衡阳市场调研报告

湖南大集房地产顾问有限公司

2010年6月 衡阳解放路项目

市场调研报告 目 录

前言

在必须中寻求一个平衡

衡阳，湖南的第二大城市，拥有700多万人口，仅次于长沙，自古以来就是商贾云集之城，历为湘南商品集散地，是湖南的第二大经济中心。南岳衡山国家级风景区便坐落在此，历史的发展使其成为南中国的宗教文化中心，每年上山进香的游客不计其数，大年三十的首炷香炒到了几十万的价格，民间更有固定虔诚的进香团体。

庞大的居住人口，神话般的衡山宗教文化，造就了独具特色的商业都市，而随着武广高速的开通，衡阳快速迈入了飞速发展的阶段。

本次调研我们从研究城市商业发展的角度出发，通过全面的市场调研、资料查询、问卷调查等方式，详细解读了衡阳的商业现状和特点，从中也发现了一些发展性矛盾，为我们更好的了解衡阳商业、寻求定位的平衡得到支撑。

我们看到了衡阳商业业态分布明晰的各商圈网点，如江东服装鞋包批发商圈、石鼓装饰建材和家具批发商圈、华新开发区新的城市政治经济中心等；

看到了繁华旺盛的中山路与解放路传统老商业中心，租金高达1200元/㎡·月，售价更是达到11万/㎡，几乎可以比拟长沙五一商圈，城市的商业繁华度可见一般；

看到了政府规划下的品牌形象大街解放路沿街7、8个百货、商业综合体林立：商业步行街、步步高百货、宇元万向城、美达百货、崇尚百货、广百百货、颐高二期百货（紧挨广百）、龙泉商城、鸿运数码电脑等；

看到了热闹鼎沸的解放路手机一条街，包含移动、联通、电信等旗舰型服务大楼，沿街众多品牌的手机销售店，历史发展为城市最集中的手机网点；

看到了传统数码卖场颐高和新生市场鸿运，主营业覆盖了全市更波及县市。

…… 但我们也关注到一些市场存在的矛盾：

我们发现倾全市之力和历史的因素造就的中山路与解放路传统零售老商业中心，商业价值已快比拟长沙，过度集中的商业网点让城市其他区域望之兴叹，无任何同类定位的市场机会；

我们发现可以称之为“纽约第五大道”的解放路，7、8个商业大鳄雄踞沿线，形象档次确实好，但加之香江百货、晶珠百货是否市场有足够的消费来支撑；

我们发现繁华的手机市场背后，是隐藏的品牌杂不专、价格混乱、产品更新慢、售后服务少、需求难以满足消费向外流失的市场隐患；

我们发现一方独霸的电脑卖场颐高，内部竞争畸形，在整体进入微利时代的数码市场，无序经营、价格混乱、消费需求转向、买方市场为大是当前衡阳市场较突出的几个特点，不适应则被淘汰。三年经营仍处于亏损状的鸿运体现明显。

……

怎么办？有的市场超额，有的市场不足，如何在夹缝中求生存，是我们当前必须思考的，我们必须要寻求一种平衡，找到市场的竞争优势业态。目前已不存在真正意义上的空白点，重复是必然的，那么就主动参与到市场竞争中去，优胜劣汰，适者生存。

此次调研我们分三步走：

第一步，依然立足于对衡阳城市本区域市场进行详细的剖析和解读，对主要商业街、主要主力店和代表性楼盘进行详细说明。

第二步，在详细解剖项目情况的同时，针对调研的结果进行总结，分析各业态的市场特征，从中找出市场薄弱点，初判项目定位。 第三步，针对定位方向，展开消费者问卷调查，从而探寻到目标定位当前市场经营存在的弊端和空白区域，由此适者生存的夹缝中定位被找到。

通过上面的三步走，我们最终在调研的基础上，确定一种平衡，在必须要做商业定位的前提下，找到一种即可以保证销售价值，又可以最大化保证未来的可持续经营的定位平衡。

湖南大集房地产顾问有限公司

2010年6月 第一部分 衡阳宏观市场经济分析

衡阳地处南岳衡山之南，因山南水北为“阳”，故得此名。因“北雁南飞，至此歇翅停回”，栖息于市区回雁峰，故又雅“雁城”。

衡阳自古以来就是商贾云集之城，历为湘南商品集散地，邵阳、郴州、永州等地区的商贸中心，是湖南的第二大经济中心。

衡阳市现辖5县2市5区；

·5个市辖区：雁峰区万人、石鼓区万人、珠晖区万人、蒸湘区万人、南岳区万人；

·2县级市：耒阳市万人、常宁市万人；

·5个县：衡南县万人、衡阳县万人、衡山县万人、衡东县万人、祁东县万人

截止2009年末，衡阳市全市总人口万人，比上年增长%，其中城镇人口万人，城镇人口占总人口的%；市区常住户籍人口万。

一、衡阳市总体情况概述

1、城市规模优势

衡阳有着光荣的历史，说起衡阳的优势，人们首先想到的就是衡阳市是全省第二大城市，衡阳市区建成区和市区人口仅次于长沙，2009年衡阳市区建成区平方公里，建成区常住户籍人口万。城市发展经验表明：城市规模越大越利于发展，因此衡阳市城区经济发展优势是十分明显的。

