277702平方米，同比增加42.8%，建筑面1957659平方米，同比增加29.1%，成交金额3267028万元，同比增加18.4%，成
