建筑施工企业房产税的计算及会计处理.doc

关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定财税地字[1986]第008号1986-09-24部分失效：2005关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知一、关于城市，县城，建制镇，工矿区的解释城市是指经国务院批准设立的市。

县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地。

建制镇是指经省，自治区，直辖市人民政府批准设立的建制镇。

工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。

开征房产税的工矿区须经省，自治区，直辖市人民政府批准。

二、关于城市，建制镇征税范围的解释城市的征税范围为市区，郊区和市辖县县城。

不包括农村。

建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。

不包括所辖的行政村。

三、关于人民团体的解释人民团体是指经国务院授权的政府部门批准设立或登记备案并由国家拨付行政事业费的各种社会团体。

四、关于由国家财政部门拨付事业经费的单位，是否包括由国家财政部门拨付事业经费，实行差额预算管理的事业单位实行差额预算管理的事业单位，虽然有一定的收入，但收入不够本身经费开支的部分，还要由国家财政部门拨付经费补助。

因此，对实行差额预算管理的事业单位，也属于是由国家财政部门拨付事业经费的单位，对其本身自用的房产免征房产税。

五、关于由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，有无减免税优待由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，应征收房产税。

但为了鼓励事业单位经济自立，由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，从事业单位经费实行自收自支的年度起，免征房产税3年。

六、关于免税单位自用房产的解释国家机关，人民团体，军队自用的房产，是指这些单位本身的办公用房和公务用房。

事业单位自用的房产，是指这些单位本身的业务用房。

宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。

公园，名胜古迹自用的房产，是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋。

第五章房产税最近三年本章考试题型、分值、考点分布第一讲房产税的征税范围、纳税人、税率和计税依据一、房产税的概念房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

1.属于个别财产税。

2.征税范围限于城镇的经营性房屋。

3.根据房屋的经营使用方式区别规定征税方法。

二、房产税的基本要素（一）征税对象房产税的征税对象是房产。

所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。

但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。

但室内游泳池属于房产。

（二）征税范围房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。

（三）纳税人房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。

其中：1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

2.产权出典的，由承典人纳税。

3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。

4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。

5.无租使用其他房产的问题。

纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产按照规定缴纳房产税。

（四）税率1.按房产余值计征的，年税率为1.2%；2.按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。

三、计税依据（一）计税依据设计的指导思想1.原值——房屋取得时的价格2.净值——折余价值3.市价——当前价格标准的确定——房产计税余值（计算出来的数据）（二）计税依据的形式1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。

所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。

其中：（1）房产原值即会计核算中账户原值，但是应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

样势必影响企业 纳税 的现金收益 。
扣 除。
２ 建筑施 工企业 税收 策划 实施主 要 内容 ２ １ 建 筑施 工企 业 生产 经营过程 中涉及 的主要 税种 ．
２ 拆借资金策划 。施工企业拆借 资金 是融资常用 的手段 ， ） 拆 借资金利 息费用 的税收策划一般按下 列原则进行 ：． ａ企业 向非金 融机构借款 的利息 费用 ， 不高 于金 融机 构 同类 、 同期贷款 利率计
散等行业特点的限制 ， 收策 划的环境 更为复杂 ， 税 难度更 大 ， 所暴
露 的问题也更 多。
２ 投资项 目策划 。国家为支持 某一行 业或 是针对某 一特 定 ）
时期 ， 经常会出 台一 些包括 减免税 在 内的税 收优惠 政策。对此 ，
到节 税 目的 。
１税 收筹划意识 淡薄 、 ） 观念 陈 旧。主 要表 现为 ： ． ａ 将税 收策 划 和避 税 、 偷税 行为等 同。明 目张胆地偷 税 、 意妄为地 避税现 肆 象泛滥 ， 隐瞒收入 、 如 虚列成 本 、 随意计 提资产 减值准 备、 白条 ” “ 采购地材等 ， 致使企业 被罚 款、 通报 ； ． 导重视不够 ， ｂ领 企业 缺乏 税收策划专业人才 和战略规 划 ， 使税 收策划漏 洞百 出 ， 致 涉税风 险较高 。 ２施工地域 的大跨度和税收制度 不完善 的矛盾 较为突出。建 ）
文章编号 ：０ ９６ ２ （０ ７ １．２ ８０ １０ ．８ ５ ２ ０ ）５０ ５ ．２
建 筑 施 工企 业 如何 实 施税 收 策 划
宋 凯
摘 要： 文中从建 筑施工企业的特点 出发 ， 简要论述 了施工企业税 收策 划存在 的问题， 探讨 了施工企业税收策划 的基本 思路和主要 内容， 并通过合理规划企业的战略 、 经营、 投资活 动及 相关理财 、 涉税事项 ， 以实现企业价值最 大化的财税管

