济南市某地块市场分析报告

市场分析报告模板（附实例）

＊＊（地区）房地产市场调查报告

⼩组成员：

⼯作分解：

讲解：PPT

原理与思路：

市场研究与市场推⼴是市场营销的两个步骤，⼆者相互关联，不可或缺。前者通过详尽的市场调查，采集相关市场数据，并运⽤科学的⽅法加以分析，从⽽准确把握宏观市场及区域市场的供需状况，深⼊了解国家政治经济政策对房地产市场的影响，科学的预测市场⾛向、竞争对⼿及竞争形式，最终确定准确合理的市场定位；⽽后者则根据前者的研究成果——市场定位——解决市场推⼴中的具体措施，如价格策略，销售策略，⼴告宣传策略，促销⼿段的组合策略等。简⾔之，前者是基础，后者为前者逻辑结论。

体系与⽅法：

市场调研报告将从宏观和微观两个层⾯展开，宏观⽅⾯包括：宏观经济形势，产业政策向导，房地产项⽬开发、销售情况，产品⾃⾝与市场营销的所处阶段与具体特征；微观⽅⾯包括：项

⽬所在区域的⾃然、经济及⼈⽂状况，区域市场的供应及需求分析。

第⼀部分宏观区域分析

⼀、＊＊区域社会经济发展状况1、区域概况（⽹上资料或统计局）

（1）地理位置（位置、所辖区域、⾯积、市区⾯积）

（2）城市性质及地位（城市的历史、⽂化、所占的重要地位）

（3）城市规模（城市⽤地规模、⼈⼝规模）

（4）城市总体布局（城市格局、所含区、规划⽅向、突出特⾊）2、区域经济发展概况（数据来源统计局标明资料数据的年份）

（1）区域国内⽣产总值及增长⽐例、⼈均国内⽣产总值及增长⽐例

（2）⼈均可⽀配收⼊及增长，消费性⽀出及增长、平均⼯资

⼆、区位分析1、项⽬区域位置与⾃然概况（1）项⽬所在区域概况（项⽬所在区域是⼤区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作⽤）附：项⽬地块位置图

（2）区域位置（项⽬具体位置、占地及位置优势）

（3）区域景观条件（项⽬所在区域景观）2、项⽬与城市主要商业区及就业区的联系分析

（1）项⽬所在区域的交通情况（项⽬周边的快速路、主⼲路、次⼲路、⽀路；项⽬周边的公交线路；项⽬到达市中⼼的乘车路线及时间）

2016年上半年济南市房地产市场分析

一、 区域简介

（一）济南简介

1、济南概述

济南市，简称‚济‛，别称‚泉城‛，位于山东省的中部，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，是山东省省会、全国十五个副省级城市之一，是山东政治、文化、教育中心，是国家历史文化名城，首批中国优秀旅游城市，史前文化龙山文化的发祥地之一。

济南北连首都经济圈，南接长三角经济圈，东西连通山东半岛与华中地区，是环渤海经济区和京沪经济轴上的重要交汇点，环渤海地区和黄河中下游地区中心城市，山东半岛城市群和济南都市圈的核心城市。

济南市辖历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区、章丘市、平阴县、济阳县、商河县，设6区、1市、3县，有90个街道、53个乡镇（2个乡、51个镇）。全市户籍总人口621.6万人，常住人口706.7万人，城市化率66.41%

2、经济发展

2015年全市地区生产总值6100.23亿元，比上年增长8.1%，在全省十七个城市排名第3位，在全国十五个副省级城市排名第11位，在全国省会城市排名第9位；占全省比重9.7%。分产业看,第一产业增加值305.39亿元，增长4.1%；第二产业增加值2307.00亿元，增长7.4%；第三产业增加值3487.84亿元，增长8.9%。产业结构进一步调整优化，三次产业比例由上年的5.0:39.2:55.8调整为5.0:37.8:57.2。人均生产总值85919元，增长7.0%。

全年城镇居民人均可支配收入39889元，比上年增长8.0%；城镇居民人均生活消费支出26319元，增长9.3%。

3、总体规划

8月2日，国务院原则同意《济南市城市总体规划(2011-2020年)》正式公布。规划规定，济南城市规划范围共有3257平方公里，到2020年，中心城区常住人口控制在430万人以内，城市建设用地控制在410平方公里以内。

济南市的城市定位为国家历史文化名城，环渤海地区南翼的中心城市。环渤海将形成两个‘金三角’，共同带动北京、天津、河北、辽宁和山东等5省份的整体发展。 （二）历城区简介

