【会计实操经验】土地增值税清算的两种计算方法

记账实操-土地增值税的计算及会计账务处理什么是土地增值税土地增值税是工业会计中可能遇到的税种。

是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。

如转入未开发土地使用权，厂房转让等产生的增值额都需要缴纳土地增值税。

01土地增值税的计算一、征收范围1、国家所有土地使用权转让的增值额。

（不包括集体所有制土地、耕地）2、土地使用权、地上建筑物及其附着物发生产权转让时的增值额，包括地下建筑及各种不能脱离土地单独存在的设置。

3、转让房产中的收入，包括现金部分与非现金部分。

4、合作建房、建房后自用不征收土地增值税，但转让自建房需要缴纳土地增值税。

5、房地产的出租、房地产的重新评估、房地产的代建房行为，不属于土地增值税的征税范围。

6、利用厂房抵押，因土地增值而多获得的贷款，不缴纳土地增值税。

但因贷款不能偿还，而抵押厂房所有权变更时需要缴纳土地增值税。

二、土地增值税的计算土地增值税纳税额=土地增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数土地增值额=转让收入-扣除项目金额扣除项目金额包括：土地使用权的购入成本、附属建筑物建造或购入成本、购入过程中产生的税费。

详细如下：1、无附着物土地转让扣除项目①、购入此土地使用权时的购入成本。

②、购入此土地使用权时的相关税费、包括印花税、附加税、登记费、过户费等（不包含增值税）。

③、土地平整费。

④、拆迁补偿费、安置费。

2、新房转让扣除项目①、无附着物土地转让中扣除的所有项目。

②、房产开发成本，包括三通一平、勘察、勘测、设计等成本。

③、建造房产所发生的成本。

④、因建造房产而发生的借款产生可资本化利息的支出。

⑤、因转让房产而产生的有关税金。

3、旧厂房转让扣除项目旧厂房转让分为可取得重置厂房评估价格与不可取得厂房评估价格两种情况：a、可取得评估价格①、无附着物土地转让中扣除的所有项目。

（土地的取得成本）②、厂房重置评估价×新旧率，作为土地附着物扣除项。

土地增值税未达85%清算比例计算（最新版）目录1.土地增值税清算的条件2.土地增值税清算的计算方法3.土地增值税清算的案例分析4.土地增值税清算的注意事项正文一、土地增值税清算的条件根据国家税务总局的规定，房地产开发企业进行土地增值税清算需要满足以下条件之一：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

二、土地增值税清算的计算方法土地增值税的清算应按照项目销售额的比例进行计算，计算公式如下：土地增值税清算额 = 项目销售额×土地增值税税率 - 已预缴土地增值税额其中，项目销售额是指不含增值税的销售收入，已预缴土地增值税额是指项目开发过程中已经缴纳的土地增值税。

三、土地增值税清算的案例分析假设某房地产开发企业 2014 年 1 月开始开发某房地产项目，2016 年 10 月项目全部竣工并销售完毕，12 月进行土地增值税清算。

整个项目共缴纳土地增值税 1100 万元，其中 2014 年—2016 年期间已预缴土地增值税 600 万元。

根据上述计算公式，我们可以得出该企业需要补缴的土地增值税额为：土地增值税清算额 = 不含税销售收入×土地增值税税率 - 已预缴土地增值税额= 5000 万元× 30% - 600 万元= 1000 万元因此，该企业需要补缴 1000 万元的土地增值税。

四、土地增值税清算的注意事项在进行土地增值税清算时，企业应注意以下几点：1.确保项目符合清算条件，按时进行清算；2.准确计算不含税销售收入，避免误缴税款；3.确保已预缴土地增值税额的准确性，避免重复缴纳税款；4.按照规定时间补缴税款，避免产生滞纳金。

⼟地增值税清算条件和计算⽅法有哪些房地产开发企业经营增值收益部分涉及的税种主要是⼟地增值税和企业所得税。

为了加强管理，国家税务总局分别制定了《⼟地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)和《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)。

下⾯，让...想要了解更多关于⼟地增值税清算条件和计算⽅法有哪些的知识，跟着店铺⼩编⼀起看看吧。

⼀、⼟地增值税清算条件⼟地增值税清算的条件分为两类：⼀是纳税⼈应该进⾏清算的条件：(⼀)房地产开发项⽬全部竣⼯、完成销售的;(⼆)整体转让未竣⼯决算房地产开发项⽬的;(三)直接转让⼟地使⽤权的。

⼆是主管税务机关可以要求纳税⼈进⾏清算的条件：(⼀)已竣⼯验收的房地产开发项⽬，已转让的房地产建筑⾯积占整个项⽬可售建筑⾯积的⽐例在85%以上，或该⽐例虽未超过85%，但剩余的可售建筑⾯积已经出租或⾃⽤的;(⼆)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;(三)纳税⼈申请注销税务登记但未办理⼟地增值税清算⼿续的;(四)省(⾃治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

