成都总部基地专题研究共45页

成都总部基地市场观察报告第一章从上世纪90年代开始，随着全球一体化经济的逐渐形成，众多全球跨国公司进入中国市场，其中很多公司将区域总部从海外迁入北京、上海、广州、深圳等中国一线城市，“总部经济”的概念开始出现。

随之而来的是各种围绕“总部经济”而进行的“总部基地”开发。

近年总部基地的开发在成都同样如火如荼，但是其目前的市场状况却让人担忧：各种名目的“总部基地”仓促上马、对“总部经济”缺乏准确的定义、盲目开发而不知真正的市场需求、|恶性竞争愈演愈烈、土地资源浪费加剧……成都总部基地现状从2005年前后开始，作为四川省会和西南经济中心的成都开始出现围绕“总部基地”模式的开发。

短短几年，成都“总部基地”的开发热潮迅速升温，目前已形成高新区总部聚集区、成华总部聚集区、武侯总部聚集区、青羊总部聚集区、锦江总部聚集区、金牛总部聚集区等6大总部聚集区，仅大型重点项目就多达21个的局面，整体供应的各类总部基地物业高达500万平方米左右。

“总部基地”，正以一种“围城”之势，成为成都近几年商业地产供应的绝对主流。

目前成都的总部基地主要以青羊工业总部基地、空港总部基地、龙潭总部基地为代表。

这三个成都总部基地的代表较能反映出一些市场定位。

青羊工业总部基地于五年前开始建设，总用地一千多亩，共有六期，已开发三期。

因其离金沙成熟社区较近，现房整体呈现，招商效果很好。

客群属于大型生产型企业和科技公司为主。

统计显示，当前青羊工业总部基地已有200多家企业入驻办公，办公人数已有几千人。

933亩规模的园区建成后将容纳数万人办公。

空港总部基地因其靠近双流国际机场和成都南门成熟高档社区，是大型企业和“双城飞人”最为看重的因素，获得了不少沿海企业的追捧。

龙潭总部基地规模最大，除靠近成渝高速路外，金堂的第二机场和川陕路的成都国际集装箱物流园区，龙潭总部基地规划将达到40万人的办公和生活规模，开发商号称“打造的是一座总部之城”。

该总部基地定位在省内和大西部的中等规模的生产型企业，或业务的目标客群是企业而非大众性个人的服务行业。

关于成华区总部经济发展的调研报告按照区委统一安排，总部经济发展调研课题组迅速成立，立即将有关要求和任务分工进行了部署，并调研了武侯区等总部经济发展情况，结合我区发展状况形成了如下调研报告：一、成华区总部经济发展现状（一）发展背景2001年,为从根本上扭转“老工业基地+大农村”的落后局面，成华区以“成都市东郊工业区产业结构调整”（下称“东调”）为契机，强力推进“工业经济”向“服务经济”、“传统工业区”向“现代化城区”转型，总部经济在城市和产业“双转型”中逐渐发展壮大，经历了三个阶段的实践。

第一个阶段：2001年至2006年底，在推进“东调”战略过程中，为避免产业空心化，2003年底启动建设“龙潭都市工业集中发展区”，着力发展都市型工业。

第二个阶段：2007年至2009年，按照成都市统筹城乡、“三个集中”和发展高端产业的要求，成华区将“都市工业集中发展区”发展定位调整为“总部经济+都市工业”，并经成都市政府批准设立“总部经济试验区”。

第三个阶段：2009年起，围绕建设“世界生态田园城市”的历史定位，成华区明确提出“以总部经济为龙头构建现代产业体系”，并按照“产城一体”发展理念，大力推动“总部基地”向“总部经济城”升级发展，总部经济发展实现质的飞跃。

（二）产业结构按产业门类划分，成华区总部企业主要有七个板块：以中国二重国家工程技术中心为龙头的机械装备制造类企业16户，占总部企业总户数的10.3%；以川庆公司为龙头的石化类企业9户，占总部企业总户数的5.8%；以成都航天通信设备有限公司为龙头的电子通讯类企业14户，占总部企业总户数的9%；以中国建筑西南勘察设计院、省建筑机械化公司为龙头的建筑工程行业的总部17户，占总部企业总户数的11%；以龙港、攀枝花钢城集团为龙头的钢贸物联、商业零售、批发、运输行业总部62户，占总部企业总户数的40 %；以中国医药集团抗菌素研究所为龙头的医药类企业8户，占总部企业总户数的5.2%；以中国节能四川公司为为龙头的环保节能企业6户，占总部企业总户数的3.9%；现代服务业、文化创意产业尚无规模较大的龙头企业；其他类企业23户，占总部企业总户数的14.8%。

