《物权法》实施后房屋权属登记的有关问题

城市房地产权属登记管理办法第一章总则第一条为了规范城市房地产权属登记行为，保障房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，制定本办法。

第二条本办法适用于城市范围内的国有土地上的房屋等建筑物、构筑物的权属登记。

第三条城市房地产权属登记应当遵循合法、公正、公开、便民、高效的原则。

第四条国家建立统一的房地产权属登记制度，实行权属登记信息的电子化管理。

第二章登记机构和职责第五条城市房地产权属登记由市、县人民政府房地产行政主管部门负责实施。

第六条登记机构的主要职责包括：（一）受理房地产权属登记申请；（二）审核登记材料；（三）核发房地产权属证书；（四）建立和管理房地产权属登记簿；（五）提供房地产权属登记信息服务；（六）法律、法规规定的其他职责。

第三章登记程序第七条房地产权属登记程序包括申请、受理、审核、登记、发证和公告。

第八条申请人应当向登记机构提交登记申请书和相关证明材料。

第九条登记机构应当自受理申请之日起十五个工作日内完成审核，对符合登记条件的，应当予以登记，并核发房地产权属证书。

第十条登记机构应当将登记事项记载于房地产权属登记簿，并自登记之日起五个工作日内予以公告。

第四章登记类型第十一条房地产权属登记包括但不限于以下类型：（一）初始登记；（二）转移登记；（三）变更登记；（四）注销登记；（五）他项权利登记；（六）预告登记；（七）异议登记。

第五章登记异议和更正第十二条利害关系人对登记事项有异议的，可以向登记机构提出书面异议，并提供相应的证明材料。

第十三条登记机构应当自收到异议申请之日起十五个工作日内进行核查，必要时可以暂停登记程序。

第十四条经核查，异议成立的，登记机构应当予以更正；异议不成立的，应当书面通知异议申请人。

第六章法律责任第十五条违反本办法规定，未按照规定程序办理房地产权属登记的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，依法给予行政处罚。

当前不动产登记面临的主要问题及对策思考摘要：《物权法》早在2007年10月份就曾明确提出“国家对不动产实行统一登记制度”，而2017年11月国务院正式公布了《不动产登记暂行条例》，2015年3月1日正式实施。

随后全国各地以及各级政府、相关部门均严格按照《不动产登记暂行条例》（以下简称“条例”）要求展开各项工作的推进，从机构整合、构建专业不动产登记机构、职能划转等方式进行了全新的不动产权证书发放工作。

截止2019年该项《条例》已经实施四年多时间，其中依旧存在一些问题有待我们解决。

关键词：不动产登记；面临问题；对策不动产登记在《条例》的指导下逐渐从分散走向了统一，全国各地的政府以及相关职能部门更是迅速动作，确保了整个不动产登记工作有条不紊的实现了部门配合、机构编制、素质提升、服务群众、工作流程完善等“五到位”，让不动产登记作为一个新事物迅速崛起，但同时也带来了弊端，由于相关不动产登记工作的法律、法规尚不完善，登记过程以及操作层面还存在诸多复杂问题有待解决，从而导致整个体制改革的过程缓慢而艰辛。

下面就结合实际工作经验，对不动产登记中所涉及到的一些常见问题进行分析并提出相应的解决方案，希望本文的发表能够为广大同行业从业者带来一定的帮助。

一、现阶段不动产登记中存在的常见问题（一）房产证、土地证的历史遗留问题在不动产登记推进的过程中，经常能够遇到有关房产证以及土地证的历史遗留问题。

主要包括：有房产证却无土地证、有土地证却无房产证、土地证房产证都没有等现象。

究其根源主要在于过去的多年内，导致两证不全的主要原因主要有如下三点：第一、土地用途未得到有效变更、用地手续缺失，另外也有一部分的不动产由于出让金尚未交清而导致了土地证的无法办理；第二、虽然拥有用地手续，但由于质检、规划、消防甚至环保等手续不齐全而导致的验收不合格问题，导致了相当一部分不动产无法办理房产证。

第三、对于一些无审批、无用地手续，甚至连质检、规划、消防等手续均缺失的自建设房屋也无法进行有效登记。

遇到仲裁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>房产登记案件中行民交叉问题近年来，房产登记行政案件的数量呈逐年上升的趋势，其中很大一部分属于行政与民事相交叉的案件。

