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老旧小区改造工程难点分析及对策措施老旧小区改造工程是当前城市更新和社区发展的重要任务之一。
由于城市化进程的不断推进，许多老旧小区出现了设施老化、环境恶化、管理混乱等问题。
为了改善居民的居住条件和提升社区的整体环境品质，政府和开发商常常会进行老旧小区的改造工程。
然而，老旧小区改造工程面临着一系列的难点问题，本文将对其进行分析，并提出相应对策措施。
首先，老旧小区改造工程的资金问题是一个重要的难点。
由于老旧小区面积较大，一般需要进行综合性的改造，包括房屋翻新、设施更新、绿化提升等多个方面。
这些改造项目的总投资往往巨大，对政府和开发商来说是一个巨大的负担。
为了解决这个问题，政府可以通过多种途径筹集资金，包括政府财政预算、土地出让金、政府引导基金等。
同时，政府还可以鼓励社会资本参与改造工程，在合理允许的情况下引入民间资本进行投资，通过市场化运作实现资金的多元化。
其次，老旧小区改造工程涉及到居民搬迁问题，而居民搬迁往往面临着一系列的困难。
首先，老旧小区居民大多数是老年人和低收入群体，他们对搬迁可能会存在种种顾虑和担忧，包括搬迁费用、新居安置等问题。
其次，由于老旧小区改造工程需要对整个小区进行翻新，这就意味着居民需要长时间离开自己的住所，给他们的生活造成一定的不便。
为解决这个问题，政府和开发商可以提供相应的经济补偿和安置方案，确保居民在搬迁过程中得到合理的权益保障。
同时，政府和开发商也可以通过与居民充分沟通和协商，听取他们的意见和建议，尽量减少搬迁给居民生活带来的不便。
再次，老旧小区改造工程在技术和设计方面也存在一定的难点。
由于老旧小区建造时间较早，其施工标准和设计方案可能已经过时，不符合现代化要求。
因此，在进行改造工程时，需要考虑到老旧小区的历史和特点，并根据实际情况进行精细化设计。
同时，为确保改造项目的顺利进行，还需要引入一些先进的工程技术和管理手段。
政府和开发商可以通过与相关专业机构合作，共同研究和解决技术问题，保证改造工程的质量和效果。
改造项目特点（1）工期紧、任务重，交通干扰严重。
旧城改造项目由于在老旧小区施工，各小区同时施工，导致工序交叉量大、工期紧。
施工中要解决好原有住户的经济矛盾，将施工影响降低到最低；道路交叉口出入口较多、穿越闹市区，临街商铺较多，且片区较分散且施工过程所有道路仍需进行保通，车辆及行人对施工干扰较大。
（2）现场原有管线定位不准。
小区改造提升，在施工过程中必须进行道路、水、电、管线的保通工作。
而由于原地下管线无统一规划，埋设混乱，各管线单位不能准确定位线路的位置、深度，因而要采取人工开挖；而在项目总工期要求下，必须进行机械开挖施工，以保证施工进度，这导致施工安排上的矛盾。
（3）施工文件不完善。
在改造项目实际运行过程中，由于前期工作不充分，造成设计文件不完善，往往出现在招标之前没有完成施工图设计的情况，增加了项目投资控制的难度。
（4）现场施工变化大。
由于原有建筑、管线布置不规则，施工图纸上未能适用于所有部位，因而需现场确认具体做法的部位较多。
另一方面，本工程协调部门较多，统一意见周期长，会严重影响项目施工进度。
改造工程的重点与难点分析（1）施工人员人员是施工的主体，施工者的技术水平、安全意识等对于施工质量尤为重要。
在旧城改造过程施工者主要涉及施工作业人员、施工管理者、施工监理单位人员等。
而且各级各类人员的专业技能、管理经验和施工作业方式等，比如安全意识淡薄、施工技能差，甚至故意偷工减料等行为都会都可能给施工质量造成或大或小的影响。
而且不科学的施工现场管理也会直接给施工进度造成拖延甚至造成施工事故。