第1篇一、引言建筑工程作为我国国民经济的重要组成部分，其税费问题一直是社会各界关注的焦点。

税收是国家财政收入的重要来源，对于建筑工程税费的法律规定，对于规范税收秩序、保障国家财政收入、促进建筑工程行业的健康发展具有重要意义。

本文将从建筑工程税费的概念、法律规定、征收管理等方面进行详细阐述。

二、建筑工程税费的概念建筑工程税费是指在建筑工程过程中，根据我国相关法律法规，由建设单位、施工单位、材料供应商等缴纳的各种税费。

主要包括以下几种：1. 增值税：对建筑工程中的货物、劳务等增值部分征收的税费。

2. 印花税：对建筑工程中的合同、凭证等征收的税费。

3. 土地增值税：对土地转让、出租等行为征收的税费。

4. 房产税：对房产的拥有者征收的税费。

5. 城建税、教育费附加、地方教育附加等地方性税费。

三、建筑工程税费的法律规定1. 增值税《中华人民共和国增值税暂行条例》规定，增值税的税率为6%，对建筑工程中的货物、劳务等增值部分征收。

具体征收范围包括：（1）建筑工程中的建筑材料、设备等货物销售；（2）建筑工程中的劳务服务，如设计、施工、监理等；（3）建筑工程中的建筑安装工程。

2. 印花税《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，印花税的税率为0.05%，对建筑工程中的合同、凭证等征收。

具体征收范围包括：（1）建筑工程承包合同；（2）建筑工程设计、监理合同；（3）建筑工程保险合同；（4）建筑工程借款合同等。

3. 土地增值税《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的税率为30%，对土地转让、出租等行为征收。

具体征收范围包括：（1）土地使用权出让；（2）土地使用权转让；（3）土地使用权出租等。

4. 房产税《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税的税率为1.2%，对房产的拥有者征收。

具体征收范围包括：（1）住宅房产；（2）非住宅房产；（3）房产租赁等。

5. 城建税、教育费附加、地方教育附加等地方性税费《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》规定，城建税的税率为3%，对建筑工程中的增值税、营业税等税费征收。

建安行业税费计算实例子
建安行业税费计算实例如下：
假设某建筑工程的造价为1000万元，其中人、材、机、管、利、规等费用分别为200万元、300万元、250万元、150万元、100万元和50万元。

根据税法规定，建筑业的增值税税率为9%。

因此，该工程的销项税额可以通过以下公式计算：
销项税额 = (人 + 材 + 机 + 管 + 利 + 规) × 9% = (200 + 300 + 250 + 150 + 100 + 50) × 9% = 万元。

同时，该工程可能会产生进项税额，例如购买材料、设备等。

假设该工程的进项税额为80万元。

根据增值税的计算公式，该工程的应纳税额可以通过以下公式计算：
应纳税额 = 销项税额 - 进项税额 = - 80 = 万元。

需要注意的是，以上仅为简单的示例计算，实际计算过程中需要考虑更多的因素和细节。

例如，需要根据具体合同条款来确定各项费用和税金的具体计算方式，需要考虑税收优惠政策等因素，同时需要遵守相关税法规定。

房产税、土地税、契税、土地增值税、增值税问题答疑1、售楼赠送物业管理服务费，取得的物业管理服务费发票的进项税是否需要做转出？答：目前税收政策中对售楼赠送物业管理服务费无明确的规定，但是根据主要观点认为，售楼赠送物业管理服务不视作无偿赠送，无须视同销售处理，其对应的进项税如果不属于政策规定不得从销项税中抵扣的情形，无须做进项税转出处理。

