《中华人民共和国物权法》第十五条的释义

《中华人民共和国物权法》关键词解读文章属性•【公布机关】上海市政府•【公布日期】2007.10.25•【分类】其他正文《中华人民共和国物权法》关键词解读( 2007年10月25日 )●平等保护国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。

国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯●征收补偿单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用●财产抵押债务人或者第三人有权处分的法律、行政法规未禁止抵押的财产可以抵押●“阳光权”建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照●车位车库建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有●选聘物业下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

中华人民共和国物权法（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）目录第一编总则第一章基本原则第二章物权的设立、变更、转让和消灭第一节不动产登记第二节动产交付第三节其他规定第三章物权的保护第二编所有权第四章一般规定第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权第六章业主的建筑物区分所有权第七章相邻关系第八章共有第九章所有权取得的特别规定第三编用益物权第十章一般规定第十一章土地承包经营权第十二章建设用地使用权第十三章宅基地使用权第十四章地役权第四编担保物权第十五章一般规定第十六章抵押权第一节一般抵押权第二节最高额抵押权第十七章质权第一节动产质权第二节权利质权第十八章留置权第五编占有第十九章占有附则第一编总则第一章基本原则第一条为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。

对《中华人民共和国物权法》第十五条的释义第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

【释义】本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。

本条规定的内容，在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。

以发生物权变动为目的的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。

民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。

不动产物权的变动只能在登记时生效，依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。

这可能是因为物权因客观情势发生变迁，使得物权的变动成为不可能；也可能是物权的出让人“一物二卖”，其中一个买受人先行进行了不动产登记，其他的买受人便不可能取得合同约定转让的物权。

有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况。

除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。

合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。

登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示的方法。

登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。

例如，当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护。

违约的合同当事人一方应该承担违约责任。

依不同情形，买受人可以请求债务人实际履行合同，即请求出卖人办理不动产转让登记，或者请求债务人赔偿损失。

区分合同效力和登记的效力为我国民法学界普遍赞同。

有的学者提出，区分原则具有如下几个方面的实际意义：第一，有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。

“原因行为与物权变动结果区分原则”的含义及法律效果司法实践认为，《物权法》第十五条规定区分了不动产物权变动的原因与结果，即确定了“原因行为与物权变动结果区分原则”。

该原则的法律效果为：原因行为的效力影响物权变动结果，但物权变动结果不影响原因行为的效力。

在房屋买卖实践中，如果合同标的未经行政审批而非法改建、重建的，有关部门则以房屋附有违法建筑为由限制交易，致房屋无法办理相关交易手续。

根据“原因行为与物权变动结果区分原则”，买卖合同系房屋物权变动的原因行为，房屋无法办理物权变更登记的，不影响买卖合同的效力。

标签：物权变动；债权行为；物权行为；区分原则；合同效力一、引言原告石某（以下简称“石某”）系涉案房屋产权人。

2008年10月7日，被告丁某（以下简称“丁某”）与石某签订房屋买卖合同，约定购买位于上海市A区的涉案房屋。

合同签订后，当事人随即委托某公证处，通过向上海市房地产登记机构查询，查明涉案房屋无抵押及其他权利受限记录。

丁某按约支付首期房款后，A区房屋土地管理局于同年10月18日向A区房地产交易中心发出认定通知单，确认涉案房屋附有违法建筑，不予办理房地产权转移以及抵押登记手续。

丁某遂起诉至法院，请求判令：石某拆除涉案房屋上的违法建筑，并协助办理过户手续；石某按约支付逾期交房违约金。

石某反诉请求确认房屋买卖合同无效。

本案中，双方当事人争议焦点在于行政机关限制涉案房屋产权交易对涉案合同效力的影响。

在学理上，上述争议涉及“原因行为与物权变动结果区分原则”的理解与适用。

本文拟结合本案案情，对这一原则的含义与法律效果进行探析。

二、“原因行为与物权变动结果区分原则”的含义《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

”本条规定区分了原因行为的效力与物权变动的结果，即确立了原因行为与物权变动结果区分原则。

第1篇第一章总则第一条为了规范产权管理，保护产权人合法权益，维护社会主义市场经济秩序，促进经济社会发展，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律法规，结合本地区实际情况，制定本规定。

