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房地产行业土地增值税清算整治方案3篇房地产行业土地增值税清算整治方案第1篇为深入开展整顿和规范房地产行业税收秩序工作，严厉打击税收违法犯罪行为，有力促进税法遵从，营造公平税收环境，根据《市局关于印发《的通知》要求，结合我局工作实际，制定本实施方案。
一、工作目标通过对土地增值税清算开展专项整治，严厉查处一批税收违法行为，发现地方税收管理中存在的不足和薄弱环节，完善征管方式，堵塞税收漏洞，建立健全长效机制，促进我市房地产行业健康有序发展。
二、组织机构此次房地产行业土地增值税清算专项整治工作由全市地方税收专项检查领导小组统一领导，并成立专项整治工作组，由局长任组长、副局长任副组长、稽查局、分局、征管股、税政股为成员单位，下设办公室于稽查局，具体开展本地房地产行业土地增值税清算专项整治工作。
三、工作内容重点检查主管税务机关已完成土地增值税清算审核的房地产业项目。
稽查部门实施土地增值税清算检查时，应对纳税人的每个项目应纳的营业税及其附加税费、印花税、契税、耕地占用税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税（含核定征收的企业）和包括利息股息红利等应代扣代缴的个人所得税一并进行税收清算。
清算时重点审核纳税人成本不实、隐匿分红收入和关联交易价格偏低项目。
四、工作步骤房地产行业土地增值税清算税收专项整治工作分四个阶段进行，于20xx年4月开始，10月底结束。
（一）动员部署阶段（4月1日至4月15日）。
根据市局统一部署，结合我局实际，拟定工作方案，确定检查对象，公布税收违法行为检举电话等前期工作，为房地产行业土地增值税清算税收专项整治工作顺利开展打下坚实基础。
（二）自查自纠阶段（4月16日至5月15日）。
通过召集企业开展座谈会、部署动员会等形式。
深入宣传专项整治工作精神和税收自查正常，集中辅导企业开展地方税收自查，对企业自查应补税款按规定组织入库。
（三）检查实施阶段（5月16日至9月30日）。
对完成土地增值税清算审核的房地产业项目坚持户户过点原则，进行实地检查。
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析房地产开发中土地增值税的清算是一项重要的任务。
它涉及到国家税收政策的执行和企业的财务管理。
对于房地产企业来说，做好土地增值税清算工作，不仅可以减轻税收负担，提高运营效率，还可以增强企业的经济实力和核心竞争力。
本文将对房地产土地增值税清算问题和注意事项进行分析和探讨。
1.税率问题税率是衡量税收标准的重要指标。
在土地增值税的清算中，税率决定了企业要缴纳多少税款。
根据《土地增值税法》的规定，房地产项目应缴纳土地增值税的税率为30%。
但是，在实际操作中，房地产企业会采取一些方法来降低税率，如成立多个子公司进行分拆，以实现分税筹划的目的。
这种做法虽然不违反国家法律，但是要求房地产企业必须严格遵守税收政策，避免因违规操作而带来税务风险。
2.计算方式问题土地增值税的计算方式也是企业需要关注的问题。
根据《土地增值税法》的规定，土地增值税的计算公式为：土地增值税=（（销售价格-取得价格）/1.05）x土地增值税税率其中，取得价格是指房地产企业取得土地使用权的价格，销售价格是指将房地产项目销售给购房者的价格。
税前利润的计算方式对于土地增值税的计算有重要作用。
如果房地产开发企业计算税前利润的方式不准确或存在隐瞒，会导致土地增值税的计算出现误差。
3.数据来源问题房地产土地增值税的清算需要依赖多个数据来源，包括土地取得、项目开发、销售、收支款项等各个方面。
这些数据需要经过层层核对，确保其准确性和合法性。
对于一些房地产企业来说，由于经营规模不够大或者管理不够严格，容易产生数据收集和整理的难度。
如果这些数据来源不够可靠，就会误导土地增值税的清算过程，带来不必要的税收风险。
1.合法合规经营房地产企业在土地增值税清算中需要遵守国家法律法规，坚持合法合规经营。
这包括完备的账目记录和报表制度，税务合规的操作流程，以及合法合规的税收筹划方案。
在这个基础上，企业才能有效降低税务风险，维持财务健康。
2.准确计算税前利润税前利润是土地增值税计算的依据。
