龙湖北城天街商业调研报告讲解

目录第一章实习目的§1—1实习目的第二章实习地点、实习单位及项目概况及实习时间§2—1实习地点§2—2实习单位概况及项目概况§2—3实习时间第三章实习内容§3—1经营目标与决策§3—2房地产开发§3—3房地产营销§3—4房地产管理第四章实习总结第一章实习目的§1—1实习目的1、通过本次实习使我能够理论高度上升到实践高度，更好的实现理论和实践的结合，为我以后的工作和学习奠定初步的知识。

2、通过此次实习，使我实际的接触了房地产开发经营过程中的营销阶段，对自己初步建立关于房地产行业从业者的形象、房地产行业的总体发展趋势、现阶段的形势等等的认知起到了重要的作用。

3、学习现场工作方法，学会如何将所学知识用于指导工作实际，为毕业后从事房地产经营管理工作打好基础。

4、通过本次实习使我感受到了作为一个学生与作为一个职业人的不同，了解了实习生和正式员工的区别，体验了其中转变的过程。

第二章实习地点、项目概况及实习时间§2—1实习地点北京龙湖地产长楹天街项目长楹天街售楼处§2—2实习单位概况及项目概况龙湖创建于1995年，成长于重庆，正发展于全国，是一家追求卓越、专注于品质和细节的专业地产公司。

龙湖集团总部设在北京，目前下辖重庆、成都和北京叁个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业管理叁大板块，现有员工3000多人。

2006年，龙湖集团实现销售收入近36亿元。

龙湖在重庆、北京、成都已有成熟的运作，2007年开始相继进入上海、西安、天津等城市开拓业务。

截至2007年底，龙湖集团累计交房面积318万平方米、已销售待交房面积140万平方米、在建面积370万平米、规划面积191万平方米。

经过十几年的潜心发展，龙湖形成了系统、高效的多业态综合开发能力、大规模快节奏规划建设能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、酒店、商务公寓、花园洋房以及别墅等多种业态，每一种产品都拥有城市标杆性的代表作品。

重庆市场调研报告一、调查背景去年在房地产政策、信贷政策均不断放松的背景下，由于重庆库存面积仍然较大，且新增供应面积仍然处于高位，所以今年重庆市最先放出“去库存”的大招。

解决这一问题的唯一对象是消费者，因此我们不得不对消费者进行研究，提出几点疑问:买房子的人是怎样决定购买的？在与房地产选择与购买相关的多个因素当中，到底哪些因素对消费者起着决定性的、实质的影响。

二、调查目的为了解重庆市消费者对房地产市场的需求，弄清我们去库存的主力军。

三、调查过程我们在重庆春季房展会期间对100位在两年内准备购房的消费者进行了现在问卷调查。

这次调查从总体买房的消费者的角度出发，对他们的基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究，从不同角度界选定了几个重要的购房群体。

四、调查对象近两年内有意买房具有一定的购买能力、并在买房中能担当做出决策的人五、调查问卷1.你的年龄？25岁以下（ ） 25-35岁（ ） 35-45岁（ ） 45-55岁（ ） 55岁以上（ ）2、您的年收入？5万以下（ ）5-10万（ ）１０万－３０万（ ） 30万-50万( ) 50万以上（ )3、您的职业是？机关、事业单位（ ） 厂矿企业（ ）个体经营户（ ）或私营企业户（ ）其他（ ）4、您购房的目的？转卖升值（ ）居住（以解决生活问题为目的）() 放租收长期利益( ) 居住（以改善生产质量为目的）( ) 其他( )5、在环境、位置与户型几个因素不能同时满足时您会选择？ 环境一般，户型较好（ ） 户型环境均好（价格高）（ ） 地段好，环境一般（ ） 自然环境好，户型一般（ ） 内室环境好，户型一般( )6、您购房所选区位考虑的主要因素有？距工作单位近（ ） 方便子女就读（ ） 繁华商业区（购物、娱乐等方便）（ ） 环境景观好（ ）7、您购房主要考虑？（ ）地段（ ） 价格（ ） 房型（ ） 环境（ ） 配套（ ） 物业管理（ ） 距相关地点近（ ）8、日常交通工具（ ）私家车（ ） 轻轨或公交（ ） 自行车或摩托车（ ）出租车（ )9、您购房希望的地段或可接受的地点？（ ）市中心（ ） 郊区（ ） 其他（ ）10、您购房可接受车程（从居住地到工作地点）（ ）1５分钟内（ ） 1５-３０分钟（ ） ３０－４５分钟（ ） 无所谓（ ）六、调查结果1、目前购房消费者的基本状况：从调查结果来看，大部分购买群体目前的事业状态处于起步阶段或发展阶段，总体购买力不高。

