对判决确认房屋所有权问题的几点思考

对判决确认房屋所有权问题的几点思考——从两起案件谈起吉林省通化市中级人民法院刘闽一、案情1、2003年，王某等四人合伙靠挂某电力设备安装检修公司（下称安检公司）开发房屋，因开发资金不足，向荆某借款300万元，出具了借据。

后因到期未能偿还，双方于2005年8月17日签订“集资联建住房协议书”（下称协议），约定以债务人开发的某处四号楼4-4-1号房屋共计99.7平方米的房屋抵顶借款189430元。

2003年2月安检公司与本案第三人王某某签订了房屋购销合同，约定购买七号楼1-4-1号，面积为107.26平方米的住宅，当日预交房款 4.2万元，安检公司为其出具了临时收据。

2005年10月，王某某又缴纳房款92619.28元，安检公司基建办公室为其出具了临时收据，收据上注明收款事由为四号楼4-3-2号房款、维修基金等。

2005年12月27日，双方又签订了“集资联建协议”，约定将诉争的四号楼4-4-1出售给王某某。

2006年3月，安检公司为出具了“单位往来结算专用票据”，内容为王某某交四号楼4-4-1号99.2平方米住宅的购房款126976元。

同年7月，开发商将该房钥匙交给王某某。

王某某随即装修入住。

2006年2月23日，安检公司将所卖的100户房屋的住宅“明细表”按照房屋交易审查要求报房产交易中心审查，买方为“李某某等100户”，在“明细表”中表明了诉争房屋的买方为王某某。

房产部门出具了“房屋交易审查表”，注明“同意”。

后因房屋登记机关原因未能办理产权手续。

现安检公司已被注销，其开办单位为某电力公司。

荆某以某电力公司为被告，以王某某为第三人于2007年10月16日提起诉讼，要求确认四号楼4-4-1号房屋归其所有。

裁判：原审认为王某某于2003年2月签订的“房屋购销合同”约定的集资房为7号楼1-4-1号，面积107.26平方米，价款137292.8元。

因“房屋购销合同”的合同标的非本案中原告与王某某争议的集资房，与本案不具有关联性，不予采信。

原告荆某提供的王某某与安检公司2005年12月27日签订的集资联建协议约定的集资房为4号楼4-4-1号，面积99.2平方米，价款126976元。

这与原告与安检公司的协议约定相同。

原告与安检公司的协议早于王某某与安检公司的协议，故原告的协议合法有效，诉争房屋应归原告所有。

依据我国民法通则75条、106条的规定，判决四号楼4-4-1号房屋归原告荆某所有。

2、2003年，王某等四人合伙靠挂开发事实及与原告荆某所签协议过程、诉讼时间、房屋产权未能办理情况与前一案例相同。

案件诉争标的是38号楼4-4-2号房屋。

该房购买人刘某与2003年2月与安检公司签订“房屋购销合同”，约定刘某购买的标的物是3号楼4-4-1号房屋。

安检公司分别与2005年8月15日、2005年12月27日与原告荆某、本案第三人刘某签订了集资联建协议，将同一处房屋即本案诉争房屋38号楼4-4-2号重复集资。

安检公司从2003年9月3日至2005年10月18日共分三次收取了刘某缴纳的房款12万余元，其中一张收据注明“预交房款3号楼4-4-1”，当时均出具了临时收据。

2006年3月26日，安检公司为刘某出具了“单位往来结算专用票据”，注明购房款127615万元，购得房屋为四号楼4-4-2号房屋，即本案诉争房屋。

现该房已由刘某装修入住。

裁判：一审法院认为，因刘某提供的房屋购销合同标的物与本案不具有关联性，不予采信。

因安检公司不具备房地产开发企业的商品房买卖合同的主体资格，故不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，即不能适用该“解释”第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋交付使用”的规定。

因而刘某对争议房屋享有所有权的主张不能成立。

故原告荆某与安检公司的协议合法有效，诉争房屋应归原告所有。

依据民法通则75条、106条规定判决确认。

二、分析若忽略本案王某某、刘某与安检公司之间以事实行为变更了对原房屋购销合同约定的标的物的情形，忽略原、被告之间“以房顶债”的事实，仅以该两份判决所依据的安检公司与原告及第三人分别签订的“集资联建协议”看，前述判决的逻辑是：第一，荆某是该二房的买受人，其与安检公司所签合同合法有效，因而可以作为享有所有权的依据；第二，荆某所签协议在刘某与王某某之前，在选择利益保护时应按时间的先后顺序认定，即要保护协议时间在先权利人的利益。

第三，荆某已经支付了房款，理应取得房屋所有权。

以此逻辑至少将面临三个无法回避的现实问题：第一，于一房数卖的场合，能否认定所有的买卖合同都是享有所有权的依据？第二，若有多个买方都支付了价款，能否认定他们都享有所有权？第三，若以签订协议的先后日期确定所有权的归属，若日后再有人拿出更为在先的日期的合同，法院将如何确定所有权？笔者认为，前述判决在程序、事实认定及法律适用方面均有不妥。

其原因在于，第一，将物权行为与债权行为相混淆，将物权变动的原因等同物权变动的结果，忽视了物权（确认）请求权与债权请求权的差别，第二，将合同的部分履行等同于全部履行，忽视了买卖合同系双务合同的基本特征；第三，将协议的先后日期作为确权的依据，忽视了债权的平等性原则。