第２２卷第５期　山东国土资源　２００６年５月　

匝　

济南市土地市场发展的现状及对策探讨　

张慧芳　，李良　

（１．济南四建集团房地产开发有限公司，山东济南　２５００３３；２．济南市国土资源局，山东济南　２５００１４）　

土地是最基本的生产力要素，具有资源和资产　双重属性。土地与金融、财税等共同构成宏观调控　

的重要手段。土地要素市场是社会主义市场经济体　

系的重要组成部分。加快发展土地市场，对推进城　

市土地资产经营，调整、优化产业结构与布局、提高　

经济运行的质量和效益具有十分重要的作用。过快　

增长的房价已对普通百姓形“挤出”效应，成为国内　扩大消费需求的最大障碍。而土地市场的发育状况　对房价又具有重要的影响，其不仅是房地产市场的　

重要组成部分，而且是整个房地产市场存在、发展的　

前提和基础。　

１土地市场现状　

１．１　土地市场建设卓有成效　

（１）法规政策体系初步建立。２００１年，国务院　关于加强国有土地资产管理的通知（国发Ｅ２ＯＯ１］ｌ５　号）下发后，济南市出台了关于加强土地市场建设和　

管理的意见，明确提出政府要加强对土地市场的宏　

观调控。为土地市场建设明确了方向。又相继出台　了闲置土地认定和处置办法；经营性土地使用权招　

标、拍卖、挂牌、出让实施办法；济南市土地市场管理　

办法以及地价管理、城镇基准地价更新等一系列规　范性文件。建设用地供应总量控制制度、土地收购　

储备制度、土地使用权公开交易制度、基准地价定期　更新和公布制度、土地登记可查询制度、集体决策制　

度等一系列制度也在全市范围内逐步建立起来。　

（２）土地市场运行日趋规范。根据国家统一部　

署，２００１－－２００４年济南市持续开展了土地市场、开　

发园区的清理整顿，撤消了一些不符合要求的开发　

区，摸清了存量土地家底，并全部实现了土地统管和　集中供地，建立了基准地价定期更新制度，成立了土　

地储备机构，加强了征地补偿安置工作，建立严格的　

征地工作程序，阳光操作，民主决策。据统计，２００５　

济南市长清区大学城实验学校北地块

土壤污染状况调查报告

委托单位：山东汇通项目管理有限公司

编制单位：济南市勘察测绘研究院

二〇二〇年三月 济南市长清区大学城实验学校北地块土壤污染状况调查报告 编 制 单 位：济南市勘察测绘研究院 报告编写人：赵波 项目负责人：薛明华 报告审核人：付垚 报告审定人：程爱华 技术负责人：陈圣仟 法定代表人：张启来 目录

