商品房预售合同备案登记制度、作用及法律效力

房地产合同备案什么是房地产合同备案？房地产合同备案是指房地产交易合同签订后，需将合同备案到房地产管理部门的一个行政手续。

备案的目的主要是为了在房地产买卖过程中保障买卖双方的权益，保证合法合规地完成房地产交易，并且规避一些潜在的法律风险。

房地产合同备案的重要性在房地产交易过程中，房地产合同备案是非常重要的环节，它可以有效的保障买卖双方的权益。

备案的主要作用如下：1.法律效力合同备案可以使合同具备法律效力，即在法律上得到认可，有效的保障买卖双方的权益。

2.保障权益备案可以避免一些争议或纠纷的发生，特别是在合同履行过程中，一方未能履行相应的义务，备案可以作为一种法律手段来保障另一方的权益。

3.规避风险备案过程中，房地产管理部门会对合同进行审核，确保合同符合相关法律法规。

这可以避免合同存在一些违法风险，规避法律纠纷。

房地产合同备案的流程房地产合同备案的流程主要包括以下几个环节：1.准备材料房地产合同备案需要准备的材料包括：•合同申请表•售房合同或购房合同•项目批准文件•开发商营业执照•预售许可证或现售备案证明•购房者身份证明等2.递交申请将准备好的材料一并递交给当地房地产管理部门，并填写申请表。

3.备案审核房地产管理部门审核备案材料，确认其合法性并常规检查其他必须的事项。

4.备案公示通过备案审核并公示备案结果，将备案事项公示在网站上，确认合同的法律效力。

房地产合同备案的注意事项在进行房地产合同备案过程中，需要注意以下事项：1.时间限制备案时间的限制往往依赖于当地的房地产管理部门。

因此，在房地产交易的过程中，需要及时了解当地房地产管理局的具体要求。

2.材料准备在备案之前要准备好所有的相关材料，确保材料的真实性、准确性和完整性，否则将会导致备案失败。

3.备案费用房地产合同备案涉及到一定的费用，具体费用标准需要根据当地的管理部门要求而定。

4.备案结果在备案完成之后，需要及时关注备案结果，确保合同的法律效力。

总结房地产合同备案是一项非常重要的行政手续，能够有效的保障房地产交易的合法性和双方的权益，并且能够避免因合同错误而导致的一系列法律纠纷和风险。

商品房买卖备案登记和预告登记的区别及其法律后果①什么是备案登记备案登记是指商品房预售人按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为。

②二、什么是预告登记预告登记指当事人签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。

如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

③三、两者的区别1、法律效力不同商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度，备案登记的合同只具有债的效力;而预告登记能"产生冻结不动产登记簿的效力”，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排它效力。

债具有相对性，物权具有绝对性，因此备案登记的商品房买卖合同不能当然阻碍被强制执行，而预告登记可以。

2、登记的程序不同商品房登记备案制度由开发商向行政主管部门进行报备，具有强制性，是一种单方行为;商品房预告登记是买房人和开发商双方行为，只有达成合意才可申请登记，是双方行为，备案登记是预告登记的前置程序，因此履行预告登记手续是自愿性的.3、两者的登记机关也可能不同预告登记就是房屋的登记机构，而商品房预售合同登记备案的可以是建设主管部门也可以是房地产管理部门。

4、适用范围不同商品房预售合同的登记备案，其登记的标的仅限于商品房预售合同，商品房的现房买卖、二手房买卖、旧房买卖合同都被排除在备案登记的范围之外;而预告登记适用于所有不动产交易，不仅包括商品房买卖和私房交易，还包括国有土地使用权的有偿转让、房地产开发项目的整体受让等。

就商品房的预告登记而言，就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。

简单的说就是预告登记之后，预告登记具有准物权登记的效力，其权利人就具有准物权权利人的性质。

商品房预售合同备案登记制度摘要：1995年我国以立法的形式规定了商品房预售合同登记备案制度,但由于立法没有明确该制度的性质,并且对该制度法律条款设计得过于简单,从而引起理论层面不同的理解和实践层面对该制度操作的地方差异。

本文试结合纠纷现实,从基本内涵、制度现状以及完善等方面论述商品房备案登记制度。

关键字：商品预售合同备案登记制度预售合同登记一、商品房预售合同备案登记制度的基本概说（一）商品房预售合同备案登记制度的概念商品房预售合同登记备案制度是指政府行政管理部门针对房地产开发公司(预售方)与商品房预购方就商品房预售交易达成的明确双方权利与义务关系的合同进行登记备案的法律制度。

