商业项目规划设计分析

商业街项目策划设计方案一、市场分析河池学院在近年来发展巨大，东区由之前的附属校区，现在变成主校区。

特别是逸夫楼、图书馆、新1栋教学楼的竣工。

我院共有教职工___人全日制在校生___人。

虽然分布在三个校区，但是一半以上的同学住在东校区，几乎全部教职工和学生都要到东区上课。

由此可见在河池学院东校区承包超市是非常值得投资的。

二、目标客户分析我们主要的目标客户是大学生，下面我们分析一下大学生的消费特点:由于大学生年龄较轻，群体较特别，他们有着不同于社会其他消费群体的消费心理和行为。

一方面，他们有着旺盛的消费需求，另一方面，他们尚未获得经济上的独立，消费受到很大的制约。

消费观念的超前和消费实力的滞后，都对他们的消费有很大影响。

特殊群体自然有自己特殊的特点，同时难免存在一些非理性的消费甚至一些消费的问题。

为了调查清楚大学生的消费情况，我决定在身边的同学中进行一次消费的调研，对大家的消费进行___和分析。

从调查结果发现，月费用___元以上的人占___%，月费用700--___元的人，占___%左右，500--___元的人占___%，月费用___元以下的人，占___%左右。

在这些学生之中，超过___%的学生拥有电脑、约___%的大学生拥有手机，因此网络与通信费用支出较以往在大学生的消费支出中占据了相当大的份额。

当代大学生主要有以下几支出:伙食费，买服饰，上网费，手机费，恋爱等。

他们比重是:1.伙食费2买衣服3恋爱、交际等3上网费、手机费等。

由于上课时间早，很多同学来不及吃早餐。

特别是从西区、北区赶去东校区上课的。

路上排队买东西的人也多。

很多同学都饿肚子。

经过一个学期发现，由于东区没有商店，许多同学课间的时候跑去门口去买。

很多同学会由于地点远，懒得动等因素而没有去。

经过一些随即访问，很多同学希望课间的时候在校园购买零食。

如:夏天买水冰茶、等。

冬天买热腾腾玉米、奶茶等。

三、竞争者分析河池学院北门1(也就是我们常说的后门)到也就是白龙公园前面三角区，一直到北门(东校大区)开了各式各样的店面。

商贸综合体项目建设方案商贸综合体是集购物、餐饮、娱乐、办公、住宅等多种功能为一体的综合性商业建筑。

随着消费者对消费需求的变化和消费方式的多样化，商贸综合体的建设变得越来越重要。

本文将详细介绍商贸综合体项目建设方案。

一、项目背景商贸综合体项目是为满足当地市民的消费需求而展开的。

据市场调研显示，目前当地商业设施严重不足，人们只有到市区才能找到大型商场。

而市区商业区的拥堵问题也逐渐引起人们的不满。

因此，商贸综合体项目的建设成为一项重要的任务。

二、项目区域商贸综合体项目位于市中心，交通便利，周围拥有多家大型住宅小区和学校，有着非常广泛的服务对象。

三、项目设计1. 建筑风格商贸综合体的建筑风格采用现代简约风格为主，以白色为主色调，让整个建筑的外观看起来高贵、大气，充满时尚感。

2. 功能分区商贸综合体项目的功能分为购物区、餐饮区、娱乐区、办公区和住宅区。

各个区域之间互不干扰，相互独立却又环环相扣。

- 购物区：已签约的租户有超市、服装店、家电店、化妆品店等。

