南京商办市场调研报告 PPT

与江宁其他板块相比，三山商圈，以住宅为中心的社区商业模式尤其 明显。整个三山板块，建筑面积5万多平方米的托乐嘉购物小镇成为 了三山板块唯一的商业核心，自2006年开街以来，已聚集了偶家小院、 食养坊、大华眼镜、巨涛美发、翠屏娱乐城、肯德基、苏果超市等餐 饮、购物、休闲娱乐等多种业态。
2007年初，江宁最大的2.4万平方米华润苏果进驻购物小镇，使得以 托乐嘉购物小镇为核心的三山商圈进入成熟期。然而，如果还将仅仅 依靠依靠以住宅为中心的社区商业，三山商圈将难成气候。
文鼎广场：目前引进的业态非常丰富，多家餐饮、服装、美容美发以及休闲娱乐业态 目前已经进驻。生活方面，华润苏果、中国电信、中国建设银行、保济堂大药房、火 车票代售处；餐饮方面，麦当劳、肯德基也已经进驻。
金鹰
地铁百家湖站
江宁金鹰总体规划平面图
位于政府全力打造的江宁CBD——百家湖商圈的核心地段， 地铁1号线上物业，周边已有高尔夫花园、江宁同曦国际
广场、1912街区等高端物业，居住氛围业已成熟
江宁金鹰放大平面图
江宁金鹰剖面图
项目裙楼规划为金鹰商贸江宁店和一站式高端购物中 心，主楼为五星级的金鹰国际酒店和顶级湖景豪宅，
江宁商圈走访分析报告
报告人：屠钧
以江宁万达广场为首的东山商圈，以金鹰、同 曦为首的百家湖商圈、以欧尚超市为首的河定桥商圈， 以及大学城区域的“校园商业” ，江宁区域的商业呈 现
万达PK金鹰 的格局
欧尚
同曦 金鹰
万达
江宁Байду номын сангаас圈整体分析
南京江宁区按照南京市政府规划要求，将建成框架170平方公里，商 业服务配套齐全，交通便利、环境优美的新型住宅社区和南京都市圈 的商业副中心。
沟通对象定为江宁金鹰，以确保公司在江宁地区的市场份 额

户型特征：
户型结构同质化现象严重，多为100平方米以上的二 房和130平方米左右的三房。总体呈两头过小、中间
过度集中繁荣正态分布现象。
未来先来，营销模式创新
住宅市场——供求特征分析 供应产品特征分析
整体规划特征：
各项目充分发挥自身客观优势，引入不同的规划理 念如法兰西风情等等；
物业管理分析：
未来先来，营销模式创新
项目房地产市场环境分析
价格分析
江宁撤县改区，给房地产发展带来了良好的契机，自2001至 今，江宁房价迅猛发展，从起步阶段的1000元/平方米攀升
至3500元/平方米。
未来先来，营销模式创新
相关政策影响分析
新的拆迁管理办法的实施，增加了拆迁成本，拉升了周边二手房的价格，但也提高 了拆迁户的购买能力。
域
交 通
港口 机场
公交
地铁
区域内交通网络体系多元化，为区域与外界实现对流提供了有力的条
件。
未来先来，营销模式创新
项目经济环境分析
2008年经济指标：
GDP：2008年168.3亿元
财政收入：35亿元 工业总产值：实现增加值97.6亿元。 产业结构： 三大产业比9：57.9：33.1，以工业为主体，三大产业协调发展 以日用轻工、食品加工、新型建材、汽车电子为四大支柱产业。 发展趋势：至2010年 GDP将达300亿元左右 人均GDP将达5000美元以上。
物业管理的品质渐得到开发商重视和加强。 物业费范围在0.5-0.8元/平方米/月之间。
未来先来，营销模式创新
住宅市场——供求特征分析 价格分析
在售项目住宅均价在3200元/平方米。 依托周边环境和配套优势，万欣翠园均价达3600-3800元/平方米

南京典型商业市场调研第一部分商业项目分析一、华东mall1、项目简介华东mall坐落于南京城北，项目地址为浦口区大桥北路48号，是由江苏红太阳集团投资开发。

其占地平米，总建筑面积55万平米，总车位4560个，容积率1.51，定位为目前华东地区规模最大的SHOPPING MALL，意图打造集休闲、娱乐、餐饮、购物、家居、酒店多种业态于一体的一站式新商业模式。