（一）关于主体问题本案原告荆某是以安检公司的开办单位某供电公司为被告，以诉争房屋的实际居住人为第三人提起的诉讼，其主张权利的依据是与安检公司所签的集资联建协议。

依此协议，原告交付了价款，被告即应交付房屋，因被告的违约行为，将房屋交付第三人使用。

那么原告以此为依据的主张，只能证明被告有违约行为。

该协议恰恰是确认债权债务关系及有否履行的依据。

双方当事人的协议是房屋所有权变动的原因行为，该行为并不能必然导致所有权的发生。

即便是双方当事人在协议中约定：“一方支付房款后，所有权即发生转移”，由于该标的物是不动产，该约定因违背法律规定也应归于无效。

所以原告提供的“协议”并不能作为与被告之间有所有权争议的依据，仅是对方债务未履行的依据。

另外，从前述案件的判决中也能未体现出该房屋在所有权的归属上原、被告之间有何争议。

如果说在所有权的问题上有争议的话，也应该明确原告想与谁“争”、“争”什么以及应当与谁“争”。

因而本案被告主体不适格。

（二）关于请求权的问题本案原告依据“协议”要求确认其房屋所有权，该协议是物权确认请求权的依据还是债权请求权的依据？该问题的回答涉及本案确权的基础。

物权确认包括两方面内容，一是对物权归属的确认，二是对物权内容的确认。

物权确认请求权作为物权请求权的基础，该内容与权利归属确定后，当事人方可行使物权（物上）请求权。

如返还原物、消除危险、排除妨害等。

物权确认请求的前提是基于权利人对该物享有的占有、使用、管理等事实状态，即权利人在对该物的所属上，存在一种可取信于社会公众的外部表现形式，是一种“公然”状态。

这种对物的支配或利用状态，在所有权继受取得的场合是基于对原因行为，如契约行为的全部履行，也就是说脱离了原契约关系的约束。

在房屋买卖的场合表现为合同的订立→合同的全部履行（买方交付价款、卖方交付房屋）→所有权登记。

请求人的权利此时至少应处于合同义务全部履行之后，物权或准物权行为（如占有、控制等）已有发生之时。

原告荆某请求确权的两处住宅均系集资联建协议的标的物，该协议的真实意思表示是“以房抵债”。

实质是以买房的方式，使卖方偿还所欠款项，这是双方当事人对原有债务还款方式的变更，因而该协议在事实上并非买卖协议。

当然，以该协议作为所有权转移的原因行为亦为法律所允许。

本件中如果将该协议视为买卖协议的话，那么该份协议也只能表明荆某履行了付款义务，但卖方并未履行交付义务，所以该协议并未实际履行。

从原告提交的该份协议、起诉的被告身份、案件的事实上看，原告均是以一份未实际履行的合同主张权利，实际是合同之债，这是合同当事人根据合同而享有的权利，是一种债权。

从权利的功能和作用形式的角度看，债权属请求权，其首要权能是要求他人为某种给付。

所谓“给付”，指的特定的行为。

在合同债权场合，即双方当事人在合同中约定的某种确定的作为或不作为。

对该行为可能涉及到标的物，权利人并不享有直接支配或排除第三人干预的权能。

附带地，与作为支配权的物权不同，作为请求权的债权不具有排他性，同一标的物上可以成立两个以上不相容的合同债权。

综上，本案原告只能行使债权请求权而非物权请求权。

本案的处理混淆了此两种请求权的依据。

（三）关于债权的平等性问题如前所述，合同债权属相对权，不具有公开性和排他性，其指向的客体是债务人的特定行为，而非合同的标的物。

因此，买受人无法知道也不必知道是否存在其他权利人。

在通常情况下，任何一个买受人在办理过户登记手续前都不能取得优先于其他买受人的权利，至于其买卖合同成立时间的先后则在所不问。

此即债权平等原则。

根据这一原则，各买受人均有权要求出卖人履行房屋买卖合同，移转房屋所有权。

基于先后买卖契约而生之此多重债权，均处于平等地位，并无位序关系，不因先后而异其效力。

因此，前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。

出卖人破产时，前买受人及后买受人均以同等地位参与分配。

诚然，由于房屋属特定物而非种类物，最终只有一个买受人能够取得房屋所有权，实现合同目的。

但没有取得房屋所有权的买受人可以根据买卖合同要求出卖人承担违约责任以填补自己的损失。

原判决将协议日期的先后作为确定所有权的时间标志，损害了债权平等性原则。

（四）关于物权的设立问题“一房数卖”的情形，在我国现阶段的房地产交易中并不少见。

解决这些问题，不能脱离我国法律现有的物权变动模式，以及由此而在合同效力、物权移转等方面引发的一系列体系效应。

我国现行法上的物权变动模式根据物权变动原因的不同，可以将物权变动分为基于法律行为的物权变动和非基于法律行为的物权变动。

其中基于法律行为的物权变动，又可分为基于单方法律行为的物权变动和基于合同行为的物权变动。

后者是各个国家和地区的民事法律规制的重点，是物权交易法的核心。

大陆法系具有典型意义的物权变动模式有三种，即债权意思主义、物权形式主义和债权形式主义。

1、债权意思主义，以法国民法为其代表。

物权变动为债权行为的当然结果，不承认有物权行为。

以买卖契约为例，第三人就标的物及其价金相互同意时，即使标的物尚未交付、价金尚未支付，买卖即告成立，而标的物的所有权也于此时在法律上由出卖人移转于买受人。

所有权的移转以债权契约为根据，既不须另有物权行为，也不以交付或登记为生效要件。

2、物权形式主义，以《德国民法典》为代表。

即买卖标的物所有权的移转，除须有买卖契约、登记或交付外，尚须当事人就标的物所有权的移转作成一个独立于买卖契约之外的合意。

3、债权形式主义，又称意思主义与登记或交付之结合，以奥地利民法为代表。

即物权因法律行为发生变动时，除当事人之间须有债权合意（债权行为）外，仅须另外践行登记或交付的法定方式，即生物权变动的效力。