房地产开发企业的⼟地增值税与企业所得税虽然都是按所得额(增值额)计算征税，也都要汇算或清算，但是在汇(清)算时间上，却存在着明显的差异。

企业所得税是以⼀个会计年度为周期进⾏汇算清缴，时间是固定的。

不论房地产开发项⽬是否完⼯，都要按期预缴，年终汇算清缴，多退少补。

⼟地增值税却是以房地产开发项⽬为单位进⾏清算，对于分期开发的项⽬，以分期项⽬为单位清算，开发项⽬中，同时包含普通住宅和⾮普通住宅的，应分别计算增值额。

清算期间具有不确定性，可以长于⼀个会计年度，也可以短于⼀个会计年度。

清算之前按期预缴，达到清算时限条件时，则必须按规定进⾏清算，多退少补。

⼆、⼟地增值税税率和税额的计算⽅法计算⼟地增值税税额，可采⽤增值额乘以适⽤的税率减去扣除项⽬⾦额乘以速算扣除系数的简便⼟地增值税计算⽅法，⼟地增值税计算公式如下：(⼀)增值额未超过扣除项⽬⾦额50%⼟地增值税税额=增值额×30%(⼆)增值额超过扣除项⽬⾦额50%，未超过100%的⼟地增值税税额=增值额×40%-扣除项⽬⾦额×5%(三)增值额超过扣除项⽬⾦额100%，未超过200%的⼟地增值税税额=增值额×50%-扣除项⽬⾦额×15%(四)增值额超过扣除项⽬⾦额200%⼟地增值税税额=增值额×60%-扣除项⽬⾦额×35%⼟地增值税计算公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

土地增值税清算税率与计算方法土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

对于拥有国有土地转让权的单位和个人来说，提出一定的限制措施和经济税收制度是非常必要的，为了防止单位和个人利用国家土地资源谋取暴利的行为，土地增值税应用而生。

下面，律图的小编就来带大家了解一下土地增值税清算税率与计算方法。

一、土地增值税税率土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

二、土地增值税的计算方法计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：(1)取得土地使用权所支付的金额;(2)开发土地的成本、费用;(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)财政部规定的其他扣除项目。

2、纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：(一)增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%(四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

土增税的预缴与清算方法
一、土地增值税的预缴
土地增值税的预缴是指在土地转让合同签订后，转让人需要预先缴纳一定比例的税款。

预缴税款的计算方法如下：
1.预征税额计算公式：
预征税额=(成交价格-购买价格)×40%
其中，成交价格为土地转让合同约定的转让价格；购买价格为转让人购买土地时支付的价格。

2.预征税款计算公式：
预征税款=预征税额×适用税率
3.预缴比例
二、土地增值税的清算
土地增值税的清算是指在土地转让合同约定的期限内，转让人需要一次性缴纳剩余的70%的税款。

具体的清算方法如下：
1.清算时限
2.清算税款计算公式
清算税款=预征税额×适用税率-预征税款×30%
其中，适用税率在预缴阶段已经确定，预征税款为土地转让合同签订后预缴的税款。

3.缴纳税款
清算税款需要在规定的清算期限内一次性缴纳，可以通过银行转账、
现金等方式进行缴纳，并及时办理税款缴纳证明。

总结起来，土地增值税的预缴和清算方法基本分为两个环节。

预缴是
指在土地转让合同签订后，转让人需要根据预征税额计算出的预征税款的30%进行预缴；清算则是指在土地转让合同约定的期限内，转让人需要一
次性缴纳剩余的70%的税款。

