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2011收益还原法作业题1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原率为10%。
试选用所给资料估计该宾馆的价格。
解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元（2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元（3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格 =年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元（6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格 =年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。
（10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。
答：略2、某商店的建筑面积为1000m 2，土地使用权年限为40年，从2000年10月1日起计。
2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m 2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。
1、单项选择题:采用收益还原法进行地价评估时，不属于经营费用的是（）A:职工工资B:房屋折旧费C:营业税D:改扩建费用答案:D2、某宗地当前纯收益为5万元，预计未来每年纯收益比上一年增长1%，土地还原率为5%，则该宗地当前的无限年期价格为（）万元A:100B:125C:120D:83.3答案:B3、2008年8月某开发公司通过竞拍取得一宗商业用地,土地出让年期为40年。
在取得房屋预售许可证后,该公司与某超市签订了租赁合同,租期为5年,租金比市场租金低15%左右。
2009年8月竣工时对整体不动产进行价格评估,下列做法正确的是( ) A:应考虑市场租金,而不应考虑实际租金B:以市场租金为基础,用合同租金对市场租金进行修正C:以合同租金为基础,对其进行15%左右的修正D:租赁期以合同租金为基础,其余年期以市场租金为基础答案:D4、某工业用地无限年期价格为1020元/平方米,土地还原率为5%,则该地的年租金为( )元/平方米A:51.00B:55.87C:59.44D:98.27答案:B5、某企业拟向政府承租某宗工业用地20年的国有土地使用权。
在进行土地估价时,经调查获知以下数据:一年期国债利率4.20%,一年期银行定期贷款利率5.23%,一年期银行活期存款利率4.56%,五年期银行定期贷款利率6.12%。
若该地区风险调整值为1%,则估价师对该宗地评估时应确定的土地还原率为( )A:6.20%B:5.56%C:7.23%D:6.12%答案:A6、在上题结论的基础上,若知在估价期日,宗地附近区域政府出租工业用地的租金标准为4万元/年,市场租金标准为6万元/年。
通过这些信息,若要针对其他目的进行估价测算,则下列结论正确的是( )A:土地使用权出让,宗地地价92万元B:土地使用权作价入股,宗地地价92万元C:标定地价评估,宗地地价106万元D:土地使用权转让,宗地地价101万元答案:C7、多项选择题:土地估价师采用收益还原法对某综合大厦用地价格进行评估,该大厦一至四层为委托方自用的商业经营用房,五至十层作为办公用途对外出租。
（一）某家庭今后20年内的月收入为16000元，如果其中的30%用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为6%，贷款成数为70%，该家庭有偿还能力的最大购买住房价格是多少？（二）某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30 万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。
如果抵押贷款的期限为20 年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，如果该家庭25％的收入购买上述住宅，该家庭须月收入至少为多少元？（一）某宗房地产是在有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用了6年；预计该宗房地产正常情况下每年的净收益8万元；该类房地产的报酬率为8.5%。
请计算该宗房地产的收益价格。
（二）某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%。
请计算该宗房地产的收益价格。
（三）已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/m2，报酬率为10%。
请计算该宗房地产30年收益权利的价格。
（四）已知某宗收益性房地产30年建设用地使用权、报酬率为10%的价格为3000元/ m2。
请计算该宗房地产50年建设用地使用权、报酬率为8%的价格。
（五）有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为50年，单价2000元/ m2；乙房地产的收益期限为30年，单价1800元/ m2。
假设报酬率为6%，请比较该两宗房地产价格的高低。
（六）某宗5年前通过出让方式取得的50年使用期限的工业用地，所处地段的基准地价目前为1200元/ m2。
该基准地价在评估时设定的使用期限为法定最高年限，现行土地报酬率为10%。
假设除了使用期限不同外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，请通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格。
第五章 收益还原法一、单项选择题1、收益法适用的条件是房地产的（ ）。
A 、收益能够量化B 、风险能够量化C 、收益或风险其一可以量化D 、收益和风险均能量化2、收益法公式()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r a V 111成立的条件是（ ）。