（二）商品房预售合同备案登记制度的法律基础1、《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。

2、《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。

预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。

第13条还规定：“开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款”。

3、《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。

从对备案登记制度现实意义与法律源渊两方面的分析可知，商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记。

商品房预售合同一经备案，开发商虽然保留预售房的所有权，但其所有权的四项权能占有、使用、收益和处分，就仅限于占有权能，其他三项权能尤其是处分权能已经丧失。

未经预售人的同意，径行向第三人出售该预售房或者金融机构抵押贷款的行为无效。

试析商品房预售合同法律制度[摘要]随着内地房地产市场的繁荣和发展，商品房预售已经成为房地产开发商进行开发融资以及买卖的主要手段，成为内地房地产销售交易的主要方式。

预售房制度在市场资源配置起了一定的积极作用，但是也显现出来许多问题，由于对商品房预售制度的监管不力，对市场以及消费者都有利益上的威胁。

文章通过对商品房预售制度的监管的研究，讨论商品房预售制度监管方面的不足，并提出法律上的对策。

[关键词]预售合同备案登记；预告登记；商品房预售一、商品房预售合同备案登记立法意义所谓的预告登记是保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是保障将来实现物权。

这种登记是不动产登记的特殊类型。

其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。

预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了保护。

只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，所以购房人无法防止开发商将房屋以更高的价格出卖给他人，即“一房二卖”这种情况的发生，而只能在这种情况发生时主张开发商违约要求损害赔偿，而无法获得指定的房屋。

在建立了预告登记制度的情况下，购房人如果将他的这一请求权进行预告登记，因为预告登记具有物权的排他效力。

[1]这些处分行为既包括一房二卖，也包括在已出售的房屋上设定抵押权等行为。

这样，购房者将来肯定能够获得约定买卖的房屋。

二、商品房预售制度的特征商品房预售制度是我国房地产市场中的一项重要制度，目前我国关于商品房预售制度的法律法规有《城市房地产管理法》、《商品房销售许可办法》、《城市商品房预售管理办法》等。

该制度的特征如下：（一）商品房预售应当满足一定的条件据《城市商品房预售管理办法》第5条，商品房预售应当符合下列条件：一是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二是持有建设工程规划许可证和施工许可证；三是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