- 餐饮区：各种餐厅和咖啡馆，可提供不同的美食和咖啡，满足不同的消费需求。

- 娱乐区：影院、KTV、儿童乐园等，让人们可以轻松放松身心。

- 办公区：提供写字楼，方便工作人员就近工作，减轻他们的上下班压力。

- 住宅区：提供高楼层公寓，适合单身和小家庭居住。

3. 交通设计商贸综合体的交通设计需要考虑到周边区域的交通状况，保证交通便捷。

建设项目包括配套停车场和便利的公共交通。

四、项目运营商贸综合体项目的运营需要经过多方面的规划。

为实现良好的经营效益，我们应该关注以下几个方面：1.品牌选择有知名度的品牌入驻商贸综合体，能提高商贸综合体的形象和知名度，让消费者对商贸综合体更有信心。

2.活动商贸综合体可以通过一系列的活动来吸引消费者。

例如：消费优惠券、试吃、打折等优惠措施，在特定的时间和地点进行推广，让消费者更加关注商贸综合体的存在。

3.配套服务商贸综合体需要提供完善的配套服务，包括环境卫生、安保管理、客户服务等，让消费者在商贸综合体内购物、吃饭、娱乐更加安心和随意。

浅谈商业地产项目的规划和设计方法商业地产项目的规划和设计是一个复杂而关键的过程，它在确定项目的功能、定位、风格和利益最大化方面起着重要作用。

下面我将谈谈商业地产项目规划和设计的一些方法和原则。

首先，商业地产项目的规划要根据市场需求和消费者行为来确定。

这需要进行市场调研和分析，了解目标客户的需求、喜好和消费习惯，从而确定项目的功能和定位。

例如，如果是一个购物中心项目，需要分析周边人口结构和消费水平，并确定适当的店铺类型和规模。

其次，商业地产项目的设计要考虑到用户体验和空间布局。

用户体验包括交通便利性、停车场容量、商户组合、店铺大小和区域划分等。

空间布局要注意商铺之间的连通性和流线设计，以及公共空间的设计和利用，创造出舒适、便利的购物环境。

第三，商业地产项目规划和设计要注重可持续发展和环保。

可持续发展包括节能减排、资源利用和生态保护等方面。

例如，在规划阶段就要考虑到节能技术的应用和建筑材料的选择，以减少能源消耗和环境污染。

另外，商业地产项目还需要考虑安全和风险管理。

这包括对项目所在地区的安全评估、安全设施的设计和应急预案的制定。

例如，商业综合体的设计要考虑到人群疏散的通道、防火设备和监控系统。

此外，商业地产项目的规划和设计还需要考虑到项目的可行性和经济效益。

在规划阶段就要进行项目的成本和收益分析，确定项目的投资回报周期和利润预期。

同时，还需要考虑到项目的管理和运营成本，以确保项目的经济可行性。

综上所述，商业地产项目的规划和设计需要综合考虑市场需求、用户体验、可持续发展、安全风险和经济效益等各个方面。

只有在确保项目的专业性和用户满意度的基础上，才能创造出成功的商业地产项目。

对于投资者来说，也需要进行专业的市场调研和项目分析，选择具有发展潜力和回报率的商业地产项目进行投资。

城市商业综合体建筑设计方案分析摘要：越来越多的商业综合体已经成为一些城市的重要组成部分和重要建筑，而商业建筑的商业圈，使商业综合体建筑成为城市的主要问题，在区域经济发展中发挥着主导作用，是餐饮、住宿、购物中心的集合，休闲等方面的功能建筑，是城市人口集中消费和企业竞争的场所。