（2）施工材料与设施施工材料与设施是确保工程正常进行的物质基础，在施工过程中占据重要的位置，随着我国城市化进程的不断加快，旧城改造工程施工以及建设中所需要的材料以及设备也越来越先进、对材料的质量以及设备的功能需求也越来高，但是因为旧城改造工程的承接部门有时为了降低施工成本，致使在材料以及设备方面难以满足实际的施工需求，同时因为旧城改造工程的实际情况不一样，所需要的材料以及设备也存在差异性，有些旧城改造施工部门不重视实际的施工情况，为了降低工程造价通常是使用质量参差不齐的施工材料为不同的工程进行施工。
城市更新老旧小区改造难点问题及解决对策探讨摘要：随着城市化进程不断加快，城市的更新与转型也随着快速发展。
经过数十年的使用，大多数老居民区逐渐变得过时，随着城市的快速发展而显得格格不入。
在城市更新的背景下，通过对老旧小区改造难点问题及解决对策进行分析与探讨，使老旧小区能更好地融合新城市发展。
关键词：城市更新；老旧小区；改造难点；解决对策一、前言近年来，随着我国城市更新发展的进程日益加快，生活水平日益提升，人民群众对居住环境的要求也越来越高。
现阶段老旧小区改造不仅对优化城市品质有重要影响，亦与改善民众生活质量、拓展市场内需之间存在密切关联。
自2019年中央经济工作会议召开后，城镇老旧小区被纳入加速城市更新的重点工作中。
同时，新冠肺炎疫情防控工作开展中，作为基础治理单元的社区，尽管在居民管控中发挥着不可替代的作用，但在多方面因素的影响下仍存在公共安全事件应对短板，印证老旧小区改造的急迫性。
因此，探讨如何采取科学对策实现老旧小区改造，对促进城市更新以及品质提升有着重要影响。
二、城市更新老旧小区改造难点问题分析（1）老旧小区概念的界定。
老旧小区为何总是在城市更新中“拖后腿”并引发各方面的问题，这与老旧小区的概念界定息息相关。
在传统观念上，一般会凭借居民小区的外貌环境来评判其是否为老旧小区，如：整齐立面是否整洁完好、社区街道环境是否整洁、小区单元楼道是否整洁完好以及小区建筑时间是否过长等。
近年来因城市化脚步的加快，老旧小区改造项目越来越引发人们关注，在老旧小区概念的界定上较早是由中华人民共和国住房和城乡建设部发表的《关于开展住宅区整治改造的指导意见》(建住房[2007]109号)，意见中指出：“旧住宅区是指房屋年久失修、配套设施缺损、环境脏乱差的住宅区，其整治改造的内容及标准要以满足居民最为迫切的居住需要为中心，充分考虑当地旧住宅区现状、可筹措资金规模等因素，科学合理地加以确定。
”因为各个地区具体情况的不同，各地政府大部分以具体情况具体分析为原则，也相继提出相关指导文件来界定老旧小区的概念进而规范老旧小区的改造项目。
对老小区改造施工中的关键步骤和难点进行深度分析引言老小区改造是城市更新的重要组成部分，旨在提升居住环境和居民生活质量。
然而，老小区改造施工过程中存在一些关键步骤和难点，需要深入分析和解决。
关键步骤分析1. 项目规划：在老小区改造前，需要进行详细的项目规划，包括确定改造目标、制定施工时间表和预算，以及协调相关部门和居民的意见。
项目规划的准确性和完整性对改造的成功至关重要。
2. 建筑检测和评估：在进行改造之前，需要对老旧建筑进行全面的检测和评估，确定建筑结构、安全隐患和装修需求。
这为后续的施工工作提供了重要的依据。
3. 施工准备：在正式施工之前，需要进行施工准备工作，包括材料采购、设备调配和施工人员的培训等。
合理的施工准备能够提高施工效率和质量。
4. 施工过程：老小区改造的施工过程中需要注意施工技术和安全措施，确保施工质量和居民的生活不受干扰。
同时，需要加强施工进度的监管和协调，确保按照预定计划进行。
5. 改造验收：改造完成后，需要进行改造工程的验收，确保符合相关标准和要求。
验收结果将直接影响改造项目的成功与否，因此需要严格把关。
难点分析1. 居民意见协调：老小区改造涉及到众多居民的利益，因此在改造过程中需要协调居民的意见和需求。
这需要具备良好的沟通和协商能力，解决可能出现的矛盾和纠纷。
2. 施工期间的生活保障：改造施工期间，居民的正常生活将受到一定的干扰。
需要合理安排施工时间，减少对居民生活的影响，并提供必要的生活保障措施，如水电供应和交通安排等。