A 、a 每年不变、有限年期、r 每年不变且不等于零B 、a 每年不变、无限年期、r 每年不变且不等于零C 、a 每年变化、有限年期、r 每年不变且大于零D 、a 每年不变、有限年期、r 每年变化且大于零3、按收益法计算，若a 每年不变，r=0，年期有限为n ，则v=（ ）。
A 、()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-n r r a 111 B 、0 C 、a×n D 、求不出 4、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，还原利率为12%，出让时土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（ ）万元。
A 、833.33B 、830.45C 、828.25D 、827.645、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋健在建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的还原利率为8%，该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A 、457.40B 、476.98C 、686.10D 、715.486、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/㎡，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/㎡，还原利率均为8%，实际上甲房地产的价格（ ）乙房地产的价格。
A 、高于B 、低于C 、等于D 、B 或C7、某土地在其它条件不变的情况下，申请将使用年限由500元/㎡的30年改为20年。
若土地还原利率为8%，则地价相应变为（ ）。
A 、600元/㎡B 、436元/㎡C 、732元/㎡D 、524元/㎡8、某房地产50年使用期，还原利率为10%时的价格为3000元/㎡，问还原利率为12%时，无限年期的价格约为（ ）元/㎡。
第四部分土地估价方法第二章收益还原法一、大纲要求：三、收益还原法(一)考试目的测试应考人员对收益还原法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。
(二)考试范围1．收益还原法概念2．收益还原法的基本公式(1)公式的内涵(2)公式的表达式(3)公式各变量的含义3．收益还原法不同情况下的公式(1)预期纯收益不变情况下的公式(2)预期纯收益变化情况下的公式(3)还原率变化情况下的公式(4)收益年期不同情况下的公式(5)不同公式的应用条件4．收益还原法估价的基本步骤(1)总收益测算的项目和方法(2)总费用测算的项目和方法(3)不同条件下纯收益测算方法(4)还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等(5)评估价格计算公式的选择和估价结果的确定5．土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算。
(1)土地年总收益的概念(2)土地年总收益的构成及计算方法(3)不同条件下土地年总收益的计算要求及方法6．总费用的测算方法(1)土地年总费用的概念(2)土地年总费用的构成及计算方法(3)不同条件下土地年总费用的计算要求及方法7．土地纯收益的概念及测算方法(1)土地纯收益的概念(2)土地纯收益的计算方法(3)不同条件下土地纯收益的计算要求及方法8．土地还原率的概念及其确定方法(1)土地还原率概念(2)土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率(3)安全利率加上风险值调整确定还原率(4)投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率(5)土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系9．收益还原法的适用范围(三)考试基本要求掌握：收益还原法的概念、特点、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法；熟悉：收益还原法的适用范围。
二、本章知识汇总：2.1 收益还原法（一）收益还原法概念1、收益还原法的定义：收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。
运用此方法在估价时，是把购买土地作为一种投资，即地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。
收益还原法试题及答案(一)判断题来源：1．地价一土地年收益／土地还原利率。
()2．土地还原利率等于土地纯收益与土地价格的比率。
()3．只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。
()4．一般情况下，土地还原利率高于建筑物还原利率。
()5．综合还原利率计算公式r=(r1L+r2B)/(L+B)与r=[r1L+(r2+d)B]/（L+B）不同，它适用于建筑物折旧后的纯收益情况。
() 6．还原利率随房地产的种类不同而不同，投资风险小的房地产，其还原利率高。
()7．在承租土地使用权中，由于其是债权性质，故承租土地使用权是无价的。
()8．城市中心区的一块空地，目前未加利用，也暂无收益，但可以用收益还原法评估。
()9．来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为地租；相对于土地所有者而言，称为、土地收益。
()10．收益还原法评估结果的准确度，取决于土地还原利率的准确程度。
()11．收益还原法将土地的价格视为货币额存入银行中，每年所得的利息相当于土地的纯收益。
()12．利用收益还原法评估地价的基本公式是P=a/r[1-1/(1+r)n]。
()13．用收益还原法估价时，其纯收益即从总收益中扣除总费用后的收益。
()14．有形收益是指具有实物形式的收益。
()15．房地出租时所支付的管理费即管理人员工资的支出。
()16．国有土地租赁的承租人取得承租土地使用权后，即可将承租土地使用权转租、转让或抵押。
()17．承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。