青岛商业地产购物中心调研报告目录一、内容概要 (3)（一）调研背景 (3)（二）调研目的与意义 (4)（三）调研范围与方法 (5)二、青岛商业地产市场概述 (6)（一）青岛商业地产市场发展历程 (7)（二）青岛商业地产市场现状 (8)（三）青岛商业地产市场发展趋势 (10)三、青岛主要商业地产购物中心分析 (11)（一）购物中心概览 (13)1. 青岛购物中心分布情况 (14)2. 各购物中心简介 (15)（二）购物中心经营状况 (16)1. 营业收入与利润分析 (17)2. 招商与租户情况 (18)（三）购物中心优劣势分析 (19)1. 优势分析 (21)2. 劣势分析 (22)四、青岛商业地产购物中心竞争格局 (23)（一）主要竞争对手分析 (25)1. 竞争对手概况 (26)2. 竞争对手优劣势对比 (26)（二）竞争格局分析 (27)1. 市场份额分布 (28)2. 竞争态势分析 (29)五、青岛商业地产购物中心消费者行为分析 (31)（一）消费者特征分析 (32)1. 年龄结构 (33)2. 职业分布 (34)3. 收入水平 (35)（二）消费者需求分析 (37)1. 购物需求 (38)2. 休闲娱乐需求 (39)3. 服务需求 (40)（三）消费者行为影响因素分析 (41)1. 商业环境 (43)2. 交通便利性 (45)3. 商品多样性 (46)六、青岛商业地产购物中心策略建议 (47)（一）提升购物中心竞争力 (48)1. 优化品牌组合 (49)2. 提升服务质量 (50)3. 创新营销策略 (51)（二）加强购物中心与品牌商户合作 (52)1. 深化合作关系 (53)2. 共同应对市场变化 (55)3. 促进资源共享 (56)（三）关注消费者需求变化 (57)1. 及时调整商品结构 (58)2. 提升购物体验 (59)3. 加强消费者互动 (60)七、结论与展望 (62)（一）调研结论总结 (63)（二）未来展望 (64)（三）研究不足与改进方向 (65)一、内容概要本报告主要对青岛市商业地产购物中心进行了深入的调研与分析，涵盖了项目概况、市场环境、竞争格局、消费者行为以及未来发展趋势等多个方面。

