口卢新海杜超华中科技大学
土地政策参与宏观调控，在经济发达国家，例如韩国、日本 和美国，都是重要的宏观调控手段，特别是在经济处于高涨时 期，土地政策辅于货币、财政等手段来稳定经济发展能够发挥很 大作用。２００４年，国务院把土地政策作为国家最重要的宏观经 济管理手段之一，对国民经济特别是房地产市场产生了深远的 影响。我国土地实行公有制，土地是国家可调控的资源，这在客 观上使国家具备了调节的能力。政府可以通过不供地、从严供 地、优惠供地等土地政策，来调整用地结构，最终调控宏观经济。 一、土地参与宏观调控的政策回顾与分析 我国土地政策的演进分为三个阶段：一是１９７９～１９８６年从 无偿使用到有偿使用。二是１９９７－－２００２年从低度竞争到高度竞 争。三是２００３年至今从总量控制到结构调控。通过对我国土地 政策的分析可以看出土地从无偿使用到有偿使用，是由“三资企 业”的进入或经济体制改革推动的；经营性土地实行协议、招标 和拍卖，是由国有土地收益流失以及圈地运动推动的；土地供给 从总量控制到结构控制，是由高档商品房以及写字楼等积压闲 置而普通商品房供不应求推动的。 但无论是针对经营性用地出让方式的规定，还是对土地市 场的整顿，都是通过一系列的政策逐步深入、细化来对土地市场 进行调控的。土地参与宏观调控的政策主要表现在以下方面： ｌ、建立全国范围内的土地储备制度。通过土地收购储备，政 府掌握了增量和存量土地的供应权，调控能力明显增强，可为各 产业的健康发展开拓巨大的空间。截止到２００２年底，全国已有 １２５８个市、县建立了土地收购储备制度。 ２、开发区清理整顿。２００３年２月，开始了以开发区清理整
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期 维普资讯 顿为重点的全国土地市场治理接顿，清理未批先用、 乱批乱用、征而未用、乱占滥用和随意改变土地用途 等问题，从严查处重大土地违法案件。 ３、土地审批权限收紧，整治土地市场进行，遏制 过度投资。２００４年４月２９日，国务院办公厅下发了 《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧 急通知》提出严格建设用地审批管理，规定限制和禁 止用地供地目录，完善用地定额指标，并从２００４年５ 月８日起，暂停审批农地转非农建设用地审批，暂停 涉及基本农田保护区调接的规划修改，暂停新批地的 县改市和乡改镇的土地利用总体规划的修改，切实控 制新增建设用地。这是自１９９７年国务院１１号文件以 来国家第二次采取“暂停”这种非常规的高压手段。 “暂停’有利于缓解土地价格迅速上涨的预期，为土地 市场接顿留出时间，利于相关土地管理部门采取更合 理有效的手段加强对土地市场的管理。２００４年１２ 月，国土资源部再次发文，强调建设项目用地必须分 级审批，强化预审在土地审批中的作用。 ４、运用市场机制调节土地供应，使土地价格与价 值相符合。２００４年１月９日，北京市发布的《关于经 营性项目暂停受理审批的通知》指出，即日起相关部 门“暂停受理审批开发建设单位申报的经营性项目立 项、规划审批和国有土地使用权协议出让”。 ５、国土资源部于２００２年要求各地建立土地储备 制度，土地出让一律采取“招拍挂”的方式，必须通过 土地有形交易市场出让土地使用权。公开出让成为政 府供应经营性用地的唯一方式。２００４年３月３１日， 国土资源部、监察部联合下发了“７ｌ号令”即《关于继 续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执 法监察工作的通知》，要求就“开展经营性土地使用权 招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监 察，各地要在２００４年８月３１日前将历史遗留问题处 理完毕，对８月３１日后仍以历史遗留问题为由采用 协议方式出让经营性土地使用权的从严查处。“７１号 令”的实行标志着土地的出让方式从双轨制统一到 “招拍挂，，伟４的转型，规范了政府行为和土地的供给制 度，使土地的出让更加透明化、规范化、市场化。 二、土地政策参与宏观调控对房地产市场的影响 土地参与宏观调控必将影响到土地的交易价格、 房地产开发景气指数、房地产开发投资及其增长速 度、土地开发面积、商品房空置率等指标。一系列调控 政策的出台，使得土地交易价格指数增长趋于缓和， 全国房地产开发景气指数回落，房地产开发企业完成 开发土地及购置面积进一步缩减，房地产开发投资增 速继续回落，房地产开发建设房屋建筑面积稳步增 长，商品房平均销售价格增幅趋于稳定，房地产空置 率升高。 从总体来看，国家上述宏观调控政策出台以后， 房地产市场正在向着预期目标积极地发生转化，主要 表现在以下几个方面：第一，土地供应的总量基本满 足了房地产市场的需求，并不存在土地供应总量不足 的问题。２００２年、２００３年是建设用地供应总量超常增 长的两年，年增长率分别达到了３７％和３５％。２００４ 年，在国家严把土地供应关的情况下；土地供应量有 所下降，但是仍然高于２００２年的水平。第二，房地产 开发利用存量建设用地数量增加明显，初步扭转了房 地产开发用地以新增用地为主的局面 ２００４年利用 存量建设用地的比例达到５６％，２００５年一季度达到 ６１％。房地产利用存量建设用地以后，就会减少对耕地 的占有，对保护耕地是非常有利的。第三，土地供应向 中低价位商品住宅倾斜明显，供应结构进一步优化 ２００４年，普通住宅土地供应占７０％以上，与２００３年相 比提高了７．８％；２００５年第一季度，土地供应总量向中 低价位普通商品住宅倾斜的比例进一步提高。第四， 经营性用地招拍挂出让的制度得到全面推行并不断 完善。第五，全国主要城市地价总体水平呈现稳中有 升的态势，但增幅趋缓。这表明国家对房地产业的宏 观调控政策已经取得比较明显的效果，从整体上保证 了房地产市场健康稳定地发展，使房地产投资过快增 长的势头得到了一定的遏制。 参考文献： １，武康平、丑婷．从房地产市场看土地需求及对土地政策 的建议．经济经纬．２００５（４） ２。黄云鹏．土地管理——宏观调控的政策选择．宏观经济 研究．２００５（４） ３、张妙曦．对土地政策参与宏观调控的若干思考。福建工 程学院学报．２００５（４） 王春敏／责任编辑
1 关于房地产调控政策的思考
