房地产市场竞争力分析

1 一、城市环境分析

（一）城市概况

澳门作为中国特别行政区，属于经济发达区域。消费力较强，经济主要组成为旅游业、博彩业。区域辐射力较强。1、地理

> 澳门位於中国广东省东南沿海的珠江三角洲，毗邻广东省，与香港相距60公里，距离广州145公里。

> 由澳门半岛、氹仔和路环两个离岛组成，由于填海造地，2011年底陆地总面积扩张至32.8平方公里。

2、人口

> 澳门居民约有55.8万人，其中大部份居民住在澳门半岛，两个离岛人口较少。

> 澳门居民以华人为主，占总人口的94%，葡籍及其他国籍人士只占6%左右。

3、经济

> 人均GDP： 66311美元（2011年）。

> 2011年澳门经济增长的主要动力来自服务出口以及内部需求扩大，服务出口方面，博彩服务出口增长34.6%，旅客总消费上升7.2%。

2 （二）城市经济

1、人均GDP

0100,000200,000300,000400,000500,000600,000年度人均GDP走势图人均GDP（澳门元）278,648307,861317,557421,312531,72320072008200920102011

2、人均收入

年度人均收入走势图050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000澳門元210,365278,092275,601288,936375,89720062007200820092010

澳门区域经济及本地人均收入均到达了一个很高的水平，其消费力、消费观念与内地居民有着相对明显的差异。

3 （三）城市规划

1、宏观规划

（1）双核心

澳门半岛核心：以堂区为基础的商住混合小社区；新填海区核心：以新经济活动为发展基础的新区。

（2）两轴

内向型南北轴：加强澳门内部经济发展的联系与合作；外向型东西轴：加强与珠三角、香港及国际的合作。

（3）未来发展

房地产五力模型分析

引言：

房地产行业是经济发展的重要支柱之一，对于国家和地方的经济增长和社会稳定起着举足轻重的作用。然而，越来越激烈的竞争和市场变革对房地产企业带来了巨大的挑战。在这个背景下，运用五力模型来分析房地产行业的竞争力和发展趋势，对企业的战略规划和决策制定具有重要的指导意义。

一、供应商力量

供应商力量在房地产行业中主要指房地产开发商和房产中介机构等，他们对于产品的供给和市场渠道的控制具有重要的影响。与此同时，政府对土地的供应也是供应商力量的重要部分。

目前，房地产市场竞争激烈，开发商之间的竞争加剧，导致供应商力量相对较弱。尽管有少数大型开发商拥有较强的市场实力，但整体来说，中小型房地产企业以及个体经营者在供应商力量上处于较弱的地位。此外，土地供应方面，政府在一定程度上通过土地出让政策控制了供应，降低了供应商力量对市场的影响。

二、购买者力量

购买者力量在房地产行业中主要指潜在购房者和实际购房者。随着信息时代的到来，购房者对于产品的了解和选择空前增加。同时，政府对购房者的保护政策也使得购买者力量得到了进一步增强。 在购买者力量方面，房地产行业存在一定的垄断现象。大型开发商和知名房产中介拥有更大的市场份额和品牌影响力，因此在定价和产品质量方面拥有更强的话语权。然而，随着市场竞争的日趋激烈，购房者对于价格和服务质量的敏感度也在增加，购买者力量呈现出逐渐增强的趋势。

三、新进入者威胁

新进入者威胁是指新企业进入房地产行业对现有企业构成的威胁。房地产行业对资金和技术等方面的要求较高，因此新进入者面临较高的准入门槛。

房地产行业的特点决定了新进入者威胁不容忽视。尽管准入门槛较高，但随着市场竞争的加剧和技术进步的推动，新企业进入房地产行业的可能性不断增加。尤其是互联网技术的发展，为房地产行业创新和渠道拓展提供了新的机会。因此，对于现有企业来说，需要不断提升自身的竞争实力，以抵御来自新进入者的威胁。

天津房地产市场分析

从2007年天津房地产发展总体来说，受到全国物价上涨的经济形势影响，房地产整体呈现供不应求，房价上涨且增速较快的态势。在“十一五计划”中，天津被指定为“北方经济中心”，成为渤海湾地区的制造、物流、金融中心。机场扩容、港口扩容、海河整治项目、滨海新区开发等一系列基础设施开发措施使天津成为对于投资者具有高度吸引力的目的地。空中客车公司在天津建立了第一个欧洲之外的装配线；奥的斯在天津经济开发区（TEDA）设立了世界上最先进的电梯制造厂。同时，早期到达天津的摩托罗拉、丰田、三星等都已经增加了投资以利用天津的巨大潜力。