3. 老建筑结构复杂性：老旧小区的建筑结构可能较为复杂，存在安全隐患。
在进行改造施工时，需要对建筑结构进行全面的评估和加固，确保改造后的建筑安全可靠。
4. 资金和资源投入：老小区改造需要大量的资金和资源投入。
如何合理利用有限的资源，确保改造的质量和效果，是一个难点和挑战。
结论对老小区改造施工中的关键步骤和难点进行深度分析，可以帮助我们更好地理解和应对改造过程中的挑战。
老旧小区改造项目重难点分析及对策措施一、重难点分析1、建筑施工品质要求因为老旧小区改造是以提升城市形象、改善人居环境、接轨城市发展为目的，所以要展示出良好的形象与品质。
我方在充分理解建设单位对项目品质要求的基础上，拟定了较高的质量品控目标：符合国家现行《工程施工质量验收规范》合格标准。
并做成建设单位的明星工程。
2、施工工期要紧施工工期是在150日历天内完成4个老旧小区改造点位的全部改造施工任务，在充分发挥我公司人、财、物的优势下，对工期进行优化，确保我公司在150日历天内完成。
由于4个小区中宝生街198号相对于其他三个点位分散，不是相对集中于一处，如何合理地让4个院落基本处于同一施工阶段且每个院落又合理穿插各项施工作业成为本次施工工期的关键。
3、材料供应分散，存放点位不足因为此次施工项目的施工点分别位于4个不同的老旧院落，所以各种施工材料送达位置不同。
经现场踏勘后还发现因为老旧院落的时代原因，导致所能存放材料的位置极其有限，并且为了尽可能减少居民不便，所以材料的供应提出了更高的要求。
4、人员作业分散，管理难度大因为施工点位的分散同样地也将导致作业人员的分散，加长了施工“战线”，使项目人员管理难度加大。
5、道路狭窄，交通压力大经现场实际踏勘后，4个老旧院落中有2个小区相对交通条件好，其余2个均处于巷道中，道路狭窄。
本次4个老旧小区均处于郫都区交通繁华位置。
上班早高峰（基本处于7:00~9:00），下班晚高峰（基本处于17:00~19:30），交通压力大材料运输等均应避免以上时段。
二、重点难点对策及措施对于上节重难点分析，我公司经反复讨论研究并结合过往经验后得出，可以从以下六个方面来解决问题：1、组建强有力的项目管理团队选派精兵强将，组建精干高效的项目管理班子；为此，我公司将充分发挥本公司优势，项目班子的主要施工技术、管理人员都是参加过老旧小区改造工程施工的骨干，他们业务能力强，针对老旧小区改造的施工管理经验丰富，精力充沛。
老旧小区改造工程难点分析及处理方法一、工程概况近年来我市实施了一系列的老旧小区改造项目，项目位于昆山市老城区，均为上世纪90年代初及本世纪初建成的住宅小区，这些房屋普遍缺少物业管理，在居住环境、道路交通、配套设施、物业管理、消防、安防等诸多方面都存在问题。
老旧小区改造项目的建设是昆山市政府实施的重要实事工程之一，有利于城乡统筹战略的实施，有力提升群众生活水平，营造共谋发展、共享安康、共享和谐的良好氛围，为建设和谐昆山作出贡献。
二、质量控制难点分析及处理方法1、质量根本目标质量目标为“合格”工程。
这是质量控制的重点和根本点。
为杜绝结构安全和使用功能上的缺陷，克服质量通病，确保本工程质量目标，一定慎重选择总包单位，特别是施工项目经理，组织专门人员对拟投标人的在建或已建项目进行考察，选择有一定实力、有较强责任心、善管理、善沟通协调的施工项目经理，是确保完成本工程施工质量目标的有力保证。
2、完善设计图纸项目提供的图纸客观上存在若干问题，诸如施工说明、节点做法大样图不详、标注不清甚至于前后矛盾、部分主要建筑材料的规格、型号、性能标注不清或不全等等。
必须要组织项目机构监理人员同时督促施工方技术人员一起认真阅读设计施工图，把施工图中存在的各种问题罗列出来，尽快组织设计单位进行图纸设计交底，尽可能地将图纸和施工中预计会发生的问题妥善解决好，真正做到事前控制，把好质量目标控制关。
