商业地产商圈如何划分-上书房信息咨询

深圳商圈市场调查的划分及内容商圈市场调查从行业角度讲，不同业种和业态的零售业者在一个相对集中的区域从事经营活动，这个区域的范围就叫商圈。

从零售业者的角度讲，商圈是指店铺能够有效吸引顾客来店的地理区域。

在许多大型项目（特别是房地产项目）的可行性论证中，商圈研究是必不可少的一个重要环节，特别是对商圈内的竞争状况、业态类型、消费者特征以及经济地理状况等深入了解是进一步确定立项和制定经营策略的重要依据。

它可以：1. 帮助客户确定商业投资选址和商圈范围；2. 协助客户进行商圈环境的分析，评估商圈的竞争格局、市场机会和发展潜力；3. 了解商圈消费群体的购买行为和购买潜力，提供市场经营战略的指导依据。

商圈的划分主要商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率最高，每个顾客的平均购货额也最高，顾客的集中度也较高；次要商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率较少，顾客也较为分散；边缘商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率相当少，且非常分散。

商圈市场调查的内容商圈市场调查基本由4个方面构成：商圈范围确定、商圈调查、资料分析和商圈结论。

具体指的是运用具有针对性的市场调研方法，对商圈的人口构成、竞争环境、消费特征、购买力等进行分析研究。

具体的研究内容包括：1. 确定项目选址及商圈的范围，确定商圈型态；2. 商圈所在区域商贸状况、环境的优劣势、道路交通状况；3. 行业调查、经营业种业态、物业管理、经营模式；4. 人口数量、人口结构及常住/ 外来人口、消费特征、购买力和人文特征；5. 锁定竞争对手，了解竞争对手的经营情况及经营策略；6. 影响商圈的其他市场因素，政策、法规、城市规划等；7. 评估商圈的市场机会和发展潜力；8. 确定商业项目的战略规划方向及业务方向。

深圳市场调查：商圈选址市场调查分析商店选址是指在租建商店之前对店铺的地址进行论证和决策的过程。

首先是指店铺设置的区域以及区域的环境和应达到的基本要求;其次是指店铺设在具体的哪个地点、哪个方位。

下面是商铺选址分析(1)商圈的调查商圈，也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。

商圈的大小，与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。

一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。

而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。

商圈包含三个层次：中心商业田、次级商业田和边缘商业圈。

中心商业圈占这一店铺顾客总数的55%一70%。

这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，每个顾客的平均购货额也最大，很少同其他商圈发生重叠。

次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15%一25%。

这是位于中心商业圈外围的商圈，顾客较为分散，一般日常用品对这一商圈的顾客缺少吸引力。

边缘商业圈包含了剩余部分的顾客，他们最分散，如便利店对他们就不具有吸引力，只有一些特殊晶、选购品才会吸引他们的到来(见图1-1)。

①有效商圈范围的调查对于新设店铺商圈的划定，往往通过调查评价，包括对市场趋势的分析和对消费者的调查。

市场趋势分析要收集有关资料，如人口分布的预测、新住宅的兴建、公共交通运输、城市规划等方面的资料。

对消费者的调查，如往返于商店的距离和花费的时间多少是顾客乐于接受的，一家商店的坐落插所要具备哪些特征才能吸引顾客，最可能来新店的人们的住址等。

分析市场趋势和调查消费者这两方面可以同时采用，也可只用其中一项，同样都可为勾划商圈轮廓提供依据。

商圈规模由于人口的多少和距离店铺的远近而有所不同，店铺吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。

其内容是在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，这个点位于对顾客具有同等吸引力的两家商店位置上。

商业地产的商圈分类方法
商业地产的商圈分类方法主要包括以下几种：
1. 核心商圈：这是最接近商业地产的区域，顾客密度最大，也是主要的消费区域。

核心商圈的客户占比一般在55%-70%。

2. 次要商圈：位于核心商圈以外的区域，客户密度较小。

3. 边缘商圈或辐射商圈：位于次要商圈以外的区域，客户数量较少，客户密度最小。

除了核心商圈、次要商圈和边缘商圈或辐射商圈，还有一些分类方法将商圈分为一级商圈、二级商圈和三级商圈等。

一级商圈通常是最接近商业地产的区域，客户密度最大，消费能力最强；二级商圈是位于一级商圈以外的区域，客户密度和消费能力较低；三级商圈则更远，客户数量和消费能力进一步下降。

