沈阳保利十二橡树庄园房地产项目营销全案精品PPT课件
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橡树园策划推广部分PPT
1、新闵板块联排产品分析
项目名称 雅仕轩 南都白马 乔爱别墅
容积率 0.5 0.7 0.27
体量 （万方）
20
46.69
60
产品类型
联排、双拼别 墅
多层、别墅
独立、联排
销售价格
8100
公寓4930 别墅未定
9500
同润别庄 0.37
23
双拼、联排
7700
同润加州
1
浅水湾花 园
丽水华庭
0.35 0.73
15000元/平方米。公寓房在5500元/平方米左右，奥园（精装修）均价在7200元/平方 米，为区域公寓最高价格。
¾客源现状：区域内公寓和别墅之间的客源有一定的区别。前者主要来自于徐汇，
占了约50％，主要是由于轨道九号线的原因。后者的客源则较为广泛，不过仍以市区 为主。
结论
九亭板块 地铁和配套的作用，已经成为城市概念板块； 板块正处于由别墅市场向公寓市场的转型期
围浓厚 ♦公寓房市场比例不高，并有
♦规划中的英伦风貌区将形 好的居住氛围和区域环境
明显的区域性
自然环境
5
交通状况
人文资源
九亭
0
新闵
新城
生活配套
城镇规划
（以经验值判断，打分标准：0－最低，5－最高）
通过对三个板块的对比分析，发现
区域的竞争优势主要体现在两个方面：交通状况和配套优势； 相对的劣势体现在区域的景观资源和人文资源。
总价（万） 待定 150-180 220-260 100-130 130-150 160-180 120-150
市场上联排的主力面积集中在170-220 总价在120-180万元
本项目产品从主力面积来看属于大众型
保利武汉十二橡树庄园营销策划提案
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30
推广目标：
• 提升保利品牌在武汉的知名度与质感 • 化销售压力于无形，整盘顺利推售
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31
推广主题建议
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32
阶段：预热期（2006年9至2007年2月）
炒作点：
•保利地产挂牌上市 •受政策影响，别墅项目的稀缺性 •纯别墅项目的尊贵质感 后的尊贵领地٠保利•
5月29日，国土资源部宣布一律停止别墅类房地产项目的土地供应和审批。
6月13日，国土资源部司长樊志全表示：对于已经审批同意建设的别墅，可 以继续建造，对于还未审批但确有意向建造别墅的房产商，不予任何理由的 审批。
8月1日，开始实施的《武汉市城市规划条例》中规定，“两江四岸”、山体 和湖泊周边“禁区”地带，只能建园林小品等公共设施，禁止建其他任何建 筑。
政策变化的 不确定性
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18
我们如何赢得这场战役？
• 建筑元素的创新 • 更准确的定位 • 致力于以自然环境、社区文化与配套吸引客户 • 研究产品的细分市场 • 保利地产品牌的推力
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19
理念：和谐生活，自然舒适 路线：树立高端别墅标杆 形象：尊贵、浪漫、和谐、舒适 核心卖点：保利品牌、临湖、独栋、北美风格
36
推广口号：
滨湖 · 独栋 · 北美风
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37
第四部分 广告执行建议
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38
案名缘自以美国南北战争为背景的著名小说《飘》 及其改编的电影《乱世佳人》，带有深深缅怀贵族生 活荣光的烙印，具有深深的尊贵感，代表着优雅、沉 稳、大气的生活气度。
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15
空前绝后……
滨湖、具有浓郁北美风情的纯独栋别墅项目 ——十二橡树庄园
某地产沈阳某地产十二橡树庄园XX年营销全案124PPT
通胀压力显现，房价面临持续上涨压力，投资性比重上升
宏观环境——沈阳发展