3、测量放线、沉降观测改造项目涉及到众多轴线定位放线和水准点高程移交等测量、复核及沉降观测工作，这是改造项目质量目标控制能否顺利实现的重点和难点之一。
人员进场后要监督施工单位做好与专业测绘部门的定位放线和水准高程点的移交及复核工作，认真复核轴线定位和水准高程点数据；在各项施工前由测量人员严格复查标高和行列轴线尺寸，实测实量有关尺寸数据，控制好尺寸，对发生的偏差进行校核、纠正，把偏差控制在允许的范围内。
4、改造项目屋面轻钢结构平改坡屋面，钢结构施工的质量控制部分老旧老区改造涉及到平改坡屋面，增设的坡屋顶采用轻钢结构，新屋面采用轻质屋面，原屋顶上的架空隔热板拆除，拆除过程中督促不得破坏原有防水层如有损坏应修补完整，在原屋面上增设附加圈梁，以增加屋面刚度，并与坡屋顶的钢架连接，作为钢架的支座，砼等级C25。
实施城市更新的难点分析及解决建议研究发布时间：2022-07-12T07:57:03.334Z 来源：《工程建设标准化》2022年第37卷3月5期作者：靳钊[导读] 城市更新是社会发展进步和人类发展需求的双向结果靳钊兴化市规划勘测设计院有限公司 225700摘要：城市更新是社会发展进步和人类发展需求的双向结果，良好的经济发展环境给城市更新建设提供了充足的物质保障，而人们对高水平生活环境的需求也给城市更新提功了内在动力。
城市更新举措是提高城市基础设施服务水平和利于全体人民的民生工程。
接下来，本文将就建国以来我国城市更新的历程和在城市更新过程中产生的问题进行深入探讨，并提出对应的解决方案，以求能够更好的为我国城市更新发展进言献策。
关键词：城市更新，难点分析，解决建议前言：党和政府一直非常重视城市的发展问题，多次在重大会议和重要文件中提出在我国现今城市发展转型中出现的问题并寻求解决的实践方法。
“十四五”规划中明确提出了要“深化推进以人为核心的新型城镇化战略”，在去年更是直接在政府工作报告中看到了“实施城市更新行动”。
北京、唐山、南京、呼和浩特等21个城市被住建局从多个申报城市中遴选出来，作为全国第一批城市更新行动的试点，城市更新行动正在如火如荼的快速推进当中。
一、我国城市更新的历程进入新中国以后，由于受到战争破坏和当时国内外发展形势的影响，我国几乎无力进行大规模的城市建设，城市发展进入停滞时期。
直到进入八十年代，受改革开放和思想解放的影响，我国的城市发展才逐步恢复生机活力。
在这一阶段，各种土地批租制度和经济制度变革为城市吸引了大量的资金和人才，高楼大厦和柏油马路鳞次栉比，城市的面貌已是焕然一新。
到了21世纪，土地资源存量和人们的需求已经无法跟上城镇化的急速扩张，发展的步伐逐渐慢了下来，城市建设指导思想也由“以利为先，保障需求”向“以人为本”转变。
这时，城市更新从对速度和规模的追求转移到对空间品质和功能整合优化的追求，在满足人类和社会需求的同时，更强调实现经济效益、生态环境、城市效能的多赢。
城市更新与老旧小区改造的挑战与对策随着城市发展和人口增长，老旧小区逐渐成为城市更新中需要面对的挑战。
老旧小区存在着基础设施老化、环境污染、资源浪费等问题，给居民的生活带来不便，也影响城市形象的提升。
因此，如何有效进行城市更新和老旧小区改造成为一项重要的任务。
本文将探讨城市更新与老旧小区改造所面临的挑战，并提出相应的对策。
一、城市更新的挑战1.1 基础设施老化城市更新中最重要的问题之一是老旧基础设施的更新与更换。
许多老旧小区的水电、燃气等基础设施存在安全隐患，需要进行全面检修或更新。
然而，由于资金短缺和技术困难，许多城市难以解决这个问题。
1.2 环境污染老旧小区的环境污染也是城市更新面临的困境之一。
许多小区存在着污水处理不完善、垃圾处理不规范等问题，严重影响着居民的健康和生活质量。
解决老旧小区环境污染的难题，需要改善废水处理设施、改进垃圾分类处理等措施。
1.3 老旧建筑结构城市更新中的另一个挑战是老旧建筑结构的改造问题。
传统的砖木结构在耐用性和绿色环保方面存在不足，需要进行结构改造和装饰更新。
