2018年房地产租赁市场分析报告

2018年房地产租赁市场建设与棚户区改造分析报告2018年4月目录一、房地产市场双轨制势在必行 (6)1、地产“双轨制”重塑地产周期新格局 (6)（1）理解地产双轨制对未来行业走势预判有重要意义 (6)①“租购并举”将重塑热点城市住房供需格局 (6)②“棚户区改造”将重塑城级格局，推动新型城镇化 (6)（2）两大特征预示房地产双轨制势在必行 (7)2、一二线城市加速进入存量市场，租赁市场作用显著 (7)（1）一二线城市加速进入存量市场，二手房销售占比持续提升 (7)（2）一线城市二手房市场占比已接近日本水平，相较美国仍有巨大上升空间 (8)（3）北京+上海占全国房屋出租面积17.3%，一二线城市租赁市场空间广阔 (9)（4）一二线城市大学生数量稳步增长，“租售同权”对于吸引人才落户、产业结构升级至关重要 (10)3、三四线城市城镇化仍处于加速期，棚改带动市民化 (10)（1）一二线步入城镇化中后期，三四线仍处于加速城镇化阶段 (10)（2）阶梯型城镇化特征凸显，城镇化加速期三四线城市与二线城市同步吸附人口11 （3）户籍人口城镇化率亟待提升，湖南、安徽、江西、福建、浙江等省份市民化显著落后于城镇化进程 (12)（4）棚户区改造是推进城乡制度改革的重要手段，有力助推了农民进城及就地落户 (13)二、租购并举引导一二线市场平衡，投资增量可期 (14)1、“广覆盖、挖存量、金融配套”推动租赁市场规模化 (14)2、农村土改、存量改造提供租赁用地新机会 (16)3、预计18年住房租赁带动新开工1.0%，开发投资1.9% (21)4、各大行授信额度超3万亿元，资金保障充足 (23)三、城镇化是三四线城市的十年发展主线 (24)1、货币化棚改核心是新型城镇化 (24)2、棚改货币化资金充足，三四线市场平稳降温 (31)3、城镇化市民化加速，2020年目标户籍城镇化率45% (34)投资不再与销售挂钩，“租购并举、棚改、因城施策”构建地产双轨制新蓝图。