龙湖天街策划书3篇篇一《龙湖天街策划书》一、项目背景随着城市的发展和人们生活水平的提高，对于高品质商业综合体的需求日益增长。

龙湖天街作为一个具有影响力的商业品牌，致力于打造集购物、餐饮、娱乐、休闲等多种功能于一体的综合性商业空间，以满足消费者的多样化需求。

二、项目定位1. 目标客群主要面向城市中高收入群体、年轻家庭以及时尚潮流追求者。

2. 功能定位打造成为城市的时尚地标和生活中心，提供全方位的消费体验。

三、项目规划1. 商业布局2. 空间设计采用现代化、时尚的设计风格，打造舒适、宽敞、明亮的购物环境。

3. 配套设施完善停车场、公共休息区、卫生间等配套设施，提升消费者的满意度。

四、营销策略1. 品牌推广通过线上线下的广告宣传、活动策划等方式，提升龙湖天街的品牌知名度和美誉度。

2. 会员制度建立完善的会员制度，提供积分、优惠、专属活动等权益，增强消费者的粘性。

3. 活动策划定期举办各类主题活动、促销活动、文化活动等，吸引消费者前来体验。

五、运营管理1. 招商管理精选优质商家入驻，确保商业品质和品牌形象。

2. 物业管理提供专业、高效的物业管理服务，保障商业环境的整洁和安全。

3. 人员培训加强对员工的培训，提高服务水平和业务能力。

六、经济效益预测七、风险评估与应对措施1. 市场风险密切关注市场动态，及时调整营销策略和商业布局。

2. 竞争风险不断提升自身竞争力，打造差异化优势。

3. 经营风险加强运营管理，提高应对突发情况的能力。

八、实施计划制定详细的项目实施计划，明确各个阶段的工作任务和时间节点，确保项目能够按时、高质量地推进。

篇二《龙湖天街策划书》一、项目背景龙湖天街作为一个具有影响力的商业综合体，致力于打造一个充满活力、时尚与品质的消费场所。

为了进一步提升其市场竞争力和吸引力，特制定本策划书。

二、目标定位1. 打造成为城市的地标性商业中心，吸引广大消费者。

2. 提供多元化的商业业态，满足不同消费者的需求。

一、区域环境研究1、区域综述江北区观音桥位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心,是传统的商贸繁华区域,是重庆市人民政府确定的五大商圈之一,是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽;观音桥商圈以观音桥转盘为中心,建新东、南、西、北路为辐射方向,半径1000米内区域;商圈作为北部城区商业发源地,凭借邻解放碑及新区优势,曾为上世纪90年代中期的第二大商圈,但随着交通改善,商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象,限制了一些大型、综合性商业物业在此发展;随着观音桥商圈的重新规划并开始实施2003年龙湖·北城天街、协信·黄金海岸投入使用,使该商圈的整体形象得到了很大改观,商业布局初具雏形2004年,对观音桥商圈进行了从新定位,政府意在把观音桥商圈建为极具特色的休闲、娱乐、购物场所,集中体现“重庆的名片、城市的客厅、市民的乐园、消费的天堂”四个方面的文化消费内涵2005年2月,2万方的嘉陵广场的正式开放,进一步定位了观音桥生态商圈的形象,在规划中,观音桥商圈面积将达到42公顷,目标直指西南地区最大的生态商圈2、商圈环境分析商业环境人流量日/万辐射消费范围商业营业面积万㎡商业形态20万江北、渝北、北部新区70余万㎡百货、家电、建材、餐饮、娱乐等大型商业项目：分类购物型商业：龙湖·北城天街名店坊、华联商厦、远东百货、天街2号、AEPC香港城、茂业百货、新世纪百货、重百、协信铜锣湾广场黄金海岸、金源地下城等,家电买场：国美、苏宁、商社以及即将开业的大中电器等建材卖场：青田家私广场、营业面积4万方的建玛特、南亚家具广场、金观音家具广场等大型超市：家乐福、福建永辉超市、新世纪超市等餐饮、娱乐项目：分布区域较为散乱,欧式一条街、北城天街、金源地下城、协信铜锣湾广场等,金源地下城内餐饮定位中高档,借助金源大酒店超五星级的配套,在高端群体中有一定的认知度,金源·时代俱乐部整合娱乐的消费模式也得到消费者的认可,其他的餐饮、娱乐项目主要为商圈配套的点缀,未能形成商圈的核心消费点,且在消费者心中认知度也都不高;交通环境观音桥位于江北区交通枢纽,多路公交车可达城市各主要区域,到解放碑20分种车程,到沙坪坝约30分钟,到南平约30分钟,从观音桥商圈的辐射区域来看,区域内可通过公交、小巴、环城车等交通工具,在20分钟以内均可到达;人口及产业构成当前情况目前观音桥商圈的商业辐射区域主要包括江北区、渝北区、北部新区,辐射人口100万以上,江北、渝北不属于传统意义上的经济强区,但随着区域房地产市场的开发,大量的中、高档楼盘的兴建,北部新区的兴起,城市居民纷纷选择该区置业,仅此带给北部新区的新增人口达10万以上,且北部新区逐渐形成重庆主要的富人聚居区域之一,彻底颠覆了该区域传统的人口结构;区域主要以二、三产业为主,汽车摩托车、电子通信设备、医药、日用化工为区域的主要支柱产业,江北是重庆北部商贸中心,观音桥农贸市场年成交额在全国同类市场排名第二;未来发展三、区域板快分析1、商圈各区块分析北城天街区块区块范围洋河大道及建新北路沿线概述步行街外商圈的主要商业分布区,集中了北城天街北京华联、远东百货、香港城、天街2号、茂业百货、新世纪百货等观音桥商圈的主力营业店影响范围最大8万平方米方米以上 沙坪坝在全国较有影响,8万平方米20万平方米左右100余万人三峡文化、人性化、文化区南坪变数最大的步行街,33万平方米约26万平方米60余万人吃在南岸,住在南岸,旅游在南岸杨家坪有最高的玻璃塔,万平方米约20万平方米近100万人轻轨横贯,周围有重庆动物园观音桥市民期待最多,42万平方米70万平方米左右80余万人附近桥梁最多,临近北部新区块家乐福区块购物、娱乐6万方万方超市、综合型商业建新东路区块家电3万方2万方家电卖场步行街区块购物12万方基本上未开始营业高档百货、专业卖场区块特征及走势各区块特征及走势比较区块名称区块商业特征未来商业发展走势北城天街区块观音桥商圈商业最密集区域紧邻欧式一条街,之后在餐饮、娱乐方面将有一定突破金源地下城区块地下商业版块,依托轻轨经济而形成的地下商业带,同时背靠金源大酒店的优势,其娱乐、餐饮方面的优势将更加凸显家乐福区块传统商业区域城市还建工程的开展,将带活这个商圈的边缘经济区域。