商品房合同备案制度商品房合同备案制度是指在商品房交易过程中，买卖双方需要将合同备案至相关部门的制度。

这一制度的目的是保障买卖双方的合法权益，规范商品房买卖行为，促进房地产市场的健康发展。

下面将就商品房合同备案制度的相关参考内容进行说明。

一、合同备案的对象合同备案的对象是在商品房交易中签订的买卖合同，包括购房合同、预售合同等。

这些合同需要明确双方的权利和义务，确定交易的基本条款和具体细则。

合同备案可以确保双方在交易过程中的权益得到合理保护，并为日后发生争议提供法律依据。

二、合同备案的申请程序1. 提供必要材料：买卖双方需要准备好合同相关的文件和证明材料，包括身份证明、房屋产权证等。

这些材料可以证明双方的合法身份和房屋的合法性质。

2. 缴纳备案费用：买卖双方需要缴纳一定的备案费用，用于支付相关部门进行合同备案的费用。

费用的数额可以根据房屋交易的金额和具体地区的要求来确定。

3. 提交备案申请：买卖双方需要将准备好的文件和材料提交至相关部门，填写备案申请表格，并签署相应的承诺书。

4. 审核备案申请：相关部门会对提交的备案申请进行审核，核对申请者提供的材料和信息的真实性和合法性。

如存在问题，会通知申请者进行补充或修改。

5. 备案结果通知：审核通过后，相关部门会发出备案结果通知书，通知买卖双方合同备案已经完成，并附上备案编号。

备案编号是对合同备案进行唯一标识的重要内容。

三、合同备案的作用1. 法律依据：合同备案可以作为法律依据，用于保护双方的权益。

当合同发生争议时，备案部门可以提供备案文件作为证据，有力维护买卖双方的合法权益。

2. 明确权利义务：合同备案要求合同必须明确双方的权利和义务，规定交易的基本条款和细则。

这有助于减少交易纠纷的发生，提高交易的安全性和稳定性。

3. 保护消费者权益：合同备案制度对消费者的权益起到重要保护作用。

备案部门会对合同中涉及的关键条款进行审查，确保消费者不受不公平、不合理的条款限制，确保其合法权益不受侵犯。

购房合同备案购房合同备案随着经济的发展和城市化的进程，房地产市场日益活跃，人们购房需求也越来越强烈。

购房合同备案作为购房交易中必不可少的环节，对于确保买卖双方的权益，维护市场秩序，促进房地产市场健康发展起到了至关重要的作用。

本文将对购房合同备案的相关问题进行探讨。

一、购房合同备案的概念和意义购房合同备案是指开发商与购房者签订房屋买卖合同后，需要将合同书提交到房地产交易管理部门备案的过程。

备案机关对合同的备案是为了保障购房者的权益，防止买卖双方的权益被侵害，确保房地产市场的公正、公平和健康发展。

备案有助于规范房地产市场的秩序，增强市场信心，提高市场透明度，保护购房者的合法权益，防范市场风险和消费陷阱。

在购房交易中，备案合同是具有法律效力的，是避免纠纷的重要保障。

备案合同可以作为购房者维权的法律依据，为购房者提供了有效的诉讼证据。

同时，备案还可以促进购房者对房地产市场的监督和管理，增加购房者对房地产市场的信心和认可。

二、购房合同备案的主体和范围1、备案主体购房合同备案主要涉及到两个主体——开发商和购房者。

开发商是合同的出卖方，拥有出卖房屋的所有权。

购房者是合同的买受方，拥有购买房屋的权利。

两者签署的合同需要在备案机关备案。

2、备案范围购房合同备案的主要内容包括开发商与购房者签订的房屋买卖合同，房屋买卖预定书、补充协议等法律文件。

同时，买卖双方还需提供购房合同涉及的所有证明材料，如身份证、结婚证、房产证、土地使用证等。

需要明确的是，备案并不等于登记，备案机关并不会将备案合同登记进不动产登记系统，也不产生不动产和抵押权利。

而登记机关是通过备案合同的信息进行房地产权利的登记。

三、购房合同备案的流程和注意事项1、备案流程（1）开发商与购房者签署房屋买卖合同后，将合同提交到备案机关进行备案；（2）备案机关受理备案申请后，对备案申请进行审核，审核结果包括通过备案或不予备案；（3）备案申请通过后，备案机关会颁发备案号，并对备案合同进行盖章；（4）备案合同一式两份，备案机关留一份，发另外一份给备案申请人。

第1篇一、引言合同登记备案是我国法律规定的合同管理方式之一，是指当事人将依法成立的合同在合同登记机构进行登记备案的行为。

合同登记备案制度对于维护交易安全、促进经济秩序具有重要意义。

本文将从合同登记备案的法律后果方面进行分析，以期为相关法律实践提供参考。

二、合同登记备案的法律依据1.《中华人民共和国合同法》《合同法》第一百一十六条规定：“当事人可以依照本法的规定，将合同在合同登记机构登记备案。

”2.《中华人民共和国合同登记条例》《合同登记条例》第二条明确规定：“合同登记备案，是指当事人依照本法规定，将依法成立的合同在合同登记机构登记备案。

”三、合同登记备案的法律后果1.法律效力（1）合同登记备案的合同，在法律上具有更高的证明力。

根据《合同法》第一百一十七条的规定，当事人以合同登记备案的合同作为证明合同成立的依据，对方当事人不得以未登记为由主张合同无效。

（2）合同登记备案的合同，在履行过程中，如发生纠纷，合同登记备案机构有权根据登记的合同内容，对当事人进行调解或仲裁。

2.公示效力（1）合同登记备案的合同，具有公示效力。

当事人将合同登记备案后，其他当事人可以查阅、复制登记的合同，了解合同内容，防止合同被篡改或伪造。

（2）合同登记备案的合同，可以防止合同被恶意侵害。

如合同登记备案的合同被侵害，权利人可以依据登记的合同，向人民法院提起诉讼，要求保护自己的合法权益。

3.法律责任（1）当事人未按规定进行合同登记备案的，将承担相应的法律责任。

根据《合同登记条例》第三十二条规定，当事人未按规定进行合同登记备案的，由合同登记机构责令限期改正；逾期不改正的，可以处以罚款。

（2）当事人提供虚假登记材料的，将承担相应的法律责任。

根据《合同登记条例》第三十三条规定，当事人提供虚假登记材料的，由合同登记机构依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

4.合同变更、解除、终止的法律后果（1）合同变更、解除、终止后，当事人应当及时办理合同登记备案变更、解除、终止手续。

第一章总则第一条为了规范房屋销售行为，保障交易双方的合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国合同法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规，制定本办法。