2018年房地产市场分析一、背景在过去的几年里，中国的房地产市场一直是经济的重要组成部分。

2018年作为房地产市场的特殊一年，有着其独特的特点和变化。

本文将对2018年的房地产市场进行全面的分析。

二、政策背景2018年开始实施的一系列房地产调控政策对市场产生了重要的影响。

这些政策包括限购、限贷、限售等措施，旨在遏制房地产市场的过快增长，保持市场的稳定。

三、市场供需分析1. 供应端2018年，房地产开发商在各地的土地市场上积极争取地块，供应端保持着相对充足的状态。

然而，在调控政策的影响下，部分房地产开发商开始调整策略，减少新项目的开发，以应对市场的不确定性。

2. 需求端2018年的房地产市场需求端呈现出明显的下降趋势。

受限购、限贷政策的影响，购房者的购买能力受到了压制，购房需求有所降低。

而一线城市购房者的需求更加理性，注重房产的品质和投资价值。

四、价格走势1. 房价涨幅2018年全国房价整体呈现平稳的态势，较上一年度的涨幅有所放缓。

一线城市房价保持稳定，二线城市房价涨幅略有回落，三四线城市房价涨幅大幅下降。

2. 二手房价格受调控政策的影响，二手房市场的价格也表现出下降趋势。

购房者对于二手房的需求有所回落，市场上二手房供应量逐渐增加，导致二手房价格整体下降。

3. 租金水平房地产调控政策对租赁市场同样产生了重要的影响。

租金水平在2018年整体呈现平稳态势，一线城市租金涨幅放缓，二三线城市租金水平保持相对稳定。

五、投资分析1. 投资机会尽管调控政策对房地产市场产生了一定的影响，但2018年仍然存在一些投资机会。

例如，部分二线城市和新兴城市的房价相对较低，仍然具有较大的增长潜力。

另外，租赁市场的发展也为投资者提供了新的机会。

2. 风险提示投资者在参与房地产市场时需要注意一些风险。

首先是政策风险，调控政策可能随时发生变化，需要密切关注市场动态。

其次是项目风险，投资者需要充分考虑项目的质量和地理位置，以确保投资的安全性。

2018年房地产行业市场调研分析报告目录第一节下半年销售增速走弱，但全年仍将维持正增长 (6)一、预计新房销售面积全年同比上涨10%，销售额同比上涨15% (6)二、热点一二线城市成交量仍将低位运行 (7)三、三四线城市有望持续体现销售韧性 (9)四、单月销售增速延续全年W型走势的后半段 (11)第二节投资和新开工无显著下行风险 (13)一、预计全年房地产开发投资额同比上涨7%，新开工面积同比上涨10% (13)二、未来三年1500 万套棚改计划提供有力支撑 (15)三、下半年开发商土地投资热情仍将延续，地价难以松动 (16)第三节行业端政策平稳，信贷端风险较大 (18)一、一二线城市政策加码压力已部分释放，三四线市场政策支持不会主动收紧 (18)二、按揭投放量预计边际上将持续收缩，风险可能出现于年尾 (19)第四节本轮调控期内，行业集中度将加速提升 (22)一、龙头房企货源充足，成本优势显著，逆势积极推盘 (23)二、一二线城市供应收缩推高去化率，三四线城市势头强劲支撑销售表现 (25)三、资产负债表强劲，融资依旧通畅，助力龙头房企逆势扩张 (26)第五节行业重点企业分析 (29)附录：城市能级分类 (34)图表目录图表1：2017 年新建商品房销售面积预计同比涨10% (6)图表2：2017 年新建商品房销售金额预计同比涨15% (6)图表3：年初至今全国商品房销售面积和金额分别同比增长14.3%和18.6% (7)图表4：超高、高能级城市新建商品住宅销售面积历史同比增速 (8)图表5：2016 年四季度超高、高能级城市销售基数受调控影响大幅走低 (8)图表6：低能级城市销售势头保持强劲 (9)图表7：三四线城市已开工库存未出现显著下降 (9)图表8：各线城市已开工库存去化月数 (10)图表9：各线城市土地库存规模 (10)图表10：各线城市土地库存去化月数 (11)图表11：预计单月销售面积同比增速全年呈W型走势 (12)图表12：预计2017 年房地产开发投资额同比增7% (13)图表13：预计2017 年房屋新开工面积同比增10% (13)图表14：年初至今房地产开发投资额和房屋新开工面积分别同比增长8.8%和9.5% .14图表15：年初至今三四线城市新开工面积同比增速远高于一二线城市 (14)图表16：2018-2020 年全国计划建设棚改住房1500 万套，年均500 万套 (15)图表17：前四个月一二线和三四线市场住宅用地成交量同比增速分别为18%和14% (16)图表18：前四个月住宅用地成交量较去年同期有所提升，但与2013-2014 年同期水平仍有距离 (16)图表19：三四线市场住宅用地平均溢价率自年初持续上行 (17)图表20：当前一二线城市房价同比增速已有明显收窄；政策调控通常出现于房价同比增速高于10%时 (18)图表21：当前一二线城市房价环比增速已回落至1%以下；政策调控通常出现于房价环比增速连续三个月超1%时 (18)图表22：调控政策集中出台后一二线城市地价仍维持上涨态势 (19)图表23：重点城市首套房平均抵押贷款利率持续提升 (20)图表24：提供贷款利率优惠的银行比例显著降低 (20)图表25：前五个月居民家庭中长期贷款新增额累计2.3 万亿元，同比上涨13% (21)图表26：以TOP20 房企市占率为例，市场集中度在行业调控期提升较快，而此轮提升速度显著高于过去 (22)图表27：本轮调控期内，龙头房企销售额增速显著超过全国 (22)图表28：2017 年1-5 月龙头房企销售增速远超行业平均 (23)图表29：龙头房企土储大多可满足4 年以上销售 (24)图表30：龙头房企土地成本占销售均价比例仍位于较低水平 (24)图表31：龙头房企预计今年仍可实现销售高增速，同时高增速基于高去化率，销售质量有保障 (25)图表32：一二线城市开盘去化率走势 (25)图表33：内房股龙头公司净负债率及融资成本2016 年明显改善，资产负债表强劲 26图表34：龙头房企融资成本在2016 年明显改善 (27)图表35：预计龙头房企2017 年底在手资金量仍处高位，对2018 年到期债务覆盖倍数充足 (27)图表36：龙头公司延续2016 年的强劲表现，2017 年继续实现销售高增长 (29)图表37：龙头房企下半年新货储备丰富，给销售表现提供强支撑 (29)图表38：龙头公司高增长的同时注重把控去化率 (30)图表39：内房股核心净利润已开启强劲增长 (31)图表40：内房股核心净利润率也不断提升 (31)图表41：龙头房企2016 年底已售未结已高度锁定2017 年预测结算收入 (31)图表42：预计公司2017-18 年毛利率将延续恢复态势，为利润增长再添助力 (32)表格目录表格1：预计2017 年按揭贷款投放总额达6 万亿元左右 (20)表格2：融资环境持续收紧背景下，龙头公司融资依旧通畅，工具多样，且成本未见明显抬升 (28)表格3：重点房企月度销售数据 (30)表格4：城市能级分类 (34)第一节下半年销售增速走弱，但全年仍将维持正增长一、预计新房销售面积全年同比上涨10%，销售额同比上涨15%展望下半年，我们判断新房销售面积和金额同比增速受基数效应和调控政策影响整体可能出现下行，但全年仍有望实现同比正增长。