但是，老旧小区居民的资金压力和追求舒适与便利的需求往往不一致，因此如何平衡这一矛盾成为城市更新面临的难题。
二、老旧小区改造的对策2.1 资金支持解决城市更新和老旧小区改造的核心问题是资金支持。
政府应加大对城市更新项目的资金投入，保障重点项目的顺利推进。
同时，可以引入社会资本，吸引社会力量参与城市更新，降低政府的财政压力。
2.2 制定优惠政策为了鼓励居民参与老旧小区改造，政府可以制定相关优惠政策。
例如，在资金补贴、税收减免和利率优惠等方面给予居民一定的优惠，激发居民的积极性和参与度。
2.3 引入新技术城市更新和老旧小区改造需要借鉴和引入先进的技术手段。
例如，利用先进的节能技术，提高老旧建筑的能源利用效率；采用智能化管理系统，提升小区的管理水平等。
这些技术手段可以改善小区居住环境，提升整体品质。
2.4 改善社区服务设施除了基础设施的更新，城市更新还应着重改善社区服务设施。
对老小区改造施工中的关键步骤和难点进行深度分析引言老小区改造施工是城市更新和改善居民生活环境的重要举措。
然而，由于老小区的特殊性和复杂性，施工过程中存在一些关键步骤和难点需要特别注意和解决。
本文将对老小区改造施工中的关键步骤和难点进行深度分析，以帮助相关从业人员更好地进行施工工作。
关键步骤分析1. 老小区调查和规划在进行改造施工之前，需要对老小区进行全面调查和规划。
这包括了解老小区的基本情况、居民的需求和意见、施工的可行性等。
通过科学的调查和规划，可以为后续的施工工作提供有力的支持和指导。
2. 设计方案制定在调查和规划的基础上，需要制定合理的设计方案。
设计方案应考虑到老小区的特点和居民的需求，同时要充分考虑施工的可行性和经济性。
制定好设计方案是施工工作的重要基础，需要充分调研和专业知识的支持。
3. 施工组织和协调在老小区改造施工中，施工组织和协调是至关重要的步骤。
这包括确定施工队伍、制定施工计划、协调各个施工环节等。
只有合理的施工组织和协调才能确保施工工作的顺利进行，提高施工效率和质量。
4. 施工质量控制老小区改造施工中，施工质量是关键的因素之一。
在施工过程中，需要加强对施工质量的控制和监督，及时发现和解决施工中的质量问题。
只有保证施工质量，才能确保改造工程的可持续发展和居民的满意度。
难点分析1. 施工过程中的居民管理老小区改造施工中，居民管理是一个难点。
施工过程中需要与居民进行有效的沟通和协调，解决他们的合理需求和关切。
同时，还需要采取相应的措施保障居民的生活安全和正常生活秩序。
居民管理是老小区改造施工中需要重视和解决的一个难题。
2. 施工技术和材料选择老小区改造施工中，施工技术和材料选择是另一个难点。
由于老小区的特殊性，施工技术和材料选择需要考虑到老建筑的结构特点和材料状况。
同时，还需要兼顾施工的可行性和经济性。
施工技术和材料选择的难题需要依靠专业知识和经验来解决。
3. 施工期间的环境保护老小区改造施工中，环境保护是一个难点。
城市更新现状难点分析和未来解决建议天津金辰房地产开发有限公司 300406摘要：城市更新是新时期适应城市发展形势、促进城市高质量发展的必要路径。
本文在梳理城市更新发展历程的基础上，发现现阶段我国城市更新存在一些问题，并有针对性提出对策建议，以期为地方积极稳妥有序地推动城市更新工作提供参考。
关键词：城市更新；难点；解决建议由于城市更新覆盖范围广、开发周期长、利益主体多元等特点，致使在实施城市更新的过程中面临着诸多不确定性，制约了城市更新的有效推进。
因此，本文在梳理城市更新发展历程的基础上，总结分析城市更新过程中面临的困境和难点，并针对性地提出解决建议，对于推动城市更新发展进程、提高城市发展质量具有积极作用。
1城市更新的发展现状与难点分析1.1 推动城市更新的政策支撑不足一是政策分布总体零散化、不系统。
目前各个地方既有城市更新政策多是基于城市更新的不同侧重，部分城市虽制定了相应的配套政策，但配套政策的广度不够，各政策间缺乏有机整合，而且在相应的技术规范、实施流程、操作细则等方面还不够具体；二是各地城市更新的内容各有侧重。