（财税[2016]36号）第二十七条规定：下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。

其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。

纳税人的交际应酬消费属于个人消费。

（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。

（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。

（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。

（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。

（七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

2、纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权缴纳增值税，是否可以扣除取得时缴纳的税费？答：根据《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）规定：“三、其他政策（二）纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

会计科目旳设置及核算内容建筑施工企业有一定旳特殊性，与广大生产型企业有很大旳区别。

尤其是在成本核算和收入确实认上，和产品销售企业有很大旳不一样。

本帖只在此探讨建造协议法准则中规定建筑施工企业旳会计业务处理，与生产性企业相似旳核算不在此做探讨。

（一）工程施工相称于生产企业旳“生产成本”科目。

重要核算各项目成本及毛利。

下面设置“协议成本”和“毛利”两个二级明细科目。

1、工程施工-协议成本，核算工程协议成本在协议成本下，设置如下明细科目（1）人工费（项目/部门核算）（2）材料费（项目/部门核算）（3）机械使用费（项目/部门核算）（4）其他直接费（项目/部门核算）（5）分包成本（项目/部门核算）（6）间接费用间接费用下设下列明细科目管理人员工资（项目/部门核算）职工福利费（项目/部门核算）固定资产使用费（项目/部门核算）低值易耗品摊销（项目/部门核算）办公费（项目/部门核算）差旅费（项目/部门核算）财产保险费（项目/部门核算）工程保修费（项目/部门核算）排污费（项目/部门核算）劳动保护费（项目/部门核算）检查试验费（项目/部门核算）外单位管理费（项目/部门核算）材料整顿及零星运费（项目/部门核算）材料物资盘亏及毁损（项目/部门核算）取暖费（项目/部门核算）其他费用（项目/部门核算）2、工程施工-毛利，核算工程毛利详细旳设置根据企业需要选择，不一定非要设置这些会计科目。

尤其是间接费用，有些不需要旳可以不予以设置。

（二）机械作业该科目重要是针对建筑企业有单独旳设备管理部门为各项目提供设备发生旳费用及内部结算旳台班旳核算。

相称于制造待业旳“辅助生产成本”科目。

有条件旳单位，可以针对我司旳设备设置单机核算，精确核算每台大型或者重要设备每个台班旳耗用成本。

一般状况下，应当设置如下明细科目：工资及附加（部门/设备核算）燃料及动力（部门/设备核算）折旧费（部门/设备核算）配件及修理费（部门/设备核算）间接费用（部门/设备核算）（三）应收账款1、应收工程款（往来单位核算）核算根据工程进度报表或者结算旳应收账款2、应收销货款（往来单位核算）核算施工企业应收产品销售货款3、应收质保金（往来单位核算）根据协议及结算业主暂扣旳工程质保金，最佳设置有到期日。

房产税的税收筹划分析房产税的征税对象是房屋，无论是按房产余值的1.2%征收，还是按出租收入的12%征收，按不同的基数计算税金，企业缴纳的税金就不同，这其中就有了节税筹划的空间。

笔者结合工作中的实际经验，根据计税依据，从三方面展开阐述房产税的纳税筹划。

一、降低房产原值的纳税筹划筹划时，首先，企业应当仔细区分房屋，非房屋建筑物以及附属设施，配套设施。

所谓房屋，就是上面有顶，四面有墙柱，能够遮风避雨，可供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。

因此，对企业除厂房，办公用房外的建筑物，如果把停车场，游泳池也都建成露天的，并把这些独立建筑物单独进行会计核算，单独记载，与厂房、办公用房分开，这部分建筑物不符合房屋范畴，所以其造价不计入房产原值，不用交房产税。

其次，正确核算地价，税法规定，房屋原价应根据国家有关制度规定进行复核，而《企业会计准则第6号—无形资产》规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。

自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应分别进行处理。

购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配，难以合理分配的，应当全部作为固定资产，也就是说对自建，外购房屋业务，均要求将土地使用权作为无形资产单独核算，“固定资产”科目中不包括未取得土地使用权支付的费用。