第二条本规定适用于本行政区域内各类产权的管理，包括但不限于土地、房屋、车辆、设备、知识产权、股权等。

第三条产权管理应当遵循以下原则：（一）依法管理原则：产权管理必须依法进行，遵守国家法律法规，确保产权管理的合法性和合规性。

（二）公平公正原则：产权管理应当公平公正，保护各方合法权益，防止滥用职权、徇私舞弊。

（三）公开透明原则：产权管理应当公开透明，接受社会监督，提高管理效率和公信力。

（四）便民利民原则：产权管理应当便民利民，简化程序，提高服务质量，降低产权人负担。

第二章产权登记与公示第四条产权登记是产权管理的基础工作。

产权人应当依法办理产权登记，取得产权证书。

第五条产权登记应当包括以下内容：（一）产权人姓名或者名称、住所地等基本信息；（二）产权权利的种类、范围、期限等；（三）产权登记的日期、登记机关等。

第六条产权登记机关应当建立产权登记档案，并定期进行整理、更新。

第七条产权登记信息应当依法向社会公示，公示内容包括但不限于产权人、产权权利、登记日期等。

第八条产权登记信息公示应当采取以下方式：（一）在登记机关办公场所公示；（二）通过政府网站、新闻媒体等途径公示；（三）其他合法有效的公示方式。

第三章产权转让与变更第九条产权转让应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。

第十条产权转让应当依法进行，并办理产权转让手续。

第十一条产权转让手续包括但不限于以下内容：（一）转让合同；（二）产权登记证明；（三）其他相关证明材料。

第十二条产权变更包括但不限于产权人变更、产权权利变更、产权期限变更等。

第十三条产权变更应当依法进行，并办理产权变更手续。

第十四条产权变更手续包括但不限于以下内容：（一）变更申请；（二）产权登记证明；（三）其他相关证明材料。

物权法解释中善意取得规定的理解（上）2016年2月22日最高人民法院公布了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《物权法解释（一）》），该解释共计22条，其中第22条是关于该解释生效时间的规定。

实际涉及司法解释本身的条文为21条，其中第十五条至第二十一条是针对善意取得制度的解释，合计7条，关于善意取得的司法解释的条文正好占整个《物权法解释（一）》条文数的三分之一。

从篇幅上可以看出，善意取得制度的具体适用是这次司法解释的重中之重，故笔者不揣浅陋，特撰此文结合《物权法》、《不动产登记暂行条例实施细则》等其他相关规定对这些解释的含义作一个简单的梳理。

文章写作时间仓促，定有许多不足，期待各位读者的批评，意见请惠寄：。

一、七条解释所涉及的内容概述七条司法解释涉及以下内容：第十五条对善意的含义（第一款）以及善意的举证责任（第二款）作了解释；第十六条则对不动产转让时受让人非善意的认定作了解释；第十七条对受让人受让动产时具有重大过失的情形作了解释；第十八条则对受让人的善意的时间点作了解释；第十九条对“合理的价格”的认定作了相应的解释；第二十条对特殊动产以交付作为善意取得的要件作了解释；第二十一条解释则明确无效的合同和被撤销的合同不能作为善意取得的前提。

二、善意的含义及举证责任（第十五条）（一）善意是指不明知且无重大过失依据《物权法》第一百零六条第一款第一项，受让人受让不动产或者动产时是善意的，是善意取得的前提之一，此处的善意的含义，物权法并没有作相应的说明。

依据民法法理，明知（知道）为恶意，不知为善意。

比如善意占有和恶意占有区别就是，占有人知道自己是无权占有的，该无权占有为恶意占有，不知道其为无权占有的，则是善意占有。

但是德日民法在规定动产善意取得的要件时，要么规定，明知或者因重大过失不知道为“非善意”（德国民法典第932条第2款：wenn ihmbekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt ist【为其所知或者因重大过失不为其所知】。

物权法关于物业管理规定物权法关于物业管理规定第一章：总则第一条：为了明确物业权利人、物业服务企业和物业管理人之间的权利和义务，规范物业管理行为，提高物业服务的质量和水平，保障业主的合法权益，根据《物权法》制定本规定。

第二条：本规定所称物业管理，是指物业服务企业和物业管理人为物业权利人提供的物业服务和物业管理。

第三条：物业权利人是指房屋或者其他不动产的所有权人。

在物业服务合同中，物业服务企业的服务对象是物业权利人或者物业权利人委托的代理人。

第四条：物业服务企业是指依法取得物业服务资质并提供物业服务和管理的企业。

物业服务企业无权在未经委托的情况下，代表物业权利人向任何单位或个人购买或者出售任何物品或服务，并不受物业权利人任何指挥。

第五条：物业管理人是由物业服务企业或者物业权利人聘用的，负责对物业进行日常保洁、保养、修缮、治安、消防、秩序维护、设施维护等管理工作的人员。

第六条：物业服务企业和物业管理人不得干涉物业权利人与房屋、土地的权属争议，不得侵害物业权利人的合法权益。

第七条：物业服务企业和物业管理人应当尊重物业权利人的合法权益和隐私，对物业权利人的个人信息和房屋情况保密。

第二章：物业服务合同第八条：物业服务企业与物业权利人签订物业服务合同时，应当明确物业管理范围、服务内容、服务期限、服务标准、服务费用及其支付方式、物业权利人与物业服务企业各自的权利和义务等事项。