2018年房地产租赁行业市场专题调研分析报告目录第一节房地产供给侧改革，从增量到存量 (4)一、《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》出台 (4)二、政策方向符合预期 (5)第二节对《征求意见稿》主要内容解读 (6)一、扩大租赁用房来源，鼓励专业化运营 (6)二、加大力度保障承租人权益 (6)三、对“二房东”行为做出明确规定 (6)四、对开发商房产销售、中介行为做出更严格规定 (7)第三节万亿租赁市场规模大，后期影响深远 (8)一、有利构建“租售并举”多层次市场体系 (8)二、引导“人人有房住，不等于人人有房产”的消费观 (9)第四节政策有利行业健康发展，中长期构成利好 (11)一、万亿租赁市场规模大，后期影响深远 (11)二、风险提示 (12)第五节附录 (13)图表目录图表1：六大方向培育和发展住房租赁市场 (8)图表2：构建三大层次市场 (8)图表3：房地产中长期市场模式构建框架 (9)图表4：租赁行业规模大概测算 (11)图表5：租赁市场存在的问题 (11)表格目录表格1：《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》主要内容 (4)表格2：近期关于房地产租赁制度建设的相关会议和文件 (5)表格3：海通地产关于租赁制度建设的相关报告 (5)第一节房地产供给侧改革，从增量到存量我们在2016年行业深度《从区域和产品结构上推进地产供应侧改革》报告中指出，解决房价涨幅过高的手段除增大土地供应外，更加重要的方向在于存量改革，即构建多层次供给体系和树立“人人有房住、不等于人人有房产”的消费观。

一、《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》出台为了建立购租并举的住房制度，规范住房租赁和销售行为，保护当事人合法权益，保障交易安全，按照国务院2017年立法工作计划，住房城乡建设部近期起草《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》（以下简称“《征求意见稿》”）。

本次文件大体从“加大租赁用房供给，鼓励住房租赁企业长期经营”、“政府对租赁市场的监管、引导和信息公开制度”、“出租人权利和义务”、“承租人权利和义务”、“住房预售监管”和“房地产经纪专业人员职业资格制度”六大层面对行业住房租赁和销售管理的具体指导思想，做出明确规定。

2018年住房租赁市场分析报告2018年10月目录一、租购并举政策引领，土地融资双重利好 (5)1、政策：延续此前框架，聚焦供给侧改善 (5)2、土地：自持地块增多，纯租赁助降成本 (8)3、融资：ABS稳步推进，租金贷或被限制 (12)二、轻重集散，模式各有千秋；房中酒创，主体优劣分明 (15)1、轻重集散，四象限剖析模式千秋 (16)（1）轻资产vs重资产：盈利能力和拓展速度的取舍 (17)（2）集中式vs分散式：依旧是盈利能力和拓展速度的取舍 (18)2、房中酒创，五维度研判主体优劣 (20)（1）房地产开发商：融资、房源获取、装修改造强势，获客、运营弱势 (21)（2）房地产中介：房源获取、获客强势，运营弱势 (22)（3）酒店：装修改造、运营强势，获客弱势 (23)（4）创业公司：禀赋相对弱势，但部分品牌具备先发优势 (24)三、中微观二元展望，房企和中介有望最为受益行业发展 (26)1、中观：人口流动+政策利好双重驱动，我国租赁市场规模或将快速提升 26（1）人口流动：热点一二线城市吸引力强，租赁需求或将持续旺盛 (27)（2）政策利好：租购同权抬高租赁价值，或将提升租房人口和租金水平 (29)2、微观：机构渗透率有望提升，房企和中介具备禀赋优势 (31)（1）与美国、日本等发达国家相比，我国住房租赁市场机构渗透率较低 (31)（2）从商业模式的角度来看 (32)（3）从参与主体的角度来看 (33)四、相关企业 (34)五、主要风险 (35)1、中观方面，租赁人口和租金水平的增长可能不及预期 (35)2、微观方面，住房租赁企业盈利不确定性较大 (35)3、负面新闻可能对行业造成不良影响 (35)预计在人口流动和政策利好驱动下，我国租赁人口和租金水平将有较大提升空间，住宅租赁市场规模有望由2017年约1.2万亿元提升至2025年约2.33万亿元，机构渗透率有望快速提升。

