商品房销售培训问题16-36
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商品房销售培训问题16-3616什么原因要办理商品房预售、预购登记手续办理商品房预售、预购登记手续，能够通过房地产治理部门对房屋买卖交易的合法性和唯独性进行确认，有效保证买卖双方的合法权益。
对买方来讲，预购的商品房是一种期得利益，通过办理预售，预购登记手续，能够减少因不了解政策或其它情形而造成投资风险；对卖方来讲也能够减少因不必要的纠纷造成的缺失。
17商品房的销售面积如何运算商品房的销售面积是指购房者在与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积，即套内建筑面积(即套内建筑面积)与分摊公用建筑面积之和。
即：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。
套内建筑面积的运算方法：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙风光积+阳台建筑面积。
(1)套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法运算，其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》运算。
(2)套内墙风光积：商品房套内使用空间周围的爱护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：[1]共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水投影面积的一半计入内墙风光积。
[2]非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙风光积。
商品房分摊的公用建筑面积运算公式：公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租售的地下室、车棚、人防工程地下室。
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷各套套内建筑面积之和。
分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。
18哪些公用建筑面积可摊给购房人？哪些公用建筑面积不得分摊给住户可分摊的公共部分为本幢楼的大堂，公用门厅，走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、治理井、消防操纵室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房，热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业治理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙风光积水平投影面积的一半。
不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、治理(包括物业治理用房)。
19公用建筑面积分摊的原则是什么新修订的有关文件规定，商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。
20阳台面积如何运算按现行的《建筑面积运算规则》：(1)封闭式的阳台，按其外围水平投影面积的100%运算建筑面积，(2)没有封闭的阳台按其水平投影面积的50%运算建筑面积。
21什么是套内墙风光积商品房各套内使用空间周围的爱护或承重墙体，分为共用墙体和非共用墙体。
共用墙体是指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)。
共用墙体水平投影面积的一半计人套内墙风光积，非共用墙水平投影全部计入套内建筑面积。
22什么是使用面积使用面积是每套住宅户内除墙体厚度外全部的净面积的总和。
其中包括卧房、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间，储藏室、壁柜(不吊柜)、户内楼梯(按投影面积)、阳台。
斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。
22《商品房买卖合同》中的销售面积是由哪几部分构成？按有关规定，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积为套内或单位内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用面积与套内墙风光积和阳台建筑面积之和。
23什么是房屋建筑面积房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑24什么是房屋建筑面积？房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。
25什么是使用率？什么是有用率？住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一样高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间，而有用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用有用率来吸引买房人。
