上海土地市场分析报告

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群雄逐鹿上海土地市场　

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１　２　Ｉ　ＳＨＡＮＧＨＡＩ＆ＨＯＮＧＫＯＮＧ　ＥＣＯＮＯＭＹ　ＭＡＲＣＨ／２００６　维普资讯 ０　＿　ｉ　｜　｜　ｊｌｌｌ　麓ｌ黪谚Ｊ　≮　∥　ｊ｜一口簟曩女　００≯０曩影麓ｊ　≯　｜　｜努　雾ｌｌｌｘ２＃０　ｊ澎雾　多　鼻　曩　｜　移ｌ｜　ＳＰＥＣＩＡＬ　ＲＥＰＯＲＴＳ　８８号地块归属曾引发风波　徐家汇弘基休闲广场所处之地，　总面积约３　５３４３万平方米。又称为　徐家；Ｅ　８８号地块。围绕它的开发归　属，曾掀起一场不小风波。　１９９５年１Ｏ月，韩国大宇集团与　上海徐家汇商城（集团）股份公司，共　同出资１亿美元成立上海大宇公司，　负责开发８８号地块，其中韩国大宇　持有９Ｏ％股权。１９９７年。亚洲金融　危机之后，韩国大宇难以继续出资。　导致地块闲置。１９９９年６月，上海市　房屋土地管理局与上海大宇，就徐家　汇８８号地块签订了补充协议——将　这一地块改为临时绿地。上海大宇如　果复工，可提前６个月向房屋土地管　理局提出申请。随后，徐汇区政府出　面。将该地块以临时建筑的形式，租　借给上海弘基企业发展有限公司兴建　休闲广场。　２００４年２月。以品牌“康师傅”　著称的中国台湾顶新集团。与韩国大　宇签署了９０％股权转让的协议，计划　以９０００万美元的价格，受让韩国大　宇持有的上海大宇的９０％股权，并　承担上海大宇约３０００万美元的债务　（主要是上海大宇拖欠徐汇区政府的　动迁、配套设施费以及滞纳金）。顶　新方面表示，购买此地块的目的，是　计划把位于天津的总部迁往上海，预　计投资２０亿元人民币。３月底，持有　８８号地块１　Ｏ％股权的小股东徐汇商　城书面通知韩国大宇。称决定行使优　先购买权。４月，在政府相关部门的　协调下，韩国大宇与徐汇商城签订了　“股权转让协议”。在新华社对此事件　的报道中，徐汇区政府领导首次提　出，收回这块地是“为了整体规划、　整体开发”。　２００５年３、４月，区政府以股权　转让的方式，将该地块的部分开发权　交给了上海城开集团。由城开集团持　有３０％的股份，徐汇区土地发展中心　持有６０％的股份。徐汇商城持有１　Ｏ％　的股份，成立了上海寰宇城市发展有　限公司，项目投资总额预计超过２００　亿元。在２００５年１２月举行的上海房　展会及地博会上，城开集团第一次将　这个项目的模型进行了公开展示。该　项目，地块面积１３　２公顷，综合容积　率高达４　８，总建筑面积６２．９万平方　米——相当于徐家汇中心区域现有建　筑总量的一半。该地块将兴建包含五　星级酒店、甲级写字楼、商住公寓，　以及商业、休闲文化设施在内的超大　型综合项目。　久沉地块纷纷浮出水面　与徐汇８８号地块被列上议程一　样，去年以来。上海市中心一些长时　间闲置的地块也纷纷传出新的信息，　或明确动工，或明确归属。或被政府　收回。　去年１月初，有媒体报道，曾以　天价拿下上海摩天轮地块的浙江华　门将可能被解除合同，原因是其在　资金支付方面存在违约行为。２００５　年４月，注册资本５０００万元、总资　产２Ｏ亿元的民营企业浙江华门集　团，以超出底价２倍的１４．５８亿元，　在外资对手面前艰难拿下上海摩天　轮地块，楼面地价高达３．４万元／平　方米，震动业界。根据华门集团雄心　勃勃的设计，“摩天轮城”将由一个　直径１７０米的摩天轮、两个２００多米　高的帆形支架和一个底部蝶形广场　构成。届时，整个摩天轮上将安装３６　个太空舱，同时供１　１００多人观光。　“到目前为止，华门可能只支付了部　分土地款，剩余的并没有按照合同　规定的期限及时支付。”一位知情人　士透露。目前该项目的土地开发商　尚待进一步确定。　同样，闲置近９年的襄阳路服饰　礼品市场地块，“原开发商”香港万　都也在不久前，转投新鸿基旗下。因　资金不足无力开发淮海路黄金地块，　万都一直在四处寻觅援手，其中密　切接触方包括香港新鸿基。而另一　方面，徐汇区房屋土地管理局则在　去年国庆后向襄阳路服饰礼品市场　地块的“原开发商”香港万都发出通　牒：１Ｏ月底须缴清所欠资金，否则　按照相关规定予以处罚。据悉，这些　年来，徐汇区房土局几乎每隔一年　便向万都发出催款通知书，但上述　措辞严厉的通知书显示。政府的耐　心正在消减。元旦前后。传出万都、　新鸿基与徐汇区政府达成初步意向　的消息，新鸿基从地块原业主香港　