大成方略纳税人俱乐部讲稿土地增值税清算的涉税处理第一部分土地增值税清算基础知识第二部分清算收入的审核第三部分税前扣除原则第四部分转让税金的审核第五部分利息支出的审核第六部分期间费用的审核第七部分开发成本的审核第一部分：土地增值税清算基础知识一、土地增值税清算概念二、增值额和扣除项目三、开发成本的口径四、税率的形式五、清算对象（重点）六、清算条件七、清算审核八、补缴土地增值税九、清算后再转让一、土地增值税清算概念2009国税发91号土地增值税清算管理规程土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
二、增值额和扣除项目土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。
其中，纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
具体到房地产开发企业，规定的扣除项目包括：1、取得土地和开发土地的成本费用，包括土地价款和出让金、场地平整费用和契税等；2、新建房及配套设施的成本费用，包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费等；3、及转让房地产有关的税金，包括营业税、城建税、教育费附加等，不包括印花税金；4、及转让房地产有关的期间费用，包括管理费用、销售费用和财务费用等。
其中，上述（1）（2）项可以加计扣除20%，第（3）项据实扣除，第（4）项按照（1）（2）合计数的一定比例内据实扣除。
三、开发成本的口径会计口径：包括土地和资本化利息土地增值税法：不含土地、资本化利息加计扣除基数：会计口径－资本化利息2010国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知四、税率的形式1、定额税率是指按照征税对象的计量单位直接规定纳税绝对额的税率形式，主要应用于土地使用税和车船使用税，在消费税和印花税也有部分应用。
房企土增清算税务处理与筹划需关注8个问题摘要：在营改增政策的影响下，我国税收政策体系会逐步完善。
而房地产企业的经营管理受政策环境影响较大，为了企业平稳运行，加强税务管理工作尤为重要。
自房地产行业进入高速发展阶段以来，国家出台了一系列政策对该行业进行产业引导和市场约束，房地产企业也逐渐成为社会经济增长的重要动力。
但伴随着房地产企业投资规模扩张，涉及房地产开发项目的税收成本也越来越高。
尤其在土地增值税方面，由于土地增值税贯穿项目开发全过程，计税过程相对复杂、专业性强，因而，加强土地增值税清算工作尤为重要。
本文以营改增为环境背景，分析房地产公司开发项目土地增值税清算的方法与策略。
房地产开发项目土地增值税就是指，从土地开发、施工建设到竣工结算等环节，以土地和建筑物为对象，对转让过程所产生的增值额，按照超率累进的方法计算增值税税金。
由于房地产开发项目周期较长，涉及成本内容较为复杂，成本核算工作难度较大，且土地增值税占税额总成本比例较高，直接影响企业的开发收益。
为了更好地应对营改增政策环境，合法履行纳税义务，房地产企业有必要对土地增值税清算工作进一步探讨，明确清算内容与清算流程，有效防范税务风险。
房企土地增值税清算税务处理依据相关政策规定，我国税务机关对土地增值税一般采取查账征收和核定征收这两种方式。
而房地产在缴纳土地增值税时，需要履行预缴与清算流程，即按照房地产项目预计销售收入进行土增税预征，并在项目竣工验收环节以后进行项目清算。
对于房地产企业来说，土地增值税的清算处理过程主要体现在以下几个环节：1.1土增税清算事前准备在开展土地增值税清算工作以前，房地产企业首先需要准备与土地增值税相关的原始资料凭证，包括成本核算报告、发票凭证、项目合同等。
其次，对土地增值税清算项目的核算工作，进行明确划分。
依据政策规定，国家相关部门审批予以开发的分期项目工程，可以按照多个会计核算周期进行项目核算;对于开发建设过程中的普通住宅与非普通住宅项目进行分别核算;对于其他用途的开发项目应当依据建筑实际用途所适用的税法规定进行核算。
房地产企业所涉税种及会计处理耕地占用税1、纳税环节：在纳税人获准占用耕地的环节一次性征收。
2、会计处理：借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费贷：应交税金——耕地占用税土地使用税1、纳税环节：房地产开发企业所开发的项目土地，从闲置、施建到完工销售全过程，每年须缴纳土地使用税。