由于其规模和多功能性，设计方案还提出了一系列复杂的问题，使用了先进的建筑技术标准，与正常条件相比，这些标准必须经过仔细设计。

关键词：城市商业综合体；建筑设计；该方案；分析研究1现代城市商业综合体建筑的特点（1）外部特征。

现代城市商业综合体建筑与其他城市综合体紧密相连，外部设计要求与当地城市的总体规划相统一。

集聚区主要是大范围的街区，这在一定程度上导致了城市结构的无序，并在一定程度降低了土地和空间的利用率。

因此，其设计特点具有高可达性、集约性、整体一致性和功能复杂性，以满足城市标准化发展的需要和商业建筑的内部功能需求。

商业综合体建筑一般建在城市交通网络发达、功能集中的区域，如交通便利的城区、城市主干道、城市地铁路口等，具有良好的空间辐射能力和经济集聚效应。

许多商业综合体建筑位于市中心，充分发挥其活动，不仅反映了城市的地标性建筑，还展示了城市的精神文明和经济发展，为城市的发展提供了动力。

由于商业综合体建筑具有很强的代表性和文化特色，方向感差的人会以它为参考寻找目的地。

（2）内部特征。

现代商业综合体的室内设计具有大空间尺度、树形交通系统、现代城市景观和高科技综合设施的特点。

综合体建内部通常设置大中庭，既能保证内部空间的通透性也满足建筑内部防火分区设置的要求。

综合体建筑内部的大尺度空间可以满足城市规划发展的需要和商业建筑的内部功能需求。

2城市商业综合体发展现状尽管在现代化进程中，商业综合体的数量不断增加，但仍存在许多模糊和混乱的问题。

目前，城市商业综合体设计中存在的主要问题是指导脱节、适应性弱、设计过度。

城市商业综合体由于其体量大、吸引力强，对城市产生了巨大的影响。

湖南融城德思勤商业街项目整体规划方案项目背景湖南融城德思勤商业街项目位于湖南省长沙市岳麓区望城坡，总占地面积约50000平方米，总投资约10亿元人民币。

本项目将打造成长沙市第一家集商业、文化、休闲、娱乐、餐饮及住宅为一体的现代化商业综合体。

规划设计整体规划采用现代化、国际化、高尚化的设计理念，建筑风格采用欧式、中式和现代简约风格相结合，展现出多元化的城市风貌。

商业区商业区以设计精良、功能齐全、服务一流为标准，集中了高档百货、特色商铺、餐饮娱乐为一体，满足消费者日常生活、商务、购物等多方面需求。

商业区内餐饮、品牌店铺等租用面积均可根据需求进行分割和合并，灵活满足租户的需要。

文化休闲区文化休闲区位于商业区的南侧，主要包括儿童游乐区、电影院、图书馆、艺术学院、展览中心、K歌房、休闲餐饮等。

配合商业区的消费需求，为市民和游客提供更全面、更优质的文化和娱乐服务。

住宅区住宅区位于商业区的北侧，建筑风格以现代简约为主，保证住宅的使用功能和美观度的兼备。

住宅区内设有物业服务中心，提供保安、家政、维修等多项服务。

投资回报本项目的目标是吸引更多的投资者，通过多种经营方式实现投资回报。

有效的品牌建设、营销推广和差异化经营模式创新是吸引投资的关键。

本项目将积极开展各种形式的品牌宣传和营销推广活动，开拓市场渠道，提升品牌影响力。

环保节能项目所在的岳麓区是长沙市的重点发展区，也是全市的文化创意产业基地。

在发展项目的同时，环保节能也是我们重要的考虑因素之一。

本项目将全面实施绿色建筑和节能措施，确保项目在可持续发展的基础上实现经济效益和环保效益的统一。

湖南融城德思勤商业街项目整体规划方案将以完善的硬件设备、卓越的服务品质和丰富的文化娱乐配套，形成集购物、休闲、文化、观光等为一体的综合商业中心，成为地标性的城市综合体，对于促进地方经济发展、提升当地形象和美誉度，树立新时期城市文化风貌、塑造新时期城市精神面貌都将起到重要的作用。

商业综合体的业态布局与空间设计分析摘要：以商业综合体的业态布局以及空间规划设计作为研究重点，建立在具体案例的基础上结合实际的规划方案进行探讨。

分析空间设计过程中存在的主要问题，并且打造针对性的优化策略，进一步强化业态布局的科学性以及空间设计的合理性，确保能够推动商业综合体成为带动城市产业发展的基础性工程。

关键词：商业综合体；业态布局；空间设计；商业价值；组织在商业综合体建设的过程中，必须要考虑不同业态的结构和空间规划合理性，这样才可以形成具备持续性发展特点的生态城。

文章以案例分析法以及理论分析法作为主要分析方式，以全面提升商业综合体布局合理性作为核心目的，结合具体的优化方案进行探讨，确保能够为当前的城市发展规划提供理论基础。

一、商业综合体的定义及案例分析商业综合体的定义起源于最初的城市综合体，主要是将城市发展期间最具发展潜力的地块作为项目中心，整合商业、娱乐、餐饮、酒店、办公、住宿等相关附属性产业，构建相互依存的关系[1]。

