中山万科四季花城项目前期定位与产品

万科缤纷四季花园项目管理指导书市万科置业缤纷四季花园项目经理部2009-12-26目录1、项目概况 (3)1.1项目简介 (3)1.2 工程特点 (4)1.3 项目管理目标 (5)2．组织架构 (8)2.1项目组织架构 (8)2.2项目岗位职责 (7)2.3管理人员职责矩阵 (9)2.4采购合同分解 (11)2.3甲供材分解 (16)3、总平面策划 (17)3.1施工总平面布置图 (17)3.2施工总平面布置原则 (17)4、进度策划 (19)4.1项目二级计划 (19)4.2项目三级计划 (19)4.3示区专项计划 (19)4.4计划保障措施 (23)5、工程质量管理策划 (24)5.1项目质量管理控制要点 (24)5.2质量控制要点 (24)5.3质量提示做法 (37)5.4项目质量管理重点、难点分析 (39)6、成本策划 (40)6.1成本控制要点 (40)6.2签证变更控制目标 (40)6.3招标成本分解 (40)7、安全文明施工管理策划 (44)7.1组织架构 (44)7.2安全文明施工管理要点 (45)7.3安全文明做法要求 (47)8、项目风险管理 (49)8.1风险分析表 (49)1、项目概况1.1项目简介项目工程名称为缤纷四季花园，地块位于市区村镇，村镇地处、禅城、番禺、南海、五地交汇处，是的“北大门”，地块北面紧邻主干道佛路，佛路以北为村镇的行政、商住中心，地块的东面为政府商业地块，商业地块紧临景明路，景明路再往东为大型商业中心城（顺联广场），地块的西面与南面都为苗圃用地，西面规划为绿地公园，公园在明年5月基本完工，南面为规划商住用地，目前在项目红线西面正在修建地下行车隧道，该隧道预计明年10月左右完工，隧道边与项目建筑物边距离约为30米，项目正常施工不影响隧道工程的施工。

项目占地3.9万平，总建筑面积16.9万平，容积率为3.46，计容积率面积为13.49万平，地块地形平整，市政配套预留到位，项目地块东面预留有供水、供电及污水接入点，供水管管径为150mm，接入市政污水管管径为500mm，项目地块西侧预留有燃气接入点。

中⼭万科四季花城，适宜居住吗环境好不好中⼭市五桂⼭万科四季花城中⼭万科四季花城简介介绍根据公⽰，备案名为龙河湾花园，建设规划28栋18层商住楼（其中住宅⾯积190980㎡，商业⾯积16600㎡,架空层⾯积8566㎡，门诊所⾯积2045㎡），2层车库⾯积66900㎡，包含⼀所⼩学和幼⼉园，位于项⽬⼀期，规模不算⼤，该⼩学为公办性质，为五桂⼭第⼆所公办⼩学等等。

雅居乐耀玥台【售楼营销中⼼】开发商唯⼀咨询预约看房热线：400 616 7976转015 （中介勿扰）温馨提⽰：因疫情严重影响看房需要提前来电咨询售楼中⼼是否接待看房或者预约我们售楼部销售安排⼀对⼀接待看房中⼭市万科四季花城楼盘详情•开发商：中⼭市红旗河房地产开发有限公司占地⾯积：约200亩•容积率：1.67•绿化率：35%•规划户数：1911户•物业类别：普通住宅•装修状况：精装修•停车位：1：1.1•交房时间：2022年11⽉30⽇•物业：万科物业•物业费：2.82元/㎡·⽉•产权：70年•地址：中⼭市五桂⼭坦洲快线（⼴东理⼯学院旁）•在售户型：87/107/92/122㎡三四房两卫，131/138/144㎡花园复式、⼤平层产品•在售户型：87/107/92/122㎡三四房两卫，131/138/144㎡花园复式、⼤平层产品中⼭市五桂⼭万科四季花城怎么样从品牌、区域规划、交通出⾏、周边配套、居住环境这⼏个维度分析：龙头品牌：世界500强企业万科集团，中⼭万科⾸落五桂⼭，全新装修、万科物业⼀级资质服务配置，梦想⽣活、尊崇服务⾄此开始，⼴告名⾔：⼀辈⼦要住⼀次万科！实⼒为业主保驾护航，买的安⼼，住的舒⼼。