1 前言 ........................................................................................................................................ 1 2 概述 ........................................................................................................................................ 2 2.1调查目的和原则 .................................................................................................................. 2 2.2 调查范围 ............................................................................................................................. 2 2.3 调查依据 ............................................................................................................................. 3 2.4 技术路线 ............................................................................................................................. 3 2.5 主要工作内容 ..................................................................................................................... 5 3 场地概况 ................................................................................................................................ 6 3.1 区域环境状况 ..................................................................................................................... 6 3.2 敏感目标 ........................................................................................................................... 13 4 污染识别 .............................................................................................................................. 14 4.1 现场调查 ........................................................................................................................... 14 4.2 资料分析 ........................................................................................................................... 15 4.3 人员访谈 ........................................................................................................................... 21 4.4 地块周边区域污染识别 ................................................................................................... 23 5 第一阶段土壤污染状况调查结果分析 .............................................................................. 25 6 场地污染状况调查 .............................................................................................................. 26 6.1.2 地下水监测点位 ............................................................................................................ 26 6.2 现场样品采集 ................................................................................................................... 27 6.3 实验室样品分析 ............................................................................................................... 29 7 土壤初步调查结果和评估 .................................................................................................. 31 7.1 现场采样情况 ................................................................................................................... 31 76.2土壤样品检测结果 .......................................................................................................... 31 7.3 地下水初步调查结果和评估 ........................................................................................... 37 7.4 调查结果分析 ................................................................................................................... 41 8 结论和建议 .......................................................................................................................... 42 济南市长清区大学城实验学校北地块土壤污染状况调查报告 1 1 前言 济南市长清区大学城实验学校北地块位于山东省济南市长清区崮云湖街道，济广高速以东，通发大道以北，海棠路以西，总面积约24.33hm2，该地块原为崮云湖街道石围子王村集体用地，济南西城投资开发集团有限公司拟对该地块进行征收，按《济南市大学园片区控制性详细规划》要求作为居住、小学、幼儿园用地进行建设进行开发建设。该地块中的19.0135hm2已取得山东省政府建设用地批件(附件3)，剩余6.76hm2正在上报批复过程中。 依据《中华人民共和国土壤污染防治法》中第五十九条“用途变更为住宅、公共管理与公共服务用地的，变更前应当按照规定进行土壤污染状况调查”。为此，须对变更用地性质的济南市长清区大学城实验学校北地块进行土壤污染状况调查。 2019年1月济南西城投资开发集团有限公司全权委托山东汇通项目管理有限公司办理该地块前期相关手续。 2019年2月山东汇通项目管理有限公司委托济南市勘察测绘研究院承担了该地块土壤污染状况调查工作。我单位接受委托后派专业技术人员对该场地进行了现场踏勘、收集了相关资料，并对资料进行了深入分析，制定了本项目的土壤污染状况调查方案。2020年3月，山东鲁控检测有限公司进行了现场采样，经实验分析并取得检测数据后，我单位根据检测数据，按照国家导则要求编制完成了此《济南市长清区大学城实验学校北地块场土壤污染状况调查报告》。 济南市长清区大学城实验学校北地块土壤污染状况调查报告 2 2 概述 2.1调查目的和原则 2.1.1 调查目的 (1)通过资料收集、现场踏勘、人员访谈等方式，识别场地内及周围区域当前和历史上有无可能的污染源，识别该场地可能涉及的污染物； (2)通过现场采样观察和实验室检测分析，确定该区域土壤中主要的污染物种类、污染水平和分布的范围与深度； (3)根据检测数据，确定该场地人体健康风险是否处于可接受水平，为相关部门对场地污染状况和未来场地利用方向的决策提供依据，避免场地遗留污染物造成环境污染和经济损失。 2.1.2 调查原则 (1)针对性原则 针对场地的特征和潜在污染物特性，进行污染物浓度和空间分布调查，为场地的环境管理提供依据。 (2)规范性原则 采用程序化和系统化的方式规范土壤污染状况调查过程，保证调查过程的科学性和客观性。 (3)可操作性原则 综合考虑调查方法、时间和经费等因素，结合当前科技发展和专业技术水平，使调查过程切实可行。 2.2 调查范围 本次调查地块位于山东省济南市长清区崮云湖街道，济广高速以东，通发大道以北，海棠路以西，本次调查地块面积约24.33hm2，地块边界拐点坐标见表2.2-1，地块地理位置图见图2.2-1，本次调查地块范围示意图见图2.2-2，地块勘界成果见附件5。 济南市长清区大学城实验学校北地块土壤污染状况调查报告 3 表2.2-1 地块边界四至拐点坐标 序号 拐点名称 X Y 1 地块西南顶点 4048962.929 482031.288 2 地块东南顶点 4048841.450 482553.732 3 地块东北顶点 4049446.346 482808.677 4 地块西北顶点 4049435.714 482510.177 注：上述坐标为国家大地2000坐标。 2.3 调查依据 2.3.1 相关法律法规 (1)《中华人民共和国环境保护法》(2015.5.1实施)； (2)《中华人民共和国土壤污染防治法》(2019.9.1实施)； (3)《污染地块土壤环境管理办法(试行)》(2017.7.1实施)； (4)《工矿用地土壤环境管理办法》(2018.8.1实施)； (5)《山东省土壤污染防治条例》(2020.1.1实施)。 2.3.2 相关导则及技术规范 (1)《建设用地土壤污染状况调查技术导则》(HJ25.1-2019)； (2)《建设用地土壤污染风险管控和修复监测技术导则》(HJ25.2-2019)； (3)《土壤环境质量 建设用地土壤污染风险管控标准(试行)》(GB36600-2018)； (4)《地下水质量标准》(GB/T 14848-2017)； (5)《土壤环境监测技术规范》(HJ/T 166-2004)。 2.3.3 相关技术文件 济南市长清区大学城实验学校北地块勘界图、地块相关卫星图件、地块及周边地质资料及《济南市长清区大学城实验学校北地块项目泉水环境影响评价报告》等相关文件。 2.4 技术路线 按照《建设用地土壤污染状况调查技术导则》(HJ25.1-2019)，土壤污染状况调查主要包括三个逐级深入的阶段，是否需要进入下一个阶段的工作，主要取决于场地的污染状况，技术路线如图2.4-1所示。