如，北京以促进产业升级为主，济南、郑州、南京以城市老旧片区建设提质为主，海口、厦门、烟台以城市“颜值”提升为主等。
深圳、广州、上海、成都等少数城市从提升城市整体功能、促进城市高质量发展的角度进行了相对系统的更新制度和体系建设；三是政策激励手段不完善。
从目前实践来看，在财政政策、金融政策、建设规划政策方面已有城市进行了多元化探索，但税收类支持政策相对较少，且表述模糊，大多表述为符合条件的城市更新项目按照规定享受税费减免政策。
1.2 城市更新过程中多部门统筹协调难度大由于城市更新覆盖面广的特点，在城市更新的实施过程中涉及到众多政府职能部门，如地方发改委、国土规划、住建、交通等。
而长期以来我国城市建设以部门分类治理为主，在实施过程中，各相关部门从自身职能分工、任务安排的角度出发，分别制定不同的实施计划、改造政策和审批制度，导致城市更新在任务、目标、政策、时序等方面呈现政出多门、缺少统筹安排。
01 更新的本质结合经历过好几个城中村的更新项目的经验，个人觉得更新项目，本质上主要涉及如下：01 洗地理论上，中国大陆的土地仅有国有土地和集体土地之分，但实践中却存在很多复杂的类型。
比如国有土地，也包含国有已出让、国有未出让，也涉及签订征转地协议但尚未补偿完毕，也涉及早期代征地尚未来得及签订土地出让合同、经历史遗留确权办证土地等等。
村集体的土地就更不用说了，实践中就更复杂。
因此，首先需要将土地权属、性质繁杂的土地清理干净，洗地洗清晰，比如农转用等，最终完全征转为可供政府出让的国有建设用地。
02 把现有的规划调整合理这个合理即包括调整为合适开发的建设用地，比如土总规、城总规、十三五更新规划、城中村划片区、工业区块线、基本生态控制线、法定图则等等不利于现在我们开发规划的调整过来。
其次，还要结合政府村集体的诉求，提供相应的公共配套基础设施、保障房及符合我们经济效益考虑的提高容积率增加可售的比例等等。
当然具体问题具体分析，但总得来说就是：通过调整规划，即可尽快开发建设、又可以与村集体、业主、政府一起做大蛋糕，共同分享分赃蛋糕。
03 把现有建筑物拆除、拆迁安置补偿经济关系理顺这个是整个城市更新项目中相对难度最大的阶段了，毕竟上述两点涉及的基本都是政府。
政府部门虽然很多，但核心诉求基本不变，那就是规避行政风险。
满足政府一些条件，且这些条件不会存在根本满足不了的情况，毕竟做大蛋糕也有利政府。
但是拆迁涉及众多业主、二房东、相关经济利害关系人，每个人的想法诉求很难一一满足，钉子户基本都存在，仅仅是数量多寡而已。
拆除建筑物简单，但是搬迁安置补偿协议的谈判和签订就是最大的难题。
综述土地性质征转为国有，且农转用等转为可立即开发建设的土地；规划调整为可立即开发的土地，规划性质、规划建设指标也符合多方的利益，多方共赢即可。
现状土地则拆除建筑物附属物临时建筑物、理顺相关经济利益关系等等清理干净。
以上三个本质即是更新主要内涵。
02 项目总主要工作内容01 开发报建主要有：计划前期的测绘、评估、意愿征集、四会、框架协议签订、计划立项、土地权属认定、旧屋村范围认定、土地信息核查、非农（征地返还地、关外96小学）调整、历史用地处置、专项规划、集体资产备案、确认实施主体、拆除建筑物、不动产权证注销、转地、移交入库、用地审批（农转用、林地、地质灾害等等）、用地方案图、用地规划许可证、测算缴纳地价、土地出让合同等等。
（以上详见个人公众号【我眼中的城市更新】：报批报建技巧及及更新流程背后的逻辑）涉及的有村集体、街道办、集资办、区国资委更新局、规土局、工信局、环保水务、文体局等等。
02 集体资产处理明面上：包括前期的村集体资产核查确认，资产评估、四会公证会、前期费、保证金、框架协议、授权委托等；也包括后期的评估论证、设置准入条款、招商方案、股东代表大会（公证会）、产权交易上平台、竞争性谈判或公开招投标，最终签订合作协议等。