二、降低租金收入的纳税筹划(一)分别签订租赁合同按照税法规定，企业房屋租赁属于从租计征，按租金收入的12%交纳房产税。

但往往企业出租的不仅仅是房屋设施自身，还有房屋内部或外部的一些附属设施，比如机器设备、办公家具等，税法对这些设施并不征收房产税。

而企业往往在签订租赁合同时，将附属设施和房产一起计算租金，这无形将设施也交了房产税，增加了企业的税负。

这就要求我们在会计核算时，将房屋与非房屋建筑以及各种各样的附属设施、配套设施进行合理、恰当的划分，单独列式，分别核算。

例如：某国营宾馆采用出租经营方式，双方谈定：甲方将宾馆连同内部设施租给乙方，乙方每年支付租金480万元，租赁期限十年，并据此签订了租赁合同。

建筑工程规费和税金(7篇)以下是网友分享的关于建筑工程规费和税金的资料7篇，希望对您有所帮助，就爱阅读感谢您的支持。

篇一：建筑工程规费和税金建筑工程规费费率和企业管理费费率计算方法提示：(1)规费费率。

根据本地区典型工程发承包价的分析资料综合确定规费计算中所需数据：1)每万元发承包价中人工费含量和机械费含量；2)人工费占直接费的比例；3)每万元发承包价中所含规费缴纳标准的各项基数。

规费费率的计算公式：1)以直接费为计算基础(1-58)2)以人工费和机械费合计为计算基础(1-59) 3)以人工费为(1)规费费率。

根据本地区典型工程发承包价的分析资料综合确定规费计算中所需数据：1)每万元发承包价中人工费含量和机械费含量；2)人工费占直接费的比例；3)每万元发承包价中所含规费缴纳标准的各项基数。

规费费率的计算公式：1)以直接费为计算基础58)2)以人工费和机械费合计为计算基础(1-(1-59)3)以人工费为计算基础(1-60)(2)企业管理费费率。

其计算公式如下：1)以直接费为计算基础2)以人工费和机械费合计为计算基础(1-61)3)以人工费为计算基础63)(1-篇二：建筑工程规费和税金莱建发[2010]38号关于调整和规范建筑工程规费措施费费率的通知两区建设局、高新区建设局、雪野旅游区建设规划环保局，委属各有关单位，各建设、施工单位，工程造价咨询企业：为适应工程计价的需要，加强工程造价的动态管理，维护承发包双方的合法权益，根据国家有关规定，结合我市实际情况，特制定本通知。

现就有关问题通知如下:一、规费费率的调整（一）调整的依据：根据山东省工程建设标准定额站发布的《关于发布我省建筑、安装、市政、园林绿化工程费用中安全施工费费率的通知》（鲁标定字〔2007〕4号）和莱芜市建委《关于印发的通知》（莱建发〔2007〕6号）等文件规定。

（二）各项规费费率：规费名称费率工程排污费0.562%住房公积金1.5%社会保障费2.6%危险作业意外伤害保险0.15%安全施工费建筑安装工程为2.0%；其他工程为1.0%（三）有关事项：1、以上规费计算基础按我省建筑、安装、市政、园林绿化工程费用计算程序中的规定执行。

建筑企业会计税收的策划要点分析摘要：建筑企业税收策划，是指企业在遵纪守法的前提下，对税收政策进行研究，最大程度上谋求减少企业税收负担，实现企业经济效益的最大化。

作为企业税收策划的重要手段，建筑企业会计的税收策划是十分重要的，主要是通过运用会计手段对税收的相关事项进行处理，本文中的建筑企业会计税收策划，主要指税务会计采取多种手段和方法，依据税法的相关规定，对企业的涉税事项进行处理和策划关键词：建筑企业；会计；税收策划；要点分析前言：随着经济体制改革的不断深入和发展，作为国家对经济的宏观调控手段，税收的作用和地位也越来越重要。

作为企业经营的外部成本，缴税的数额对于企业的实际经济效益有着巨大的影响，建筑企业对于税收策划重要性的认识也随之提高，而税收策划的前瞻性和超前性也要求企业必须培养高素质的税收策划专业人才，根据建筑行业自身的特点，在遵守税法相关规定的前提下，运用多种手段，对企业的组织形式、财务管理等方面进行积极筹划，最大限度地减轻税收负担，增加企业的财务收益，达到经济利益合法地最大化。