区域规划如下：五桂⼭脉做为中⼭龙脉，享有中⼭绿肺美名。

五桂⼭街道是全市唯⼀的全境⽣态保护区，受到⼯业⽤地局限和制约，“五桂⼭经济体量不⼤，在新⼀轮产业发展，尤其是绿⾊发展⽅⾯有⼤作为。

五桂⼭⽚区旅游总体规划2021年将正式启动，打造⼤湾区⽣态旅游休闲精品空间的蓝图呼之欲出，2021年重点引导、扶持⼤尖⼭露营公园、逍遥⾕、仙踪龙园、客家庄、三分地农场等存量旅游项⽬规范运作、优化提质、打造品牌。

万科产品系标准一、产品定位万科产品系标准首先明确产品的定位，根据目标客户群体的需求和偏好，以及市场趋势和竞争态势，进行精准定位。

产品定位需具备差异化竞争优势，以满足不同客户的需求。

二、规划设计在规划设计方面，万科注重整体规划的合理性和科学性。

根据项目地块的特点和条件，进行合理的功能分区和空间布局。

同时，充分考虑日照、风向、地形等因素，以实现人、建筑与环境的和谐共生。

三、建筑设计在建筑设计方面，万科注重创新与实用性的结合。

采用现代简约的建筑风格，强调线条的流畅和立面的层次感。

同时，注重建筑的功能性和空间的舒适度，以满足不同客户的需求。

四、景观设计景观设计是万科产品系标准的重要组成部分。

万科注重绿化覆盖率的提高，利用植物配置营造四季皆宜的景观效果。

同时，通过景观小品、水景等元素，提升项目的品质和价值。

五、室内设计在室内设计方面，万科注重细节的处理和整体的美感。

采用环保材料和节能技术，确保室内环境的健康与舒适。

同时，注重室内空间的利用率和实用性，以满足不同客户的需求。

六、装修标准万科产品系的装修标准采用高品质的建材和设备，注重细节的处理和品质的保证。

根据不同的产品定位和客户需求，提供个性化的装修方案和配置建议。

七、配套设施万科注重社区配套设施的完善和便利性。

根据项目规模和客户需求，规划建设各类设施，如健身中心、游泳池、儿童游乐场等，以满足客户日常生活的需求。

八、物业服务万科物业服务致力于为客户提供全方位、专业化的服务。

通过建立完善的客户服务体系和物业管理系统，确保客户的居住安全和舒适。

同时，积极开展社区文化活动，增强客户归属感和凝聚力。

九、环保标准万科注重可持续发展和环保理念的实践。

在项目规划和建设中，采取一系列环保措施和技术，如雨水收集系统、太阳能利用等，以降低能耗和减少对环境的影响。

同时，鼓励绿色出行方式，促进生态平衡和社区的可持续发展。

居住区规划案例分析万科四季花城
首先，该项目的区位优势非常明显。

四季花城位于深圳市龙华区，周
边交通便利，距离深圳北站仅有10公里，距离龙华火车站仅有5公里，
可方便居民通勤和出行。

同时，四季花城周边配套设施齐全，有多个商业
中心、医院、学校等，为居民提供便利的生活条件。

其次，四季花城的社区设计也非常人性化。

项目规划了多个小区公园
和绿地，为居民提供了休闲娱乐的场所，并增加了社区的景观美化。

此外，四季花城还规划了融入了步道、健身区、儿童乐园等休闲设施，为居民提
供了一个舒适宜居的居住环境。

再次，四季花城注重了住宅的品质和功能。

项目规划了多个不同户型
的住宅，包括多层住宅、小高层住宅和高层住宅，以满足不同居民的需求。

同时，四季花城还建设了配套设施齐全的物业管理中心，为居民提供优质
的物业管理服务。

另外，项目还规划了商业中心，提供便利的购物和娱乐
场所。

最后，四季花城还注重了生态环境的保护。

项目在规划中充分考虑了
绿化和环境保护，进行了绿地、景观喷泉的布置，并采用了倾斜天台、屋
顶花园等设计手法，增加了居住区的绿化面积。

此外，项目还配备了先进
的排污系统和垃圾处理设施，进一步减少了对环境的污染。

综上所述，万科四季花城是一座具有良好区位优势、人性化社区设计、高品质住宅和生态环境保护的居住区规划案例。

该项目通过合理的规划布
局和配套设施的设置，为居民提供了舒适便利的居住环境，并注重保护生
态环境，是一个充满活力和可持续发展的居住区。

万科房地产产品规划定位解析近年来，房地产行业发展迅速，各大开发商纷纷推出各类产品以满足市场需求。