房屋完成销售，产权转移完成后，房地产开发企业停止缴纳。
2、会计处理：①施工前的土地使用税借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费贷：应交税金——土地使用税②施工开发过程的土地使用税借：开发成本——前期工程费贷：应交税金——土地使用税③完工销售过程的土地使用税借：管理费用——税金贷：应交税金——土地使用税建设期间的土地使用税属于开发成本中的土地成本，在计算土地增值税时可以扣除，并且可以加计20%扣除。
契税1、纳税环节：房地产企业取得土地使用权，缴纳土地出让金时缴纳契税，税率一般为3%-5%。
2、会计处理：借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费贷：应交税金——应交契税在计算土地增值税时可以扣除，并且可以加计20%扣除。
印花税1、纳税环节：①房地产企业取得土地使用权，税率为万分之5。
②房地产企业签订房产销售合同时缴纳，税率为万分之5。
2、会计处理：①借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费贷：应交税金——应交印花税②借：管理费用——印花税贷：应交税金——应交印花税营业税1、纳税环节：房地产企业完成销售时，就全部营业收入缴纳，税率为5%。
2、会计处理：借：主营业务税金及附加——营业税贷：应交税金——应交营业税城建税和教育费附加1、纳税环节：按实际缴纳的营业税计征，与营业税纳税环节相同。
税率有7%、5%、3%，按当地政策。
2、会计处理：借：主营业务税金及附加——城建税和教育费附加贷：应交税金——应交城建税和教育费附加土地增值税1、纳税环节：在完成销售环节，按转让房地产所取得的增值额按超率累进税率30% - 60%缴纳。
2、会计处理：借：主营业务税金及附加——土地增值税贷：应交税金——应交土地增值税3、征收管理针对之前央视发布的房企上市公司欠缴巨额土地增值税的报道，统计了房地产企业的财务报表中“应交税费——应交未交土地增值税”科目的余额。
关于房地产项目清算和注销环节中的涉税处理及例解要点房地产项目的清算和注销环节中涉税处理是非常重要的一步，它涉及到税务机关的相关政策和规定，需要开发商和房地产项目方合理规划和处理。
涉税处理的要点主要包括以下几个方面：1.增值税处理：在房地产项目清算和注销环节中，增值税是一个重要的税种。
涉及到增值税的处理包括成本税额的确定、税收优惠政策的适用、税额的计算、税款退还等。
开发商需要按照税法的规定，合理计算和申报增值税。
2.印花税处理：房地产项目的清算和注销还涉及到印花税的处理。
印花税是指在房地产交易过程中发生的各种合同、证书、证明等文件所征收的税款。
在清算和注销环节，开发商需要按照相关规定，到税务机关缴纳印花税并办理相关手续。
3.企业所得税处理：房地产项目清算和注销涉及到企业所得税的处理。
企业所得税是指企业取得的所得按照法定比例缴纳的一种税种。
在清算和注销环节，开发商需要按照税法规定，合理计算并申报企业所得税。
4.资金余额处理：在房地产项目清算和注销中，开发商需要合理处理和处置资金余额。
开发商需要按照税法规定，申报并缴纳相关税款。
在注册税务机关办理注销手续时，需要提供相关的资金余额处理凭证和税务处理证明。
5.税务检查处理：房地产项目清算和注销涉及到税务机关的检查和核实。
在清算和注销环节，开发商需要配合税务机关的检查工作，提供必要的相关材料和信息。
如有需要，还需要提供税务机关要求的其他证明材料。
6.优惠政策适用：在房地产项目的清算和注销中，开发商有可能享受到相应的税收优惠政策。
这些政策主要包括税款减免、税收优惠和税收补贴等。
开发商需要按照相关规定，申请并享受相关的税收优惠政策。
综上所述，房地产项目清算和注销环节中的涉税处理是非常重要的一环。
开发商需要根据相关税法规定，合理计算和申报各种税款。
同时，还需要根据实际情况进行与税务机关的合作和沟通，确保税务处理的顺利进行。
只有做好涉税处理，才能确保房地产项目的清算和注销工作的正常进行。
房地产企业土地增值税清算涉及利息费用的四种处理技巧土地增值税是我国重要的税收制度之一，对于房地产企业来说，土地增值税清算不仅仅包括土地增值税本身的计算，还要涉及到利息和费用方面的处理。
本文将针对房地产企业在土地增值税清算中面临的利息费用问题，提出四种处理技巧。