()18．一般空房损失属总费用计算范围。
()19．土地的客观收益可以直接用于评估，一般仅包括有形收益。
()20．实际收益是在现状下实际取得的收益，可以直接用于评估，作为评估的依据。
()21．承租土地使用权的评估，也可用收益还原法，但土地收益必须以正常市场租金计，而使用年期应由剩余租期计。
()22．由于承租土地使用权的年限要短于出让土地使用权的年限，其承担的风险要小，因此在采用收益还原法评估时，所选用的还原利率一般应比出让土地使用权还原利率低1个百分点左右。
收益还原法试题及答案(一)判断题来源：1．地价一土地年收益／土地还原利率。
()2．土地还原利率等于土地纯收益与土地价格的比率。
()3．只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。
()4．一般情况下，土地还原利率高于建筑物还原利率。
()5．综合还原利率计算公式r=(r1L+r2B)/(L+B)与r=[r1L+(r2+d)B]/（L+B）不同，它适用于建筑物折旧后的纯收益情况。
() 6．还原利率随房地产的种类不同而不同，投资风险小的房地产，其还原利率高。
()7．在承租土地使用权中，由于其是债权性质，故承租土地使用权是无价的。
()8．城市中心区的一块空地，目前未加利用，也暂无收益，但可以用收益还原法评估。
()9．来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为地租；相对于土地所有者而言，称为、土地收益。
()10．收益还原法评估结果的准确度，取决于土地还原利率的准确程度。
()11．收益还原法将土地的价格视为货币额存入银行中，每年所得的利息相当于土地的纯收益。
()12．利用收益还原法评估地价的基本公式是P=a/r[1-1/(1+r)n]。
()13．用收益还原法估价时，其纯收益即从总收益中扣除总费用后的收益。
()14．有形收益是指具有实物形式的收益。
()15．房地出租时所支付的管理费即管理人员工资的支出。
()16．国有土地租赁的承租人取得承租土地使用权后，即可将承租土地使用权转租、转让或抵押。
()17．承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。
()18．一般空房损失属总费用计算范围。
()19．土地的客观收益可以直接用于评估，一般仅包括有形收益。
()20．实际收益是在现状下实际取得的收益，可以直接用于评估，作为评估的依据。
()21．承租土地使用权的评估，也可用收益还原法，但土地收益必须以正常市场租金计，而使用年期应由剩余租期计。
()22．由于承租土地使用权的年限要短于出让土地使用权的年限，其承担的风险要小，因此在采用收益还原法评估时，所选用的还原利率一般应比出让土地使用权还原利率低1个百分点左右。
收益还原法估价师考试练习l (一)判断题1.地价一土地年收益/土地还原利率。
()2.土地还原利率等于土地纯收益与土地价格的比率。
()3.只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。
()4.一般情况下，土地还原利率高于建筑物还原利率。
()5.综合还原利率计算公式r=(r1L+r2B)/(L+B)与r=[r1L+(r2+d)B]/(L+B)不同，它适用于建筑物折旧后的纯收益情况。
()6.还原利率随房地产的种类不同而不同，投资风险小的房地产，其还原利率高。
()7.在承租土地使用权中，由于其是债权性质，故承租土地使用权是无价的。
()8.城市中心区的一块空地，目前未加利用，也暂无收益，但可以用收益还原法评估。
()9.来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为地租;相对于土地所有者而言，称为、土地收益。
()10.收益还原法评估结果的准确度，取决于土地还原利率的准确程度。
()11.收益还原法将土地的价格视为货币额存入银行中，每年所得的利息相当于土地的纯收益。
()12.利用收益还原法评估地价的基本公式是P=a/r[1-1/(1+r)n]。
()13.用收益还原法估价时，其纯收益即从总收益中扣除总费用后的收益。
()14.有形收益是指具有实物形式的收益。
()15.房地出租时所支付的管理费即管理人员工资的支出。
()16.国有土地租赁的承租人取得承租土地使用权后，即可将承租土地使用权转租、转让或抵押。
()17.承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。
()18.一般空房损失属总费用计算范围。
()19.土地的客观收益可以直接用于评估，一般仅包括有形收益。
()20.实际收益是在现状下实际取得的收益，可以直接用于评估，作为评估的依据。
()21.承租土地使用权的评估，也可用收益还原法，但土地收益必须以正常市场租金计，而使用年期应由剩余租期计。
()22.由于承租土地使用权的年限要短于出让土地使用权的年限，其承担的风险要小，因此在采用收益还原法评估时，所选用的还原利率一般应比出让土地使用权还原利率低1个百分点左右。
二、收益还原法不同情况下的公式(一)土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式为：式中：P ——土地价格；a ——土地纯收益；r ——土地还原率。
(二)土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式 当a 每年不变；r 每年不变且大于零；土地使用为n 年时，其计算公式如下： 式中：p 、a 、r 含义同前； n ——使用土地的年期或有土地收益的年期。
(三)土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式1．土地使用年期无限当t 年以前(含t 年)纯收益有变化，其值为ai ；t 年以后纯收益无变化，其值为a ；r 每年不变且大于零，使用期无限时，土地价格的计算公式为：式中：P 、a 、r 含义同前；ai ——第i 年的纯收益；t ——纯收益有变化的年限。
2．土地使用年期有限当t 年以前(含第t 年)纯收益有变化，其值为ai ，t 年以后纯收益无变化，其值为a ，r 每年不变且大于零；土地使用年期为n 时，土地价格的计算公式如下： 式中：P 、a 、r 、ai 、t 、n 含义同前。