K2MG-E《专业技术人员绩效管理与业务能力提升》练习与答案

1 供给侧改革土地先行

——2017上海土地市场热点回顾

2017年楼市继续坚持“住房是用来住的，不是用来炒的”定位，各地方政府因城施策，结合当地实际情况进行调控，以促进市场的平稳健康发展。上海在2016年多项楼市调控政策加码后，房价上涨压力得到有效控制，因此2017年政府从以往需求端的抑制开始向供给侧的改革转变，一方面从土地市场供应入手，规范经营性用地土地出让，正确引导市场预期；另一方面优化供应结构，深化住房制度改革，大力发展住房租赁市场，集中推出多幅租赁住房用地入市。

一、规范市场——禁止商办用地建“类住宅”

由于2016年住宅物业市场限购限贷从严，房价持续高企，大量投资与购房需求涌入“类住宅”（即商办性质住宅）市场，促使当年全市“类住宅”项目成交有一倍以上的提升，同时整体成交均价涨幅也有20%以上，市场热度有赶超住宅市场的势头。随着热度的上升，该类物业擅自改建，违规销售等问题同样开始暴露，受到市场关注，因此2017年初政府开始正式整顿“类住宅”项目，网上房地产陆续有近150个“类住宅”项目被暂停销售。

为了杜绝开发商继续“打擦边球”行为的可能，政府紧接着出台《关于加强上海市经营性用地出让管理的若干规定》，其中明确规定出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公；出让合同中商业用地未经约定，不得建设公寓式酒店；出让合同约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售，该项政策的出台预示着往后市场中将难见新增的“类住宅”项目。

另一方面由于前期大量出让的商办用地开发商多采用快建快销的模式，缺少对商办项目统一合理的运营管理，导致运营陷入困局，促使大批商办项目停业或烂尾，这样的情况在外围区域尤为明显，进而导致整体市场开始低迷走势，商办物业新增库存长期维持在高位，商铺去化周期高达90个月、办公也有71个月左右，这也是开发商转头建设“类住宅”的主要原因之一。

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2008年杭州市土地市场分析报告1

傅楠，田传浩 浙江大学房地产研究中心

“如果冬天已经来临，春天还会远吗？”——雪莱

走进上仓桥路，杭城冬日久违的阳光透过法国梧桐稀疏的枝条，投影到一块尚有建筑废墟的平地上。这块占地面积四十余亩的土地刚刚在上年末换了东家。2008年12月30日，万钧置业以5.22亿竞拍下这块原属杭州市东南化工厂厂区的土地。拍卖锤敲定的一记闷响，除了昭告交易成功，也同时意味着杭州市2008年土地市场正式落下帷幕。

2008年杭州市土地市场没有继承丝毫上一年的激情和狂欢，44宗经营性房地产土地的低交易量没能上交一份令人满意的案卷。 而同样令人黯然神伤的事物在过去的一年之中又何其多。从雪灾到地震，从三鹿奶粉到企业裁员，国人体会的是我国处于社会转型时期的剧烈疼痛。天安门前久久无法平静的高呼让亿万泪水汹涌流下，这泪眼艰涩但却充满了倔强。

1 本文土地出让数据来自杭州市国土资源管理局、住在杭州网，金融和股市方面数据来自国家统计局、wind咨询。 苦其心智而达其境界。2008年杭州土地市场也经历了属于它自己的阵痛期。其实缩量并不可畏，疲软并不可怕；挑战是契机，行业整理同样可以带来合理的产业升级。回顾2008，我们和行业一同走过。心中的桃花源，其实从没有离开过。

一、 研究背景

1、数据来源

（1）上海政府采购网、上海市政府采购中心网；

（2） 我司2013年度合同归档统计。

2、采集方式

人工检索，逐一采集

3、数据偏离解释

（1）单一来源采购、竞争性谈判、询价往往在公布的中标结果中缺少具体中标金额；

（2）上海市各级区县部分信息不披露或披露不完整的情况；

（3）数据提供方（上海政府采购网、上海市政府采购中心网）发布的数据不完整；

（4）数据整理人员在数据采集整理阶段，或将无关于本市电子政务相关的数据予以保留、或遗漏有关信息而发生的数据偏离；

（5）中标公告中没有具体说明包件内容，而导致数据整理人员发生业务归类的错误。

4、业务分类标准

工程类：综合布线、弱电、智能化、机房、监控系统、呼叫、报警系统、门禁系统、一卡通、对讲、多媒体系统、广播系统、有线电视、灯光系统、会议系统、电子阅览室、安防系统、信息发布系统、排队叫号系统、客流统计系统、楼宇设备自控系统、审讯系统、指挥中心、网格化管理等。 系统集成类：网络上运行的交换机、服务器、计算机、路由器、存储设备、网络、防火墙等，以及包含信息化、信息安全、灾备、涉密、信息等级保护、数据交换平台。

二、2013年度上海电子政务市场总体规模

1、市场规模

市场规模：指当年内各服务商在上海市电子政务信息化建设中提供硬件、软件和服务的总体收入。

经过对数据进行加工、整理、汇总、统计后，获得2013年度上海电子政务市场总体规模约为17亿。

2、市场结构

根据业务分类统计的需要，目前将业务按照类型划分为：工程、系统集成、软件、硬件采购、运维五个维度。具体年度数据与所占比例如下所示：

工程 软件 系统集成 硬件采购 运维 总计（万元） 85,895 16,147 45,462 5,553 17,314 170,371 从上海电子政务市场细分后可知，工程占整个信息化市场份额约为50%，系统集成约为27%，而软件开发、硬件采购和运维占比相对较少，合计占23%。