技巧一：利息和土地增值税分别入账在土地增值税清算过程中，利息和土地增值税应该分别计入企业的账户。
房地产企业在购买土地时需要支付土地款项，该款项需要从企业自有资金中支付或借贷，如果是借贷，公司需要支付对应的利息，此时公司应该将土地购买款项和利息分别计入公司账户。
在进行土地增值税清算时，公司只需要计算土地增值税，而不考虑利息。
我国土地增值税计算方式为：应纳税额 = (当地土地最新评估价格 - 购买土地的价格) × 70% × 税率；因此利息不在税费计算范围之内。
这种处理方法既能保证企业的资金核算准确，又符合我国土地增值税的计算规定。
技巧二：利息作为土地购置成本另一种处理方法是将土地购买所需的利息计入土地购置成本中，然后在土地增值税清算过程中进行抵扣。
这种处理方式的好处是可以减少企业的应纳土地增值税额，从而降低税收负担。
具体做法是在计算应纳税额时，将土地购买价格和利息一起计入，并且在计算后的应纳土地增值税中扣减掉利息的部分。
如下公式所示：应纳税额 = (当地土地最新评估价格 - 购买土地的价格 - 支付的利息) × 70% ×税率需要注意的是，企业在进行土地购买后计算利息支出时，应该按照实际借款计算利息，而不是假设的利息支出。
技巧三：将利息作为销售成本房地产企业在销售房产的过程中，如果需要用到借贷资金，那么企业需要支付对应的利息。
对于这部分利息，企业可以将其作为销售成本进行核算。
在土地增值税清算时，这部分利息可以单独列出，以便将其扣除。
具体的操作方法是，在销售房产的收入中扣除对应的利息支出，这部分利息支出应该作为销售成本进行核算。
国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中国税收征收管理法》、《中国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3.直接转让土地使用权的。
(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4.省税务机关规定的其他情况。
三、非直接销售和自用房地产的收入确定(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
四、土地增值税的扣除项目(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知文章属性•【制定机关】国家税务总局•【公布日期】2006.12.28•【文号】国税发[2006]187号•【施行日期】2007.02.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】已被修改•【主题分类】土地增值税正文国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发〔2006〕187号）各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。
三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及有关文件的规定，制定本办法。
第二条凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目，均适用本办法.第三条土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的,应分别核算增值额。
第四条纳税人在办理土地增值税清算税款手续时应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》，标准格式见附件1）。
第二章清算条件第五条符合下列情况之一的,纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：（一）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目.（二）整体转让未竣工的房地产开发项目.（三）直接转让土地使用权的项目。
（四)纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目.第六条符合下列情况之一的,主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上的。