为了全面提升文章论述的科学性以及有效性，借助具体的工程案例展开实际分析和探讨，该工程为东滩启动区核心产业集群，构成涉及养老产业、旅游业和休闲农业，其中养老产业的发展将吸引大量常住人口，对商业、文化中心、酒店式公寓存在一定的需求；其他建设用地出让将吸引开发企业的办公需求；旅游业导入的度假休憩人群，对商业、酒店存在需求；休闲农业导入的体验式人群，对特色商业、文化博览空间存在需求。

二、商业综合体业态布局分析本工程考虑到两个地块容积率较高，但建筑限高仅为24米，因此地块内规划布局应以建筑密度大于30%的多层建筑为主，业态主要考虑布置酒店、办公、独立生活酒店式公寓、商业、配套设施（社区菜场、通信机房）。

（一）酒店崇明东滩区域旅游资源丰富，存在大量度假、旅游客户，同时休闲式农庄体验人群也对酒店入住需求度较高，随着长者社区的开发，中高端长者群体家属探亲的需求逐步增加，上述人群对四星级以上酒店的偏好较大。

商业步行街规划设计分析建议一、南花园商业步行街主题形象定位（一）南花园商业步行街主题定位都市的….——石家庄市人口210万，全国省会城市综合实力排名第八，北依京津、雄霸中原，城市基础设施规划完善，是知名的现代化都市。

——石家庄商场集中在面向普罗大众的消费者层面（即一网打尽型），缺乏市场细分，尤其缺乏都市时尚类型的主题商场，步行街定位占据市场空白点。

——步行街位处石家庄最繁华的中山路商圈，与东购、华联、天元、金百丽等时尚商场构筑都市时尚繁华地。

流行的…——步行街市场定位为流行商品类别，主要经营时尚潮流业态。

——流行意味着商品流通的速度加快，与大众消费有别，主要经营时尚潮流业态。

——流行意味着商品流通的速度加快，与大众消费相比，其经营商品更新淘汰速度将会更快。

——流行代表一种生活态度，是一种跳跃的、亮丽的审美标准及生活方式。

休闲的...——与在石家庄其他商场消费不同，步行街的购物方式是一种懒散的、随意的形式，是一种不知不觉中完成的状态。

——现代人的生活节奏是如此的快速，购物就应该是一种生活的调节，不一定要购物，可以吃饭、可以健身、可以娱乐、步行街的休闲是8小时工作、8小时睡眠之外的最佳选择——没有人硬性规定逛商场就必须购物，没有人要求你看完商品之后就一定要购买，可是，就在你放松了一切戒备后，你发现其实你的两手已经拿满了不同品牌的购物袋，而你也过了一把“购物瘾”。

开放的...——其他商场内随便就1万、几千平米的楼层，常常有迷路的感觉，而当你想着一定要买到某一样商品时，还必须需求楼层经理的协助，当然，有时候你找楼层经理可能比直接找那样商品更容易。

——步行街内你同样会犯迷糊，这里是精品店，那边是休闲品牌，电影院在4楼，千色店在北面的二楼色彩艳丽，你犯迷糊的是该怎么一个顺序把想要去的地方走完。

——其他商场几百几千的中庭，要么空旷萧条，要么就是堆满了打折廉价货，步行街内匠心独运地把内街营造为一个开放的、流动的巨型“中庭”，并将楼与楼之间用连廊、用步行梯、用观光电梯连接起来，你在桥上看风景，看风景的人的桥上看你。

石家庄市南花园商业步行街规划设计分析建议一、南花园商业步行街主题形象定位（一）南花园商业步行街主题定位都市的….——石家庄市人口210万，全国省会城市综合实力排名第八，北依京津、雄霸中原，城市基础设施规划完善，是知名的现代化都市。

