国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知-国税发【2009】91号

广东省地税局转发国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知文章属性•【制定机关】广东省消费者委员会,广东省地方税务局•【公布日期】2009.08.11•【字号】粤地税发[2009]148号•【施行日期】2009.08.11•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税正文广东省地税局转发国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（2009年8月11日粤地税发[2009]148号）各市地方税务局：现将《国家税务总局关于印发＜土地增值税清算管理规程＞的通知》（国税发[2009]91号）转发给你们，省局补充意见如下，请一并贯彻执行。

一、土地增值税清算是一项社会关注度高、敏感性强，涉及的税收政策复杂的工作。

各级地税部门要高度重视，充分认识土地增值税对于规范房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益以及促进收入增长的重要意义，抓住当前房地产市场渐趋回暖的有利时机，精心组织、周密部署，结合本地实际，采取有力措施，积极推动土地增值税清算工作的开展。

二、房地产开发和转让周期较长，会计核算复杂，土地增值税征管难度较大。

各级地税部门要克服畏难情绪，迅速打开工作局面：一是要加强业务培训，及时开展房地产开发行业的财务会计和税收政策辅导；二是要强化组织领导，成立清算小组，及时充实业务力量。

清算工作由企业主管税务机关负责，税政、稽查等部门参加。

各市局税政部门要加强对本地区清算工作的组织协调和业务指导，努力提高清算工作的质量。

三、进一步规范土地增值税征收管理。

各级地税部门要对本地房地产开发成本、价格和行业税负进行深入的调查测算，科学、合理地确定土地增值税的预征率，更加准确地反映本地房地产项目增值水平。

凡预征率制定偏低的，应及时调整。

对土地转让行为，要按规定即时清算。

四、加强税收宣传辅导，争取党政领导和职能部门的支持和配合。

各级地税部门在土地增值税清算工作的各个阶段，要注重加强对企业的政策宣传解释、纳税辅导等工作；要主动将清算工作向当地党政领导报告，积极与国土房产等部门沟通协调，营造土地增值税征收管理的良好外部环境。

房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务清算土地增值税如何确认收入？
根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第十九条第一项规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。

2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税现印发给你们，请遵照执行。

税务总局○九年五月十二日增值税清算管理规程第一章总则条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制称《规程》）。

条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产值税税款的行为。

条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款核，依法征收土地增值税。

第二章前期管理条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

主管税务得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理同步。

条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关。

条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。

第三章清算受理条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

辽宁省地方税务局转发《国家税务总局关于印发＜土地增值税清算管理规程＞的通知》的通知文章属性•【制定机关】辽宁省地方税务局•【公布日期】2009.08.11•【字号】辽地税函[2009]188号•【施行日期】2009.08.11•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税正文辽宁省地方税务局转发《国家税务总局关于印发＜土地增值税清算管理规程＞的通知》的通知（辽地税函〔2009〕188号）各市地方税务局（不含大连）：现将《国家税务总局关于印发＜土地增值税清算管理规程＞的通知》（国税发[2009]91号）转发给你们，并做如下补充规定，请一并贯彻执行：一、关于出租地下停车位问题对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。

二、关于确定核定征收率问题房地产开发企业土地增值税核定征收率按普通标准住宅和非普通住宅、非住宅建筑物分别确定。

普通标准住宅的核定征收率不低于1%﹙含1%﹚。

非普通住宅和非住宅建筑物按每平方米平均单位房价确定核定征收率。

其中，房价每平方米2000元以下的，核定征收率不低于1%﹙含1%﹚；房价每平方米2000元（含2000元）-4000元的，核定征收率不低于1.5%﹙含1.5%﹚；房价每平方米4000元（含4000元）-5000元的，核定征收率不低于2%﹙含2%﹚；房价每平方米5000元（含5000元）-6000元的，核定征收率不低于3%﹙含3%﹚；房价每平方米6000元（含6000元）-8000元的，核定征收率不低于4%﹙含4%﹚；房价每平方米8000元（含8000元）以上，核定征收率不低于5％﹙含5％﹚。

二00九年八月十一日。

⼟地增值税清算条件和计算⽅法有哪些房地产开发企业经营增值收益部分涉及的税种主要是⼟地增值税和企业所得税。

为了加强管理，国家税务总局分别制定了《⼟地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)和《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)。

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⼀、⼟地增值税清算条件⼟地增值税清算的条件分为两类：⼀是纳税⼈应该进⾏清算的条件：(⼀)房地产开发项⽬全部竣⼯、完成销售的;(⼆)整体转让未竣⼯决算房地产开发项⽬的;(三)直接转让⼟地使⽤权的。

⼆是主管税务机关可以要求纳税⼈进⾏清算的条件：(⼀)已竣⼯验收的房地产开发项⽬，已转让的房地产建筑⾯积占整个项⽬可售建筑⾯积的⽐例在85%以上，或该⽐例虽未超过85%，但剩余的可售建筑⾯积已经出租或⾃⽤的;(⼆)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;(三)纳税⼈申请注销税务登记但未办理⼟地增值税清算⼿续的;(四)省(⾃治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