（二)取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
（三)经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目.第七条房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的,应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。
第三章清算申请与受理第八条凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》（附件2)，经主管地方税务机关核准后,即可办理竣工清算税款手续.对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。
房地产企业土地增值税清算中问题与对策思考随着我国房地产市场的不断发展，房地产企业在土地增值税清算过程中面临着诸多问题。
土地增值税是房地产企业在土地出让、转让等交易中需要缴纳的税款，是房地产开发企业的一项重要财务成本。
在土地增值税的清算过程中，房地产企业常常面临税负高、税收风险大、清算程序繁琐等问题。
为了更好地解决这些问题，房地产企业需要思考和制定相应的对策，加强风险防范，降低税负压力，提高管理效率。
下面将针对房地产企业在土地增值税清算中所面临的问题进行一些思考，并提出相应的对策。
一、税负压力大的问题房地产企业在土地增值税清算过程中常常面临着税负压力大的问题。
土地增值税税率较高，很容易导致企业负担加重，影响企业的经营发展。
尤其是在房地产市场周期性波动较大的情况下，土地增值税的税负问题更加突出。
针对这一问题，房地产企业可以在土地增值税清算中采取以下对策：1. 优化土地投资结构。
房地产企业可以通过合理规划土地资源的投资结构，避免集中投资于高税负地区，减轻税负压力。
2. 加强税收政策研究。
房地产企业需要深入了解土地增值税相关政策，合理利用各项税收优惠政策，降低税负。
密切关注税收政策变化，及时调整经营策略。
3. 提高财务管理水平。
房地产企业可以通过规范财务管理流程，及时开展税收规划和风险评估，降低税收风险，有效减少税负压力。
二、税收风险大的问题在土地增值税清算过程中，房地产企业面临着税收风险大的问题。
由于土地增值税计算较为复杂，企业往往存在计算错误、遗漏纳税事项等问题，容易导致纳税不准确，给企业带来税收风险。
1. 强化内部管理。
房地产企业需要建立健全的财务管理体系，加强内部审计工作，确保土地增值税的准确计算和申报缴纳。
2. 合规合法经营。
房地产企业在进行土地增值税清算时，需要严格遵守税法规定，合法合规经营，避免因税收违法行为而面临风险和处罚。
3. 加强对外沟通。
房地产企业可以在土地增值税清算过程中与税务机关加强沟通，及时了解相关政策与规定，减少因理解上的偏差而导致的风险。
金融观察Һ㊀浅析房地产土地增值税清算税务筹划及涉税风险管控赵㊀妍摘㊀要：土地增值税清算的计算和审核工作很是复杂，是土地增值税管理链条中的核心㊂当前税务部门监管手段日渐优化，作为新时期的房地产企业，一定要利用好国家政策，科学合理的进行税收筹划，有效规避风险㊂关键词：房地产土地增值税清算；税务筹划；涉税风险管控一㊁引言土地增值税是房地产企业主要缴纳的税种之一，而且我国对房地产企业土地增值税的清算有着一系列明确的㊁具体的规定㊂由于房地产企业在进行房地产项目开发过程中所涉及的成本类型较繁杂，所以在计算土地增值税时相对比较困难，一定程度上增加了房地产企业的税务风险㊂因此，为了降低风险，房地产企业不仅要重视土地增值税的清算，同时也要做好纳税筹划工作，从而保证企业健康可持续地发展㊂二㊁土地增值税清算的要点（一）确定清算的条件第一，当房地产开发项目完成竣工㊁销售㊁土地使用权转让及结算转让后，要求房地产企业进行土地增值税的清算㊂第二，在房地产开发项目的销售转让过程中，若已经竣工和验收完毕，以下几种情况需要进行土地增值税的清算，分别是销售建筑面积达到８５％㊁销售面积未达到８５％但剩余部分已经自用和出租㊁取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的㊁税务登记注销但未办理土地增值税清算㊂第三，在房地产企业土地增值税清算过程中，基于成本和收入，要剔除掉未转让的房产㊂第四，在房