➢沈阳是东北地区最大的中心城市。地处东北亚经济圈和 环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以沈阳为中 心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工 业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技 术关联度高的辽宁中部城市群。作为东北中心城市的沈阳， 对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力
双拼12000 联排6500
——
桑堤亚纳
7
15
0.5 二期尾货
——
独栋：8000—10000 联排：6500
90%
唯美十方
4.75
23
二期
独栋:609㎡-780㎡
独栋：13000—20000
90%
方迪山庄
4
16
0.25 一期售罄
——
——
100%
清韵百园
45
157
0.29
独栋：445-495 ㎡ ； 双拼：256-462 ㎡ ； 联排：300 ㎡左右；
25条新政
2009年出台政策多为适度“收紧政策”，合理性控制和调整 明显
—《中央经济工作会议》对房地产政策解读
✓宏观经济政策的连续性和稳定性将继续 ✓自住和改善性需求的优惠政策将延续 ✓未传出房市调整信号 ✓推进城镇化 放宽户籍限制
《会议》未作出明显调整信号，“双松”政策延续隐含利好因 素
宏观环境——与别墅相关政策
内资引进成就突出 “南资北上”加速沈阳经济步伐
宏观环境——沈阳城市发展进程步伐加快
沈阳金廊工程 全长约30公里，规划建设项目 共138项，预计投资总额2600亿元，目前已竣 工27项，完成投资143.1亿元；在建61项，计 划投资1183亿元，预计年内可竣工项目24项， 建设规模463.92万平方米，预计完成投资约 220.6亿元。
宏观环境——沈阳发展
➢沈阳是东北地区最大的中心城市。地处东北亚经济圈和 环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以沈阳为中 心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工 业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技 术关联度高的辽宁中部城市群。作为东北中心城市的沈阳， 对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力
双拼12000 联排6500
——
桑堤亚纳
7
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0.5 二期尾货
——
独栋：8000—10000 联排：6500
90%
唯美十方
4.75
23
二期
独栋:609㎡-780㎡
独栋：13000—20000
90%
方迪山庄
4
16
0.25 一期售罄
——
——
100%
清韵百园
45
157
0.29
独栋：445-495 ㎡ ； 双拼：256-462 ㎡ ； 联排：300 ㎡左右；
25条新政
2009年出台政策多为适度“收紧政策”，合理性控制和调整 明显
—《中央经济工作会议》对房地产政策解读
✓宏观经济政策的连续性和稳定性将继续 ✓自住和改善性需求的优惠政策将延续 ✓未传出房市调整信号 ✓推进城镇化 放宽户籍限制
《会议》未作出明显调整信号，“双松”政策延续隐含利好因 素
宏观环境——与别墅相关政策
内资引进成就突出 “南资北上”加速沈阳经济步伐
宏观环境——沈阳城市发展进程步伐加快
沈阳金廊工程 全长约30公里，规划建设项目 共138项，预计投资总额2600亿元，目前已竣 工27项，完成投资143.1亿元；在建61项，计 划投资1183亿元，预计年内可竣工项目24项， 建设规模463.92万平方米，预计完成投资约 220.6亿元。
保利地产房地产营销管理和品牌管理PPT资料185页
全国性大品牌
万科，26年28城。 保利地产，16年18城。 中海，20年20城。
“3＋X”战略
区域性强品牌
长三角：绿地、复地、绿城 珠三角：富力、碧桂园、恒大 环渤海：阳光100、中远地产、金融街控股
3、 房地产品牌营销的现状
品牌营销起步晚，未形成长期的战略规划和鲜明的品牌定位。 品牌营销根基浅，缺乏清晰连贯的品牌策略，未建立起有效的品牌管理架构及体制。 品牌营销整合度底，系统和创新的品牌传播不够，多常规的、单调的企业宣传和公关。 项目品牌和企业品牌缺乏有效的互动，使得企业品牌未能给项目营销带来有效的推动，同