作为中国房地产市场中的领军企业，万科在产品规划定位上一直保持着独特而精准的眼光。

本文将从不同维度对万科房地产产品规划定位进行分析和解析。

第一维度：品质定位万科一直以来都将品质作为核心竞争力的体现，致力于打造高品质的房地产产品。

其产品在建筑质量、装修材料、环境设计等方面极为讲究，力求为购房者提供舒适、安全的居住环境。

无论是高端豪宅还是普通住宅，万科都以严苛的品质标准去要求自己，力争给消费者提供最好的产品。

第二维度：定价定位在中国地产市场，万科凭借其优质的物业管理服务和多年来稳定的市场表现，赢得了消费者的认可。

万科房地产产品定价相对较高，但并不妨碍其产品的销售。

这得益于万科在市场中树立的良好品牌形象和产品优势。

万科在产品定价上注重物有所值，不仅提供高品质的产品，同时也为购房者提供了可持续增值的潜力。

第三维度：市场定位万科根据不同地域、需求群体的多样性，灵活调整产品的市场定位。

针对一线城市，万科推出了高端豪宅和商业综合体等产品，以满足高收入人群的需求；而对于二线及以下城市，万科则推出中低价位的住宅产品，更好地服务于广大中产阶级家庭。

无论是高端还是中低价位产品，万科都秉持着以人为本的理念，致力于为不同消费群体提供具有市场竞争力的产品。

第四维度：创新定位万科在房地产产品规划中一直保持着对创新的追求。

无论是在建筑设计上，还是在配套设施上，万科都注重与时俱进的设计理念。

通过引入国际化的设计团队、采用先进的技术，万科不断地推陈出新，为购房者呈现出富有创意和个性化的房产产品。

这种创新定位使得万科能够在激烈的市场竞争中脱颖而出，并赢得了广大消费者的认可。

总结：万科作为中国房地产市场的领军企业，其产品规划定位准确且独特。

通过品质定位、定价定位、市场定位和创新定位，万科能够根据市场需求和消费者群体的多样性，灵活调整产品策略，为购房者提供全方位的选择。

万科市场细分由于消费者构成极为复杂，不便于市场把控。

因此，在这里我们以产品为细分对象，依据总价和单价指标，将市场细分为低端、中低端、中端、中高端及高端市场.产品价格指标比较表：低端中低端中端中高端高端总价15万以下 15~20万 20万~30万 30~50万 50万以上单价1500-2000 2000—2500 2500—3000 3000-3500 3500以上1．低端市场(戴福照）（1）市场特征：该类产品一般为低总价(15万以内）,低单价，或小户型;产品品质较低，大多为满足人们最基本的居住需要。

开发技术层面要求不高。

（2）目标客户群：年龄：主要集中在30周岁以下的未婚人士和其他年龄段的低收入者.收入：年收入大多在3。

5万以下。

家庭结构:2人及以下，比例为24%(2001年政府权威部门调查.受教育程度:他们大多受过较高的教育。

置业情况：大多为第一次置业，现在主要以租房为主。

购房目的:成家立业的需要，作为过渡性住房，解决基本的居住问题。

购买行为：注重产品的经济实用，对品牌基本没有要求。

2．中低端市场（郭豪铿）（1)市场特征：该类产品总价主要集中在15~20万，单价多为1500～2000元；产品品质一般，产品变现速度较快，对开发商市场运作能力要求不高，因此，竞争对手该市场较为容易。

（2）目标客户群：年龄：这个阶层的年龄范围较广，界定这个阶层主要以收入和购买能力为标准，年龄主要集中在40岁以下。

收入情况:年收入3万-5万.家庭结构：这部分人群大多已经成家，家庭人口以3人为主，或3人以上。

职业状况：企事业单位的普通职工、公司员工。

受教育程度:受教育程度普遍不高。

置业情况：第一次置业为主,二次置业为辅。

购房目的：家庭居住需要，迫切需要改变居住环境.购买行为：对价格特别敏感，注重产品的实用性和舒适性，对品牌基本没有要求.3．中端市场 (郭豪铿)（1)市场特征:该类产品总价大多在20~30万，单价在2000～2500元，产品品质较好，配套设施比较齐全，环境较好，因此销售速度一般较快。