地产项目办理完清算手续以后，针对在土地增值税清算时没有转让的房地产，清算后再转让的，要根据有关规定，进行土地增值税的清算和缴纳㊂（二）准确计算获取的收入房地产开发项目获取的收入包括实物收入㊁货币收入以及其他收入，在进行房地产土地增值税的清算过程中，需要对这些所获得的收入进行准确的计算㊂其中，在确认房地产收入时，要根据相关的立项报告㊁销售许可证㊁销售合同以及销售发票等完整的资料进行确定㊂对此，需要注意几个方面的问题：第一，根据商品销售发票来确定收入；第二，在所开具的商品销售发票不是全额销售收入的情况下，要根据销售合同中的规定来确定收入；第三，在预收房款时，如果发现销售合同中显示的面积与实际测量存在出入，发生房款补退，则要及时调整土地增值税的清算；第四，在房地产转让中，当发生债务抵偿㊁拆迁换建等行为时，需要提前评估房产的价值，并以非贷款资产项目来进行收入确认㊂三㊁房地产土地增值税清算税务筹划及涉税风险管控方案（一）合理确定清算单位，以达到纳税筹划的目的房地产企业一般会同时或滚动开发多个项目或多个项目分期，在一个项目和分期同时开发不同类型的房地产，确定清算单位与计税单位是土地增值税清算的前提条件㊂房地产企业转让房地产开发项目，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算㊂根据‘财税字 １９９５ ４８号“，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额㊂不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定㊂在房地产企业对土地增值税进行清算时，可以以不同的清算口径分别计算土地增值税，选择有利于企业自身的计算口径，以达到纳税筹划的目的㊂（二）借助利息支出策略进行税收筹划在房地产企业对土地增值税进行纳税筹划的过程中，扣除项目是其中较为关键的部分，企业可以利用这些扣除项目来实现纳税筹划的目的㊂在扣除项目中，有一部分属于开发费用，主要包括房地产企业在项目开发过程中所消耗的三大期间费用：销售费用㊁管理费用以及财务费用㊂按照我国相关规定，房地产企业在进行利息支出的扣除过程中，有两种方式可供挑选，企业能够根据自身的真实状况去挑选适用的扣除方式㊂其中，第一种扣除方式是指，房地产企业所支付的利息费用能够得到有关金融机构的证明，并且房地产企业能够分项目进行利息费用的扣除，在这一扣除方式中，企业可以将实际支付的利息费用全额用来扣除㊂第二种扣除方式是，若房地产企业所支付的利息费用不能够得到有关金融机构的证明，或者房地产企业不能够分项目进行利息费用的扣除，在这一扣除方式中，企业可以按照获取土地使用权时所交付的金额与项目开发过程中所付出的各项花费金额之和的一定比例进行利息费用的抵扣㊂基于此，房地产企业可以根据自身的实际情况，选择更有利于提高利润水平的利息支出扣除方式㊂（三）加大对财务人员的教育培训，提升纳税筹划政策的应用水平首先，身为房地产财务工作者，一定要加强自我学习，了解最新财税动态，比如针对营改增政策对房地产财务工作的影响，财务人员要及时了解到相关政策，然后在财务管理工作中加以应用，不断提升财务工作水准㊂其次，房地产公司要和税务部门积极交流和沟通，对工作中的 疑难杂症 及时向税务部汇报，之后使得企业财税工作科学化㊁标准化运作㊂针对土地清算中相关违规行为，房地产公司要和财务工作者沟通好，学习最新知识，及时规避清算风险，防止违法行为出现㊂（四）强化涉税风险内控体系建设，提升预警能力首先，加强源头风险管理㊂国家财政税收政策变化很大，特别是国税地税合并后，关于房地产增值税结算方法不一㊁单位建筑面积成本计算口径不一致等问题，税务部门和房地产企业要通力协作，根据国家法律制度等实施土地增值税清算，规避政策风险㊂其次，加强申报风险的管理㊂土地增值税纳税申报是土地增值税清算风险控制中的关键点所在，因为房地产项目销售阶段内含诸多变量，所以作为房地产企业务必要深度细化申报风险管理㊂最后，提升风险监控管理力度㊂税务机关需制定出严格的清算收入登记台账，期间需明确好土地增值税清算项目底册，由此指导房地产企业根据台账去登记信息；房地产企业负责人要实时监督公司财务工作，对财务人员的不当行为进行管理和约束，防止工作失误而产生涉税风险，得不偿失㊂四㊁结束语随着当前房建行业领域的快速发展，土地增值税变得愈加严格，土地增值税清算对于房地产公司的影响很大，增添了企业自身税务压力，并且项目利润会减少，所以说正确选择成本分摊模式，便是房地产公司减轻税负的必行之举㊂参考文献：［１］李佳．房地产企业土地增值税清算阶段的税收筹划［Ｄ］．武汉：华中科技大学，２０１９．［２］贾思威．关于房地产企业土地增值税税收筹划及清算探讨［Ｊ］．中国集体经济，２０１９（４）：９３－９４．作者简介：赵妍，恒大地产集团济南置业有限公司㊂７９。