——石家庄商场集中在面向普罗大众的消费者层面（即一网打尽型），缺乏市场细分，尤其缺乏都市时尚类型的主题商场，步行街定位占据市场空白点。

——步行街位处石家庄最繁华的中山路商圈，与东购、华联、天元、金百丽等时尚商场构筑都市时尚繁华地。

流行的…——步行街市场定位为流行商品类别，主要经营时尚潮流业态。

——流行意味着商品流通的速度加快，与大众消费有别，主要经营时尚潮流业态。

- - 总结资料——流行意味着商品流通的速度加快，与大众消费相比，其经营商品更新淘汰速度将会更快。

——流行代表一种生活态度，是一种跳跃的、亮丽的审美标准及生活方式。

休闲的...——与在石家庄其他商场消费不同，步行街的购物方式是一种懒散的、随意的形式，是一种不知不觉中完成的状态。

——现代人的生活节奏是如此的快速，购物就应该是一种生活的调节，不一定要购物，可以吃饭、可以健身、可以娱乐、步行街的休闲是8小时工作、8小时睡眠之外的最佳选择——没有人硬性规定逛商场就必须购物，没有人要求你看完商品之后就一定要购买，可是，就在你放松了一切戒备后，你发现其实你的两手已经拿满了不同品牌的购物袋，而你也过了一把“购物瘾”。

开放的...——其他商场内随便就1万、几千平米的楼层，常常有迷路的感觉，而当你想着一定要买到某一样商品时，还必须需求楼层经理的协助，当然，有时候你找楼层经理可能比直接找那样商品更容易。

——步行街内你同样会犯迷糊，这里是精品店，那边是休闲品牌，电影院在4楼，千色店在北面的二楼色彩艳丽，你犯迷- - 总结资料糊的是该怎么一个顺序把想要去的地方走完。

——其他商场几百几千的中庭，要么空旷萧条，要么就是堆满了打折廉价货，步行街内匠心独运地把内街营造为一个开放的、流动的巨型“中庭”，并将楼与楼之间用连廊、用步行梯、用观光电梯连接起来，你在桥上看风景，看风景的人的桥上看你。

文化旅游商业街项目策划方案一、项目背景分析在当今社会的快速发展下，文化旅游产业逐渐成为了一个热门的行业。

人们对于文化的关注度不断提升，对于旅游的需求也越来越多样化。

因此，一个结合文化与旅游的商业街项目应运而生。

本文将介绍一个文化旅游商业街项目的策划方案。

二、项目目标1.打造一个集购物、娱乐、美食等功能于一体的综合体。

2.通过文化旅游商业街的建设，提升当地的旅游业发展水平。

3.挖掘本地文化资源，加强文化创意产业发展。

4.促进当地经济发展，增加就业机会。

三、项目定位本项目定位为一个以传统文化为主题的旅游商业街，主要以本地特色文化为核心，结合现代化的商业设施和创意设计，打造一个具有历史底蕴和现代感的综合体。

四、项目规划和布局1.地理位置：选择一个交通便利、历史底蕴丰富的区域，设立文化旅游商业街。

2.建筑设计：以传统建筑为主体，打造独特的建筑风格，吸引游客。

3.商铺规划：适度多样化商铺规划，涵盖服饰、餐饮、手工艺品等品类。

4.娱乐设施：引入电影院、儿童游乐区等娱乐设施，提供更多选择。

5.文化展示区：设立艺术画廊、传统工艺展示等，展示本地文化风情。

6.公共服务设施：设立停车场、公共厕所等基础设施，提升游客体验。

五、项目运营模式1.商业合作：寻求与当地企业进行合作，引入知名品牌商家。

2.品牌推广：制定有效的推广策略，增加知名度和影响力。

3.活动举办：定期举办各类文化活动，吸引游客参与。

4.旅游线路合作：与旅行社合作，引导游客参与本地文化旅游。

六、项目实施计划1.前期准备：调研市场需求、寻找适合的场地、与合作伙伴洽谈合作等。

2.设计规划：确定商业街的规划和布局，进行建筑设计、商铺规划等。

3.资金筹措：寻找投资方，进行资金筹措和项目融资。

4.建设阶段：进行商业街的建设和装修工程。

5.运营阶段：引入商户入驻、进行推广宣传、制定运营计划等。

七、项目预期效益1.经济效益：商业街的建设将带动当地经济的发展，增加就业机会，提升旅游业收入。

港口商业地产项目规划设计要点分析摘要：港口地产是以传统仓储物流的港口码头区域为主体，综合了城市中居住、商业服务、金融服务、公益配套及旅游服务等主要功能的区域开发。