预缴和清算的税款计算公式相同，只是预缴
时按照30%的比例进行计算，清算时将减去预缴的税款金额。

以上为土地增值税的预缴和清算方法的介绍，希望能够对您有所帮助。

土地增值税计算方法土地增值税清算条件
一、土地增值税计算方法
1.确定土地增值：土地增值是指土地价格在一定时期内有明显的涨幅。

在土地转让中，卖方需要根据当地政府规定的公示价格和实际转让价格来
计算土地增值。

2.确定应纳税款：土地增值税的计算公式为：土地增值税=（取得土
地的收入-取得土地的成本）×土地增值税税率。

税率根据不同的地区而
有所不同，一般为30%。

3.确定纳税义务人：纳税义务人一般是土地所有权人或使用权人，即
拥有土地所有权或土地使用权的单位或个人。

5.免税范围：土地增值税有一定的免税范围。

根据国家规定，个人自
住房屋的转让不征收土地增值税，但如果个人拥有多处住房，除自住住房
外的其他住房转让仍需缴纳土地增值税。

根据我国《土地增值税暂行条例》规定
1.土地使用权转让：只有土地使用权转让才需要缴纳土地增值税。

例如，地的土地使用权属于农民集体经济组织，当农民集体经济组织将土地
使用权转让给开发商时，开发商需要缴纳土地增值税。

2.土地使用权期限：土地使用权转让的时间要满足20年以上。

如果
使用期限少于20年，不需要缴纳土地增值税。

3.土地增值额：土地增值额需要达到一定标准才需要缴纳土地增值税。

具体标准由国家制定，一般是土地增值额超过50万元。

4.纳税人资格：纳税人需要是法人、个体工商户或其他组织，也可以是个人拥有多处住房的情况下。

5.免税情况：如前所述，个人自住房的转让不需要缴纳土地增值税。

此外，还有其他一些特定情况（如国有土地使用权变更、继承等）也可以免税，具体情况根据当地政府规定。

土地增值税清算方案土地增值税是指在土地使用权转让、出让过程中，因土地价值的增加所应缴纳的税款。

土地增值税的清算是指对土地增值税应税额进行核算、计算和缴纳的过程。

土地增值税清算方案是为了规范土地增值税的计算和缴纳，保障税收的合法性和公平性，促进土地资源的合理利用和保护。

下面将就土地增值税清算方案进行详细介绍。

首先，土地增值税的计算是基于土地增值额进行的。

土地增值额是指土地使用权转让、出让时，土地价值的增加部分。

土地增值税的计算公式为，土地增值额×土地增值税税率。

土地增值额的计算方法多种多样，一般是指土地成交价与土地评估价之差。

在具体计算过程中，需要注意对土地成交价和土地评估价的准确性和合理性进行核实，以确保土地增值额的准确性。

其次，土地增值税的纳税主体是指在土地使用权转让、出让过程中应缴纳土地增值税的纳税人。

一般情况下，土地增值税的纳税主体是土地使用权转让、出让的受让方。

受让方在取得土地使用权时，应按照法定程序向税务机关申报并缴纳土地增值税。

在实际操作中，需要对纳税主体的身份和纳税义务进行准确确认，以避免纳税主体的误认和漏报。

再次，土地增值税的缴纳方式是指土地增值税的纳税人按照规定的时间、地点和程序向税务机关缴纳土地增值税的具体方式。

一般情况下，土地增值税的缴纳方式是通过银行转账或现金方式进行的。

在具体操作中，需要按照税务机关的规定和要求，及时、准确地完成土地增值税的缴纳程序，以避免因缴纳方式不当而导致的税款纠纷和处罚。

最后，土地增值税的清算程序是指对土地增值税应税额进行核算、计算和缴纳的具体步骤和流程。

土地增值税的清算程序一般包括税务申报、税款核算、税务审核、税款缴纳等环节。

在进行土地增值税的清算程序时，需要严格按照税法和税务机关的规定，依法纳税，确保清算程序的合法性和规范性。

综上所述，土地增值税清算方案是对土地增值税的计算、纳税主体、缴纳方式和清算程序进行规范和指导的具体方案。

只有严格按照土地增值税清算方案的要求进行操作，才能保障土地增值税的合法性和公平性，促进土地资源的合理利用和保护。

土地增值税清算的成本分摊方法及面积数据土地增值税是一种针对土地增值所征收的税费，是一种调节土地市场的税收政策手段。

在土地发展利用过程中，土地的价值通常会有所增加，这种增值需要依法纳税，以平衡社会资源分配和促进公平竞争。

为了确定土地增值税的清算成本分摊方法及面积数据，需要考虑以下几个方面的因素：1. 成本分摊方法：土地增值税的清算成本分摊方法通常包括两种，即比例法和实际成本法。

比例法是根据土地增值与总开发成本之间的比例来确定税费的分摊，即税费的计算公式为：税费= 土地增值×（总开发成本/总土地价值）。

这种方法简单明了，适用于土地增值与总开发成本之间关系相对稳定的情况。

实际成本法则是以实际成本为基础，根据各个参与者在土地开发过程中所作出的贡献进行成本分摊。

比如，土地所有者、开发商和建设单位等相关方参与土地的开发过程，他们各自承担的风险和投入不同，因此土地增值税的分摊也会有所不同。