融资和房源获取是住房租赁业务链条上门槛最高的两个环节，房地产中介凭借房源获取方面的禀赋优势，有望最为受益行业发展。

2018年房地产行业市场调研分析报告目录第一节节后至今需求端放量明显，供给端已有加速仍存缺口 (5)一、核心城市一、二手房成交再度火爆，周边三四线外溢强劲 (5)二、一、二线加速住宅土地供应，缺口仍存 (13)三、多数热点城市存较大需求缺口，亟待供给端长效机制 (22)第二节两会统一思想各地跟进调控，供需端长效机制呼之欲出 (37)一、中央统一全年调控思路，住建部、国土部开启供给端调控 (37)二、地方集中调控需求端，供给端长效机制预计将迅速跟进 (38)三、住宅用地供应新政实效分析：北京为例 (45)图表目录图表1：48城一手房本月成交面积情况 (6)图表2：近3个月月度成交同比增速对比 (6)图表3：48城一手房成交面积：分城市类型 (7)图表4：48城一手房成交面积及同比 (7)图表5：17城二手房成交面积情况 (10)图表6：17城二手房近3月成交同比增速对比 (10)图表7：15城二手房成交面积：分城市类型 (11)图表8：15城二手房成交面积及同比 (11)图表9：一手房可售面积不去化时间：合计 (13)图表10：一手房去化时间：一线、二线、三四线城市 (13)图表11：一手房可售时间：一线、二线、三四线城市 (14)图表12：一线城市去化时间 (14)图表13：部分二线城市去化时间 (15)图表14：部分二线城市去化时间 (15)图表15：100个大中城市土地供给/成交建面 (16)图表16：100大中城市土地成交总价 (17)图表17：100大中城市土地成交均价、溢价率 (17)图表18：100大中城市土地供应建面累计同比 (18)图表19：100大中城市土地成交建面累计同比 (18)图表20：100大中城市土地成交金额累计同比 (19)图表21：住宅类土地3月供应建面 (19)图表22：住宅类土地3月成交建面 (20)图表23：成交住宅楼面均价（元/方） (21)图表24：成交住宅类用地溢价率%，三个月移动平均 (21)图表25：北京08年至今住宅供求情况 (22)图表26：北京08年至今住宅供给缺口 (23)图表27：天津08年至今住宅供求情况 (24)图表28：天津08年至今住宅供给缺口 (24)图表29：石家庄08年至今住宅供求情况 (25)图表30：石家庄08年至今住宅供给缺口 (25)图表31：广州08年至今住宅供求情况 (26)图表32：广州08年至今住宅供给缺口 (26)图表33：深圳08年至今住宅供求情况 (26)图表34：深圳08年至今住宅供给缺口 (27)图表35：上海08年至今住宅供求情况 (27)图表36：上海08年至今住宅供给缺口 (28)图表37：南京08年至今住宅供求情况 (28)图表38：南京08年至今住宅供给缺口 (29)图表39:杭州08年至今住宅供求情况 (30)图表40:杭州08年至今住宅供给缺口 (30)图表41:合肥08年至今住宅供求情况 (31)图表42:合肥08年至今住宅供给缺口 (31)图表43:武汉08年至今住宅供求情况 (32)图表44:武汉08年至今住宅供给缺口 (32)图表45：长沙08年至今住宅供求情况 (33)图表46：长沙08年至今住宅供给缺口 (33)图表47：南昌08年至今住宅供求情况 (34)图表48：南昌08年至今住宅供给缺口 (34)图表49：重庆08年至今住宅供求情况 (35)图表50：重庆08年至今住宅供给缺口 (35)图表51：成都08年至今住宅供求情况 (36)图表52：成都08年至今住宅供给缺口 (36)图表53：地方政府最新调控分布图（截至2017.4.5） (40)图表54：各城市最新去化时间汇总（预计上海、广州、杭州、南京、南昌、惠州将先行响应）. 44表格目录表格13：月成交情况总览 (5)表格2：3月重点城市成交情况 (8)表格3：2017年1季度40家检测企业销售情况 (9)表格4：3月部分城市二手房成交情况 (12)表格5：典型城市住宅2008年至今供销缺口（单位：万方） (22)表格6：各地需求端调控方式（截至2017.4.5） (38)表格7：各地政府最新限购、限贷政策（截至2017.4.5） (41)表格8：2017年最新住宅用地供应计划仍处近年最低水平 (45)表格9：2011-2016年住宅用地供应计划整体执行率不高 (46)表格10：保障房部分全额、超额执行，商品住宅部分执行率仅60% (47)表格11：5年住宅用地供应计划高于逐年累加值（商品住宅部分） (47)表格12：住宅用地实际成交远低于供应执行情况 (47)表格13：2017年住宅用地供应执行情况预测 (48)表格14：2017-2021年住宅用地供应执行情况预测 (48)表格15：预测至2021年商品住宅供需关系难以改善、逆转 (48)第一节节后至今需求端放量明显，供给端已有加速仍存缺口一、核心城市一、二手房成交再度火爆，周边三四线外溢强劲一手房成交：一、二线城市成交大幅增加。