其中港口商业项目开发尤其复杂和系统，其开发成功与否取决于项目前期规划设计阶段是否成功，设计要点是否考虑周全等。

关键词：港口商业地产；项目定位；大型综合性购物中心；交通动线abstract: port properties the port area is the traditional warehousing and logistics as the main body, a combination of city living, the regional development of the main functions of the business services, financial services, public support and travel services. port commercial project development, especially complex and system development success or failure depends on the pre - project planning and design stages of the success of the design features of the thoughtful. keywords: port commercial real estate; project location; large shopping complex; traffic routes中途分类号：f301.3 文献标识码：a文章编码：当前，随着我国城市化进程的发展，居民生活水平的提高，各地方的商业地产得到了千载难逢的好机会。

各地商业项目的启动方兴未艾，呈现了雨后春笋般的发展态势，如万达、华润、中粮、华侨城等等在大中型城市中开发出了很多成功的商业地产项目。

某步行街商业项目规划设计建议方案依据我方对本案专项调研分析的结论，我们对本项目的规划提出以下建议，供贵司决策。

一、商业步行街的成因与特征早期人类社会的交易地点就是“步行广场”型的商市。

中国史书有所谓“日中为市”少前朝后市”，即指集市交易的商业区；同时这种商市又往往与宗教建筑相连，特别是在寺庙前的广场上发展，如苏州玄妙观、上海城陛庙、南京夫子庙、无锡崇安寺、开封大相国寺广场等都有这种商市的存在，也可以说这是早期步行商业区的雏形，其形成的原因就是因当地的人口稠密和交通方便。

以后的发展，一些小型的无固定建筑物的商市又逐渐被有专门店面的商业街所代替，形成了如宋代名画《清明上河图》所表现的沛梁(开封)的街市“商业一条街”的繁荣场面。

此外，在通衙人道旁边形成的环形商业广场也带动了商场的发展，如上海的豫园商场、北京的东安市场及大栅栏商场等，它们也可被认为是现代超市的雏形。

在城市发展的历史上，商业和交通从来就是一对互为因果的孪生子，交通便利带动商业发展，商业繁荣又引起交通拥挤；所以，交通问题从开始起就既是商业区发展的前提，又是其进一步发展的障碍。

在现代城市商业街上人车混杂的交通问题日益受到非议，步行商业街就是在这样的背景下产生的，但是现代步行商业区和传统步行商业区毕竟不同。

现代步行商业区的最大特点是多功能性。

传统商业区主要是经商，虽然有时在广场上也举行一些杂技等游乐活动，但无固定场地，其功能仍是单一的;现代步行商业区则把商业和体闲相结合，有大量绿地、水面等体息处，有的还布置了儿童游戏场、小型影剧院等文体设施，这种多功能的步行区往往构成一个地区的社会中心，有的还结合了保护旧城区传统建筑和展示城市文化特色的两种功能，如上海石库门的“新天地”。

步行街(pedestrian mall) ，“pedestrian”一字的原意是“on foot”，即步行的意思，“mall”则是指一种宽敞而供步行的林荫大道，“ pedestrian mall”即指供人徒步而不受汽车干扰的街道。