根据市国土资源和房屋管理局统计数据，11月全市新建商品住宅交易8905套、面积962543平方米，日均成交约297套，套均面积约108平方米，平均价格每平方米6647元，市内六区新建商品住宅均价9030元/㎡。

由于天津发展的历史原因，对于天津房地产的分析要划分为天津老城为核心的西部与以塘沽为核心的东部，鉴于地块的地理位置，本次调研集中于天津老城为核心的区域。

一、供求分析

从供给来看，随着天津经济的快速发展、城市功能定位的确立，以及土地供应市场实行“招、拍、挂”制度以来，越来越多的外地开发商看好天津房地产市场发展前景，本土企业的地缘优势已经变得不明显，而外地开发企业凭借着雄厚的资金实力、丰富的开发经验、超前的设计理念抢滩天津房地产市场，从而形成市场上两支重要的力量，打破了原有的以本地开发商为主的开发局面，提高了房地产量的供应。2007年上半年，房地产开发投资232.26亿元，同比增长24.8%，增速比一季度提高2.5个百分点。商品住宅完成投资143.69亿元，增长16.8%。全市房地产开发企业完成土地开发面积461.86万平方米，增长65.8%，完成土地开发投资额20.07亿元，增长60.4%。房地产市场供应量较快增长。天津老城为核心的区域，房地产供应有向西南发展的趋势，随着高档居住区梅江南的建设与饱和，西青区成为新一轮发展热点，万科等大量的全国一线房地产开发商，在此抢注，大量楼盘崛起。

运　营　指　南　

詈　

河北省房地产行业竞争力状况分析　

李桂荣孔令伟　

引言　—＿　‘Ｉ、房地产行业在河北省起步较晚．关于房地　产行业的研究相对也比较滞后　上个世纪９Ｏ年代后期以来．　

河北省房地产行业有了较快的发展．为拉动经济增长、改变　

城市面貌、提高人民居住水平做出了巨大贡献。通过对河北　

省房地产行业竞争力的研究．可以把握河北省房地产行业的　

发展现状和趋势．对促进河北省房地产行业与社会经济协调　发展．保持河北经济持续健康发展具有重要意义。　

二、数据、指标的选取与定义　

（一）数据来源与研究方法　

为了保障数据的客观性．本文所用数据来自２００４年至　

２００８年《河北省经济年鉴》对房地产行业的相关统计数据。　

研究采用定量分析方法．对相关指标进行描述性统计．分析　

软件采用ＥＸＣＥＬ　

（二＿．）指标选取与定义　

参考企业绩效评价和竞争力研究的一般评价指标．本文　

主要选取了以下几类体现行业竞争力的指标：一是反映企业　

收益水平与股东报酬的盈利能力指标：二是反映企业资产管　

理效果的营运能力指标：三是反映企业财务状况的偿债能力　

指标：四是反映企业未来发展能力的指标　１．盈利能力指标。盈利能力是反映企业综合绩效的核心　

内容．关系到企业的生存和发展　本文选取了以下三个盈利　能力指标：　

（１）总资产利润率　总资产利润率全面反映了企业利用　

全部资产取得的综合效益。一般情况下．该指标越高．表明企　

业的资产利用效益越好，整个企业盈利能力越强．经营管理　水平越高。该指标的定义如下：　

总资产利润率＝利润总额／平均资产总额×１００％　

（２）营业利润率。营业利润率越高．表明企业市场竞争力　越强，发展潜力越大．从而盈利能力越强　

营业利润率＝营业利润／营业收ｆｌ￣￣ｌＯ０％　

（３）净资产利润率。净资产利润率反映所有者投资的盈　

利能力，该比率越高，说明所有者投资带来的收益越高　该指　

标的定义如下．　

净资产利润率＝利润总额／净资产ｘｌＯ０％　

２．营运能力指标。营运能力是反映企业经营绩效的基本　内容．是企业经营效率和经营能力的重要体现。反映营运能　力的核心指标有两类．一是来自于会计口径的总资产周转率