第九条：物业服务企业应当及时接受物业权利人的委托，履行承诺完成物业服务，对业主提出的合理建议和意见进行必要处理和反馈。

第十条：物业服务企业应当对物业管理人进行实名认证和进行督促管理，物业服务企业不得安排未经培训的人员从事物业管理工作。

第十一条：物业服务企业和物业管理人应当按照合同约定的服务内容和服务标准，保证物业服务的质量并定期进行检验、评价。

第十二条：物业服务企业不得以任何形式向物业权利人强制收取费用。

第三章：物业管理第十三条：物业服务企业应当制定物业管理制度和服务标准，对业主的投诉、建议等情况及时回复，并及时在物业服务企业的官方网站、物管APP等平台公示物业服务内容和服务标准、投诉处理流程和结果等信息。

侵权责任法第十五条的内容、主旨及释义一、条文内容：承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。

以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。

二、主旨：本条是对侵权责任方式的规定。

三、条文释义：行为人的行为构成侵权责任的，就应当承担具体的法律后果。

这些具体的法律后果就是本条所称的侵权责任方式。

侵权责任方式是落实侵权责任的具体形式，也是侵权责任的具体体现，没有侵权责任方式，侵权责任法就似一把断刃的剑，没有任何威慑力；没有侵权责任方式，本法第一条所强调的立法目的就似空中楼阁，成为一句空话，无法实现。

从境外的立法看，英美法系的侵权责任方式主要是损害赔偿，受害人无论受到何种类型的损害，都可以采用损害赔偿的方式予以救济。

大陆法系的侵权责任方式主要是恢复原状和损害赔偿。

这两大法系都强调了损害赔偿这种责任方式的主导地位，一些国家的侵权责任法甚至被称为侵权损害赔偿法。

但是，随着社会的发展，人们的需要越来越多元化，这就需要侵权责任方式适应人们多元化的需求。

损害赔偿主要是在保护物权等财产权益方面发挥作用，对于人格权、知识产权等民事权益，单纯采用损害赔偿，其作用就受到了较大限制，这就需要采取多种方式对人格权、知识产权等民事权益进行保护，包括恢复名誉、停止侵害、赔礼道歉等。

例如名誉权受到侵犯的，最直接的损害后果首先是名誉受到毁损，社会评价降低，对受害人最直接的补救方式是恢复名誉。

只有采取恢复名誉的方式才能消除这种损害发生的根源，才能对受害人给予最直接、最有效的补救。

恢复名誉的方式不是损害赔偿能够代替的。

赔礼道歉在一些情况下也是十分有效的补救方式，在有些案件中，受害人并不需要得到多少赔偿，他只需要加害人赔礼道歉，这可能在某种程度上只是满足人格尊严的需要，也可能只是一种心理安慰，但不管怎么样，它是在侵害名誉权、隐私权等人格权时的一种很好的补救方式。

合同法解释一第15条中华人民共和国物权法第十五条释义第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

条文主旨本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。

立法背景本条规定的内容，在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。

区分合同效力和登记的效力为我国民法学界普遍赞同，有的学者提出，区分原则具有如下几个方面的实际意义：第一，有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。

在不动产买卖合同成立以后，即使投有办理不动产权利移转的登记手续，但是，因为合同已经生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此享有的占有权仍然受到保护。

即使买受人不享有物权，但是可以享有合法的占有权，针对第三人的侵害不动产的行为，可以提起占有之诉。

第二，有利于确立违约责任。

如果一方在合同成立之后没有办理登记，或者拒绝履行登记义务，由于合同已经成立并生效，此种拒不履行登记的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。

假如未办理登记导致合同无效，非违约方将无法要求违约方承担违约责任。

第三，有利于保护无过错一方当事人。

当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，如果以登记为合同生效要件，则在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下，在房屋价格上涨之后，出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要求确认合同无效并返还房屋，这有可能鼓励一些不法行为人规避法律，甚至利用房屋买卖欺诈他人，而损害的却是善意的买受人的利益。

特别是在房屋已经交付使用，买受人对房屋已进行了重大修缮的情况下，如果因未登记而确认合同无效并返还房屋，这确实会妨碍现有的财产秩序。

如果严格的区分合同效力和登记效力，则可以防止此种现象的发生。

学者一般认为，区分两种效力不但是科学的，符合物权为排他权而债权为请求权的基本法理，而且被民法实践证明对分清物权法和债权法的不同作用范围，区分当事人的不同法律责任，保障原因合同当事人的合法利益也是非常必要和行之有效的原则。