商业中心规划
1. 确定项目目标
在开始商业中心规划之前，需要明确项目的目标和愿景。

这可以包括确定商业中心的主要功能、规模和对现有市场的需求。

2. 地点选择
选择一个合适的地点对于商业中心的成功至关重要。

考虑因素包括交通便捷性、周边设施和资源、市场潜力等。

3. 建筑规划
商业中心的建筑规划需要考虑到空间布局、建筑风格、物业管理等方面。

确保商业中心能够提供舒适、安全和便利的环境。

4. 商业租赁策略
商业中心的租赁策略对于吸引租户和保持收入稳定非常重要。

考虑租赁期限、租金定价、租户选择等因素。

5. 设施和服务
商业中心需要提供各种设施和服务，以满足租户和访客的需求。

这包括停车场、餐饮服务、安全设施等。

6. 绿化和景观设计
商业中心的绿化和景观设计可以提供一个宜人的环境，吸引人
们前来。

考虑使用可持续的绿化方案，提高环境质量。

7. 市场营销和品牌建设
商业中心需要进行市场营销和品牌建设，以吸引租户和访客。

这可以包括广告宣传、社交媒体推广等方式。

8. 物业管理计划
商业中心的物业管理计划需要确保运营的顺利进行。

考虑安全
管理、维护计划、客户服务等方面。

商业中心规划需要综合考虑多个因素，以确保项目的成功。

通
过认真的规划和执行，商业中心可以成为一个繁荣和有活力的商业
区域。

商业综合体项目的规划设计管理商业综合体为当今地产模式的最高形式，它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产，本文探求商业综合体项目设计管理的合理思路。

标签：商业综合体项目；规划设计；管理一般的项目，开发商会在规划概念设计到扩初设计阶段选用一个设计机构，在施工图设计机构另选一个设计机构。

如果能和多次成功合作的设计机构合作，就更能保证项目高效地进行和开发商意愿的达成。

一、设计过程概述每个项目的设计都包括以下四个主要的阶段：规划概念设计阶段、建筑方案设计阶段、扩初设计阶段、施工图设计阶段。

（1）在规划概念设计阶段，项目的基本形状和体量将被决定，从而确定了项目的整体定位和设计目标；（2）建筑方案和扩初设计阶段是在概念设计提供的合理概念基础上，深入设计包含了对各个组成部分更详细的设计和发展；（3）施工图设计阶段是更深入更精细化的设计，是结构造价计算、签订合同以及实际施工的基础。

二、案例分析某项目位于苏州工业园区的CBD内，由三座塔楼和商业裙房组成。

建筑功能主要包括：酒店式公寓、五星级酒店、高档办公、大型购物中心。

总建筑面积约为250000m2。

三座塔楼高度均为140m。

基地交通便利，地上交通，位于三条主干道中间；地下交通，未来将与地铁的两个站点相连。

本项目遵循高品质购物中心的功能布局原则，通过“一站式”娱乐购物场所和休闲空间，围绕以超五星级酒店，精品酒店式公寓，甲级办公楼，营造一个豪华舒适，令人愉悦的综合性都市综合体。

1、设计管理过程在这个项目的设计管理过程中，是按纵向分阶段管理。

各阶段的设计管理重点和内容总结如下：1.1项目的可行性研究阶段这个阶段主要的工作包括项目市场定位（包括酒店和酒店式公寓定位、档次、规模、类型等，商业模式和主题的定位）；业态规划和之间比例及技术参数和要求；公共区和营业区的面积配比要求；主力商业面积规模和配置要求等。

并在这个阶段编制方案设计任务书、编制设计总进度计划；选择和确定设计机构、顾问公司、管理公司，包括建筑方案设计公司、酒店顾问、营销顾问、商业顾问公司、消防、室内、景观、物业、交通、结构、机电、幕墙、擦窗机、预算、标识、绿色建筑、等技术顾问公司、地方甲级设计院、标识设计公司。

商业综合体设计建设分析一、加快建设商业综合体具有重要意义一般认为，商业综合体，也有人叫城市综合体，建筑综合体，就是将购物、娱乐、餐饮、办公、会议等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互受益的能动关系。

通俗地说，就是将综合的商业街区由传统的平而延伸变成立体空间, 由此提升单位面积产出效益，多种业态和功能的组合，能更好地满足城市生活的需要。

1.加快建设商业综合体，是天津市河北区顺应发展趋势、在全市商业布局中抢占有利位置的需要。

据有关研究显示，商业综合体发展往往与城市经济发展密切相关。

当城市人均GDP达4000美元左右时，商业综合体进入启动发展阶段，以传统购物中心为主，业态较为单一；当人均GDP达5000美元至8000美元之间时，商业综合体步入快速发展阶段，餐饮娱乐占比上升，业态呈现多元化：当人均GDP突破1万美元时，进入高速发展期，业态发展齐全。