私下：包括摸清村集体权力架构、派系斗争、主要或关键决策人、比较难突破及容易攻破突围的、支持我们可以协助的等等，包括他们私下想法，要钱要物、其他特殊条件比如解决学位、特殊回迁需求等等；包括做大前期费、扎钉子等防止竞争对手摘桃子的措施（详见个人公众号【我眼中的城市更新】：城市更新如何与村集体打交道）；包括集体资产或相关管理相关的应对措施比如主体资格、保证金、监管资金等等。
（比较敏感在此就不一一细说）03 拆迁搬迁补偿安置包括前期摸底调查、周边项目拆赔标准、如何宣传鼓舞团队士气、鼓励村民参与拆迁工作、吸引村民等等；包括调查拆迁范围建筑物附属物数量、种类、类型、业态、村集体资产。
包括小业主人群的来源、分类、家庭收入来源、性格爱好特征、家庭基本情况、心理预期、主要诉求、业主在不在境内、业主内部分配问题等等；包括有无产权、产权种类、产权是否限制（抵押查封）、是否存在经济纠纷、法律上是否存在瑕疵争议、继承争议等等；包括如何进行拆迁宣传、话术培训、基础拆迁理论培训；也包括拆赔标准制定、拆赔协议制定、测绘、确权安排；包括项目部建立、招兵买马、人员分工、规章制度建立健全；包括处理各种棘手意外情况，比如生产安全、擅改商、加扩建、狮子大开口，钉子户等等处理技巧。
包括与公司总部的协调获得总部最大的支持，包括拆迁奖惩制度、财务支持确保及时付款，付款的把控、工作进度安排、解决一些钉子户问题等等。
包括与政府相关部门的协调，除了解决拆迁进度外，政府部门还可以协助解决一些棘手问题等等。
03 具体如何开展工作更新项目已初步敲定，村集体和开发商已经有了一定默契，有初步意向，就可以正式开展如下工作。
具体有：01核查各类规划土地情况、现状调查、各种经济测算、深入调查项目风险点、判断是否真实可靠。
同时，有必要提前拜访相关街道、区的领导，了解街道、区里对拟进行更新片区的定位，争取相关支持。
有些项目表面上没有硬伤、经济测算也不错，但往往忽视了有没有可能存在重大信访问题。
一旦这些信访问题存在，就必须得谨慎了。
如果以上都没问题的话即正式开启。
02成立项目公司项目组，进驻村里。
目前深圳市有政策规定开发商不得随意进驻村集体，怎么规避就不详细说了。
进驻村里是第一步，尤其是面对众多竞争对手及深圳更新项目僧多肉少的局势下。
在摸清村集体权力架构，派系等前提下，选择最有权势最有威望也最能配合我们的大佬，一定的高溢价租赁其物业，作为据点。
03了解了村集体的权力架构，接下来就是如何沟通，摆平这些关键或重点决策人了。
同时，还需要去村集体所在的街道办了解更具体的情况，争取街道工作上的支持，了解村里动态等等。
备注：具体怎么规避，不好细说，敬请谅解。
04有了据点，我们就开始正式工作。
内部小规模招兵买马，划分职责、建章立制分工合作。
外面聘请村领导或村里能人的七大姑八大姨，协助我们开展测绘、意愿征集、宣传、影像记录等工作。
同时结合前期核查的规划土地情况及现状调查，初步划定我们更新单元范围拆除范围，划定地块、编制三图四表。
必要时候招聘安保人员巡查，防止加改扩建。
05有了一定的工作基础，更新单元及及村集体的大概情况也摸清，就可以请村集体委托我们出钱委托评估单位开展可行性评估、资产评估、社会风险评估等论证工作了。
06摆平关键或重点决策人、搞定各种评估论证，一定的沟通后等等，就可以初步设置准入条件，拟定框架协议，交由集体资产管理部门或街道审核。
07以上都解决了，就可以开始请村领导召集众多股民、股东代表来开会。
准备好相关费用好好招待百忙之中不远千里来开会的股民股东代表三会成员，方便他们心情愉悦同意我们在村里进行城市更新。
这点重点说一下。
无论集体资产比例大小，涉及集体资产都不能忽视，该评估的务必评估，该公证该律师见证，该街道参加该集体资产管理部门参加，必须做到程序正义，严格按照政府政策规定执行。
08四会开完后，意向合作方在某些区需要上平台选取合作方的，上平台，走街道审核区集资部门备案，正式签订框架协议。