房企土增清算后退税的税会处理（附：案例分析）房地产企业土地增值税采取预征加清算的制度安排，会造成部分房地产企业出现项目在尚未清算年度少扣土地增值税而在项目清算年度集中补缴土地增值税从而引致亏损问题。
为解决上述亏损无法及时得到弥补问题，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第29号)【已废止】，明确房地产开发企业由于土地增值税清算造成的亏损，在企业注销税务登记时还没有弥补的，企业可在注销前将整个项目应缴土地增值税总额追溯分配到项目开发各年度计算扣除，并就多缴的企业所得税向税务机关申请退税。
但“注销公司”是公司重大决策问题，哪能为了税务上的利益，说注销就注销呢?因此，实务中许多房地产公司无法吃到退税这块“画饼”。
为此，国家税务总局制定了《关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第81号)，对房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税政策进行了完善。
本文以81号公告为主并结合其他税收、会计政策，分析房企土地增值税清算后退税的税务处理以及相关土地增值税的会计处理。
一、税务处理1、有后续开发项目的，亏损向以后年度结转公告81号第一条规定，企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。
后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。
我们知道，房地产企业亏损弥补期为5年，而房地产项目从拿地、开发建设直到销售一般需要几年时间，如果前期项目产生亏损，而后期项目5年之内没有足够的税前利润，会造成前期亏损无法弥补或得不到完全弥补的“悲催”局面。
因此，后期项目如何安排要提前进行筹划。
2、没有后续开发项目的，可申请退税根据公告81号第二条规定，企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照规定的方法计算出项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税。
土地增值税与企业所得税成本扣除差异及财税处理土地增值税和企业所得税作为房地产企业的两大税种，在成本扣除与收入确定方面有很多相同之处，但是两者在诸多方面亦存在差异。
笔者在西政资本公众号2017年12月14日发布的推文《房地产开发项目全程税务测算（一）—耕地占用税、契税、城镇土地使用税、印花税》及2017年12月22日发布的推文《房地产开发项目全程税务测算（二）——增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税》中，读者就土地增值税和企业所得税的测算的收入确定及成本扣除等问题提出了疑问，因前述文章尚未对该部分内容进行详细阐述，故本文特针对成本扣除部分作具体分析，以帮助读者加深理解。
房地产企业无论是土地增值税的清算还是企业所得税的汇算清缴，都需要确定允许扣除的成本。
成本的确定与税额的高低存在着必然联系，那么，两个税种之间对成本扣除究竟存在哪些差异呢？扣除时间、扣除原则以及扣除范围是否一致？下文基于此三个问题分析两者存在的差异，便于读者全面把握。
一、土地增值税与企业所得税成本扣除时间不同土地增值税采取了预征税款，达到清算条件时，进行土地增值税清算的做法；企业所得税采取了对未完工收入乘以预计计税毛利率计入应纳税所得额，完工时对预计毛利进行纳税调整的做法。
土地增值税清算与企业所得税汇算清缴时，可能会存在即使是同一个项目，时间上亦是不同的情况。
那么，我们首先要确定其应当清算、完工的时间。
（一）土地增值税清算时间土地增值税清算分为应当清算和可以清算两种情形。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条土地增值税清算条件的规定，符合以下情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。