龙湖区域商业总人力1+4区域平台商业总直管财务1+5招商1+2运营1+1推广1+1技术中心1+4技信息1+4租区域各城市项目项目总运营1+2n 推广1+3-4物业工程1+2工招商1+3客研1+1物业1+4工地产编龙湖、大悦城、华润、太古、凯德公司组织架构与人才培养体系调研报告对标公司情况介绍龙湖一、公司业务简介龙湖商业有3条产品线包含天街、星悦荟和家悦荟（已停止产品线的拓展）。

成都龙湖目前已开业天街项目5个包含：三千集、北城天街、时代天街A 馆（B 馆筹备）、金楠天街、西宸天街、滨江天街，筹备期天街项目2个上城天街、大丰天街，筹备社区商业星悦荟1个。

二、组织架构体系龙湖商业为集团强管控模式，集团-区域-项目组织架构模式，商业分为9个大区，区域管控区域内各城市项目。

集团通过标准制度建立、KPI 考核指标下发、区域地区商业总和职能总人员绩效考核等方式管控各个区域和项目。

大区分布：龙湖集团（商业）环渤海一区华西二区华西一区环渤海二区华东一区华东二区华中区华东三区华 南区区域及项目组织架构：备注：运营为每层楼1+2的配置标准。

区域：区域平台包含招商（项目开业招商支援、零售、餐饮和配套区域层级品牌的战略招商）、运营（承接集团运营标准的落地、多经资源拓展）、推广（项目大型推广活动制定、会员统筹管理）、客研（客户问卷调查与客户研究）、技术中心（工程、租户设计专业支持）、物业（维修、安全品控）、信息（IT系统运营管理、技术支持），财务、人力为地产编制常驻商业，项目规划与定位外包咨询公司。

区域各职能条线与集团各职能条线对接，承接集团指标下发至各项目，监督项目标准、制度落地执行和指标完成情况，同时给予项目专业支持。

人员招聘由区域平台统一实施，入职后分配至各项目，区域平台根据项目各阶段人员需求，与项目总达成一致后灵动调动项目人员。

项目：项目配置项目总、运营、招商、推广、物业工程（品控、工程维修）团队，项目二装由运营负责未单独设置，工程专业输出依靠区域平台技术中心，项目维修、保安、保洁为业务外包。

案例提供：华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司项目概况投资商：重庆龙湖置业有限公司总建筑面积：280000平方米。

由北岸星座公寓、北城天街、华联商区、北城天街龙湖商区，枫香庭住宅区组成。

所属区域：重庆市江北区。

该地块呈东北-西南走向，基本为狭长矩形，地势东北高西南低，最大高差约40米，基地占地面积为54050平方米。

基地北面紧靠洋河大道，对街由西南至东北依次相望的是：江田国际酒店--江北民政局--海逸高级商务住宅、海洋公园--金融街区等。

改造案例分析：北城天街购物广场坐落于重庆城区北部。

购物中心楼高五层，由商铺、百货公司、娱乐设施、餐饮区，及一层停车库所组成。

项目于非典时期进行招商并于2003年10月陆续开业，项目建筑为重庆首创的内置商业步行街。

面临激烈的市场竞争，华夏柏欣和龙湖商业公司共同对整个项目进行全方位的调整，包括购物广场的整体定位、业态、室内装修及导视系统等各方面。

在进行了丰富的市场调研和商圈分析基础上，华夏柏欣肯定了北城天街的发展潜力，将其定位提高，并根据购物中心之发展趋势，对其进行业态、租户组合的调整及铺位的重新规划。

包括：将A区原有的较为中档的店铺调整为国际性品牌，将B区原有的家具店移走，引入青春时尚品牌。

同时，适度调高餐饮比例，加入了更多休闲餐饮租户等。

不仅如此，在硬性设施、环境美术和标志系统设计方面，华夏柏欣和龙湖商业公司竭力做到购物中心人性化，将一系列购物体验之理念融入其中。

包括：将原有店铺和走廊间传统而拘谨的规划布局，改为更流畅之设计；在广场中心加设了能遮挡阳关和风雨的蓬顶结构；在购物中心各主要位置加设了时尚及实用之导视系统等。

在华夏柏欣和龙湖商业公司的共同努力和专业碰撞下，北城天街取得了巨大的成功，每周末的人流量达到20万人次/天；出租率也达到100%，更是有不少商家在等待进场。

重庆龙湖• 北城天街经过2年之改造，现今已成为重庆市江北区最具代表性之时尚购物中心。

改造前龙湖·北城天街之问题问题一：客流不足问题二：商户档次参差问题三：灯箱、店招混乱问题四：垂直交通不足问题五：半开放式的建筑形式受天气影响问题六：次通道众多华夏柏欣整个项目进行了全方位调整，包括整体定位、业态、室内装修及导示系统各个方面，并提出了打造“时尚中心”的模式。