房地产开发企业的⼟地增值税与企业所得税虽然都是按所得额(增值额)计算征税，也都要汇算或清算，但是在汇(清)算时间上，却存在着明显的差异。

企业所得税是以⼀个会计年度为周期进⾏汇算清缴，时间是固定的。

不论房地产开发项⽬是否完⼯，都要按期预缴，年终汇算清缴，多退少补。

⼟地增值税却是以房地产开发项⽬为单位进⾏清算，对于分期开发的项⽬，以分期项⽬为单位清算，开发项⽬中，同时包含普通住宅和⾮普通住宅的，应分别计算增值额。

清算期间具有不确定性，可以长于⼀个会计年度，也可以短于⼀个会计年度。

清算之前按期预缴，达到清算时限条件时，则必须按规定进⾏清算，多退少补。

⼆、⼟地增值税税率和税额的计算⽅法计算⼟地增值税税额，可采⽤增值额乘以适⽤的税率减去扣除项⽬⾦额乘以速算扣除系数的简便⼟地增值税计算⽅法，⼟地增值税计算公式如下：(⼀)增值额未超过扣除项⽬⾦额50%⼟地增值税税额=增值额×30%(⼆)增值额超过扣除项⽬⾦额50%，未超过100%的⼟地增值税税额=增值额×40%-扣除项⽬⾦额×5%(三)增值额超过扣除项⽬⾦额100%，未超过200%的⼟地增值税税额=增值额×50%-扣除项⽬⾦额×15%(四)增值额超过扣除项⽬⾦额200%⼟地增值税税额=增值额×60%-扣除项⽬⾦额×35%⼟地增值税计算公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

2024年土地增值税清算常见问题解答1.问：“五险一金”是否可以在开发间接费中扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（二）项规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

因此，对直接组织、管理开发项目人员的“五险一金”作为工资薪酬，可计入开发间接费。

2.问：纳税人因延期缴纳土地出让金支付的违约金、利息，可否在土地增值税清算中作为取得土地使用权所支付的金额扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（一）项规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第五条第（一）项明确，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

纳税人因延期缴纳土地出让金支付的利息、违约金不属于取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，不应作为取得土地使用权所支付的金额扣除。

3.问：房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，是否应征收土地增值税？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，由于此类代建业务，房地产开发企业与委托方之间未发生国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的转让，因此，不征收土地增值税。

土地增值税清算（营改增后)的关键问题一, 清算（结算）条件《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)第九条规定,纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

(一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的;（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的;（三）直接转让土地使用权的。

第十条规定，对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算.(一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上,或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的.例:某房开公司2009年立项开发某住宅项目,2010年取得预售许可证并开始预售，2011年6月工程竣工并备案,2012年9月12日已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达85%以上，2013年1月6日，所有开发产品销售完毕。

上例中,该公司应在完工年度即2011年12月31日前确定该项目的计税成本核算终止日,于2012年5月31日前完成该项目的企业所得税计税成本结算。

2012年9月12日以后,若主管税务机关要求该公司进行该项目土地增值税清算,该公司应于收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

若主管税务机关未要求该公司清算，该公司应当在所有开发产品销售完毕之日即2013年1月6日起90日内办理清算手续.土地增值税依据放开项目的销售情况来确定是否清算或可清算,各分公司需要定时评估手头项目,及时做好清算，以避免税务风险.二，清算（结算）对象《土地增值税清算管理规程》第十七条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算.如，某房开公司开发的某项目共12栋楼，其中商业2栋,住宅10栋.国家有关部门审批12栋楼为一个开发项目.该公司出于经营管理和核算需要,将该项目的12栋楼按分类归集的原则确定为商业和住宅两个计税成本对象.上例中，该公司该项目土地增值税清算应以全部12栋楼为一个清算对象，企业所得税应分为商业和住宅两个成本计算对象结算计税成本。

土地增值税清算土地成本分摊方法房地产企业住宅开发项目土地增值税清算时，如果清算项目中包括普通住宅、商铺、地下车库时，关于土地成本分摊方法，税企意见分歧很大。

一、法规依据1、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知“国税发〔2006〕187号”第四条第(五)款:属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

2、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知“国税发〔2009〕91号”第二十一条第(五)款:纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

3、四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告(2015年第 5 号)第三条:关于共同成本费用的分摊:纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法(即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例)进行分摊;其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法(即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例)进行分摊。

同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。

4、其他地方规定土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，同一清算单位不同类型按建筑面积法。

如天津。

分两步分摊土地成本，第一步，先将占地相对独立(一般是指有道路、围墙等分隔)的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。

如江苏。

建造既有住宅又有非住宅的综合楼，土地成本按不同类型房地产的销售收入分摊，其他费用按单位建筑面积分摊。

公共配套涉及的土地增值税处理根据《土地增值税暂行条例》及其《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的不能有偿转让的公共配套设施发生的支出，是计算土增税的扣除项目。

该条表明，与清算项目配套的公共配套设施，房地产企业不能有偿转让的可以扣除。

这参考前文“一、所得税”的分析也很好理解，与清算项目配套的公共配套设施通过成本的“二次分配”已计入开发产品的成本项目“公共配套设施”，也就是成本的组成部分，当然是计算土地增值税的扣除项目。

这里需要提醒大家的是，是计算土增税的扣除项目不意味着一定能扣除，能扣除还要满足其他条件。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条“土地增值税的扣除项目”第（三）款规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

该条进一步明确，与清算项目配套的“公共配套设施”可以作为土增税扣除项目的有两种类型，一种是“不能有偿转让”，准确说应该是“不能有偿单独转让”的，即本条中的1和2；第二种是“能单独转让的”，即本条中的3，所得税上要单独作为成本核算对象，土增税上也要作为独立的清算对象。

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（二）款规定，开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条“土地增值税的扣除项目”第（一）款规定，房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。