一.税收筹划的概述1.税收筹划的基本定义税收筹划，是指在遵循税法规定的前提下，利用税法给予的相关优惠政策，选择可能的方法，对企业或个人的经济活动进行事前选择和合理规划，从而节约税款支付，协调企业战略、经营与财务、税务之间的关系，以达到企业利益合法最大化的筹划。

对于资金和实力不足的中小型建筑企业而言，从源头上开展税收策划，是实现企业安全合法减少税收负担的重要方式，也是国际上提倡的有利于国家宏观调控，对社会整体资源进行最优配置的基本手段。

2.税收筹划的意义从企业角度来说，企业作为盈利性机构，其发展经营的最终目的就是为了实现自身利益的最大化，这就必然要实现企业收入的最大化和成本费用的最小化。

税收作为企业生产经营中一项必不可少的支出，对企业的经济效益有着重大影响。

因此，对税收进行合理的筹划，尽可能减少税收方面的支出，获得更多的利益，是企业面临的关键性问题。

纳税义务人
《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通 知》财税【2009】128号
无租使用其他单位房产的应税单位和个人， 依照房产余值代缴纳房产税； 产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴 纳房产税；
融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同 约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产 税。合同未约定开始日的，由承租人自合同 签订的次月起依照房产余值缴纳房产税
已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确 认的土地面积计算应征税款 未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上 未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计 算应征税款 地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地 使用税
城镇土地使用税纳税时间
《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土 地使用税有关政策的通知》（财税 [2006]186号）
《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通 知》财税〔2008〕152号第三条规定：
“纳税人因房产、土地的实物权利状态发生变化 而终止房产税城镇土地使用税纳税义务的，其应 纳税款的计算应截止到房产土地的实物或权利状 态发生变化的当月末。” 房地产企业占地期间必须缴纳城镇土地使用税， 而其商品房作为存货，在实物或权利状态未发生 改变时，不需要缴纳房产税。
独立于房屋之外的建筑物，如围墙、
根据财税地[1987]3号独立于房屋之外的建筑物， 如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖 菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、 砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产，不 用缴纳房产税。
转租房屋取得的租金收入是否缴纳房产税
房屋产权不属于公司，不是房产税纳税义务人， 不需要重复缴纳房产税
以出让或转让方式 出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由 出让或转让方式 受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城 镇土地使用税，合同未约定交付土地时间的，由 受让方从签订合同的次月起缴纳城镇土地使用税

现房销售收入
在房屋竣工验收合格后， 与购房者签订正式购房合 同，收取房款确认为销售 收入。
二手房销售收入
个人或企业转让二手房， 根据产权转移书和购房发 票等凭证确认销售收入。
房地产企业利润的核算
营业收入
通过销售房屋和其他经营活动获得的收入。
营业税金及附加
根据国家税收法规，房地产企业应缴纳的税 金和附加费用。
税收筹划应考虑成本和效益，确保筹划收 益大于筹划成本。
风险防范原则
综合筹划原则
应充分考虑税收政策变化、税务稽查等因 素，制定风险应对策略。
综合考虑企业整体税负，制定最优的税收 筹划方案。
房地产开发阶段的税收筹划
1 2
选择合适的开发项目
根据税收政策，选择税负较轻的项目进行开发。
合理规划开发成本
合理分摊、归集开发成本，降低企业所得税税负 。
分类
根据业务类型和经营模式，房地产企 业可分为房地产开发企业、房地产中 介服务机构和物业管理企业等。
房地产企业的经营特点
高投资
房地产开发项目通常需要大量资金投入，包括土地购置、房屋建设、 配套设施等。
高风险
房地产市场受政策、经济、社会等多因素影响，存在较大的不确定性 ，因此房地产企业经营风险较高。
包括建筑工程费用、设备购置费 、安装工程费用等。
开发间接费用
包括工程管理费、营销费、财务 费用等。
公共配套设施建设费
包括学校、医院、商店等公共设 施建设费用。
基础设施建设费
包括道路、供水、供电、供气、 通讯等基础设施建设费用。
房地产销售收入的核算
01
02
03
预售收入
在房屋预售阶段，根据合 同约定收取的房款应确认 为销售收入。

房地产与建筑企业会计基础知识资料注：本部分内容是针对刚进入或没有从事过房地产与建筑企业及财税工作的学员，初步了解房地产与建筑行业及企业的特色，掌握一些专业词汇，为后期学习做好准备。