2018年房租租赁市场分析报告2017年9月目录1租赁市场是房地产市场的重要组成部分 (4)1.1租赁是解决住房问题的重要途径 (4)图1：全国各种房源的占比 (4)图2：城市、城镇、乡村各类房源的数量及构成（万套） (4)表1：不同房屋获取方式的优劣势比较 (5)图3：进入租赁市场的方式 (5)图4：房屋来源途径 (6)1.2租赁市场租金规模超过万亿 (6)图5：国内流动总人口（亿） (6)1.3租金回报率整体偏低 (7)图6：一线城市租金和对应城市人均年可支配收入的关系 (7)图7：房价上涨速度远远超过了租金水平的上涨速度 (8)图8：一线城市的租金回报率快速下降 (8)2租售同权是最重要的长效机制之一 (8)2.1高房价折射的隐形问题 (8)表2：房屋租赁和所有权在权益上的差异 (9)2.2租售同权是重要的长效机制 (9)表3：各地实践租售同权的配套政策汇总 (9)2.3发展租赁市场的政策看点 (10)3长租公寓是租售同权最好的实践 (11)3.1长租公寓的优势 (11)3.2企业参与长租公寓的方式 (12)表4：扶持长租公寓的相关优惠政策 (12)表5：集中式和分散式长租公寓的特点比较 (12)3.3长租公寓的房屋来源 (12)表6：集中式和分散式适用于不同的房源 (12)3.4长租公寓的市场空间 (13)表7：目前房企涉足长租公寓的部分情况 (13)3.5长租公寓的典型盈利模式 (14)3.6长租公寓的投资模型和估值探讨 (15)表8：上海试点住房租赁地块的交易价格 (15)图9：自持长租公寓的投资模型 (16)图10：自持长租公寓投资模型关键因素的敏感性分析 (17)图11：租入集中式或分散式房源运营长租公寓的投资模型 (17)图12：租入集中式或分散式房源运营长租公寓模型的关键因素敏感性分析 (18)4长租公寓的市场分析 (18)4.1长租公寓的参与主体 (18)表9：长租公寓的三类市场参与主体 (18)4.2海外长租公寓的企业 (18)表10：海外长租公寓模式的借鉴 (19)4.3长租公寓的核心竞争要素 (19)5行业队标企业 (20)1租赁市场是房地产市场的重要组成部分1.1租赁是解决住房问题的重要途径个人或家庭主要通过租赁、买卖、申请保障性住房和自建等方式获取居住的房屋。