2019- 2019
公司股份制改革、上市。 全国战略布局。 项目品牌各地延伸。 住宅产品类型丰富，走向 高端。 写字楼、会展、酒店等商 业地产的“多元化”发展。
品牌力的解析
生命力：产品和服务的质量。 吸引力：消费者心智中差异的形象和个性。 凝聚力：独有的文化内涵，鲜明的价值取向。 战斗力：优秀的品牌管理、传播和创新。
2、品牌的重要性
宏观层面：国家竞争力
日本前首相中曾根康弘说：“丰田是我的左脸，索尼是我的右脸。”
中国的世界级品牌不到全球品牌的3％，而中国制造的产品超过了全球市场 的40％。
品牌核心要素： 品牌主张： 和谐生活，自然舒适 品牌愿景： 打造中国地产长城 品牌定位： 建筑舒适的地产精品，倡导和谐的地产文化。
2、保利地产的品牌内涵
和谐生活 自然舒适
保利地产致力于建造人与环境、人与人、人与 社会和合一致的精品住宅。住在保利，您能更亲近 自然，在烦嚣的都市生活中，感受舒适的个人空间
时项目品牌未能给企业品牌注入更多的价值。
2、保利地产的品牌
1、保利地产品牌
万科，26年28城。 保利地产，16年18城。 中海，20年20城。
“3＋X”战略
区域性强品牌
长三角：绿地、复地、绿城 珠三角：富力、碧桂园、恒大 环渤海：阳光100、中远地产、金融街控股
3、 房地产品牌营销的现状
品牌营销起步晚，未形成长期的战略规划和鲜明的品牌定位。 品牌营销根基浅，缺乏清晰连贯的品牌策略，未建立起有效的品牌管理架构及体制。 品牌营销整合度底，系统和创新的品牌传播不够，多常规的、单调的企业宣传和公关。 项目品牌和企业品牌缺乏有效的互动，使得企业品牌未能给项目营销带来有效的推动，同
2019- 2019
公司股份制改革、上市。 全国战略布局。 项目品牌各地延伸。 住宅产品类型丰富，走向 高端。 写字楼、会展、酒店等商 业地产的“多元化”发展。
品牌力的解析
生命力：产品和服务的质量。 吸引力：消费者心智中差异的形象和个性。 凝聚力：独有的文化内涵，鲜明的价值取向。 战斗力：优秀的品牌管理、传播和创新。
2、品牌的重要性
宏观层面：国家竞争力
日本前首相中曾根康弘说：“丰田是我的左脸，索尼是我的右脸。”
中国的世界级品牌不到全球品牌的3％，而中国制造的产品超过了全球市场 的40％。
品牌核心要素： 品牌主张： 和谐生活，自然舒适 品牌愿景： 打造中国地产长城 品牌定位： 建筑舒适的地产精品，倡导和谐的地产文化。
2、保利地产的品牌内涵
和谐生活 自然舒适
保利地产致力于建造人与环境、人与人、人与 社会和合一致的精品住宅。住在保利，您能更亲近 自然，在烦嚣的都市生活中，感受舒适的个人空间
时项目品牌未能给企业品牌注入更多的价值。
2、保利地产的品牌
1、保利地产品牌
保利地产策划资料经典案例
《保利地产策划经典案例大全》2010版更多优惠详情请登陆：/联系qq：1404173290郑重承诺：如发现资料内容与本站所列目录严重不符，无条件退货！│ 2005年哈尔滨保利大厦可行性研究分析报告.doc 2.47 MB│ 2006年保利房地产（集团）股份有限公司章程.doc 121.50 KB│ 2006年保利武夷（香港）开发建设有限公司资产评估报告书.pdf 140.03 KB│ 2006年佛山市保利水城推广策略纲领.pdf 402.71 KB│ 2006年上海保利广场商业项目定位及产品塑造汇报.rar 2.09 MB│ 2006年上海市保利嘉定新城项目策划报告..ppt 5.58 MB│ 2006年沈阳保利海棠花园营销推广预案.ppt 5.33 MB│ 2006年重庆市保利小泉项目推广策略提案.ppt 1.17 MB│ 2007年保利地产市场分析.rar 643.86 KB│ 2007年保利龙腾上园首次开盘营销推广方案.rar 1.19 MB│ 2007年广州市保利紫薇花园Ⅱ期推广方案.ppt 2.94 MB│ 2007年无锡市保利达广场市场研究及定位报告.ppt 8.14 MB│ 2007年武汉保利·花香假日市场分析及定位.ppt 351.00 KB│ 2007年武汉市保利街道口059地块项目市场分析及开发定位.ppt 15.10 MB│ 2008年保利某项目年底营销方案.doc 253.50 KB│ 2008年成都市保利公园198传播策划推广方案.ppt 2.99 MB│ 2008年广州市保利西江月项目营销推广方案.ppt 2.90 MB│ 2008年杭州市保利地块市场评估及产品策划建议.ppt 2.73 MB│ 