2011年，天津市人均生产总值超过1.3万美元。

按照这一理论，天津市正处于商业综合体快速发展时期。

在中心城区上地资源逐渐稀缺，普颯加大空间开发利用的情况下，包括住宅、公寓、写字楼、购物中心、商业街等多种业态的综合体已成为中心城区发展的主流商业模式。

当前，市内各兄弟区纷纷抢滩综合体建设，和平区在具备既有强大商业优势的情况下，也亳不松劲，推岀了恒隆广场、大都会等项目：河西在建成天津湾等项目后，加快银河国际购物中心等项目建设；河东万达、红星美凯龙已开业运营，远洋未来广场等项目全面开工：红桥水游城已开业运营：南开大悦城己于2011年底正式开业，熙汇广场也正在加紧建设中。

而对这种态势，天津市河北区必须以时不我待的紧迫感，加快商业综合体建设，构筑自身特色和优势，在未来全市商业经济“蛋糕”中争得应有份额。

2.加快建设商业综合体，是天津市河北区在当前形势下加快开发建设、促进经济发展的需要。

目前，在商品房交易市场不景气的情况下，住宅投资从严，商业地产迎来了更好的发展机会。

商业规划设计的原则和内容一、商业规划设计的六项原则一个商业项目前期是一定要做规划设计的，但很多项目违背了这个规律，最后才发现项目建起来以后很多方面需要补救，所以项目建设前期一定要进行规划设计，那么商业规划设计有哪些原则呢？1、市场调查是前提商业必须要进行充分的市场调查，没有市场调查是不能定位的，是不能进行规划和设计的，所以我们认为各项调查是前提。

2、商业定位是依据我们进行商业规划设计时，一定要依据商业定位的要求，即商业项目是做什么的？做什么业态，什么品类。

如果要做一个家居建材城，它的荷载、层高、柱距的要求是有特殊性的，整个物业也就存在特殊性。

同时物流系统不一样，整个卖场的动线交通就会不一样，客流交通也就存在差异。

商业定位不仅仅是业态的定位，还包括经营定位，如果我们要做一个商业步行街，要进行统一管理，分散经营，那么物业设计肯定要符合商业步行街的需求。

所以我们所有的设计、布局都是要依据定位来做的。

3、设备配套是重点不同的业态定位、品类定位、功能定位对设备配套的要求是不一样的，比如一个购物中心，就可能有餐饮、休闲、娱乐，就存在给排水、通风排烟、垃圾处理的问题。

如果要做一个夜总会，由于营业时间的特殊性，就要考虑垂直交通的问题。

如果要做电影院，除了营业时间之外，层高、柱距都是有特殊要求的。

4、经营管理是目标我们做的前期调查、商业定位、设备配套都是围绕着一个目标，那就是后续的经营管理，如果说定位、布局、配套都不符合要求的话，那就不能保障商业项目的后续经营。

5、多方沟通是保障商业项目一定要保持多方面的有效沟通，比如管理团队要与开发商有效沟通，要了解投资商的发展战略、投资策略、财务状况，另外还要和建筑设计院沟通，大家都知道商业建筑不同于普通住宅，是有自身的特点的，它可以解决建筑规范、消防规范、形象外观，但是它不能解决商业规范，所以我们要和建筑设计院沟通，如果这个商业项目建设完成后准备出售，那我们还要和销售公司沟通，销售公司总希望将商铺切割的越小越好，但是10平方米以下的商铺是不能做品牌的，所以商铺的切割面积也是需要沟通的。

项目规划设计方案要点详解及项目规划评审意见•相关推荐项目规划设计方案要点详解及项目规划评审意见新项目规划设计方案评审关注要点详解一、前言1.商业综合体的规划设计工作分哪几个阶段？商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。

2.商管公司参与规划设计工作主要集中在哪两个阶段及工作内容？商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，我们参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。

二、商业项目业态定位和设计研讨工作要点1．对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。

商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。

2．此阶段商管公司的任务及准备工作内容商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。

其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。

在每个阶段，商管公司作为物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致，形成阶段性设计成果。

本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。

3．评审关注的事项（业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝）【关注点1】业态定位根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。