2、交通状况项目位于大桥北路主干道一侧，有公交136路131路,151路,156路,157路,159路,3路,602路,606路,636路,葛江线等。

项目据长江大桥三百米，所处的泛桥北区域不仅是传统交通要道，具备水、陆、地上、地下立体网络；同时又有南京长江大桥、二桥、三桥，未来会有逾十条过江通道横贯大江南北，包括长江四桥、长江夹江大桥、纬三路过江隧道、纬七路过江隧道、地铁三号线等，交通网络相当发达。

3、建筑形态项目沿西北东南向展开，大略分为A、B、C、D四个单体，每个单体之间有小型广场，串联成1条内部商业街，项目的中部设有大型的娱乐设施，主要有1个大型摩天轮和环绕内部快速滑车通道组成。

其中C座从3-5层呈起伏状，B座由4层的单体和嘉年华乐园构成，A D分别为大型单体设施。

4、项目业态A座单体设置为红太阳家居广场，驻有百安居、苏宁电器、肯德基及华东mall店；B单体主要是嘉年华公园和家庭生活馆组成，主要经营家居、服饰等业态；C单体主要由影院、精品、餐饮休闲组成；D单体则是大型超市沃尔玛。

5、周边配套周边规划有多个中高档小区，旭日上城、爱上城、金城丽景、旭日家园、旭日华庭、天润城及华侨城等，同时还有汽车北站、地铁3号线等。

6、优劣势分析◆优势：（1）周边有多个居住板块，未来有一定人流量基础；（2）开发公司统一经营管理，商铺只租不售，同时有严格的审核准入；◆劣势：（1）意图以游乐项目作为卖点，但是体量不大，难以形成集聚效应，不利于吸引回头客；（2）周边的建材市场及项目本身带有的建材市场降低了项目的整体形象。

宣传；还要加强其品牌美誉度的传播；并注重其品牌形象与传播
策略的创新。
2、协调旅游产业结构与空间布局 产业结构方面，应在“吃、住、行、游、购、娱”六要素上均 衡用力，避免“短板”，同时也要有所突出，强调优势。针对 夫子庙景区的现状，要重点发展“游、吃、购”，加强“娱”， 完善“住、行”。 空间布局方面，将景区建设与商圈建设区分并协调起来，将现 代元素与传统元素协调起来。一方面，缩减景区内的现代商业 设施，以与景区整体氛围相协调；另一方面，使夫子庙景区与 周围水游城、环北市场、太平商场等购物场所协调发展，形成 功能上的良性互动，互促互进，而非相互竞争，形成大夫子庙 商圈概念。
游、商业、服务等多功能的旅游文化商业街。而肯
德基位于夫子庙的东市，刚好方便周边的人流和车
流所需要的方便，在其周围还有一些住宅区，如：
全福小区、新姚家巷小区等等，这么多的住宅人口
和流动的旅游人口，组成了其强大的商圈范围。
商圈现状
根据夫子庙商圈现状调查分析可知,夫子庙地区商 贸旅游经济历来是以秦淮传统文化为载体的特色 经济,即充分发挥十里秦淮千年传统文化优势,集中 发展能弘扬秦淮千年传统文化的商贸、饮食、旅 游、文化娱乐业等三产特色经济。已基本形成 “吃、住、行、游、购、娱”的服务体系。总体 而言,旅游经济总量迅速提高,旅游产业规模不断扩 大,以组建成立夫子庙旅游事业发展股份有限公司 为龙头,实现了优质资产有机组合,进一步增强了市 场的竞争能力,加快了旅游业向规模化、集约化方 向发展,旅游商品种类丰富,旅游文化活动丰富多彩; 旅游宣传促销富有成效。
机会： 由于夫子庙商圈具有的特殊的文化 品牌，在未来能够吸引更多的外商投资，从 而更有力地推动文化、旅游、饮食等行业的 发展。
威胁：南京还有新街口、湖南路等商业圈， 新街口以其无可比拟的优势处于领先地位， 而湖南路和夫子庙虽然商业形态不同，却商 业地位相当。