2、地理区位优势

衡阳的交通优势向来十分突出，历代为南北要冲，粤桂门户，区位优势十分明显。“扼两广，锁荆吴”，是全国45个交通主枢纽城市之一。特别是目前衡阳市在营的武广客运专线，开建的衡茶吉、怀邵衡、湘桂复线、安张衡5条“新路”，使衡阳市铁路构架呈现“木”字形，再加上在建或即将开工的多条高速公路，使衡阳市形成贯通南北、连接东西的大交通格局。 3、老工业基地优势

衡阳是老工业基地，工业实力较强，2008年规模工业数达到900个，工业总产值达到1010亿元，近年来培育了钢管材加工、输变电、有色金属冶炼、盐卤化工、汽车及零配件五大重点产业，核工业体系产、学、研齐全。

4、人才资源优势

衡阳市是我省主要的高校聚集区，有6所大专院校，高校人数愈6万人，南华大学的核技术及运用的学科理论研究位居全国前沿。

5、旅游资源优势

旅游是衡阳较大的优势，南岳衡山是全国首批5A级景区，2009年，衡阳共接待国内外游客余万人次，实现旅游总收入亿元，分别比去年增长%和%。

6、稳定的农业基础

衡阳素有“鱼米之乡”的美称，粮食、生猪产量全省第一，其他主要农产品在全省占据二、三名。

二、衡阳市经济环境分析

1、GDP突破千亿。衡阳市自改革开放以来最快的一个发展时期，只用了6年时间，衡阳市GDP总量就从2002年的亿元增长到2008年的亿元，平均每年增长个亿，截至2009年衡阳GDP总量达到亿。

衡阳GDP增长一览表 （单位：亿元）

421.22508.44590.14672.07672.071000.091168.0102004006008001000120014002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年衡阳GDP线性 (衡阳GDP)2、财政收入突破70亿元。2003年至2009年财政收入保持了快速增长的态势，全市财政收入占GDP的比例从2002年的%提高到2008年的6%，表明该段时期衡阳市经济发展质量较高。2009年衡阳财政收入已突破70亿大关。

衡阳历年财政收入一览表 单位：亿元

3、全社会固定资产投资突破400亿元。2003年至2009年全社会固定资产分别为、、、、、、亿元，分别增长%、%、%、%、%、%特别是2008年全社会固定资产投资增长速度创造了近7年的新高。

固定资产投资 单位：亿元

128.13136.56155177.7227.9305.79441.9101002003004005002003200420052006200720082009固定资产投资4、全社会消费品零售总额将近400亿元。2003年至2009年全社会消费品零售总额分别为、、、、、、亿元，全社会消品零售数据增速呈加快之势，表明衡阳市人们消费能力不断加强。

消费品零售总额 单位：亿元

156.04176.28202.55231.1272.36335.64399.230501001502002503003504002003200420052006200720082009消费品零售总额5、城乡居民储蓄突破800亿元。2003年至2009年衡阳市城乡居民储蓄总额分别为、、、、、、亿元，2008年较2002年城乡居民储蓄总额增加亿元，平均每年增加72亿元，特别是2008年储蓄总额增长较快，增加了120亿元。

居民储蓄 单位：亿元 （以上数据来源衡阳市统计局）

三、衡阳城镇居民年家庭收入及消费性支出构成

1、衡阳城镇居民家庭收入（年人均）

指标民称 2007年 2008年 比上年±％

家庭总收入 13254

可支配收入 12883

工薪收入 9035

其中：工资及补贴收入 7712

其他劳动收入 1323 319

经营净收入 357 128

财产性收入 217 118

转移性收入 3645 14。59

其中：养老或退休金

3130

恩格尔系数

注：恩格尔系数（%）=（食品支出总额÷家庭或个人消费支出总额）×100%

随着收入的增加，在食品需求基本满足的情况下，消费的重心才会开始向穿、用方面转移。因此一个地区或家庭的生活越贫困，恩格尔系数就越大；反之，生活越富裕，恩格尔系数就越小。国际上常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。恩格尔系数在60%以上为赤贫，50-59%为温饱，40-50%为小康，低于40%为富裕。

根据以上数据可以看出衡阳市居民收入基本处于小康与富裕之间，居民可以支配收入比例很大，消费能力强。

2、衡阳城镇居民消费性支出及构成（每人年平均）

类别 单位 2007年 2008年 单位 2007年 2008年

食品 元 261 315 %

衣着支出 元 83 94 %

设备用品及服务 元 38 50 %