第一章开发流程与房地产企业涉税分析图1-1房地产项目开发流程图二、房地产企业财税人员应关注的9个重要节点（一）企业集团与项目公司财务部分工（二）项目财税人员关注重点1、签订土地出让合同。

绝大多数房地产集团公司出于风险分散的考虑，往往倾向将多个项目分产税成为大税种是商业地产公司的特色。

从税务管理难度来划分，土地增值税、企业所得税、房产税是房地产公司的三个疑难税种，土地增值税由于受地方税务局的影响大而更具变化性；企业所得税体系复杂，但其规定相对明确；而房产税虽然法律条文体系简单但是对一些具体实际问题规定不明确，实务中其管理难度也较大；其他税种相对而言，易于理解与掌握。

第三节房地产、建筑业企业组织结构一、房地产开发企业组织架构图7（二）建筑施工企业组织结构图1、建筑施工企业本部2、项目经理部第二章房地产与建筑企业财务专业词汇第一节房屋建筑工程专业概念1、总包、分包的概念要理清总包（“总承包”的简称）与分包（“分承包”的简称）的关系，首先要搞清楚什么是承包。

本课讨论的是工程承包，或者叫做建设工程承包，简称“承包”。

发包人（甲方）与承包人（乙方）的合同法律关系由双方签订的建筑工程承包合同确定。

我们通常所说的建设工程合同应当理解为与工程建设有关的合同群，从大类上来说，包括工程勘察、设计、施工合同以及与工程有关的货物采购合同。

在国家法律条文中正式出现的关于承包的概念，见于《中华人民共和国建筑法》。

该法第二十六条明确指出：承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。

禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。

禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。

房产税计税依据和注意要点房产税有一些容易被忽略的细节，可能存在很大的税务风险，在日常税务处理中一定要得到重视。

一：征税对象房产税是以房屋为征税对象。

根据《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）：房屋是指由屋面和围护结构，能遮风挡雨，供人们生产、工作、学习、娱乐、居住和贮藏物资的场所。

因此，如围墙、烟囱、户外泳池、玻璃暖房等不属于房产。

但室内游泳池属于房产。

二：征税范围房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

国家机关、人民团体、军队自用的房产；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；个人所有非营业用的房产免纳房产税。

三：纳税人房产税由产权所有人缴纳。

明细清单如下：四：纳税义务时间（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

（二）购置存量房，自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

（根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》国税发〔2003〕89号第二条规定）明细清单如下：五：税率依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%。

按房产租金收入计征的，年税率为12%。

取得租金收入的投资性房地产必须以房产租金收入计征房产税六：计税依据（一）从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值；注意：1.对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

（根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知财税》〔2008〕152号）2.房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

（《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》财税[2010]121号）只按照账簿中“固定资产”账户显示的金额申报缴纳房产税，没有将列示在“无形资产”等科目的土地成本纳入房产原值，就会形成涉税风险。

建筑施工企业有关的税收及费用背景介绍建筑施工企业在国民经济中扮演着重要的角色，他们为人们提供了住房、商场、医院、学校等各种场所。

随着国家对于房地产行业的规范和管控加强，建筑施工企业面临着越来越多的税收和费用的压力。

因此，本文将对建筑施工企业有关的税收及费用进行简要介绍。

建筑施工企业的税收增值税增值税是建筑施工企业的主要税种之一，其税率通常为11%。

建筑施工企业包括施工总承包商、建筑安装、市政工程等。

对于施工总承包商，应当按照实施政策纳税，对于建筑安装和市政工程企业，纳税人可以选择按照实施政策纳税或者按照征收方式扣除进项税。

企业所得税企业所得税是建筑施工企业另一个主要税种。

税率通常为25%，但是对于小型微利企业或高新技术企业，税率可能会有所优惠。

对于建筑施工企业来说，企业所得税的征税依据主要是净利润，由于行业的特殊性，税务部门针对建筑施工行业开展了专项执法行动，对其中涉及价值认定、成本、利润率等方面的违规行为进行了打击。