3.纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式（1）土地使用年期无限时的计算公式式中：P 、a 、r 含义同前； b ——纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为a ，则第二年为a±b ，第三年为a±2b ，第n 年为a±(n —1)b 。
公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。
（2）土地使用年期有限时的计算公式P=( a/r±b/r2)×[1-1/(1+r)n 干b/r×n/(1+r)n]a P r=1[1](1)n a P r r =-+1(1)(1)ti i t i a a P r r r ==+++∑11[1](1)(1)(1)t i i t n t i a a P r r r r -==+⨯-+++∑2a b P r r =±式中：P 、a 、r 、b 、n 含义同前。
第五章收益还原法题库3-1-8问题：[问答题,计算题]某市区有二层楼房一栋，其占用土地面积为36m2，房屋建筑面积为34m2，此房屋已于2005年1月整栋出租，出租时月租金为4500元，并一次性收取押金20000元。
现已知该房屋每平方米重置价格13000元，评估时已经使用了15年，其建筑物的年折旧率为1.2%。
按规定，此房屋进行出租时，每年应支付土地使用税1450元，房屋税750元。
附加条件：房屋租金每年上浮10%，当时银行年利率为5%，管理费按每年租金的3%计，房屋维护费按房屋现值的1.5%计，空房率为每年半月，房屋的保险费每年1000元，房屋还原利率为7%，土地还原利率为6%。
估价要求：求本房屋所占土地在2007年3月的价格。
问题：[单选]某城市按季度编制土地出让价格环比指数（见表7-1），若将发生在1月31日的交易案例按季度修正到当年8月31日，期日修正系数为（）。
表7-1某市土地出让价格指数表A.102.36B.110.63C.112.99D.113.24以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数。
如果以上一个时期作为基期的，称为环比价格指数见表7-2。
表7-2定基价格指数、环比价格指数表问题：[单选]下列城市规划因素中，影响土地价格的个别因素是（）。
A.人口密度控制、用地结构B.建筑物密度、容积率C.区域交通管制、用地结构D.公用设施条件、容积率/ 相亲网问题：[单选]市场比较法中，在求取一宗待评估土地的价格，根据替代原则，将（）与在较近时期内已经发生交易的类似土地就交易实例进行比较。
A.类似土地B.比较宗地C.待估土地D.标准宗地问题：[多选]关于市场比较法的适用范围正确的是（）。
A.市场比较稳定，有大量交易案例的地区B.交易案例甚少或无交易案例的地区C.交易案例与待估地块有相关性和替代性D.交易案例与待估地块无相关性和替代性E.交易资料的可靠性问题：[问答题,计算题]某城市在一次估价中经过调查分析得知，需要进行情况修正的是交易情况修正。
2012收益还原法作业题1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原率为10%。
试选用所给资料估计该宾馆的价格。
解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元（2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元（3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元（6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。
（10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。
答：略2、某商店的建筑面积为1000m 2，土地使用权年限为40年，从2000年10月1日起计。
2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m 2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。
第三章收益还原法题库1-1-9问题：[单选]土地收益可以分为有形收益和无形收益，有形收益是可以用（）表现的收益。
A.A.货币形式B.B.实物形式C.C.地价形式D.D.地租形式问题：[单选,计算题]求取土地收益及确定（）是收益还原法的关键。
A.经营费用B.土地租金C.投资利率D.土地还原率用收益还原法求取土地价格的关键是求取土地收益和合理确定土地还原率。
问题：[单选]采用收益还原法评估土地价格时，则选择如下公式：P＝a÷（r－s）。
A.A．土地纯收益按某一常量每年递增B.B．土地纯收益按某一常量每年递减C.C．土地纯收益按某一固定比率每年递增D.D．土地纯收益按某一固定比率每年递减根据纯收益按一定比率递增或递减时，土地使用年期无限时的地价计算公式P＝a／r±s式中P、a、r_一含义同前；s--纯收益逐年递增或递减的比率，如纯收益第一年为口，则第二年为a1±s，第三年为a1±S，第n年为a1±s。
公式中的符号，当纯收益按等比级数递增时取减号，递减时取加号。
r不变，递增时rs，递减时r＋s0。
/ 性感女明星问题：[单选]采用收益还原法进行评估时，其中确定的总收益为（）。
A.评估对象所产生的收益B.评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益C.评估对象所产生为其产权主体所取得的收益D.评估对象所产生为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益根据总收益的内容可以知道，总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的收益。
此外，还应充分考虑收益的损失，如出租房屋的闲置（即房屋未租出去），一般以出租率或空房损失率折算总收益。
问题：[单选,计算题]评估别墅等独立居住用地，一般应首选（）。
A.市场比较法B.收益还原法C.成本逼近法D.剩余法根据市场比较法适用的范围，只要有交易案例就可以。
别墅等独立居住用地的收益不好计算，首选市场比较法，成本逼近法、剩余法是在交易案例较少时采用的方法。