该方法相对较为复杂，但能更准确地反映各参与方的贡献度，适用于土地开发过程中参与者关系复杂、风险分担不均的情况。

2. 面积数据：在土地增值税的清算中，需要准确掌握土地的面积数据。

土地面积通常是通过测量和评估来确定的。

测量方法有多种，一般包括现场测量和地籍测量。

现场测量是通过实地勘测和测量工具等手段对土地进行测量，可以获得较为准确的面积数据。

地籍测量则是通过查阅地籍档案和相关资料，结合现代测绘技术，确定土地的面积。

评估方法主要有资产评估法和市场对比法。

资产评估法是通过评估师对土地进行评估，考虑土地的位置、用途、规划等因素，得出土地的估值，并以此确定土地面积。

市场对比法则是通过比较类似土地的成交价格，推断出土地的市场价值，进而确定面积。

在土地增值税清算中，面积数据的准确性至关重要。

只有通过准确的面积数据，才能准确计算土地增值税的应纳税额。

综上所述，土地增值税清算的成本分摊方法和面积数据是决定土地增值税收费公平合理的关键。

土增清算的计算方法土地增值税是指在土地交易过程中，因土地价值的增加所产生的税。

如果一块土地在购买时的价格低于卖出时的价格，那么就需要缴纳土地增值税。

而土地增值清算是计算出土地增值税的过程。

土地增值清算的计算方法：1.确定土地增值的起点首先需要确定土地增值的起点，也就是土地的购入价值。

购入价值指的是在购买土地时所支付的价格，包括土地的购买价和其他相关费用，比如土地转让费和土地整理费等。

增值的起点是影响整个计算过程的关键，因此需要认真核实和计算。

2.确定土地增值的终点土地增值的终点就是土地售出时的价值。

土地售出时的价格要包含所有相关成本和收益，例如销售价、土地交易手续费、土地整理费、管理费用、利润等。

售出时的价值需要通过市场预测和分析可以获得。

3.确定土地增值税税率土地增值税需要根据税率来计算。

在大多数情况下，土地增值税税率是按照国家规定的标准税率计算的。

根据国家规定，土地增值税税率为20%。

但是，对于非居民销售土地，税率将提高至30%。

4.计算土地增值税应纳税额土地增值税应纳税额等于土地增值金额乘以土地增值税税率。

土地增值金额等于终点价值减去起点价值，即为增值收益。

计算公式：土地增值税应纳税额=增值收益×增值税税率5.支付土地增值税完成税款计算后，就需要向相关税务部门缴纳土地增值税。

通常情况下，土地交易按照合同约定支付，在合同中就应该明确当事双方的地价款及相关费用。

卖方对土地增值部分的税款应在登记转移时交纳，买方也应在办理登记转移时支付部分增值税和登记费。

总的来说，土地增值清算是一个比较复杂的过程，需要深入理解和认真计算。

在清算的过程中，需要考虑到很多因素，如土地购买价、土地售出价、税率等。

清算的结果会影响到土地交易双方的利益，因此必须要仔细认真的进行计算和核对。

土地增值税清算计算步骤1.确认计税依据首先，需要确认计税依据。

计税依据一般为土地增值额，即土地出让价款与取得土地的成本之差。

计税依据包括土地出让价款、委托开发收益和按照市场价格或者评估价格取得土地的成本。

2.确定税率根据国家规定的税率，确定土地增值税率。

在我国，不同行政区域土地增值税税率的确定由省级税务部门提出方案，报经同级国税部门批准后执行。

一般大城市的税率较高，而中小城市的税率较低。

3.计算应纳税额根据确认的计税依据和税率，计算应纳税额。

应纳税额的计算公式为：应纳税额=土地增值额×税率。

其中，土地增值额为土地出让价款与取得土地成本之差。

当土地出让价款低于取得土地成本时，即出现土地减值情况时，应根据具体情况进行调整计算。

4.申报纳税根据国家规定的时间规定，在规定期限内向税务机关申报纳税。

纳税人需要填写《土地增值税纳税申报表》，并提交相关的纳税材料、票据和凭证。

5.纳税补缴根据申报的纳税额，纳税人需要按照规定的时间规定，缴纳相应的土地增值税款项。

一般可以通过银行转账、网上银行等方式进行缴纳。

如果纳税人需要补缴税款，也需要在规定的时间内缴纳。

6.税务核查和调整税务机关会对纳税人申报纳税情况进行核查和调整。

核查过程中，税务机关可能会要求纳税人提供相关的票据、凭证和其他相关材料，以核实纳税申报的真实性和准确性。

如果发现纳税人计税依据、税率等有误，税务机关有权对纳税人的申报进行调整。

7.税费清算税务机关最终根据核实的纳税申报情况，计算出纳税人应缴的土地增值税款项。

然后，税务机关会开具《土地增值税纳税通知书》，通知纳税人缴纳土地增值税款。

8.税费结算纳税人收到《土地增值税纳税通知书》后，需要按照通知书的要求，在规定的时间内缴纳土地增值税款。

一般可以通过银行转账、网上银行等方式进行缴纳。

9.税务审核和发票开具在纳税人缴纳土地增值税款后，税务机关会对缴纳情况进行审核，并开具《土地增值税专用发票》。

10.档案归档最后，税务机关会将纳税人的税务档案进行归档。