2009年房地产市场展望报告_保利地产董秘办机密资料_43页.pdf 1.65 MB│ [18-025] 华南房地产标杆企业研究（经营管理模式）：万科、合生创展、保利.ppt 871.50 KB│ [2-001] 2005年哈尔滨保利大厦可行性研究分析报告.doc 2.47 MB│ [2-002] 2006年佛山市保利水城推广策略纲领.pdf 307.11 KB│ [2-003] 2006年上海市保利嘉定新城项目策划报告..ppt 5.67 MB│ [2-004] 2006年沈阳保利海棠花园营销推广预案.ppt 5.27 MB│ [2-005] 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XX物业工程设备运行、维修工作方案（DOC 17）.doc325.50 KB│ │ 某知名物业管理公司消防安全管理制度（DOC 36）.doc 98.50 KB│ │ 某知名物业管理公司员工三级培训（DOC 13）.doc 79.00 KB│ │ 消防安全培训教材.doc 46.00 KB│ ├─某知名物业管理公司项目中心各岗位百分考核用表（9个XLS+1个DOC）(0 folders, 11 files, 412.51 KB, 412.51 KB in total.)│ │ Desktop_.ini 8 bytes│ │ 保安班长考核表.xls 20.50 KB│ │ 保安队长考核表.xls 20.50 KB│ │ 保安考核表.xls 19.50 KB│ │ 保洁班长考核表.xls 20.00 KB│ │ 保洁考核表.xls 21.00 KB│ │ 工程主管考核表.xls 20.50 KB│ │ 环卫考核表.xls 121.00 KB│ │ 目录(百分考核).doc 21.00 KB│ │ 维修考核表.xls 122.50 KB│ │ 项目部主管考核表.xls 26.00 KB│ ├─某知名物业管理公司项目中心各岗位详细工作目标（11个XLS）(0 folders, 12 files, 292.01 KB, 292.01 KB in total.)│ │ Desktop_.ini 8 bytes│ │ 工程班长工作目标.xls 21.00 KB│ │ 管理员1工作目标.xls 20.50 KB│ │ 管理员2工作目标.xls 21.00 KB│ │ 管理员3工作目标.xls 20.50 KB│ │ 维修电工工作目标.xls 26.50 KB│ │ 项目部部长工作目标.xls 24.00 KB│ │ 项目主管工作目标.xls 36.00 KB│ │ 运行电工1工作目标.xls 51.50 KB│ │ 运行电工2工作目标.xls 27.00 KB│ │ 运行电工3工作目标.xls 26.00 KB│ │ 综合维修工工作目标.xls 18.00 KB│ └─某知名物业管理公司项目中心各岗位详细工作职责（22个DOC文件）(0 folders, 23 files, 600.51 KB, 600.51 KB in total.)│ 2004年学生公寓项目部组织机构设置.doc 104.00 KB│ Desktop_.ini 8 bytes│ 保安班长工作职责..doc 19.00 KB│ 保安队队长工作职责..doc 19.00 KB│ 保安门卫岗工作职责..doc 22.00 KB│ 保安内岗工作职责..doc 19.50 KB│ 保安巡逻岗工作职责..doc 25.50 KB│ 保洁班长工作职责..doc 25.00 KB│ 保洁员工作职责..doc 23.00 KB│ 二期保安巡逻岗工作职责.doc 21.00 KB│ 工程维修班长工作职责.doc 22.50 KB│ 工程维修人员工作职责.doc 22.00 KB│ 公寓项目部保安部门工作职责.doc 45.50 KB│ 公寓项目部保安内岗工作职责.doc 21.00 KB│ 公寓项目部工程主管工作职责.doc 20.00 KB│ 公寓消防安全保安队长工作职责.doc 37.00 KB│ 目录(工作职责).doc 21.00 KB│ 三期保安巡逻岗工作职责..doc 25.50 KB│ 司炉工岗位职责.doc 19.00 KB│ 维修电工岗位职责.doc 19.00 KB│ 项目部工作职责新.doc 31.00 KB│ 消防监控室保安员工作职责..doc 19.00 KB│ 运行电工工作职责.doc 20.00 KB└─中原-保利罗兰香谷平面表现广告-开盘活动方案-软文-楼书-2008年(1 folders, 0 files, 0 bytes, 42.15 MB in total.)