2012收益还原法作业题1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原率为10%。
试选用所给资料估计该宾馆的价格。
解：（1）计算该宾馆年总收益 =300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元 （2）计算该宾馆年总费用 =14万元/月×12月=168万元 （3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格 =年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元 （5）计算同档次宾馆年总收益 =300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元 （6）计算同档次宾馆年总费用 =394.2×30%=118.26万元（7）计算同档次宾馆年净收益 =年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格 =年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。
（10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。
答：略2、某商店的建筑面积为1000m 2，土地使用权年限为40年，从2000年10月1日起计。
2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m 2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。
市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m 2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%，试求该公司2006年10月1日的承担人权益价值（房地产报酬率取8%）。
解：A 1=150×12×2×1000×0.70=252万元 i 1=（1+8%）2-1=16.64%()()万元万元带租约期间的权益价值79.288%517.0100012150381072%64.16111%64.162521728=+⨯⨯⨯⨯=⋅=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=A()万元剩余年限的权益价值60.1117%811%81%511%5%879.2881618=+⨯⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎭⎫ ⎝⎛++-⨯-= 承担人权益价值=1072.38+1117.60=2189.98万元答：略3、某商场的土地使用权年限为40年，从2004年5月31日起计。
该商场共两层，每层建筑面积各为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。
一层于2006年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。
附近类似商场一、二层可出租的正常月租金分别为200、120元/平方米，出租的成本及税费为租金的20%。
该类房地产的资本化率为8%。
试估计该商场于2008年5月31日带租金出售时的正常价格。
解：（1）计算各层可出租的面积 2000×60%=1200m 2（2）计算租期内年净收益 180×1200×12×（1-20%）=2073600元=207.36万元 （3）计算第一层在租期满后的年净收益 200×1200×12×（1-20%）=2304000元=230.4万元 （4）计算第一层的正常价格()()万元27.2640%8111%84.230%8111%836.2073331=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯+⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=V （5）计算第二层的年净收益120×1200×12×（1-20%）=1382400元=138.24万元 （6）计算第二层的正常价格()万元78.1619%8111%824.138362=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=V （7）计算第一层与第二层的正常总价格V=V1+V2=2640.27+1619.78=4260.05万元 答：略4、已知某宗房地产在70年使用权、报酬率为10%下的价格为2000元/m 2。
试求该宗房地产在无限年限、报酬率为12%及50年使用权、报酬率为8%下的价格。
解：（1）无限年期且报酬率为12%时的价格V ∞为：())(78.1668%12%10%1011112000V 10万元=⨯+-⨯=∞ （2）50年使用权、报酬率为8%时的价格V 50为()())(80.2449%8%10%10111%101112000V 705050万元=⨯⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=注：运用收益法公式进行不同年期、不同报酬率情形下价格换算、大小比较是历届估价师必考知识点，请必须掌握。
5、某房地产，未来第一年的有效毛收入为25万元，预计此后各年的有效毛收入会在上一年的基础上增长涨2.5%；未来第一年的运营费用为7万元，预计此后各年的运营费用会在上年的基础上增长2%，该类房地产的报酬率为9%。
若年期无限，则该宗房地产的收益价格是多少？ 解：已知A=25，g1=2.5%；C=7，g2=2%；r=9% 则()万元62.284%2%97%5.2%92521=---=---=g r C g r A V 6、预计某房地产每年能提供的净收益为15万元，并且5年后该房地产的价值为200万元，在报酬率15%的条件下，该房地产现时的买入收益价格是多少？解：已知 a=15，t=5，Pt=200，r=15%。
则()()()()()万元72.149%151200%15111%1515111155=++⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=++⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=t t t r P r r a V7、甲写字楼经济寿命50年，已使用35年；乙写字楼经济寿命50年，则建成。