2018年住房租赁政策专题市场分析报告目录第一节中央精神的新变化 (4)一、明确发展住房租赁市场的意义 (6)二、确立发展住房租赁市场的三大目标 (7)三、部署发展住房租赁市场的四大举措 (7)第二节地方政策横向比较 (15)第三节租赁房政策对宏观经济的影响 (18)图表目录图表1：发展住房租赁市场的中央政策框架（2016年和2017年文件） (4)图表2：我国居民住房结构 (6)图表3：我国二手房租金回报率 (9)图表4：国非金融部门杠杆率 (18)图表5：广州试点方案框架 (19)图表6：沈阳试点方案框架 (20)图表7：武汉试点方案框架 (21)图表8：合肥试点方案框架 (22)图表9：成都试点方案框架 (23)图表10：郑州试点方案框架 (24)图表11：南京试点方案框架 (25)图表12：北京试点方案框架 (26)图表13：杭州试点方案框架 (27)图表14：深圳试点方案框架 (28)表格目录表格1：三份中央文件原文比较 (10)表格2：地方出台试点工作实施方案（截止2017年8月28日） (15)第一节中央精神的新变化2017年7月以来，关于发展住房租赁市场的中央政策和地方政策密集出台，频频互动：先是住建部会同八部委印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆这12个城市，作为首批开展住房租赁试点单位；接着，政治局会议明确要求“加快建立长效机制”；截止8月28日，上述城市中的9个已经公开发布了试点工作方案（或征求意见稿）；同日，国土资源部和住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,要求在13个城市（从上述12个试点城市中去掉了深圳，加入了北京和上海）开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

中央发布的关于发展住房租赁市场的纲领性文件主要有三份：2015年1月住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建房[2015]4号）；2016年6月国务院发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发[2016]39号）；以及今年7月住建部联合8部委印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房[2017]153号）。

2018年房地产租赁行业分析报告2018年6月目录一、从“居者有其屋”到“住有所居” (5)（一）我国住房改革目标正在发生变化 (5)（二）培育和发展住房租赁市场具有重要的宏观意义 (5)（三）未来10年，租赁市场会获得稳定发展 (6)二、需求端：存量可观，增量可期 (6)（一）新房交易市场降温，租赁市场有待发育 (6)1、新房交易市场降温 (7)2、因资金紧张房企倾向于转向政策、信贷支持的新兴业务 (7)3、租金逐年上涨，租金回报率逐年下降，低于国际水平 (7)（二）租房者青睐小户型，流动人口为需求主力 (9)1、租房者中年轻人居多，小户型更受青睐 (9)2、毕业生增量可观，晚婚再推高住房需求 (10)3、流动人口总量稳定，购房意愿较低，是租赁市场的主力 (14)4、高企的房价、户籍制度制约着流动人口购置房屋的能力 (15)三、供给端：鼓励政策频出，各企业纷纷入局 (17)（一）政策总纲要全方位支持，土地供应利好 (17)（二）国内长租公寓市场正在兴起 (21)1、传统住房租赁行业痛点频出，长租公寓应运而生 (21)2、各类企业纷纷布局长租公寓 (23)（1）开发商系长租公寓运营商主重资产运营，具有融资优势 (25)（2）酒店系主轻资产运营，经营分散式公寓充分发挥其管理能力 (26)（3）中介系主轻资产运营，依托中介背景可快速获取分散房源 (27)（4）创业系普遍生存困难，品牌决定成败 (28)3、各类公寓运营商融资渠道多样 (31)四、国外住房市场发展成熟，租售并举为常态 (35)（一）各国住房持有率较低，投资回报率较高 (35)1、发达国家住房持有率较我国低 (35)2、发达国家住房长期投资回报率较高 (36)3、我国租房率还有很大的提高空间 (37)（二）发达国家住房租赁市场支持政策较为全面 (37)1、美国：租赁市场供应主体市场化，主要为个人和开发商 (37)2、德国：政府限制租金，维护两方权益 (38)3、日本：机构逐步成为租赁市场供应主体 (39)五、美国、日本具有代表性的公寓运营公司 (41)（一）集中式公寓运营公司Equity Residential (41)（二）分散式公寓运营公司大东建托 (45)六、相关企业简况 (48)（一）万科：携泊寓率先进入长租公寓市场 (48)（二）世联行：依托房地产行业综合业务实现多元化服务 (49)从“居者有其屋”到“住有所居”。