└─保利poly6.9 (1 folders, 9 files, 29.29 MB, 42.15 MB in total.)│ 2008年房交会活动提案.doc 12.06 MB│ 6[1][1].33&_20159_&_65292_&_38271_&_26149_&_27004_&_24066_&_65292_&_20445_& _21033_&_25191_&_29275_&_32819_.txt 3.96 KB│ 保利地产房交会相关联系单位.doc 30.50 KB│ 保利罗兰香谷开盘前活动方案.doc 106.50 KB│ 别墅软文推广纲要.doc 31.50 KB│ 关于撞户客户分流的想法.doc 24.50 KB│ 市场研究月报4月.doc 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铁西区 被授予“2008联合国全球宜居城区示范 奖”
地铁 4月13日 二号线的北部延长段进入实质操作 阶段 4月20日 一号线铁西广场以西段实现双 线“轨通”。
棋盘山开发区 以创建生态区为载体区域发展战略结构调整实 现突破 ；
浑南新区 定位未来城市的‘新都心’，未来城市最核心区域”
宏观环小结：
➢国务院总理温家宝日前主持召开国务院常务会议，讨论 并原则通过《辽宁沿海经济带发展规划》。根据该规划， 政府将大力发展包括大连、丹东、锦州、营口、盘锦、 葫芦岛等城市在内的辽宁东北部沿海经济带，以振兴东 北老工业基地
国家助推区域发展 沈核心吸纳力加强 战略地位升级
宏观环境——沈阳经济运行
➢第一季度，全市地区生产总值达到922.0亿元，增长14.0%，增幅在15个副省级城市中居于首位， 其中，第一、二、三产业增速分别为7.0%、16.5%和12.0%。经济结构继续优化，三次产业对经济 增长的贡献率由上年同期的0.6：59.3：40.1调整为0.7：54.8：44.5。 ➢上半年沈阳经济形势比预期的要好。预计上半年全市地区生产总值实现2054.2亿元，增长14%， 主要经济指标高于全国副省级城市平均水平，经济运行继续保持在平稳较快增长区间。
通胀压力显现，房价面临持续上涨压力，投资性比重上升
宏观环境——沈阳发展
➢沈阳是东北地区最大的中心城市。地处东北亚经济圈和 环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以沈阳为中 心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工 业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技 术关联度高的辽宁中部城市群。作为东北中心城市的沈阳， 对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力
形势篇 战略篇 战法篇
“ 2010年沈阳高端物业市场 保利 ” 时代
2010年沈阳别墅市场研判 《关于当前的战略形势》
2010年保利十二橡树庄园“辽沈战役” 战备图
进攻战略
销售策略
开盘策略
三大目标
势 略 出色完成 年度任务
最大化的 产品溢价
抢占高端 市场份额
高端市道场阵地 品牌落地
推广策略
产品策略
内资引进成就突出 “南资北上”加速沈阳经济步伐
宏观环境——沈阳城市发展进程步伐加快
沈阳金廊工程 全长约30公里，规划建设项目 共138项，预计投资总额2600亿元，目前已竣 工27项，完成投资143.1亿元；在建61项，计 划投资1183亿元，预计年内可竣工项目24项， 建设规模463.92万平方米，预计完成投资约 220.6亿元。
推货策略
法SP策略 外展策略
大沈阳战略
价格策略
防守战略
三大基础
产品规划 领先市场
顺利交楼 赢得口碑
高端形象 品牌落地
产品规划 展示区 安全性 物业服务 交楼管理 会所经营
《兵家。形势篇》
宏观环境 微观市场 项目回顾
宏观环境 别墅市场 项目回顾
宏观环境——宏观经济
✓ 积极的财政政策和适度宽松货币政策取得初步效果, 前三季度GDP增速分别为6.1%、7.9%、8.9%， 中国经济企稳回升态势已基本确立 。 ✓2010 年经济增长率将维持在9.8 %左右，其中净出口贡献率将在1.5 %左右，投资有望拉动5.0%， 消费拉动3.3%左右 ，在世界范围内，依然保持高速强劲增长。
金融活跃度快速上升，流动性存在过剩风险，通胀压力逐步显现