一、问题的提出
近两年，中国的楼市一直处在政府的宏观调控中，房地产市场的活跃度虽有下降，但价格却没有明显的回落，各大城市房价依然一路高走，宏观调控要何时奏效？对宏观调控的政策和措施本身进行反思尤为重要。
2006年初以来，中国的楼市再掀调控之风，但从全国来看，房地产市场的活跃度虽有下降，价格却没有明显的回落趋势。7月份，国家统计局公布了两组数据：2010年上半年，全国完成房地产开发投资7 694.59亿元，同比增长24.2%；70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6个百分点，涨幅回落3.3个百分点。虽然上半年的房地产开发投资增幅明显低于31.1%的同期城镇固定资产投资增幅，但房地产开发投资依然继续保持着增长的态势；虽然商品房价格的涨幅总体趋缓，但部分城市房价依然在涨，从国务院九部委联合发布“国十五条”至今，，宏观调控也进行了几年，各地房地产市场的价格走势已经成为判断这一轮宏观调控成效的关键因素。但从目前地方和国家发布的统计数据来看，各大城市新建商品房和二手房价格依然一路走高。在宏观调控进行了几年后，房价仍不断上涨？我们不得不对调控的政策和措施本身进行反思，有一些问题值得我们深入思考。笔者主要针对房地产经济政策实施的可行性分析及评价问题，结合现行政策进行一些初步的探讨。
任何一个单位或个人，面对一个项目，无论大小，均离不开大量的市场调研和实证分析论证、实施中的实时监控和事后的评价。如果将房地产经济政策作为一个项目来考虑，作为政策的制定者，面对比单个项目更重要更宏观更复杂的市场，则更需要进行系统和准确的实证性分析、可行性论证及政策效果的分析和评估。这中间需要精确的统计数据的支撑，定量化的分析手段和测算工具，相关专家及智囊团的科学分析论证。只有这样才可能使宏观调控政策更为科学合理，以适时适度地发挥调控经济的作用。
二、房地产市场的调控目标与效应
（一）供求均衡：房地产调控的目标
房地产调控政策
2003年 (1项政策)
2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业;
《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。
2004年 (2项政策)
2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始
国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。
2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率
中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。
2005年 (6项政策)
2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面
央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。
2005年3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节
财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。
2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条)
国务院出台八点意见稳定房价，一是高度重视稳定住房价格，二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设;四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量;五是正确引导居民合理消费需求;六是全面监测房地产市场运行;七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施;八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查;
政策解读房地产行业的新政策分析
近年来，我国房地产行业一直备受关注，并且在政府的引导下，出台了一系列针对房地产市场调控的政策。本文旨在对房地产行业的新政策进行解读和分析，以期更好地了解政策的背景，政策对市场的影响以及行业的未来走势。
一、政策背景
在过去的几年中，我国房地产市场出现了一些波动，包括价格上涨、投机行为增加以及市场风险忧虑等。为了应对这些问题，政府提出一系列的调控政策，以维护市场的稳定和健康发展。新政策的出台有助于解决当前市场面临的问题，并且有利于推动房地产行业朝着可持续发展的方向迈进。
二、政策解读
1. 购房限制政策
为了抑制投机炒房行为和过度购房投资，政府实施了购房限制政策。这一政策主要通过限制非本地户籍人士购买房屋、提高购房首付比例等手段来控制房地产市场需求。购房限制政策的出台有效遏制了投资炒房行为，平抑了市场过热的势头。
2. 房地产税收政策 为了推动房地产市场的健康发展，政府出台了房地产税收政策。该政策实施了房产税、契税等税费的改革和调整，以实现税费体系的合理化，减轻购房人的经济负担，并提高政府对房地产市场的监管能力。
3. 限制土地供应政策
为了控制土地投资和土地资源的过度消耗，政府实施了限制土地供应政策。该政策主要包括对土地供应的规模和用途进行管控，限制房地产开发商的土地购买和开发行为。限制土地供应政策有助于调控市场的供需关系，防止过度供应造成市场的过热和波动。
三、政策影响
1. 促进房地产市场健康发展
新政策的出台为房地产市场发展注入了新的动力和规范。通过购房限制、税收调整以及土地供应管控等措施，有效控制了市场投机行为，维护了市场价格的稳定，促进了市场的健康发展。
2. 推动行业转型升级
新政策对于房地产企业而言，既是挑战，也是机遇。政府的调控政策督促房地产企业加快转型升级，提高产品品质和服务水平，推动行业向着智能化、绿色化和可持续发展的方向迈进。
3. 保护购房人权益 新政策的出台有利于保护购房人的权益。通过优化税费体系和推进购房限制，政府在一定程度上减轻了购房人的经济负担，并加强了市场的监管，为购房人提供了更加安全和公平的购房环境。