城市总部基地案例研究案例01上海虹桥绿谷广场1.背景介绍：上海虹桥绿谷广场是虹桥商务区核心区一期首发项目之一。

上海虹桥商务区：基本概况：上海虹桥商务区位于上海西部，面积约86平方公里，其中主功能区面积26.3平方公里，核心区面积4.7平方公里。

功能定位：上海虹桥商务区将形成以总部经济、贸易机构、经济组织、商务办公为主体业态，会议、会展为功能业态，酒店、商业、零售、文化娱乐为配套业态的产业格局。

目标定位：上海虹桥商务区依托虹综合交通枢纽，建成上海现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心建设的新平台，面向国内外企业总部和贸易机构的汇集地，是服务长三角地区，服务长江流域，服务全国的高端商务中心。

2.基本概况2.1开发理念：“绿色总部街区“，通过对产业、空间、就业及居住结构调整的综合考虑，对环境的保护性可持续开发、对智能科技的前瞻性应用支持等各项手段，构建总部经济与现代服务业二元集聚的国际贸易中心平台。

2.2区位：上海市虹桥商务核心区去腹地，依托虹桥交通枢纽区域整体发展优势，地处虹桥商务区南端入口门户，凸显区位和交通优势。

2.2基地规模：东至申贵路，西至申滨路，北至甬虹路，南至建虹路高架，由申长路从中穿过分为东西两个街区。

项目总规划用地面积约9公顷，建筑面积逾50万平方米。

2.3建设动态：在建2.4开发主体：上海众合地产开发有限公司2.5区域交通：建虹路高架、杨虹路高架；铁路上海虹桥站；上海虹桥国际机场；组成三位一体的对外交通网络。

3功能定位：以总部办公物业为主，结合豪华星级酒店、公寓式酒店、企业会所、峡谷商业广场、休闲娱乐中心、国际精品MALL等各项城市功能的大型综合体。

4功能分区：以申长路分为东西两个街区。

东区为绿色总部街区，西区为环球风尚街区。

东区绿色总部街区以完成全面结构封顶，地上面积约为15万平方米，地下面积约13万平方米，由7栋写字楼围绕两个峡谷商业广场构成。

4.1绿色总部街区：总占地面积4.31公顷，建筑面积248965公顷。

成都市发展总部经济初探上海市人民政府驻重庆办事处二〇一一年十二月八日成都市发展总部经济初探总部经济作为一种新的经济模式，通过吸引大型企业集团的管理机构、营运平台、研发中心等总部机构向区域集聚，将生产制造职能向周边扩散，能够优化区域经济布局，整合、发挥中心城市的优势资源，拉动服务需求，化解资源要素压力，成为当前推动城市产业结构升级与转型发展的重要动力。

成都市是我国西部地区较早发展总部经济的城市之一。

经过多年的努力，凭借独特的区位、科教、市场、信息等优势条件，目前成都市总部经济发展综合能力在全国35个主要城市中位居第八，西部地区中排名第一。

学习总结成都市发展总部经济的经验，可以了解总部经济在城市经济发展中所发挥的重要作用，并能够对总部经济今后的发展趋势有所认识。

一、成都市发展总部经济的现状和成效（一）成都市发展总部经济的现状目前，成都市已经初步建立了由中央商务区、高新、经开区和区（市）县集中发展区组成三级梯度发展布局，以及以总部基地为主的集群发展模式，走出了一条具有特色的总部经济发展之路。

中央商务区，主要包括春盐商圈、人南科技商务区、骡马市—顺城街—东大街金融商务区、天府广场CBD核心区等区域。

主要集中了花旗银行、渣打银行、汇丰银行等知名金融机构和成都市百货大楼集团、成都市人民商场集团等本土服务业龙头的企业总部。

高新区、经开区（包括五城区工业集中发展区），是成都市总部经济的重要承载区域，集中了五冶集团、成飞集团、英特尔、中芯国际等大部分重要的工业企业总部。

随着历史积累和“一区一主业”等引导政策的出台，各区已经有了较为明确的产业定位。

（见下表）成都市“一区一主业”产业定位表其他区(市)县工业集中发展区：主要以制造业企业总部为主，在全市总部经济总量中占有较大比重，但总部经济密度相对要低。

如双流县依托双流机场的“临空总部经济”；温江区发挥其环境优势打造生态型总部等。

与大部分城市通过建设高楼林立的中央商务区（CBD）发展总部经济的方式不同，成都市结合自身资源优势，集中资源打造了21个总部基地作为总部经济的主要载体。

前言调研的目的是为晋商·财富中心的建筑规划、项目功能定位、目标消费群提供一些切实可行的参考依据。

本项目的整体定位是：总部基地和作为企业研发用楼。

本次调研的主要内容涉及：宏观经济形势分析、北京市和成都市代表工业园区概览、成都市工业用房及写字楼市场行情、总部经济概念、可借鉴案例分析、项目SWOT分析、引进企业分析等。