25现房期房分别如何样判定合法性？按新规定，手续齐全的“合法”的期房，销售必须“五证”“两书”齐全，而现房销售则未必，凡是已取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，将不再办理商品房销售许可证，购房人买如此的现房。
只要看国有土地使用证和房屋所有权证这两证二书就能够，但已竣工但尚未取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证，购房人购买时仍需要看“五证”“两书”。
26“两书”是指什么？“两书”是指新建住宅《质量保证书》和《使用讲明书》。
27“五证”是指什么？商品房的“五证”包括：建设用地规划许可证，建筑工程规划许可证，国有土地使用证，建设工程开工证，商品房预(预)售许可证。
28请咨询:目前，商品房销售有哪几种类型，现房销售和商品房预售有什么不同？目前，商品房销售分现房销售和期房销售(即预售)两种。
按2000年年底出台的最新规定，现房销售，凡是已取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，将不再办理商品房销售许可证，已竣工但尚未取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证。
商品房预售是指房地产开发企业与购房者约定，由购房人交定金或预付款，而在以后的一定日期拥有现房的交易行为。
29单位不给上住房公积金如何解决？按照《住房公积金治理条例》规定，住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。
市政府明确规定，除离退休职工、1993年往常按照标准价优待方法购买住房且未按有关规定补价的职工夫妻双方不建立住房公积金外，1996年6月3日前，北京市行政区域内所有党政机关、群众团体、事业单位、企业单位(包括全民、集体、民办、私营、股份制、外商投资企业及其他进行工商税务登记的企业和中外机构驻京办事机构)的中方固定职工，劳动合同制职工，均应按照规定比例建立住房公积金。
中央在京企事业单位建立住房公积金也按此规定办理。
在京单位聘用外地非农业户口职工，凡签订正式劳动用工合同，且没有在户口所在地建立住房公积金的，单位能够其建立住房公积金；凡与单位签订正式劳动用工合同，且工资由单位支付的职工，不管其档案是否调入单位，单位均应为其建立住房公积金。
关于尚未建立住房公积金的企业职工，可向北京市住房资金治理中心或所属分中心举报。
对企业亏损、缴存住房公积金确有困难的单位，按照《住房公积金治理条例》规定，须经本单位职工代表大会或者工会讨论通过，并经住房资金治理中心审核，报有关部门批准后，可降低缴存比例或者缓缴。
30请咨询：是否能够用A市的住房公积金购买B市的住房？咨询：我在一个都市A工作了两年(其间单位给我交纳了住房公积金)，然后又连续攻读博士学位3年(其间基金转到市人才中心账户上)，现在我和我爱人想在她工作的都市B购买住房，我目前仍在读博士学位，户口不在都市B.现在我有一个咨询题请教：在购买住房时，能否利用我的公积金进行贷?答：第一住房公积金封存状态下不能申请公积金贷款，其次北京申请公积金贷款不能购买外地住房，第三到外省市工作能够将本市建的住房公积金支取出来，但目前不能直截了当转移到外省市。
31请咨询如何查询公积金余额，公积金贷款的流程？咨询：您好，我想咨询以下几个咨询题：1、个人住房公积金余额的查询方法2、新出台的住房公积金贷款额度及年限的具体运算方法3、公积金贷款的借款申请表一定要到治理中心领取吗？是否可到就近的治理中心领取？一些代办机构在网上公布的借款表是否可用？4、公积金贷款的流程及各时期?答：(1)请拨打电话67606291或67606292查询。
如已发到住房公积金缴存卡的交存人可通过工、建两行的自动取款机查询；(2)参照2000年京资中心计字088号文件；(3)一样应到资金治理中心领取申请表，一些代办公司在治理中心领取申请表后发给个人也是能够的，但应用原件(资金治理中心印制的)；(4)流程：第一步查清自己公积金交存的资金治理中心或分中心，第二步到分中心申请，领取材料，第三步分中心初审，第四步银行调查，填写合同，第五步放款，需带的材料因各人购房等情形不同而不同，能够申请贷款时咨询分中心。
32缴纳住房公积金满几年才可贷款？现贷款倍数是多少？咨询：我今年想要买房，关于公积金贷款我有一些咨询题：1。
缴费满几年才可公积金贷款？2。
现贷款倍数是多少？3。
我老公现有公积金5000元，缴费已两年多；我现有公积金1680元，缴费6个月，咨询用公积金贷款可贷多少？答：(1)目前政策没有规定公积金建立期限与贷款资格咨询题，但政策有可能近期有一些调整；(2)参照2000年京房资中心计字088号文件运算贷款额度。
33二手房贷款政策二手房贷款一样要求抵押登记后，再予放款，且必须通过指定评估机构评估。
34还清住房公积金贷款后还能够再申请公积金贷款吗？还清后能够再次申请。
35住房公积金贷款是按季提现，那么每季最多能够提多少呢？咨询：住房公积金贷款是按季由公司提现的，那么每季最多能够提多少呢？答：支取住房公积金用于还贷款支取额不应超过每季度还款额。
36交纳公积金1年，现打算出国，能够提取住房公积金和住房补贴？咨询：我马上要出国留学，在此之前我在单位工作了一年，并交纳过公积金。
请咨询我是否能将这些公积金和住房补贴提取出来。
是否需要出国签证等材料。
答：能够。
但需出具出国一年以上的居留证明。