✓大量新增信贷将从金融体系流入实体经济，推动上游原材料价格上涨，并逐步向终端消费市场传导 ✓水、电、能源价格都面临上涨压力，农产品价格率先上涨，预计2010 年全年CPI增幅可能达到3.0% ✓ 大规模刺激经济投入的数万亿美元也将从金融部门流向实体经济，形成全球性通胀压力
保利十二橡树庄园2010年营销全案
Poly Twelve Oak Tree Manor
2009.12.15
《前言》
2009年5月8日，沈阳保利十二橡树庄园破土奠基，入沈达七年之久的央 企巨擘正式进军高端物业市场——别墅。11月8日保利十二橡树庄园在无展 示区、无样板间、会所未完工的情况下盛世开放，以3.8亿元业绩震惊沈阳 别墅市场！
2010年，进入别墅运营第二年，站在开创高端物业“保利时代”的战略 高度，站在“大沈阳、大保利、大格局”视野高度，2009年的热销不过是赢 得东北解放的锦州战役，而2010年则是奠定保利地产高端物业市场格局的关 键性战役——辽沈之战 ！
谨以此片献给那些生活在和平年代忘却战争的人们……
《兵家。三章》
✓ 全国经济增长好于预期，沈阳经济增长领先全国副省级城市，为明年房地产 市场打下良好基础。 ✓沈阳城市建设高速发展，城市吸纳力加强，同时棋盘山区域规划发展前景明 朗，吸引高端客户能力加强 ✓通货膨胀预期下，改善性需求和投资性需求增加，高端住宅尤其是稀有别墅 增值保值能力强，迎来利好机遇。
宏观环境——相关政策
国内宏观经济在可预期范围内依然保持高速强劲增长
宏观环境——宏观经济
宏观环境——投资
房地产投资占中国固定资产投资总额的1/4左右，并对钢铁、建材、装修等行业有显著的拉动效应。预 计2010年投资可望增长28%，拉动GDP增长 5.0%。
公共投资增长放缓，房地产投资可望反弹。
宏观环境——通货膨胀
25条新政
2009年出台政策多为适度“收紧政策”，合理性控制和调整 明显
—《中央经济工作会议》对房地产政策解读
✓宏观经济政策的连续性和稳定性将继续 ✓自住和改善性需求的优惠政策将延续 ✓未传出房市调整信号 ✓推进城镇化 放宽户籍限制
十五个副省级城市地区生产总值及增长率对比图
沈市经济保持高位运行 继续保持在平稳较快增长区间
宏观环境——沈阳招商引资取得重大突破
➢截至10月末，全市到位内资558.7亿元，同比增长80.1%。同时，引进内资企业规模越来越大， 千万元以上大项目明显增多，到位资金超千万元以上的项目642个，占引进项目总数的70%； 到位资金546.7亿元，占到位资金总额的99%。其中，超亿元项目153个，到位资金368.7亿元。 ➢借东北老工业基地全面振兴的东风，沈阳市紧紧抓住“南资北上”的机遇 。目前，仅广东、 浙江、上海3省市到沈阳投资的项目就有194个，到位资金共计214.1亿元。
地铁 4月13日 二号线的北部延长段进入实质操作 阶段 4月20日 一号线铁西广场以西段实现双 线“轨通”。
棋盘山开发区 以创建生态区为载体区域发展战略结构调整实 现突破 ；
浑南新区 定位未来城市的‘新都心’，未来城市最核心区域”
宏观环小结：
➢国务院总理温家宝日前主持召开国务院常务会议，讨论 并原则通过《辽宁沿海经济带发展规划》。根据该规划， 政府将大力发展包括大连、丹东、锦州、营口、盘锦、 葫芦岛等城市在内的辽宁东北部沿海经济带，以振兴东 北老工业基地
国家助推区域发展 沈核心吸纳力加强 战略地位升级
宏观环境——沈阳经济运行
➢第一季度，全市地区生产总值达到922.0亿元，增长14.0%，增幅在15个副省级城市中居于首位， 其中，第一、二、三产业增速分别为7.0%、16.5%和12.0%。经济结构继续优化，三次产业对经济 增长的贡献率由上年同期的0.6：59.3：40.1调整为0.7：54.8：44.5。 ➢上半年沈阳经济形势比预期的要好。预计上半年全市地区生产总值实现2054.2亿元，增长14%， 主要经济指标高于全国副省级城市平均水平，经济运行继续保持在平稳较快增长区间。
通胀压力显现，房价面临持续上涨压力，投资性比重上升
宏观环境——沈阳发展
➢沈阳是东北地区最大的中心城市。地处东北亚经济圈和 环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以沈阳为中 心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工 业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技 术关联度高的辽宁中部城市群。作为东北中心城市的沈阳， 对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力
