以房养老案例

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我国“以房养老”模式的法律分析

作者：高山

来源：《财税月刊》2015年第10期

摘 要 2013年9月13日，国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”引发有关“以房养老”的广泛舆论关注。“以房养老”模式是由美国上世纪80年代创新出来的一种房地产融资新方法，。一般是指没有固定收入但拥有自有产权房屋的老年人，以房屋作为担保向金融机构贷款，金融机构对担保房屋的价值、将来增值及折损情况进行综合评估，签订“以房养老”合同，老年人定期或不定期从金融机构获得贷款用于个人生活及其他费用，金融机构可在老年人死亡之后，以设定担保的房屋受偿债权。这种模式既使得老年人毫无负担的获得养老资金，又使房屋的价值得到了最大限度的实现。

关键词 以房养老；法律；抵押

一、我国引入“以房养老”模式的必要性

实施“以房养老”模式，将老年人拥有产权的房屋转换为养老期间的现金收益，对改善老年人的生活质量起到了一定的促进作用，也是建立健全养老保障新机制的有效途径。目前，我国的养老资源严重不足，社会保障体系还不是很健全，老龄化、老人高龄化问题正在以比国外快得多的速度迅速出现。据统计，目前我人口的11%。中国已经正式步入老龄化社会。与此同时，中国的储蓄额居高不下，银行存款、外汇储备、保险费收入等继续大幅增长，社会资金闲置量急剧加大，亟待寻找有效的投资渠道。引入“以房养老”模式，无论是从实施的迫切性还是从社会现实意义上看，是金融机构良好的营利模式，也是缓解社会压力的有益尝试。

二、我国实行"以房养老"的法律问题

1. “以房养老”在法律上遇到的第一个问题，就是我国法律禁止流质。物权法规定，“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。在现行法律制度下，保险机构不能事先通过协议直接约定老年人过世后抵押住房归保险机构所有，在老年人过世时不能当然取得抵押住房所有权。这样在法律上似乎行不通。

农村养老地产案例分析

从“自力养老”到“银发新时尚”，乡村养老已经逐渐成为一个不可忽视的养老战场。

如今，一方面越来越多的乡村已经演变为空巢社会，老年人担负起了乡村社会生活诸多方面的重任，这一格局使得乡村的家庭养老变成了自力老养，即由老年人来负担起乡村日常生活和养老;另一方面，旅居养老逐渐成为“银发一族”新时尚，一批批养老小镇拔地而起，矛盾与需求的双重刺激下，乡村养老，已经逐渐成为一个不可忽视的养老战场。

一、乡村养老概念

乡村养老既是一种新型的养老模式，也是一种生活休闲方式。在能够提供舒适田园生活的乡村，以乡村民宅、专设养老院或度假区等为基地，专门为老年人提供食宿、照料、护理、娱乐等养老服务。老人不仅可以获得集观光、旅游、健身、娱乐为一体的乡村生活，还可以参与体验式农业项目。

乡村养老服务是指老年人出于健康、疗养的目的而到异地乡村进行旅游、暂居和游览活动的总和。

二、乡村养老必要性

1、乡村养老有利于缓解社会养老压力

目前，我国的老龄化程度日益加深，全国老龄人数达到两亿以上。但跟我国的老龄人数总量相比，社会养老机构存在较大缺口;另一方面随着家庭结构的变化，家庭的养老功能也在逐渐弱化，社会养老模

式朝着多元化发展。在这种社会养老的现状下，发展乡村养老产业，增加了一种养老机构和设施的选择，无疑缓解了社会养老压力。

2、乡村养老有利于满足老年人心理及健康方面的需求

乡村的旅游地生态环境十分良好，空气清新，阳光充沛，自然风光秀美，具有浓厚的乡村文化气息和特色的民俗技艺。这方面的条件有利于老年人的身体健康，有利于他们锻炼身体并参与一些乡村集体活动，满足他们养老养生需求。

在心理方面，有部分老年生于乡村长于乡村，对于乡村会有一种天然的亲切感和归属感，能够激起老年对生活的积极态度，满足他们的心理需求。

3、乡村养老有利于推进农业供给侧结构性改革

我国政府一直努力通过改变农村的经济发展方式从而促进经济发展。通过农业供给侧改革，发展休闲农业，加快乡村旅游产业结构的优化升级。

目录

第一部分 养生地产典型案例分析 ............... 2

一、北京九华山庄 .................................. 2

二、清远碧桂园清泉城 .............................. 7

三、深圳华侨城 ................................... 12

四、广州南沙奥园项目 ............................. 22

五、海南博鳌•宝莲城 .............. 错误！未定义书签。

六、云南温泉山谷 ................................. 24

第二部分 结论 ......................... 27

第一部分 养生地产典型案例分析

一、北京九华山庄

1.项目基本情况

北京九华山庄总平图

九华山庄，位于北京市昌平区小汤山镇。山庄紧邻北六环，与京昌、京承高速路相连，距天安门广场35公里，距首都国际机场26公里，距奥运村十几分钟的车程，从市区有984路公交车直达，交通十分便捷。

2.项目特色

（1）养生特色：温泉养生、体检中心等； （2）产品类型：汤泉行宫、运动中心、酒店、体检中心、旅游职业学校等。

（3）项目规划：

□小汤山是闻名遐迩的 "中国温泉之乡"，九华山庄现占地面积2000多亩，为园林式度假酒店。拥有2300多间风格各异的客房、近5000个床位；十多个不同风味的餐厅，9000多个餐位。九华山庄拥有完善的会议展览设施，会议及展馆面积逾6万平方米，100多个不同规格的会议室，可以满足从数十人的聚会到数万人的大会的需求。

□九华山庄拥有丰富多彩的温泉、保健、娱乐、运动项目。

□九华汤泉行宫占地百亩，是中国规模最大、最具特色的温泉主题公园。行宫内绿树成荫、移步换景，有大小温泉池近百个，另有露天温泉游泳池、室内温泉游泳馆等设施，荟萃古今中外洗浴文化经典，提供特色温泉泡浴、温泉药浴、温泉游泳、温泉桑拿及各种保健、按摩、美容等服务。

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“以房养老”模式研究（三）

1、现代社会竞争加剧，注重家庭被迫让位于（）。（单选题）

A、 自我

B、 工作与社会

C、 投资

D、 工作与享受

我的答案：B 正确答案：B

2、以下哪项不属于货币养老的内容？（）（单选题）

A、 养老储蓄

B、 社会养老保障

C、 商业养老寿险

D、 房子养老

我的答案：D 正确答案：D

3、目前养老主体形式是（）。 （单选题）

A、 货币养老

B、 子女养老

C、 房子养老

D、 国家养老

我的答案：B 正确答案：A

4、未来“四二一”家庭，老年夫妇向中年夫妇遗留两套住房，并不为中年夫妇看重；中年夫妇同时养度四位老人，经济能力难支持。（） （判断题）

我的答案： √ 正确答案： √

5、现代社会多养儿防老已慢慢变得不现实。（）（判断题）

我的答案： √ 正确答案： √