招商计划

“上庸城.新天地”招商计划本计划是针对竹山上庸城.新天地的计划安排，通过对竹山房地产市场进行环境分析、预测，对区域竞争市场的评估，目标客户群的特征和购买行为进行分析。

本项目由于是商业综合体，前期的规划设计与目前的市场需求之间存在一定的偏差，由于本项目面临较大的市场压力，且入市时机相当紧迫，必须认真规划，整合推进。

具体的执行方案将在项目执行过程中分段细化、不断改进，并根据即时情况及时调整。

招商工作分期安排“工欲善其事，必先利其器”，项目招商的准备工作对一个项目的招商是否成功而言至关重要，它是一切招商工作顺利开展的基础。

本阶段工作重点是正式招商前的准备，包括前期工作机构、人员组织、管理制度及与合作单位的联系等工作。

这期间要求做到为后阶段的招商工作铺路搭桥、确保后续工作顺利开展。

第一阶段招商前期准备（2016年8月25日-9月15日）一、招商硬件准备1）项目相关证照等招商权证的办理；明确相应招商区位面积的相关产权归属及文件证明2）熟悉项目政策法规即相关房屋租赁法规、政策，以及返租相关法规、规定的准备。

二、招商软件准备1、招商工作成员全部到位，进入项目培训，展开全面的招商工作。

2、招商部提出商业业态、模式建议并与公司领导共同确定“项目”的整体商业模式、商业形象定位和商业招商定位3、完成项目招商方案及招商政策策略4、确定招商部工作流程，指定工作相关衔接人员5、发展组织并完善项目开发管理架构6、完成招商环境设计，展开招商环境及现场包装施工7、整改工程按进度实施8、策划部门提出广告推广计划及方案的制定并交由公司领导确认9、制作招商说明，并确定项目整体的招商方案10、展开招商工作11、与工程部、技术部共同确认平面功能分区、业态划分12、项目进行初步形象推广，制造东门热点13、与公司领导共同确定本项目的招商执行方案14、与公司领导共同确定项目招商优惠政策15、完成招商及招商资料的设计、确认及制作16、确定项目广告推广计划、媒体选择和阶段策略，包括平面广告、电视广告、多媒体、投资手册、海报等17、制作并完成广告宣传资料以下是将上述各工作内容进行明细化：1、招商工作成员全部到位，进入项目培训，展开全面的招商工作。

1)人员架构图2）工作人员名单3）工作职责招商总监：A、对项目的招商工作做全方位的控制B、掌握项目招商费用的签字权C、对招商人员进行工作上的指导和监督D、负责与各部门进行及时、彻底的沟通E、负责《项目招商手册》编写和完善F、负责招商现场管理、制定招商计划；G、根据项目招商目标结合实际情况制定招商计划，引导招商人员完成招商指标；招商经理：A、直接对招商总监负责B、负责贯彻执行招商总监下达的各项工作指标和任务C、负责各种信息的上传下达D、负责楼盘的现场招商及所有招商业务有关的管理、协调和监督工作E、定时将汇总的招商情况，归纳分析后上报给招商总监，以便于招商总监根据市场反馈情况及时调整招商计划；F、随时掌握楼盘招商进展情况，及时进行对项目的汇总和统计，以保证楼盘招商信息（日报、周报、月报等）的准确上报G、负责租金回收的监督和管理H、负责与各部门进行对接工作I、组织招商例会，为招商策略的调整提供准确的依据J、制定培训计划，定期组织招商人员的业务培训和考核，提高招商人员业务素质K、做好招商部的管理，调动员工的积极性，突出团队的协作精神，处理好客户投诉L、完成公司下达的临时任务招商主管、专员：A、开拓、并接待客户，登记客户信息；B、为客户提供专业的咨询服务；C、根据客户的需要求，为客户提供适合商铺区位，并通过介绍服务促成租赁交易；D、维护招商部设施设备及保持办公环境清洁E、完成招商部经理交办的其他相关事项F、严格遵守公司的各项规章制度，时刻体现出客户至上的公司形象。

3、完成项目招商方案及价格策略根据周边市场现行租金水平提出租金定价方案，报公司审核同意后执行。

定位建议：品牌商家＋中小型商家80%的中低端消费＋20%的中高端消费组合的结合模式4、制作招商说明，并确定整体的招商方案招商部提出本项目的相关招商方案，公司领导明确招商方案的可执行性后给予确认。

5、与工程部、技术部共同确认平面功能分区、业态划分根据周边市场情况结合本项目现有状况以及销售需要，将招商区隔、面积划分和业态划分报与公司领导确认。

6、整理商场现有经营商家及意向合作客户资料，锁定投资群体及对象，做好前期预热工作由原开发公司招商人员提供真实的已联系或者已来访商家的资料，以及现有意向租赁的客户资料。

通过对真实资料进行整理，筛选出可租赁对象，从而进行相关接触；同时根据该资料调整剩余面积租赁客户的锁定，为正式启动招商打下坚实的基础。

7、由招商部确定项目招商优惠政策根据市场招商的惯例结合本案的商业业态划分，作为招商的先决条件须具备以下基本条件：1、保证餐饮行业的下水管道、煤气、烟道的正常使用。