第二条本办法适用于中华人民共和国境内所有房屋销售合同备案管理。

第三条房屋销售合同备案应当遵循公开、公正、便民、高效的原则。

第二章备案主体与范围第四条房屋销售合同备案主体包括：（一）房地产开发企业；（二）购房人；（三）房地产经纪机构。

第五条以下房屋销售合同应当进行备案：（一）新建商品房销售合同；（二）存量房买卖合同；（三）房屋租赁合同；（四）其他依法应当备案的房屋交易合同。

第三章备案程序第六条房屋销售合同备案程序如下：（一）签订合同：买卖双方签订房屋销售合同后，应当在合同签订之日起30日内向房屋所在地房地产管理部门申请备案。

（二）提交材料：房地产开发企业、购房人或者房地产经纪机构应当向房地产管理部门提交以下材料：1. 房屋销售合同原件；2. 买卖双方的身份证明；3. 房地产开发企业的营业执照、资质证书；4. 房屋所有权证或者土地使用权证；5. 其他相关证明材料。

（三）审核备案：房地产管理部门对提交的备案材料进行审核，符合备案条件的，予以备案。

（四）备案结果：房地产管理部门应当在审核通过后，向备案主体出具备案证明。

第四章备案效力第七条房屋销售合同备案具有以下效力：（一）证明合同真实有效；（二）保障交易安全；（三）作为办理房屋产权转移、抵押登记等手续的依据；（四）便于房地产管理部门进行市场监管。

第五章监督管理第八条房地产管理部门应当加强对房屋销售合同备案的监督管理，对违反本办法的行为依法予以查处。

第九条房地产开发企业、购房人或者房地产经纪机构应当依法履行备案义务，不得隐瞒、伪造、变造备案材料。

第六章附则第十条本办法自发布之日起施行。

第十一条本办法由中华人民共和国住房和城乡建设部负责解释。

第十二条各省、自治区、直辖市可以根据本办法制定具体实施办法。

商品房预售登记备案与预告登记的区别签订合同以后，无论是在银行贷款还是一次性付款，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

有的业主说了，在签订合同的时候，开发商已经在网上把合同进行了备案，还有必要再申请预告登记吗？下面我就详细解释一下：《物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

”。

这是我国第一次以法律的形式确定了预告登记制度。

《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”。

那么，房屋预告登记和商品房预售登记备案究竟具备什么特征？二者有什么区别和联系？一、预告登记和商品房预售登记备案的特征（一）、预告登记的特征1、预告登记是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的提前登记，对象是未完成的不动产物权的请求权。

2、预告登记的本质特征是赋予权利人的请求权具有物权的排他效力，即对其后发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，确保将来发生所期待的结果。

3、预告登记制度能够较好地维护交易安全和秩序，追求财产变动安全的价值功能，它符合社会主义市场经济建设的需要。

（二）、商品房预售登记备案的特征1、具有行政强制性。

《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。

开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。

这是国家对房地产市场宏观调控的一种行政手段，也是对开发企业的一种行政强制行为。

2、商品房预售登记备案仅仅是属于债权性质的，仅能起到备案的作用，不具有预告登记的法定效力。

3、商品房预售合同无论是否进行登记备案，都不会产生对抗第三人的效力。

二、预告登记和商品房预售登记备案的区别预告登记与预售商品房登记备案是两种不同的制度，它们具有以下区别：1、法律性质不同。

商品房预售登记备案与预告登记的区别签订合同以后，无论是在银行贷款还是一次性付款，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

有的业主说了，在签订合同的时候，开发商已经在网上把合同进行了备案，还有必要再申请预告登记吗？下面我就详细解释一下：《物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

”。

这是我国第一次以法律的形式确定了预告登记制度。

《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”。

那么，房屋预告登记和商品房预售登记备案究竟具备什么特征？二者有什么区别和联系？一、预告登记和商品房预售登记备案的特征（一）、预告登记的特征1、预告登记是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的提前登记，对象是未完成的不动产物权的请求权。

2、预告登记的本质特征是赋予权利人的请求权具有物权的排他效力，即对其后发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，确保将来发生所期待的结果。

3、预告登记制度能够较好地维护交易安全和秩序，追求财产变动安全的价值功能，它符合社会主义市场经济建设的需要。

（二）、商品房预售登记备案的特征1、具有行政强制性。

《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。

开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。

这是国家对房地产市场宏观调控的一种行政手段，也是对开发企业的一种行政强制行为。

2、商品房预售登记备案仅仅是属于债权性质的，仅能起到备案的作用，不具有预告登记的法定效力。

3、商品房预售合同无论是否进行登记备案，都不会产生对抗第三人的效力。

二、预告登记和商品房预售登记备案的区别预告登记与预售商品房登记备案是两种不同的制度，它们具有以下区别：1、法律性质不同。