一.项目用地周边环境分析
( 一 )项目土地性质调查
1.项目地理位置：项目位于河北区南口路榆关道交口，项目地块北邻榆关道、南靠席厂下坡路、西临南口路、东侧为其他工业用地。
项目规划建筑用地100000平米，占地面积67000平米左右。原址为工业用地，地上建筑物多为厂、库房、办公用房，拆迁较简单。
（二）项目用地周边环境调查
1.生态环境
1-1自然景观:项目周边区域为工业区，有一定绿化面积，但由于大多数绿化使原来是工厂的厂区绿化，绿化水平偏低。周边自然景观只有新开河，假如新开河能够改造，将对该区域的环境提升起到相当的作用。
1-2环境污染:尽管项目周边区域原为工业区，然而近几年区域内工厂纷纷停产，加上原本的工厂并不是高污染企业，因此周边的污染并不严峻。原有的大型污染企业天津搪瓷厂已倒闭，另一污染源东方化工厂距离较远，对此项目无太大阻碍。
1-2-1噪音：周边的铁路是要紧的噪音污染源，除了西侧的铁路差不多废弃，南侧和东侧的铁路由因此要紧铁路，利用率较高，产生的噪音对项目也有一些阻碍，但由于项目与铁路有一定距离，可能噪音的阻碍将集中在晚上。
1-3治安环境：该区域原有的居住人口不多，但要紧是产业工人。在通过了几年的大规模改造之后，尽管有大批居民迁入，但要紧集中在榆关道上，南口路一带仍然较偏僻，且周边差不多无外来人口，治安的基础不错。在项目东侧铁路附近有铁路公安处看守所。
2.人文环境：由于原居民较分散，当地并无特色人文环境。（三）地块交通条件调查
1．周边交通现状条件：项目所在地距中山路约3公里，距天泰路（京津公路）1.2公里，距京津塘高速入口5公里左右，距天津北站5公里左右，交通比较方便。在京津公路未改造之前，南口路的交通流量还比较大，京津公路改造之后，许多流量改走京津公路，使南口路的压力减缓。
2．公共交通网：18路，北仓—辰纬路、 803路，万科新城—人民公园
852路，宜兴埠—西站、 670路，小淀—百
货大楼
671路，梅厂—百货大楼、 878路，普济河道—金谷园
610，浦口道—四十七中、 678路，体院北—普天里
3．交通远景规划：榆关道在规划中是一条四十米宽双向四车道的规划路。目前周边项目的退线也能够体现出这一点，改造后的榆关道将使周边的交通状况进一步改善。
（四）周边市政配套设施调查
1.购物:周边购物不太方便，家乐超市在中山北路与育红路交口，中山路和新安购物中心都距该项目较远。周边也没有成型的自由市场。
2.餐饮:周边比较知名的餐饮场所为翰宾楼，另外在项目以西还有一家津浦大酒店。
3.教育:周边的小学有育英小学，该学校是市属重点小学，距项目距离在1.5公里左右。另外外语学校与项目距离也在那个范围内，同时该校教育质量也不错。项目西侧的席厂下坡小学则属于教育质量稍差的小学。昆纬路上的天津市二中是新建的示范
校，只是稍远了一些。河北工业大学市本市首批招生的重点大学，
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教育质量较好。周边缺少好的幼儿园和保育院。
4.医疗:河北医院和铁路医院是周边距项目最近的两所医院，但医院较小。周边医疗水平较高的医院还有中医医院和二五四医院，其中二五四医院是大型的综合性军属医院，只是距项目稍远。
5.文体:周边问题设施及场所短缺，至于前文所提周边人文环境不理想有关。
6.银行、邮局:周边无较大的银行，在周边只有一个工商银行新开河储蓄所，另外，新开桥邮电所也距项目不远。然而项目周边无证券部。
7.其他：榆关道西头北洋桥畔有西沽公园，在北站附近还有北宁公园，这是周边较有名的两个景点。
（五）综合分析：
从地理位置分析，该地块在河北区的属于中等地带，原为工业区，随着近几年的改造已逐步进展成为新的居住区，生活配套设施逐渐完善，人文环境尚未形成，客源基础相对薄弱。
二.区域市场现状及其趋势推断
（一）宏观层面形势分析及预测
1．宏观经济形势趋向调整
1-1 世界经济呈现衰退迹象
2001年世界经济增长率为2.4%，大大低于2000年的4.7%。这将是自1993年以来世界经济的最低增幅。摩根斯坦利将2.5%的增长率作为推断世界经济是否进入衰退的门槛。以此衡量，则2001年确信是衰退的一年。目前世界经济面临的一个突出问题是，几乎所有地区的经济出现了20年来最严峻的同步下滑的情况。考虑到目前石油及原料价格下降、欧美银行指导利率调低、工业化国家通胀压力减轻刺激购买力增强，以及新技术的应用使劳动生产率接着上升等诸多利好消息，我们当然有理由相信2002年世界经济将开始复苏，但这一前景是专门不确定的，经济形势接着恶化的可能性相当大。
1-2 国内经济保持稳定
2001年中国经济一枝独秀，保持了7.3%的增长率，经济总体形势良好，增长稳中趋缓。专家可能，2002年中国经济增长率在6.8%—7.3%之间。
1-3 股市将做箱型震荡
股市与房市息息相关，目前购买商品房的人群中60%拥有股票。专家可能，股市下降10%，将阻碍房市3%的购买力。因此，
股市的预期与房市走势可谓是“牵首动尾”的联动效应。
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今年支持股市上涨的因素：宏观经济保持较快速度增长、积极的财政政策
及减税政策。
不利于股市上涨因素：国有股减持尚存变数、取消税收“打折”阻碍上市
公司业绩、市场资金面偏紧。
中性因素：证券市场对外开放、市场化、规范化监管以及证券市场创新。三种因素的力量对比差不多平衡。
可能今年出现持续上涨的牛市的可能性不大，大盘将在1400点－1900点之间做箱型震荡。全年大势可能走出“先抑后扬”的格局。
2．房地产市场可能低开高走
国家统计局的统计数字显示，2001年1至11月，全国房地产开发完成投资
4857亿元，同比增长29.7％。房地产开发投资的增幅开始回落，1-8月增长32.1％，1-9月增长31.4％，1-10月增长31.2％，1-11月增长29.7％。
数据显示，尽管近几个月房地产景气指数呈下降的趋势，但土地开发与购置却日趋活跃，增长速度持续攀高。去年1-10月，