以上分类方法有助于商业地产开发商更好地了解目标客户和市场需求，从而制定相应的策略来吸引和留住客户，提升商业地产的价值和效益。

关于商圈的划分和图址的构成、画法的基本要素商圈信息的收集
1、网络（当地的BBS，或者当地的政务网站）
2、报纸
一、商圈的划分
1、按大小划分：
（1）、城市商圈（2）、县级商圈
2、按行业划分
（1）、综合性商圈：火车站、综合批发市场
（2）专业性商圈：步行街（县级市场的主街道）、商场
（3）性别类商圈：女人街、男装商场
三、画商圈的六要素
1、店址方向
2、店址名称（所在马路名称）
3、店址周边各经营店铺的名称
4、店址所在商圈的位置
5、店址目标消费群体人流走向（时间段：早上和晚上）
6、了解竞争对手的基本情况①面积大小②营业人数③营业额④货品情况⑤价格
7、居民区所在商圈的位置
四、代开业店铺的基本情况（视现场情况而论）
1、店铺的平面图、立体图、门头图片大小
2、面积
3、整体外观
4、门头大小
5、天花
6、地板
7、壁面
8、消防安全
9、供水情况。

商圈类型分类
商圈分为商业区，住宅区，文教区，办公区，工业区，混合区。

1、商业区是商业集中的地区。

其特色为商圈大、流动人口多、各种商店林立、繁华热闹。

其消费习性具有快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等特色。

2、住宅区住户数量至少1000户以上。

其消费习性为消费群稳定，讲究便利性、亲切感，家庭用品购买率高。

3、文教区其附近有一所或以上的学校，其中以私立和补习班集中区较为理想。

该区消费群以学生居多，消费金额普遍不高，但果汁类饮品购买率高。

4、办公区指办公大楼林立的地区。

其消费习性为便利性、在外就餐人口多、消费水平较高。

5、工业区的消费者一般为打工一族。

其消费水平较低，但消费总量较大。

6、混合区分为住商混合、住教混合、工商混合等。

混合区具备单一商圈形态的消费特色，一个商圈内往往含有多种商圈类型，属于多元化的消费习性。

商业地产的划分标准
摘要：
1.商业地产的定义与分类标准
2.商业地产的分类类型
3.商业地产的经营模式
4.商业地产的划分方法
5.商业地产的发展趋势
正文：
商业地产，顾名思义，是指用于商业用途的地产。

它与住宅地产和工业地产相区别，主要用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途。

商业地产的划分标准可以多种多样，常见的分类包括：
1.按建筑形态分，商业地产可以分为街铺、街区以及商场物业等。

2.按产品类型划分，商业地产主要有出售物业和持有物业两种类型。

3.按商业业态分类，商业地产可以分为购物中心、百货商场、大型超市、各种商业街、主题商场、市场、折扣店、工厂直销店等类型。

4.按地理位置划分，商业地产可以分为城市综合体、城镇综合体、社区型小型综合体等。

5.按专业市场划分，商业地产可以分为家居、建材、五金、机电、小商品、皮具等专业类市场。

商业地产的经营模式主要有三种：销售、只租不售和不租不售。

发展商通过销售直接出让产权，快速回收资金；保留产权，通过出租物业，收取租金，获得长期经济收益；物业既不出售，也不出租，自己做经营，赚取经营利润。

随着我国经济的快速发展，商业地产的划分方法也在不断更新。

未来，商业地产将更加注重业态的多样性和消费体验的提升，呈现出多元化、个性化的发展趋势。

深圳商圈调查：商圈分析商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。

无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。

这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。

商圈由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。

核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50%－80%。

次级商圈是指位于核心商圈外围的商圈，辐射半径范围一般在3-5公里左右，次级商圈内15-25%的消费将在本商业区内实现，即商业物业将能吸引次级商圈全部日常生活消费总量的15-25%。

本商圈内顾客较为分散。

边缘商业圈是指处于商圈的最外缘，辐射商圈内会有5%-10%的消费在本商业区内实现。

商圈内拥有的顾客最少，而且最为分散。

商圈有很多种，比如社区型商圈，商务型商圈，商业型商圈，高校型和综合性商圈等等。

每种商圈的消费群体和消费习惯是不一样的。

并不是每种商圈都适合网咖的经营。

网咖的目标消费群体以具有一定消费能力中青年为主。

所以高校型商圈和商务型商圈是比较适合网咖店面发展的。

客点分析：聚客点”是指聚集客流的地点，如：公交车站、地铁站、出租车站、百货商场、大型超市、停车场、休闲娱乐广场、有人行道的十字路口等。

在选址过程中，一定要留意是否有一到两个聚客点。

尤其是在三四线城市，本身城市规模较小，商圈划分不明显，聚客点就显得至关重要。

网咖的聚客点还是以高校和大型商场为主。

人流分析：通常在网咖店铺选址的过程中，总希望找人流最集中的地段，认为人流量越大就是越好的地段。

甚至有些人看重租金，认为租金越贵店铺就越好。

其实这些认识较片面且笼统，找店铺仅仅看人流量或者租金很有可能就会把你带入一个陷阱：租金贵、成本高、客流量大，但就是进店率低、成交率低、利润低。

这“三高三低”现象就会明显使你“入不敷出”。

因此，人流量固然重要，但更重要的是，该地段的人流量是不是你的有效人流量。

商圈的划定方法全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：商圈是城市中经济活动和商业交易频繁、商业区域密集和商业设施齐全的特定地区。