两项物业的等额年租金均为150万元，报酬率为15%。
求：（1）两宗物业的现值；（2）某投资者欲租赁这两项物业15年使用权，问他在签约时一次性投资各为多少？解：已知 n 甲=50-35=15，n 乙=50，a=150，r=15% （1）()()()万元甲甲11.877%15111%1515011115=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r a V ()()()万元乙乙08.999%15111%1515011150=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r a V （2）当n=15时，()()()万元乙11.877%15111%1515011150=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r a V8、某房地产的净收益为每年50万元，近期同类地价为260万元，建筑物重置价格300万元，已知建筑物报酬率12%，土地报酬率10%。
根据上述资料，试判定该建筑物的折旧额。
解：已知a 0=50，V L =260，r B =12%，r L =10%，C=300 则()万元200%12%10260500=⨯-=⋅-=B L L B r r V a V进而可知折旧额：E t =C-V B =300-200=100（万元）9、今有一平房，基地面积150m 2，建筑面积100m 2，土地使用权年限60年，从2000年5月20日起计。
该建筑于2001年5月20日建成投入使用，耐用年限60年。
建筑物原值500元/m 2，残值率为2%。
此平房出租每月租金2000元，押金1万元，押金运用收益率8%。
报酬率10%。
租金损失准备金按1个月租金收入计提。
税费包括房产税、营业税、城市维护建设税和教育附加税，四税合计为年租金的收入的17.5%。
管理费按年租金收入的5%y 计提，维修费和保险费均按建筑物原值的2%计提。
试根据上述资料，评估该出租房屋2013年5月20日的价格。
解：（1）求潜在的毛收入 2000×12+10000×8%=24800（元） （2）求有效毛收入24800-2000=22800（元） （3）求运营费用 税费：22000×17.5%=3850（元） 管理费：22000×5%=1100（元） 维修及保险费：100×500×2%×2=2000（元） （4）求年净收益aa=22800-3850-1100-2000=15850（元） （5）求收益价格V()()()元90.156702%10111%101585011147=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r a V10、某宗房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2004年l0月转售时的价格比2001年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。
若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该宗房地产2001年10月的价格。
解：（1）计算公式：()()tt t r V r r a V ++⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=1111 或者()()ttti tir V r a V +++=∑=111或者()()()tt t tr V r r r a V +++-+⨯=1111 （2）计算过程：()()()()33%91%61%101%9111%9300+-++⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=V V 或者()()()()()()332%91%61%101%91300%91300%91300+-+++++++=V V或者()()()()()333%91%61%101%91%91%91300+-+++-+⨯=V V （3）计算结果：V=3767.85（万元）11、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m 2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。
甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m 2建筑面积归甲方，2000m 2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。
现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。
试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。
（2002年） 解：（1）计算办公楼现值①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1-35%）×12=159.12（万元） ②收益年限=40-6-=34（年） ③办公楼现值为：()()()万元92.1528%10111%1012.15911134=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r a V（2）计算乙方的使用权价格①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1-35%）×12=106.08（万元） ②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11（年） ③乙方使用权剩余收益年限价格为：()()()万元689%10111%1008.10611111=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r a V（3）甲方权益价格=办公楼现值一乙方使用权价格=1528.92-689=839.92（万元）12、6年前，甲公司提供一宗1hm 2、土地使用年限为50年的土地，乙公司出资300万元人民币，合作建设9000m 2建筑面积的房屋。
