浅谈建设单位工程实施前期策划的意义和内容
摘要：工程前期策划是在工程施工前，从房地产开发商的角度出发，对整个项目实施过程进行战略性的总体规划。从而使施工总平面布置、工程项目进度、实体工程质量、安全文明施工等工程管控内容有据可依、有章可循，使整个工程项目的管控更规范、高效、经济。
关键词：开发项目；工程策划；总平面；建设单位
古人云：“谋定而后动”，亦指任何事情都需要事前筹策的重要性。地产项目开发有资金密集、施工期长、建设环节多而且复杂的特点。同时受政策调控、市场竞争等因素制约，存在比较多的不确定性和相对较高的风险。因此地产项目开发更需要进行全方位的销售、研发和工程管理等统筹策划。目前，地产项目开发过程中的销售策划、产品研发已经得到普遍的重视，而对地产项目开发中工程管控的研究和制度化尚显不足。
近年一些知名的地产开发公司在工程管理方面已形成了一定的
工程管理体系，其中不乏有“特色”和“亮点”的经验，非常值得在我们在项目开发过程中就予以借鉴。
1.工程管理策划作用
为促进工程质量、成本、进度、安全文明施工等工程管控目标的实现。进行工程管理策划，而对工程进度、质量、成本等因素进行综合考虑和统一安排。
进行工程管理策划，可从工程管理角度对分期分区划分、施工图
出图顺序、选材定样时间和建筑、结构、安装形式选择提出具体要求，促使建筑设计能够更好地满足项目发展总目标的要求。
进行工程管理策划，可从工程管理角度对工程标段划分、工程分判（是指标的物的分解和合作方的选定）和甲供材采购、工程成本控制等合约管理方面提出具体要求，促使建安成本管理能够更好地满足项目成本控制总目标的要求。
工程管理策划，应从工程角度对销售区的部位、分期开盘销售、销售货值等限制提出建议，促使营销计划能更好地满足开发公司销售指标要求。
进行工程管理策划，可使施工各阶段的总平面布置更加合理、有序，为施工期间安全文明管理奠定基础，使项目工程质量管理目标能在工程项目管理全过程中得到更好落实，使项目开发进度能按照公司总体进度目标全面如期推进。
2.工程管理策划时间及适用范围
在《项目规划设计方案》经过公司内部评审和政府规划主管部门审批完成后，项目公司应根据《项目定位报告》、《规划设计方案》等项目文件，对项目开发过程中的工程管理内容进行总体策划，编制《项目工程管理策划报告》。
3.工程管理策划内容及相互关系
工程管理策划包括总平面布置、工程进度、工程质量、工程成本、安全文明施工、项目公司架构及运作模式、公司内外关系协调等策划内容。工程质量、进度、成本三者之间是对立统一的关系。成功
的工程项目管理必须在质量、进度、成本三者之间取得平衡。因此工程管理策划中的总平面策划、进度管理策划、质量管理策划、安全文明施工管理策划等主要内容之间应相互联系、相互制约。具体地说，工程建设的进度、安全文明管理策划是总平面策划的主要依据，各阶段总平面布置也是工程进度管理、质量管理和安全文明施工管理相关内容的体现。
4.《项目工程管理策划报告》的核心内容：《总平面管理策划》4.1总平面管理策划概念
总平面管理策划是在设计方案及营销针对项目分期开发意见基
本确定的前提下，以施工总平面规划为依据，建设单位项目公司根据项目开发进度，分阶段对施工总平面布置进行调整、补充和修改，明确总包单位分区、土方平衡、临时施工道路组织、施工顺序等内容，以作为本项目合约策划及现场工程管理的重要依据。简单概括，总平面管理策划是从建设单位工程管理的角度进行项目的施工总
平面规划，区别于施工组织设计中的施工总平面布置。
4.2总平面管理策划作用
总平面管理策划是工程管理策划最重要的内容之一。合理、前瞻性强的总平面管理策划可以有效地降低项目成本，保证项目开发进度。总平面管理策划作用具体体现为：
4.2.1 前期规划，事前沟通，利于建设单位各部门梳理思路，形成共识
地产项目开发过程中，甲方工程管理提前介入非常必要，通过项
目总平面策划，与研发、销售、成本等部门事前沟通，对工程的施工步骤、交通组织等形成共识，利于各职能部门及时有效相互配合。
4.2.2 作为合约规划的重要依据，可以有效地控制成本
总平面策划中的内容基本都与工程成本有关，这些内容要在相应的合同条款上体现。如：临时施工道路、材料堆场、机械布置等内容应作为总包单位招标的依据。在招标时明确与造价相关的条款内容，可以有效减少施工过程中的措施费变更，便于控制成本；总包单位分区、土方平衡调配、施工工序穿插等内容对合约规划起重要的指导作用。同时，总平面管理策划也是后续进度策划、质量策划、安全文明施工策划的基础。
4.2.3 作为现场安全文明管理的重要依据
总平面管理策划作为总包合同的附件，明确雨、污排放方式、沉砂池、排水沟具体做法等安全文明措施，以上内容总包单位均在措施费清单内逐项报价，建设单位要求总包单位落实安全文明措施时，既有具体项目、做法又有相应清单造价，具有较强的执行力。
5.结束语
随着当前政府宏观调控力度的进一步加强、市场竞争局面的进一步激化，如同营销策划、产品策划一样，房地产项目开发中的工程管理策划应该得到进一步的重视和加强。
房地产项目工程管理策划的内容除了总平面布置外，还包括项目开发人员组织结构、项目运作模式、内外关系协调等等内容，各部分内容之间具有相互联系、相互影响的关系。项目开发人员组织结
构、项目运作模式、内外关系协调等等内容在实际工程管理过程中同样重要。因此，在工程管理策划过程中，工程管理人员需要结合项目的实际情况，进一步通盘考虑、举一反三，以便进行全面、周到的工程管理策划，确保房地产项目开发各项工程管理目标的顺利实现。