形势篇 战略篇 战法篇
“ 2010年沈阳高端物业市场 保利 ” 时代
2010年沈阳别墅市场研判 《关于当前的战略形势》
2010年保利十二橡树庄园“辽沈战役” 战备图
进攻战略
销售策略
开盘策略
三大目标
势 略 出色完成 年度任务
最大化的 产品溢价
抢占高端 市场份额
高端市道场阵地 品牌落地
推广策略
产品策略
内资引进成就突出 “南资北上”加速沈阳经济步伐
宏观环境——沈阳城市发展进程步伐加快
沈阳金廊工程 全长约30公里，规划建设项目 共138项，预计投资总额2600亿元，目前已竣 工27项，完成投资143.1亿元；在建61项，计 划投资1183亿元，预计年内可竣工项目24项， 建设规模463.92万平方米，预计完成投资约 220.6亿元。
推货策略
法SP策略 外展策略
大沈阳战略
价格策略
防守战略
三大基础
产品规划 领先市场
顺利交楼 赢得口碑
高端形象 品牌落地
产品规划 展示区 安全性 物业服务 交楼管理 会所经营
《兵家。形势篇》
宏观环境 微观市场 项目回顾
宏观环境 别墅市场 项目回顾
宏观环境——宏观经济
✓ 积极的财政政策和适度宽松货币政策取得初步效果, 前三季度GDP增速分别为6.1%、7.9%、8.9%， 中国经济企稳回升态势已基本确立 。 ✓2010 年经济增长率将维持在9.8 %左右，其中净出口贡献率将在1.5 %左右，投资有望拉动5.0%， 消费拉动3.3%左右 ，在世界范围内，依然保持高速强劲增长。
金融活跃度快速上升，流动性存在过剩风险，通胀压力逐步显现
✓大量新增信贷将从金融体系流入实体经济，推动上游原材料价格上涨，并逐步向终端消费市场传导 ✓水、电、能源价格都面临上涨压力，农产品价格率先上涨，预计2010 年全年CPI增幅可能达到3.0% ✓ 大规模刺激经济投入的数万亿美元也将从金融部门流向实体经济，形成全球性通胀压力
保利十二橡树庄园2010年营销全案
Poly Twelve Oak Tree Manor
2009.12.15
《前言》
2009年5月8日，沈阳保利十二橡树庄园破土奠基，入沈达七年之久的央 企巨擘正式进军高端物业市场——别墅。11月8日保利十二橡树庄园在无展 示区、无样板间、会所未完工的情况下盛世开放，以3.8亿元业绩震惊沈阳 别墅市场！
2010年，进入别墅运营第二年，站在开创高端物业“保利时代”的战略 高度，站在“大沈阳、大保利、大格局”视野高度，2009年的热销不过是赢 得东北解放的锦州战役，而2010年则是奠定保利地产高端物业市场格局的关 键性战役——辽沈之战 ！
谨以此片献给那些生活在和平年代忘却战争的人们……
《兵家。三章》
✓ 全国经济增长好于预期，沈阳经济增长领先全国副省级城市，为明年房地产 市场打下良好基础。 ✓沈阳城市建设高速发展，城市吸纳力加强，同时棋盘山区域规划发展前景明 朗，吸引高端客户能力加强 ✓通货膨胀预期下，改善性需求和投资性需求增加，高端住宅尤其是稀有别墅 增值保值能力强，迎来利好机遇。
宏观环境——相关政策
国内宏观经济在可预期范围内依然保持高速强劲增长
宏观环境——宏观经济
宏观环境——投资
房地产投资占中国固定资产投资总额的1/4左右，并对钢铁、建材、装修等行业有显著的拉动效应。预 计2010年投资可望增长28%，拉动GDP增长 5.0%。
公共投资增长放缓，房地产投资可望反弹。
宏观环境——通货膨胀
25条新政
2009年出台政策多为适度“收紧政策”，合理性控制和调整 明显
—《中央经济工作会议》对房地产政策解读
✓宏观经济政策的连续性和稳定性将继续 ✓自住和改善性需求的优惠政策将延续 ✓未传出房市调整信号 ✓推进城镇化 放宽户籍限制
十五个副省级城市地区生产总值及增长率对比图
沈市经济保持高位运行 继续保持在平稳较快增长区间
宏观环境——沈阳招商引资取得重大突破
➢截至10月末，全市到位内资558.7亿元，同比增长80.1%。同时，引进内资企业规模越来越大， 千万元以上大项目明显增多，到位资金超千万元以上的项目642个，占引进项目总数的70%； 到位资金546.7亿元，占到位资金总额的99%。其中，超亿元项目153个，到位资金368.7亿元。 ➢借东北老工业基地全面振兴的东风，沈阳市紧紧抓住“南资北上”的机遇 。目前，仅广东、 浙江、上海3省市到沈阳投资的项目就有194个，到位资金共计214.1亿元。