（具体的区相关政策不一样，结合每个区的政策执行就好了）09框架协议签订了，街道和集资部门也认可了，意愿公示也完成了。
开始收集编制资料，正式报文申请计划立项。
这是一个关键节点。
这个节点涉及很多政府部门，主要是区更新局、辖区街道办，规土局、工信局、教育局及区更新领导小组等等。
关键得争取公司高层支持，摆平上层。
10计划立项后，开发报建方面，继续开展旧屋村范围认定、土地信息核查、历史用地处置及专项规划等工作。
（相关的报建技巧，详见个人公众号【我眼中的城市更新】：《报批报建技巧》在此就不一一多说了。
11开始大规模招兵买马组建拆迁团队了，团队即有开发商人员也要有村集体的七大姑八大姨组成，涉及急需落地的市政基础设施或解决政府某些重点急需诉求，还可以请政府部门的工作人员一同加入拆迁团队。
懂得如何借势是一个很深的学问和技巧，具体情况具体分析，在此也无法说清楚。
建章立制，最好的采取网格化管理，建立各小组职权明确分工合作，设立AB角，奖惩结合。
可以进行拆迁谈判的前期摸底调查工作，拆赔标准制定、拆赔协议制定等前期工作。
备注：有的开发商提前开展搬迁补偿安置工作，有的开发商在专项规划后确认指标后方可开启，主要是取决了开发商实力及自改决心。
12在拆迁工作开展的同时，可以进一步研究下更新单元拆迁范围内的集体资产情况。
一方面结合政策，在不违法的情况下，积极沟通村集体，缩减集体资产的认定范畴和比例等，沟通招商方案条款，设置准入条件，争取规避一些不利于我们的条款比较（备注：比较敏感不好说太详细）。
另一方面尽量多进行土地权属认定，尽量完善一些可完善的手续。
更关键的，积极沟通相关街道集资办及区集资管理部门，私下探讨一些相关技巧。
这里比较敏感，暂且不提，有兴趣可私下添加微信探讨。
13拆迁是所有更新项目中最难的一部分。
拆迁过程中，尽量不要直接硬干钉子户或狮子大开口的业主，毕竟没签之前，他们都是需要我们伺候的大爷。
摸底调查一定要深入，拆赔方案制定务必结合实际。
前期签奖励多，尽量集中签约，尽量不要添油加火似的签约。
多利用村集体、政府相关部门协助推动。
现场可以摆摆改造前改造后的沙盘模型和改造后的户型选择，财大气粗可以做实体户型出来，眼见为实，让村民现场体会改造的好处。
备注：据了解，深圳的城市更新项目仅不到4成能到实施阶段。
即10个计划立项的更新项目中，超过6成很难推动，而6成中有起码有6成是因为拆迁卡住，2成因为规划原因，1成因为村集体问题，1成因为开发商自身或其他原因。
具体技巧坦白说我知道的也不多，毕竟实操拆迁经验不够，但总的原则不外乎威逼利诱及借势。
14拆迁是一项接地气非常强的工作，也是需要采取最务实方式操作的一项重大工作任务。
原则上所有有助于拆迁，有助于减少总资金成本，减少拆迁时间，只要不违法，都尽量大胆实施，务必接地气。
切勿贪大求全，盲目高大上脱离村集体及村民。
15拆迁结束，就进行集资备案确认实施主体工作了。
主要集中在如何认定集体资产、如何评估、如何制定招商方案、如何设置准入条件门槛。
具体的怎么做，敏感不好细说。
16集体资产备案确认实施主体完成后，更新项目的基本工作已经完成。
因为接下来就只剩下后续的报建，这点相信对很多开发商而言，就是小事一桩。
04 总结更新项目总不一定要什么都擅长，而且所有的细节都精通也不现实，但起码多少都要了解一些，了解其背后的逻辑。
个人认为最核心的竞争力是如何统筹各方，将项目风险减少最小，时间最快，花费最少，但是要做到以上非常难。
这就比较考虑个人的沟通协调能力，不仅要沟通村集体、村民小业主；也要沟通协调相关涉及报批报建的政府部门；还要协调公司总部给予尽可能的支持，比如多要点授权资源，有时候爱哭爱闹不一定是坏事，你不争取完不成任务，对老板公司更是大损失；协调自己的内部团队。
项目不是一个人干的来，必须要团队作战，团队如何作战，节奏战略如何掌控，如何鼓舞士气，如何分工协助，如何奖惩……就是体现项目总管理能力的最佳舞台。