实践中大量出现的是当事人因房屋权属存在争议而不服房产登记部门作出的登记行为，进而提起行政诉讼。

本文对该类案件的几种处理情形展开了初步探讨，认为基于房屋权属争议提起的房产登记行政案件应引导当事人直接提起民事诉讼，以避免司法资源的浪费和当事人诉累，以利于有效化解纠纷。

一、房产登记行为的性质在我国，房产登记是指由国家统一的行政机关——房地产行政主管部门，在权利人提出相关申请后，依照法律规定对其提交的权利证明材料进行审查，之后作出的登记行为。

房产登记具有以下三方面特点：一是登记主体必须是特定的行政机关，即全国统一的房地产行政主管部门。

这一特征使房产登记具备了公法属性，并和法律、法规或者规章规定的其他性质的登记制度如党员登记、住宿登记等区别开来。

其二，房产登记具有法律的规定性。

换言之，房产登记就是法律登记的一种，虽然房产登记行为本身并不直接为相对人设定行政法上的权利义务，但相关事项一经登记即产生物权公示公信的法律效果。

这种效果并非根源于行政法，而是来源于民法上的不动产物权公示公信原则。

其三，房产登记机关对登记事项具有审查和监管权。

1998年施行的建设部《城市房屋权属登记管理办法》对权利人申请房产登记应提交的材料做了具体规定，进一步明确了房地产行政主管部门的审查权和监管权。

综合以上三点，我们可以看出，房产登记虽不直接介入民事活动之中，但通过法律的直接规定，建立起不动产物权变动的公示，由此产生出一系列民法意义上的效果，实现了公权对私权的监督，对相对人的权利义务产生了具体影响，因此符合具体行政行为的构成要件，本质上是一种行政行为。

二、房产登记的司法审查原则行政诉讼的根本目的在于考量具体行政行为的合法性，即特定的行政机关是否依照法定的职权和程序作出了具体行政行为。

房产登记造假值得警惕核心提示：“《物权法》一旦实施，纠纷最多的应该在房地产方面。

”物权法专家、清华大学法学院程啸曾作过这样的估计。

他认为，伴随《物权法》的实施，涉及物权登记的纠纷会越来越多。

但从配套法律法规的建立完善来看，相关部门尚未完全做好准备。

伴随城市房地产业的迅猛发展，房屋交易不断增多，由房屋产权登记引发的行政案件正呈大幅度上升趋势。

省高院行政庭负责人近日向记者介绍说，2002年至2005年，全省法院受理一审房屋登记行政诉讼案件2060件，其中2004年以前，每年以30%的速度上升。

2006年全年的受案数537件，2007年又上升到679件。

目前，因为房屋登记引发的行政案件已经位列全省行政案件收案数的第三位。

错误登记导致产权登记机关屡屡败诉“这其中，当事人利用虚假材料进行房产登记引发的案件增多，假身份证件、假权利人登记情况屡见不鲜。

而另一方面，房产登记机构因为忽视实体审查和违反法定程序而导致败诉率居高不下。

有的是在共有人不明或者房屋权属存在争议的情况下，即进行房产登记；有的是当事人申请在后，办证在前。

”翟某、翁某两人是夫妻。

2000年，翁某通过房改取得了泰州市某小区的一处房屋，随后领了房产证。

2001年8月，翁某在妻子不知情的情况下，与卞某签订了一份购房协议，以12.7万元的价格将房子卖给了卞某。

2003年7月30日，翁某、卞某持房产证、户口簿、身份证、转让合同、有关税费凭证，还有翟某的身份证复印件等手续，向泰州市房管部门申请办理过户登记，经过审核，泰州市房管部门于当日向卞某颁发了房屋所有权证。

翟某知道后，认为翁某单方面出售夫妻共有房屋侵犯其合法权益，遂诉至法院，要求撤销颁发给卞某的房屋所有权证。

根据《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，该房地产不得转让。

法院审理认为，翁某在办理房屋转移登记申请时，提供了妻子翟某的身份证复印件，以表明该房屋存在共有人。