在城市规划和商业开发中，商圈的划定是非常重要的。

商圈的划定方法有很多种，下面我们就来详细了解一下。

商圈的划定可以通过地理位置来确定。

商圈通常会建立在城市的主要交通枢纽或人口密集地区附近，比如火车站、汽车站、机场、市中心等地。

商业设施和商店的密度会在这些地方更高，因此很容易形成商圈。

在这种方法下，商圈的边界可以根据地理位置来划定，比如以某条主干道或地铁线路为界。

商圈的划定也可以通过人口密度和消费水平来确定。

人口密集的地区往往有更多的购物需求，因此商业设施的密度也会更高。

而消费水平较高的地区也会有更多的高档商店和服务设施。

通过对人口密度和消费水平的综合考量，可以确定商圈的范围。

商圈的划定还可以通过产业结构和商业规模来确定。

一些城市会根据不同的产业特点和商业规模来确定不同的商圈，比如服装批发市场、电子产品集中区、奢侈品专卖店区等。

这种划分方法可以更好地满足不同消费者的需求。

商圈的划定还可以通过品牌影响力和竞争状况来确定。

一些知名品牌会选择在同一地区开设多家门店，形成一个品牌集聚区。

而一些新兴品牌也会选择在同一商圈内争夺市场份额。

通过对品牌影响力和竞争状况的分析，可以确定商圈的范围和特点。

商圈的划定方法多种多样，可以通过地理位置、人口密度、消费水平、产业结构、商业规模、品牌影响力和竞争状况等多个维度来确定。

在城市规划和商业开发中，选择合适的划定方法对于商圈的发展和运营至关重要。

希望上述内容能够帮助大家更好地理解商圈的划定方法。

第二篇示例：商圈是指一个集中了大量商业、服务性企业及零售点的区域，在这里，人们可以购物、用餐、娱乐、办公等各类活动。

商圈的划定方法是指如何确定一个地区是否适合发展成商业中心的区域，从而吸引更多的商家和消费者，推动当地经济的发展。

商圈的划定方法主要包括以下几个方面：一、地理位置和交通便利性商圈的地理位置至关重要，它需要位于人口密集区域或交通要道附近，以便吸引更多的顾客。

商圈选址的评估方法商圈也称交易区域，是指以连锁门店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。

简言之，就是连锁门店吸引其顾客的地理区域，也就是来店购买商品和服务的顾客所居住的地理范围。

商圈可分为成熟商圈和未成熟商圈。

1.多因素分析法这种方法首先确定影响门店位置的各种因素及其重要程度，然后对各个备选店址进行评分，最后确定最佳店址的方法，这实际上是一个优化决策问题。

需要说明的是，不同业务类型和业态类型的门店，选址的影响因素及权重是不一样的，这需要根据过去的选址经验进行判断。

2.比较评估法这种方法也称类比法，这是将备选门店的各类因素与参与门店进行比较而得出相应结论的评估方法。

步骤如下：在目前的已开设门店中确定在门店规模、商圈大小、人口统计特点、竞争状况、商品规划和价格水平等方面与拟开门店比较接近的门店做参考标准把参考门店的商圈范围划分成几大区域；用商店内部数据或客户调查估算各区域的销售额；用各区域的估算销售额除以其人口数量，算出各区域的人均支出；用参考门店的人均支出估算值乘以拟开设门店个区域的人口总数，估算拟开设门店的销售额；考虑拟开设门店的具体因素上调或下调估算销售额；用调整后的销售额与拟开设门店的投资费用和经营成本进行比较，计算投资回收期。

3.关键指标评估法这是指连锁企业采用几个关键性指标，通过计算拟开设商店的指标数据来评估该门店的价值。

常用的关键性指标有选址比率和截流率等指标。

选址比率计算公式如下：选址比率=销售额/成本一般情况下，选址比率必须大于或等于1，该门店才具有设店价值。

如果新店址的选址比例小于1，经验告诉人们这个店址目前开店风险比较大，当然，这并不意味着未来几年它的发展前景不好，还需要从战略高度进一步分析，选址比率会因为连锁企业的业务性质不同而不同，且带有一定程度的经验性，但它的指导意义还是不容忽视的。

提前做好商圈调查更有利于企业后期的发展，有利于发现其不足的地方，及时改进。