2、在装修上需给予商家一定的装修期，一般以3个月为基本，如入住商家较大，应考虑给予更长时间；如小型商家则根据租赁面积区别对待。

3、经营上因考虑给予市场培育期，即免租期。

上述政策需由招商部书面上报公司领导给予确认第二阶段：招商启动期9月1日－11月30日1、招商目标：本期招商工作全面启动，力争完成40％以上招商率，建立项目品牌形象。

2、招商手段在项目招商启动期举办项目招商启动仪式，举行公关活动，比如项目推广路演，树立项目的品牌形象。

因此本阶段要充分通过项目的公关活动来造人气；同时，我们必须运用数据化管理报表（客户资料表，日报表，周报表等）及时登记招商现场的各项数据和客户信息，为招商收集第一手的前线资料，并进行整理分析，以求取得科学的结果和对下一阶段工作的指导。

3、促销举措对于在启动阶段的意向客户，我们建议采用一些低成本的促销方式来促进客户签定招商协议，比如：赠送一定周期的物管费用，提供一定期限的装修期和免租期、承诺提供良好的配套等……招商具体工作安排通过前期的推广工作和与商家的初步接触，本项目会累计相当的客户量，因而阶段工作主要是对前期累积的客户进行消化，签定商铺租赁协议。

但由于该阶段时间为整个商业的淡季，所以出单量不会太大，该阶段主要是为下一阶段工作做好强大的基础工作。

前期准备阶段1、招商人员培训、上岗各部门工作：策划部门提供项目资料招商部进行招商技巧培训招商部进行周边商家调查、走访招商部进行提出项目包装的建议招商部进行提出宣传推广的建议工程部进行项目建筑培训策划部门进行项目整体的包装、商业氛围营造招商部进行租金定价招商部进行招商优惠政策2、招商权证准备招商权证包括：合法的经营管理公司执照、市场经营许可证（涉及自营项目有如桑拿按摩、网吧等特种行业，还须办理特种行业许可证、卫生防预许可证等）3、招商资料准备策划部门进行招商手册编写、设计策划部门进行项目宣传单设计策划部门进行招商面积划分、楼层平面图单页设计策划部门进行招商业态分区单页设计策划部门进行招商促销礼品的建议策划部门进行招商统计工作表格的设计和准备策划部门进行相关招商资料的按时制作、印刷策划部门进行相关招商礼品物料的制作策划部门进行项目招商策划方案编写；招商部门根据项目进展情况、结合市场反映制定招商策划调整方案；其他招商资料的整理、设计（如装修标准说明、水电气配套、服务软环境介绍等）招商启动期1、招商部门:起草招商启动活动执行方案建议稿启动活动执行或者辅助公关公司执行做好活动前后的接待、宣传、销售邀请相关主管单位领导出席启动活动邀请相关媒体出席启动活动（请公关公司做项目招商启动仪式活动）配合做好相关人员、客户的接待、宣传工作按合同约定支付相关宣传费用与辖区内的管理部门衔接，保证安全2、招商工作开展通过行销和坐销两种方式、多种形势进行招商做好日常接待工作和意向客户的跟踪工作认真观察市场、分析市场，不断调整应对政策及时提出阶段性宣传计划、建议，报甲方审批积极配合各项公关活动积极协助做好进场商家的服务、引导签定招商协议、努力完成各阶段招商任务定期提供项目招商报表定期进行会议沟通、交流，及时协商解决招商工作中遇到的困难、问题第三阶段：招商强势期 12月1日-3月底该阶段是项目招商最重要的阶段，是否能够引进大部分商家，带动项目的整体招商，从而实现项目最终的招商目标，将会对项目带来重大的影响。

从11月份开始品牌商家基本上不在拓展业务，进行上一年度的总结和下一年度的计划安排，通过前期相当时间的蓄水，再加上年后商家发力拓展阶段，争取在本3月底之前将商铺租赁率达到70％。

1、招商目标根据招商策划方案，力争在本阶段内引进规划区域内的主力商家，形成主力店，从而便于引导中小型租赁客户对本项目商铺的租赁，力争使本项目出租率达到70％。

2、招商方式再次与大型租赁客户进行联系，强化本项目在该区位的中心商业地位，根据本项目的招商条件，与之进行磋商达成最终租赁合同。

在主力店形成的情况下，完成中小租赁客户对商业的租赁。

招商开展期1、招商策划方案根据项目进展情况、结合市场反映制定招商策划调整方案；提供相关工作建议及时与各部门沟通，达成共识及时确认各部门的工作计划与公司领导共同面对市场，对市场变化或不乐观的反映积极面对，及时与各部门沟通、协商，及时调整招商政策；2、招商宣传活动起草招商活动执行方案建议稿启动活动执行或者辅助公关公司执行做好活动前后的接待、宣传、销售邀请相关媒体出席启动活动配合做好相关人员、客户的接待、宣传工作与辖区内的管理部门衔接，保证安全招商部 2016-8-25。