而在下列情况中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。
房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业土地增值税的清算工作，确保税收法规的严格执行，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关法律法规，制定本办法。
第二条本办法适用于在中华人民共和国境内从事房地产开发的企业（以下简称“企业”）在土地转让、开发、销售等环节产生的土地增值税的清算。
第三条企业应当按照本办法的规定，及时、准确、完整地进行土地增值税的申报和清算。
第二章清算条件与程序第四条企业在以下情形之一时，应当进行土地增值税的清算：（一）房地产开发项目全部竣工并销售完毕；（二）企业解散、破产或者因其他原因终止；（三）税务机关依法要求企业进行清算。
第五条企业进行土地增值税清算时，应当向所在地税务机关提交以下资料：（一）土地增值税清算申请书；（二）土地使用权证书、土地转让合同、房地产开发合同等相关资料；（三）项目竣工验收报告和销售明细表；（四）税务机关要求的其他相关资料。
第六条税务机关应当自收到企业清算申请之日起30个工作日内完成审核，并通知企业清算结果。
第三章清算计算第七条土地增值税的计算应当遵循以下原则：（一）合法性原则：企业应当提供合法、有效的凭证和资料；（二）真实性原则：企业申报的收入和成本应当真实、准确；（三）一致性原则：企业计算土地增值税的方法和程序应当与税务机关的规定保持一致。
第八条土地增值税的计算公式为：应纳税额 = （转让房地产收入 - 扣除项目金额）× 适用税率 - 速算扣除数第九条扣除项目包括但不限于：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）房地产开发成本；（三）房地产开发费用；（四）与转让房地产有关的税金；（五）其他按规定可以扣除的项目。
第四章法律责任第十条企业未按照本办法规定进行土地增值税清算的，税务机关可以依法追缴应纳税款，并处以罚款。
第十一条企业通过提供虚假资料、隐瞒收入等手段逃避土地增值税清算的，税务机关将依法追究其法律责任。
房地产财务费用所得税及土地增值税清算时的扣除问题阅读：24802013—06-03 21:12标签：利息企业所得税土地增值税扣除在房地产行业中有一句俗话说得好，“房地产企业就是给政府及银行打工的角色"，房地产项目开发的支出中，支付给政府的土地款及各项税费以及支付给银行的财务费用总和，大概在50％以上，地价高的项目可能比例更高。
支付给政府的各项税费，在所得税及土增税清算时一般都是可以扣除的，但项目发生财务费用却不一定能全额扣除。
下面分类进行讨论.一、财务费用在所得税前的扣除规则1、在《企业所得税实施条例》中,第三十八条企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：（一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分.2、在国家税务总局2011年第34号公告中，第一条即是对条例中第三十八条的明确：根据《实施条例》第三十八条规定,非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除.鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。
“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。
该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构.“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率.既可以是金融企业公布的同期同类平均利率,也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。
众所周知，信托公司的贷款利率是比较高的，此公告意味着,只要企业向非金融企业支付的利息，只要不是高的离谱,基本上是可以做到据实扣除的。