第一章宏观经济环境分析1.1国家总体宏观经济◆初步核算，2007年全年国内生产总值246619亿元，比上年增长11.4%，加快0.3个百分点，连续五年增速达到或超过10%。

分季度看，一季度增长11.1%，二季度增长11.9%，三季度增长11.5%，四季度增长11.2%。

分产业看，第一产业增加值28910亿元，增长3.7%，回落1.3个百分点；第二产业增加值121381亿元，增长13.4%，加快0.4个百分点；第三产业增加值96328亿元，增长11.4%，加快0.6个百分点。

◆2007年全年居民消费价格上涨4.8%，涨幅比上年提高3.3个百分点（12月上涨6.5%），其中，城市上涨4.5%，农村上涨5.4%。

食品、居住价格上涨是拉动价格总水平上涨的主要原因。

全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6%，涨幅比上年提高2.1个百分点。

1.2成都市宏观经济概况2007年成都市全年实现生产总值（GDP）3450.27亿元，按可比价格计算，比上年增长13.6%。

全年第一产业实现增加值96.71亿元，比上年下降5%；第二产业实现增加值3788.22亿元，比上年增长14.9%；第三产业加快发展，全年第三产业实现增加值3565.34亿元，增长12.9%。

第二、第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为50.8%和47.9%。

2007年全年完成全社会固定资产投资1084.66亿元，比上年增长25.8%。

第一产业投资5.28亿元，比上年增长26.3%；第二产业投资1010.25亿元，增长25.2%，其中工业投资1001.2亿元，增长25.1%；第三产业投资2069.13亿元，增长26.1%。

成都总部基地三大模式揭秘尽管总部基地在成都如火如荼呈“围城”之势，但对于这样一种全新的城市综合运营经济，仍然存在着在“模式”上的探索。

总部经济专家赵宏认为：“成都总部基地要得以稳健有序的发展，总部基地的模式起着决定性的作用！”总部基地模式，涉及开发模式、运营模式、盈利模式等多方面的模式选择，而不同的模式选择，对总部基地的成功都有着非常重要的影响。

为此，本报联合专业机构，对成都总部基地模式进行了全面的调查。

成都总部基地三种主要的开发模式目前成都总部基地按开发模式划分，主要分为地产商模式、政府独立开发模式、综合开发模式三种。

地产商模式是指房地产开发企业在工业集中发展区内获得土地资源后，以政府为支撑，与政府共同出资成立项目公司，进行项目内部的道路、绿化、商业娱乐等基础配套设施及办公场所的建设，然后以租赁、出售等方式进行项目的经营管理，最终获取利润。

例如成都置信，成都较早也最为专业的工业地产开发商，目前主要操作的项目青羊工业总部基地，位于青羊工业集中发展区的核心区域，占地933亩，建筑形态以工业总部大楼为主，辅以灵活分割的小总部工业空间，已经成功引进了包括招商银行、葛洲坝集团等在内的76家优秀企业。

而其另外一个占地15300亩项目青羊税源总部基地也已经亮相，近期将开始招商。

政府独立开发模式是指各级政府基于本区域的经济建设、社会发展和市民就业等综合因素考虑，直接成立投资公司，打造特定类型的总部经济基地，独立进行建设、招商等运作，吸引税收，推动区域经济的发展。

此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税收优惠等是直接与政府挂钩洽谈，弹性空间较大。

例如西部智谷，由武侯区成立成都武侯工业园投资开发有限公司开发建设，定位为知名企业区域经济总部聚集区、技术研发及服务外包中心、IT软件动漫创意产业园、中小企业创业基地，主要针对高科技类型的企业进行招商。

综合开发模式是指兼顾“地产商模式”与“政府独立开发模式”两种融合的一种总部基地开发模式。

总部基因星火燎原——记总部基地（中国）控股集团
无
【期刊名称】《中国外资》
【年(卷),期】2010(000)023
【摘要】总部基地（中国）控股集团,致力于投资、开发、建设以总部基地模式为主的总部经济区以及综合性国际投资集团。

自2003年起,即重点投资运营中国区域总部经济区的建设与发展,主要项目有：北京总部基地、总部基地金融港、北京玛雅岛酒店、东北总部基地、青岛总部基地等。

【总页数】1页(PI0021-I0021)
【作者】无
【作者单位】不详
【正文语种】中文
【中图分类】F127.1
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