万科四季花城一期成本分析四季花城一期平面图花城一期园林环境动态成本比目标成本超182万。

其中一期范围内景观成本增加122万；公共景观增加405万, 分摊到一期增加60万, 详见下表:万科四季花城一期景观成本变化对比表项目目标成本动态成本差价公共景观270 330 60（分摊价）组团景观285 339 54私家花园33 95 62建筑小品26 44 18道路建设114 92 －22围墙48 45 -3室外照明45 46 1背景音乐13 15 2零星设施60 70 10合计（万元）8941076182入口广场硬景成本分析入口广场景观动态成本比目标成本增加127万, 增加的主要原因为:1.铺贴面积增加30%, 2130平方米；2.铺贴单价目标成本为: 280元/平方米, 目前动态单方为: 297元/平方米。

单价增加约6%。

3.水景设备花费了35万元。

硬景、软景面积比率硬景、软景、水景造价比率硬景单位面积价格构成:铺贴为130元；结构127元；水电30元； 其他为10元。

控制成本的重点是结构及铺贴方案。

从面材分析:石材5295平米, 单价为146元； 洗石米431平米, 单价为114元； 建菱砖2943平米, 单价为83元； 木材413平米, 单价285元。

控制成本的重点在石材的价格及各种材料的面积比例。

入口广场软景成本分析控制软景造价重点在: 1.乔木；2.灌木与地被的面积比。

硬景材料面积比率木材 413 5%洗石米 431 5%软景造价比率地被 3%大、小乔木造价比率小乔木入口广场乔木总计357株, 价格大于等于1000元的仅仅82株, 但是造价却占乔木总造价的79％, 占软景总造价的54％, 控制乔木造价重点在大乔木。

乔木密度为: 0.09株/平方米,相当于11m2/棵树。

软景面积＝灌木面积＋地被面积, 地被与灌木面积比率差别不大, 但是造价就相差8倍左右, 增加地被的面积比率也是降低软景成本的有效方法。

中山万科四季花城施工组织设计施工组织设计名目第一章编制讲明及依据1第一节编制讲明 1第二节编制依据 2第二章工程概况及特点分析 3第一节总述及工程概况 3第二节现场概况 3第三节此次投标的施工目标3第四节基础施工方案4第三章项目组织治理机构6第一节项目治理人员简介6第二节治理机构职责划分9第四章总平面布置17第一节施工现场平面布置原则17第二节施工现场平面布置17第三节施工临时用水、用电布置19第五章施工进度打算及劳动力安排24第一节施工段划分及施工程序24第二节总工期及进度打算安排25第三节工期保证措施26第四节分包打算安排29第五节劳动力打算29第六章要紧施工机械设备及周转材料配备32第一节施工机械、检测设备32第二节周转材料打算33第七章工程施工方案及技术措施要求34第一节工程测量 34第二节模板工程 38第三节钢筋工程 41第四节砼工程49第五节填充墙砌体工程 52第六节装饰工程施工方案62第七节屋面工程 73第八节防水工程 77第九节脚手架工程78第十节室外道路、排水管网施工86第十一节电气、消防及防雷工程91第八章质量目标及保证措施 101第一节质量目标 101第二节质量保证体系及操纵流程101第三节质量操纵的原则 102第四节各时期的质量操纵内容102第五节工作工序质量的操纵内容104第六节要紧分项工程质量保证措施108第七节外墙淋水试验117第八节防渗漏、防水及防止质量通病的措施121第九章安全文明目标及保证措施128第一节安全文明目标128第二节安全文明施工要求128第三节安全生产运行体系132第四节安全用电 135第五节安全消防 138第六节文明施工 141第七节防止扰民及民扰措施145第八节环境爱护措施146第十章施工措施151第一节分包治理措施及与业主、监理的和谐配合措施151第二节雨季、夏季及抗台风的施工措施 156第三节成品、半成品爱护措施161附件：治理人员资质证书复印件主体时期施工平面布置图（附图-01）装饰时期施工平面布置图（附图-02）临电、临水平面布置图（附图-03）万科都市风景花园后期组团3施工总承包工程施工进度网络打算编制讲明及依据编制讲明第一，感谢业主对我公司的信任，给予我公司参加万科都市风景花园后期组团3施工总承包工程投标竞争的机会。