房产税房产税是指自然人和企业因拥有房屋、住宅区、土地产权及其他不动产而应缴纳的税款。

对于建筑施工企业来说，房产税主要是对于自己所持有的房产进行缴纳。

另外，建筑施工企业对于土地出让权的取得也需要缴纳土地增值税。

建筑施工企业的费用人工成本建筑施工企业的人工成本是企业最主要的成本之一，占到总成本的很大一部分。

随着全国性的人力成本逐渐提高，建筑施工企业的人工成本也相应上升。

作为企业，可以结合市场行情进行适当的调整，以降低人工成本。

材料成本建筑施工企业的另一大成本是材料成本，这一部分的成本与市场行情和运输成本等因素密切相关。

在采购材料时，建筑施工企业需要关注市场走势和运输距离等因素，以保证材料的质量和价格。

机械设备成本建筑施工企业通常需要使用各种机械设备，包括吊车、塔吊、挖掘机等，这些机械设备的成本也会对企业造成压力。

因此，在采购这些机械设备时，建筑施工企业需要结合实际情况进行分析，以选择适合自身的设备。

正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)中华会计网校会计人的网上家园注册税务师考试辅导《税务代理实务》第十章讲义5房产税纳税申报和纳税审核一、基本规定在城市、县城、建制镇和工矿区征收，以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人房产税实行按年征收，分期缴纳从2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织、外籍人员是房产税的纳税人房产税的征税对象是房屋，独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征税对象二、房产税应纳税额的计算、申报与审核（一）自用房产审核要点从价计征：应纳税额＝房产计税余值×税率（1.2%）1.房产计税余值：依照房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。

（1）房产原值：纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”账户中记载的房屋造价（或购价），房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

（2）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

（3）对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

审核时，注意房产的原值是否真实，有无少报、瞒报的现象，有无分解记账的情况；纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，是否按规定增加其房屋原值，有无将其改建、扩建支出列入大修理范围处理的情况。

【例题1·多选题】（2010年）下列房屋附属设备、配套设施或装置于房屋的设备中，即使在会计核算中未计入房产价值，在计征房产税时也应计入房产原价的有（）。

施工企业执行建造合同之后的税金账务处理作者：齐玉男来源：《城市建设理论研究》2013年第19期【摘要】本文论述了施工企业执行建造合同之后的税金账务处理。

【关键词】施工企业；建造合同；税金账务处理中图分类号：TU723.1 文献标识码：A 文章编号：建造合同是指为建造一项或数项在设计、技术、功能、最终用途等方面密切相关的资产而订立的合同。

2 006年2月财政部发布了新的《企业会计准则》，实现了与国际会计准则的趋同。

其中第15号准则—建造合同，对建造合同的确认、计量和相关信息的披露进行了规范，对施工企业的管理与职业判断提出了更高要求，由于建造合同的开工日期与完工日期通常分属于不同的会计年度，在这种情况下，如何将合同收入与合同成本进行配比，分配计入实施工程的和各个会计年度，就成为一个非常重要的问题。

执行建造合同之后，企业应交税费的核算也与执行建造合同之前有了本质的区别。

建造合同总则专门设立了两个会计科目用于建造合同的会计核算：工程施工、工程结算。

其中“工程施工”科目核算企业实际发生的合同成本和合同毛利，“工程结算”科目核算企业根据建造合同约定向业主办理结算的累计金额。

;;; 按照建造合同所涉及的税费是否计入合同成本，是否归集计人“工程施工”科目可以把现行的税金核算方法分为两种：第一种，按规定缴纳的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等，这类税费被界定为建筑安装工程费用中的间接费，构成建造合同的合同成本，按照企业会计准则指南(2008)，此类税费在其所属的会计期间内归集计入“工程施工”科目进行核算，而执行建造合同之前，这几项税费是直接计入管理费用的，不计入建造合同的成本之中，如果按照以前的税金核算方法必然会影响到建造合同实际成本的真实性，虽然最后不影响企业的实际利润，但是会使建造合同的实际成本变小，加大该项工程的毛利率。

第二种，根据建造合同向业主办理结算款同时计提缴纳的营业税、城市建设维护税和教育费附加等建造合同所涉税费的主要税法按现行的会计核算办法，不归集入“工程施工”科目，而是通过“营业税金及附加”科目进行核算：根据办理的结算款同时计提相应的税费，借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费”；缴纳税费时，借记“应交税费”，贷记“银行存款”等。